Hvor meget kontant har du virkelig brug for for at købe et hjem?

Et af de største chok ved at købe et hjem er at finde ud af, at du har brug for mere kontanter at lukke et hus end bare en forskud. Det er svært nok at spare for udbetalingen i dit hjem kun for at finde ud af, at du har brug for mere – ofte meget mere – for at gennemføre transaktionen.

Lad os se på, hvor meget kontanter det tager at faktisk købe et hjem. Og hvor det er muligt, vil jeg foreslå måder, der kan reducere eller endda eliminere de yderligere kontante krav.

Den aktuelle udbetaling

Dette er det eneste kontante udlæg i hjemmekøbsprocessen, der er åbenlyst for de fleste købere. Det udtrykkes normalt som en procentdel af ejendommens købspris. For eksempel, hvis købsprisen er $ 200.000, og du skal foretage en udbetaling på 10%, skal du betale $ 20.000.

Det er den nemme del.

Hvor meget har du brug for for et forskud på et hus?

Det varierer. For de fleste långivere ser du på en 20% udbetaling, hvis du vil undgå at betale yderligere privat pantforsikring (PMI). Men at komme op med 20% kan være svært for mange førstegangskøbere, så realkreditudbydere har optioner med udbetalinger på 10%, 5% eller – hvis du er berettiget til særlige FHA-lån eller VA-realkreditlån – så lidt som 3,5% .

Dette er endnu en god grund til at shoppe efter realkreditudbydere.

Acceptable finansieringskilder til en udbetaling

Præcis hvor dine udbetalingsmidler kommer fra afhænger af den type pant, du ansøger om. I nogle tilfælde skal udbetalingen komme fra dine egne midler, såsom din bankkonto. Men i andre tilfælde kan den komme fra en gave eller endda lånes fra godkendte agenturer.

Konventionelle lån og jumbo-lån har tendens til at have de strengeste regler, når det kommer til kilden til dine udbetalingsmidler. Hvis du foretager en udbetaling på 5% eller 3% af købsprisen, vil långiveren typisk se, at midlerne kommer fra dine egne økonomiske ressourcer. Det kan omfatte penge trukket fra en bankkonto, midler trukket eller lånt fra en arbejdsgiver-sponsoreret pensionsplan eller endda salg af et personligt aktiv.

Når du først opfylder “kapitalgrundlagsreglen”, bliver retningslinjerne mere afslappede. F.eks. hvis du betaler en 10% udbetaling, kan långiveren kræve, at 5% kommer fra dine egne midler og 5% fra en gave fra en pårørende. Men hvis gaven svarer til mindst 20% af ejendommens købspris, vil långiveren slet ikke kræve, at du viser bevis for dine egne midler.

FHA-lån har en mere afslappet opfattelse af udbetalinger helt. Ikke kun kan udbetalingen enten komme fra dine egne midler eller fra en gave, men de tillader også låneprovenu fra godkendte udbetalingsassistentprogrammer. Det kan gøre det muligt at få 100% finansiering på et FHA-lån.

Ved VA-lån er udbetalingen typisk ikke et problem. VA-lån giver normalt 100% finansiering, hvilket gør udbetalingen til et svagt punkt.

Hvor du ikke kan få udbetalingsmidler fra

To generelt forbudte kilder er kontante og usikrede lån.

Med kontanter mener jeg valuta, du gemmer på h ome eller i et pengeskab. Alle penge, du investerer i et hjem, skal passere gennem en finansiel institution for at blive betragtet som en legitim finansieringskilde. Derudover kan kontante besparelser i form af valuta ikke bekræftes at være gyldige.

Usikrede lån er ikke tilladt. Hvis du har nogen ideer til at give en forskud på et kreditkort forskud eller provenuet af et personligt lån, vil dette blive afvist af långiveren. Ikke kun angiver det manglende evne til at akkumulere midler til udbetalingen, men det skaber også en yderligere gældsforpligtelse.

Lukningsomkostninger

Det er her tingene begynder at blive lidt komplicerede. Dette skyldes, at det kontante udlæg til købet bliver (ofte) meget højere end udbetalingen alene.

Lukningsomkostninger kan løbe op til 2% -3% af dit lånebeløb

På et pant på $ 200.000 skal du komme på mellem $ 4.000 og $ 6.000 ud over din udbetaling.

Lukningsomkostninger varierer fra land til stat. Dette skyldes forskelle i enten overførselsafgift på fast ejendom eller “frimærker” (offentlige skatter opkrævet baseret på en procentdel af dit prioritetslån). De kan også variere baseret på forskellige satser, der opkræves for vurderinger, advokater og endda titel forsikring.

Lukningsomkostninger kan også variere fra en långiver til en anden og endda fra et lån til et andet. F.eks. opkræver hver långiver et andet ansøgningsgebyr. Desuden opkræver långivere ofte “point” – så navngivet, fordi de repræsenterer et procentpoint af lånebeløbet.

Et oprindelsesgebyr er en slags punkt. Gebyret vil normalt ligge mellem 0,5% og 1% af det nye pantbeløb.Det repræsenterer kompensation til långiveren for at placere lånet. Rabatpoint er en anden type. De repræsenterer point, der er betalt for at sænke realkreditrenten på permanent basis.

For eksempel ved at betale et diskonteringsgebyr på 1% af det lånebeløb, du har, kan du reducere din realkreditrente med ca. 1 / 8 på 1% (0,125%). Men hvis kontanter at lukke er et problem, anbefales det generelt ikke at betale rabatpoint for at sænke renten. Det lille fald i den månedlige betaling retfærdiggør normalt ikke omkostningerne ved de forudbetalte rabatpoint.

Typiske lukkeomkostninger (bortset fra oprindelsesgebyrer og rabatpoint)

Nedenfor er en liste over almindelige lukkeomkostninger, herunder deres formål og et generelt omkostningsinterval. Ikke alle vil blive opkrævet i alle tilfælde, og der kan være yderligere gebyrer, der er specifikke for din geografiske placering.

• Ansøgningsgebyr – Ikke alle långivere opkræver dette gebyr, men når de gør det, inkluderer det normalt midler til både vurderingsgebyret og kreditrapporten. Det vil normalt være mellem $ 300 og $ 500, hvis det opkræves.
• Takstgebyr – Dette er det gebyr, långiveren betaler til en uafhængig takstmann for at fastslå markedsværdien af den ejendom, du køber eller refinansierer. Det vil normalt være mellem $ 300 og $ 500 afhængigt af ejendoms- og vurderingsgebyrer i dit markedsområde.
• Titelsøgning – Dette er en søgning foretaget af et titelfirma for at bestemme eksistensen af eventuelle panterettigheder over ejendommen. Det er for at sikre, at ejendommen overføres med en klar titel. Omkostningerne ved søgningen er typisk mellem $ 200 og $ 300.
• Titelforsikring – Denne forsikring købes til dækning af panterettigheder, der muligvis ikke er kommet ud under titelsøgningen. Du bliver bedt om at have en långivers titelforsikring for at beskytte långiveren mod uopdagede panterettigheder. Men det anbefales på det kraftigste også at få en ejerskabsforsikring, hvilket vil beskytte dig, hvis sådanne panterettigheder opdages. Med ejerens titel vil du være i stand til at refinansiere dit hjem eller sælge ejendommen, selvom der opdages en forudgående pantret. Omkostningerne ved långivers titelforsikring er normalt flere hundrede dollars og er baseret på hjemmets værdi. Ejerens titel er normalt omkring $ 200.
• Advokatsalær – I mange stater håndteres lukning af ejendom af titelfirmaer. Men i andre håndteres de sædvanligvis af advokater. Forvent at betale mellem $ 400 og $ 1.000 eller mere afhængigt af kompleksiteten af din transaktion og din geografiske placering.
• Hjeminspektion – Mens der foretages en vurdering for at fastslå boligens markedsværdi, adresserer den ikke mangler med ejendommen, medmindre de er åbenlyse. En hjemmeinspektion anbefales – men ikke påkrævet – når du køber et hjem. Omkostningerne vil normalt være mellem $ 200 og $ 400. Men det kan være velbrugte penge, hvis det identificerer dyre problemer, som du kan have repareret af sælgeren inden lukning.
• Ejendomsoverførsel og pantafgifter – Mange stater pålægger skatter baseret på ejendommens værdi overføres eller pantbeløbet og nogle gange begge dele. Det vil typisk være en lille procentdel af ejendomsværdien eller pantbeløbet og vil variere efter stat og amt og undertiden endda efter kommune.

Der er faktisk to alternativer, der enten kan reducere eller eliminer fuldstændigt lukningsomkostninger:

1. Forhandl for sælgeren at betale dine lukkeomkostninger – Dette er kun tilladt i områder, hvor dette er almindelig praksis.
2. Forhandle præmiepriser med din långiver – Det er her, du betaler en højere rente på dit pant i bytte for, at långiveren betaler de lukkende omkostninger.

Enten kan det være en god mulighed, især hvis du laver et minimum udbetaling, som 5%, og tilføjelse af lukkeomkostninger øverst ville gøre dit kontante udlæg betydeligt højere.

Forudbetalte udgifter

Dette er sandsynligvis de mest forvirrende afgifter for boligkøbere, men de er helt nødvendige. Med de fleste realkreditlån sætter långiveren ejendomsskatter og husejersforsikring i spærring. Dette betyder, at disse afgifter inkluderes i din månedlige betaling og betales af långiveren, når de forfalder.

For at dette kan ske, skal långiveren opkræve visse beløb på forhånd for at sikre, at midlerne er tilgængelige for at foretage betalingerne, når de forfalder. Deponeringskonti er oprettet til at betale gebyrerne på næste forfaldsdato, mens en del af din månedlige betaling genopfylder spærringskontoen for forfaldsdatoen efter det.

Afhængigt af hvor du bor, og hyppigheden i forbindelse med opkrævning af ejendomsskatter skal långiveren muligvis placere et sted mellem to og 12 måneders fast ejendomskat i spærring. Hvis skatten på huset er $ 250 pr. Måned, og der kræves en seks måneders deponering, betyder det en forudbetalt udgift på $ 1.500 ved lukning.

Det samme gælder forsikring.

For husejereforsikringer skal du typisk forudbetale en etårig husejereforsikring på huset plus yderligere to måneders præmieomkostninger på långiverens escrow-konto. Långiveren kan også frigive en eller to måneders præmier for PMI, hvis det kræves. Du kan finde de bedste forsikringssatser ved at gå gennem Policygenius – de kan vise dig et antal priser, og du kan nemt sammenligne og vælge den bedste til dig.

Afhængigt af hvor du bor, kan der komme forudbetalte udgifter til så meget som 2% af lånebeløbet.

Heldigvis kan du få betalt nogle af eller alle de forudbetalte udgifter til dig af enten sælgeren eller præmiepriser, der betales til långiveren. En tredje mulighed er at afvise långivers spærringsordning. Dette kræver, at du betaler en forskud på mindst 20%.

Justeringer af hjælpeprogrammer

Justeringer af hjælpeprogrammer kan omfatte et stort antal gebyrer. Heldigvis kommer de sjældent til mere end et par hundrede dollars. De repræsenterer grundlæggende forsyningsomkostninger, der er betalt af ejendomssælgeren på forhånd.

For eksempel, hvis en sælger fylder fyringsoliebeholderen lige før lukningen, skal du refundere sælgeren for den ubrugte olie. Dette vil ske ved afslutningsbordet. Lignende gebyrer kan påløbe, hvis sælgeren har forudbetalt andre forsyningsvirksomheder, såsom vand, kloak eller fjernelse af affald. I mange boligejerforenings kvarterer betales medlemsgebyr på årsbasis. Hvis sælgeren har betalt gebyret for hele året, og du lukker huset den 31. marts – tre måneder ud i året – bliver du bedt om at tilbagebetale sælgeren for ni måneders gebyrer. Der kan også være et gebyr til HOA for at komme i gang. De kalder det muligvis et overførselsgebyr eller noget lignende. Dybest set er det et engangsbeløb på forhånd fra den nye boligejer at komme ind i HOA.

Låner-krævede “kontantreserver”

Denne overrasker mange huskøbere. Det er ikke en lukkende udgift, men långivere kræver, at du har så mange kontanter tilbage i besparelser, efter at alle lukkeomkostninger er betalt.

Långivere har et reservekrav for at undgå, at en køber “lukker brudt”. De ønsker ikke, at du ender med en tidlig standard. Dette krav sikrer, at låntager er i stand til at foretage deres betaling i løbet af de første par måneder.

Det mest typiske reservekrav er to måneder. Det betyder, at du skal have tilstrækkelige reserver til at dække dine første to måneders pantbetalinger. Så hvis din hovedstol, renter, skatter og forsikring (PITI) kommer til $ 1.500 pr. Måned, er reservekravet $ 3.000.

Dette er ikke midler, der skal deponeres hos långiveren. Men långiveren skal være i stand til at kontrollere, at du har de disponible midler i en likvid kilde. Disse inkluderer opsparingskonto, kontrolkonto eller pengemarkedsfond – efter lukning på ejendommen. Generelt frynder de af at bruge pensionsaktiver til dette formål, da disse midler ikke let kan afvikles.

Hvor kan man få realkreditfinansiering til at købe dit hjem

Reali-lån

Reali Loans er en online realkreditudbyder, der både fremskynder og forenkler ansøgningsprocessen. De giver pant til både køb og refinansiering og hævder, at de kan lukke et lån fra start til slut om 30 dage eller derunder.

Platformen tilbyder både 30-årige og 15-årige fastforrentede lån. Finansiering er tilgængelig for både ejerboliger og investeringsejendomme.

Men en af de største fordele ved Reali-lån er, at de ikke opkræver et oprindelsesgebyr. Det er et gebyr, der typisk opkræves af de fleste realkreditudbydere og er normalt 1% af det nye lånebeløb. Ved ikke at skulle betale oprindelsesgebyret har du så mange flere penge til rådighed for din udbetaling. Når alt kommer til alt er 1% af $ 300.000 $ 3.000, og det kan være en stor del af din udbetaling.

Troværdig

En anden godt sted at starte din søgning er troværdig. Før du overhovedet begynder at købe et nyt hjem, kan du finde ud af, hvor meget af et pant du har råd til, og endda få forudgodkendt det beløb. At have et forhåndsgodkendelsesbrev vil hjælpe dig med at få tillid til din ejendomsmægler og eventuelle boligkøbere, da de vil se, at du kan få et lån til købsbeløbet.

Hvad der er godt ved Troværdigt er, at med en hurtig foreløbig ansøgning kan du få tilbud fra flere långivere. Det giver dig mulighed for at sammenligne renter for at sikre, at du får de bedste renter og vilkår for dit pant. Hvis du kan lide et af tilbudene, kan du gå videre til en mere omfattende ansøgning.

Ligesom Reali-lån opkræver Credible ikke gebyrer for sine tjenester. Eventuelle gebyrer, du betaler, er til den långiver, du vælger, baseret på de tilbud, Troværdige giver dig.

Oversigt

Hvis du køber et hus til $ 200.000 og har brug for en 10% udbetaling, ser det samlede kontantbeløb, som du muligvis skal levere eller i det mindste viser, sådan ud :

Som du kan se, har du muligvis brug for mere end 1,5 gange din udbetaling for at kunne lukke et hus.

Derfor er det vigtigt at medtage de ekstra kontantbehov i dit hjem købsplaner.

• Hvilken procentdel af din indkomst kan du betale for pantbetalinger?
• Overkommelighed til hjemmet Lommeregner