Fase 1 Miljøstedsvurdering (Fase I ESA) 10

En fase 1 Miljøstedsvurdering er en omfattende rapport, der følger ASTM-standarder for at evaluere en ejendoms miljørisiko og erstatningsansvar. Den omtales ofte som en fase I ESA eller fase 1 miljøvurdering og er en del af ejendomskontrolprocessen. En fase 1 ESA strengt studerer historisk og nuværende arealanvendelse af en ejendom. Derudover dokumenterer det miljøansvaret og sandsynligheden for forurening på en ejendom. For eksempel kan et lejlighedskompleks i dag have været en tankstation for 90 år siden. Og ejendommen kan stadig omfatte underjordisk lagertanke og forurening fra tankstationen. Opdateret 3. december 2020.

Fase I ESA Federal Standards & Retningslinjer

Der er føderale retningslinjer og standarder til regulering af spørgsmålet fase 1-rapporter om vurderingen af miljømæssige lokaliteter. Faktisk kan en ordentlig vurdering af miljøfase I hjælpe med at beskytte uskyldige grundejere mod de uforudsigelige miljøhensyn. For eksempel, når en fase 1 ESA-rapport overholder alle retningslinjer, kan den kvalificere grundejeren til beskyttelse af juridisk ansvar og økonomisk bistand med oprydningsprocessen. Til dette formål er reglen om alle passende undersøgelser (AAI).

Selvom ikke alle brugere af en fase 1-miljøvurdering kan kvalificere sig. Bortset fra selve ESA-rapporten skal brugerne af rapporterne og ejeren af en ejendom også opfylde specifikke kriterier. Derudover skal statslig myndighedsfinansiering være tilgængelig på det tidspunkt.

American Society for Testing & Materialer

Derudover administrerer American Society for Testing and Materials (ASTM) standarder til en fase 1 vurdering af miljøområdet. Tilsvarende overholder disse standarder generelt CERCLAs forsvarspolitik for Innocent Land Owner (ILO). Købere, der ønsker at kvalificere sig til CERCLA-ansvarsbeskyttelse, kræver en omfattende fase I-miljøvurdering, hvad der også er i overensstemmelse med ASTM-standarder.

ASTM-standarderne for fase 1 ESA-rapporter ændres med jævne mellemrum. For at illustrere blev den nuværende standardvejledning frigivet i løbet af året 2013. Den har således dokumentnummer ASTM E1527-13. Det tidligere fase I ESA-standardpraksisdokument blev imidlertid offentliggjort i år 2005 og blev således dokumentnummer E1527-05.

Når tiderne ændrer sig, gør vores lands miljølove og reguleringsagenturs standarder det også. Og disse ændringer indgår i omfanget af arbejdsændringer i ASTM Fase I miljøstedets vurderingsstandarder. Desuden spiller opdagelser inden for sundhedsvidenskab, nye teknologier og aktuelle begivenheder også en rolle i udarbejdelsen af ASTM-standarder. F.eks. Førte videnskabelig forskning og udvikling inden for giftig dampindtrængning og migration i midten af 2000erne til en ændring af fase 1-vurderingsprocessen for miljøområdet. Som et resultat kræver E1527-13-standarden også en vurdering af dampindgreb. Tilsvarende med de moderne fremskridt inden for drone-teknologi og termodetekteringskameraer forventer geologer flere omfangsopdateringer til en fase 1 miljøvurdering i den nærmeste fremtid.

Brugerspecifikke standarder

I nogle tilfælde omfatter en fase 1 ESA-rapport yderligere komponenter pr. brugerens anmodning. Dette er “brugerspecifikke standarder”, der ligger ud over ASTM-standarden. Og de sigter generelt mod at kvalificere fase I-miljøvurderingsrapporter med en institutions interne retningslinjer. For eksempel Institut for Bolig og Byudvikling (HUD) og Small Forretningsadministration administrerer hver især interne standarder for fase 1-miljøvurderingsrapporter. Faktisk bygger disse yderligere krav på de juridiske og økonomiske aspekter af ASTM og føderale standarder. Derfor bliver fase I ESA-processen mere omfattende.

En fase 1-vurderingsrapport for miljøsted, der er i overensstemmelse med HUD-standarder, er kvalificeret under “Multifamily Accelerate Process.” Tilsvarende rapporterer fase I-miljørapporter, der overholder SBA-standarder, for SBA-504 eller 7 (a) -lån mod kommerciel og industriel ejendom.

Fase 1 ESA ved forudkøb

En fase 1 vurdering af miljøstedet er et almindeligt krav i fasen før køb og lånekvalifikation af erhvervelse af ejendom. Denne rapport om fast ejendomskontrol giver købere og sælgere en vurdering af eventuelle miljøforhold, der måtte være på et sted.Det ultimative formål med en fase I ESA er, at brugeren dokumenterer en ejendoms miljørisiko inden en transaktion og udvikling.

Flere parter

I de fleste tilfælde er flere parter falder ind under “rapportbruger” -kategorien og kræver juridisk afhængighed. Og undertiden kan der opstå en bekymring for folkesundheden fra fase I-miljøvurderingsprocessen, hvilket giver kravet om, at lokale sundhedsafdelinger lovligt skal stole på rapporten. Miljøfagpersonens ansvar og indsatsen multipliceres parallelt med antallet af private kunder og tilstedeværelsen af regulerende agenturer. Det er derfor vigtigt at rydde op i modtagerparterne i starten af projektet for nøjagtig og korrekt prisfastsættelse. Og forpligtelserne til at rapportere eller tilbageholde resultaterne af en fase 1 ESA til eksterne parter eller agenturer kan være komplekse. I sådanne tilfælde anbefaler Geo Forward altid en professionel konsultation med en geolog samt juridisk rådgiver.

Hvad er fase I-miljøet tal Assessment Scope of Work?

Fase I-vurderingsprocessen for miljøsted udnytter i vid udstrækning flere informationskilder og omfatter strategiske miljøoverensstemmelsesrevisioner inden for hver søjle. Standardpraksis er en hovedvejledning til strategisk identifikation af enhver overtrædelse af miljøoverensstemmelse på et sted, hvad enten det er historisk eller samtidig. Og ASTM-standarderne kræver, at hver fase 1-miljøanalyse skal have korrekt certificering af registrerede miljøfagfolk, såsom geologer og ingeniører. For at illustrere komponenterne i en typisk fase 1-ESA er følgende elementer en del af vurderingen.

• Besøg på jobwebstedet eller rekognoscering af stedet.
• Inspektioner af miljøoverholdelse.
• Opstilling af historisk ejendomsinformation.
• Personlig gennemgang af myndighedsagenturet.
• Databaserapporter og myndighedsregistreringsrevisioner.
• Undersøgelse og analyse af stedets geologi og hydrogeologi.
• Dampindtrængningsrisikomodellering.
• Forskning i miljøbegrænsninger og begrænsninger for aktivitetsanvendelse.
• Konklusioner og anbefalinger fra professionelle geologer.

Hvad er de vigtigste trin i en fase 1 miljøvurdering?

Hver fase 1 ESA-rapport varierer til en vis grad. En fase I ESA i nogle jurisdiktioner kan have mange forskellige komponenter end i andre områder. I sidste ende afhænger informationskilderne og antallet af støttedokumenter af, hvad der er tilgængeligt. Alle ESA-rapporter kræver en overflod af oplysninger. Ikke desto mindre er der over de variable komponenter primære komponenter, der er universelle i forhold til den moderne ASTM-standard. De følgende afsnit er blot nogle få af hovedkomponenterne i en fase I miljøvurdering.

Trin 1 – Omfattende gennemgang af en ASTM REC-gennemgang Regeringsdatabasevurderingsrapport

En af de mange komponenter i en fase 1 vurdering af miljøområdet er en databaserapport fra et reguleringsagentur. Dette er et langt dokument, der giver en samling af digitalt tilgængelige reguleringsfiler på emneegenskaben såvel som de omkringliggende områder. Regeringsdatabaserapporter kan omfatte by-, amts-, stats- og føderale agenturregistreringer. Imidlertid er de også kendt for at have datahuller. Datahuller opstår, fordi mange miljøforhold forbliver udokumenterede eller var sket i løbet af en periode med slap politik. Som et resultat kan en ejendom stadig have forureningsproblemer fra en tidligere udokumenteret begivenhed og forblive unoteret i enhver regeringsdatabase.

Trin 2 – Grundig gennemgang af historiske luftbilleder

Hver fase I miljøvurdering omfatter også en omhyggelig gennemgang af historiske luftbilleder. Nogle billeder dateres tilbage til begyndelsen af 1900-tallet og kan være den eneste kilde til dokumentation for historiske anerkendte miljøforhold på et sted. For eksempel er denne komponent praktisk til identifikation af jordolietanke, benzinstationer, minedrift og andre miljøpåvirkende operationer.

Trin 3 – Detaljeret undersøgelse af historiske brandforsikringskort

En nyttig komponent i en fase 1 ESA er kompilering af brandforsikringskortet. Brandforsikringskort er historiske dokumenter, der tidligere var anvendelige til at måle bygningers brændbarhed inden for bestemte blokke. Disse kort er for det meste tilgængelige i tætte områder og giver værdifuld information om en ejendoms historiske arealanvendelser. Nogle kort over brandforsikringer dateres tilbage til begyndelsen af 1900-tallet.

Trin 4 – Gennemgang af historiske topografiske kort

Fase I ESA-rapporter omfatter også en stor samling af historiske topografiske kort. Faktisk kan disse kort dateres tilbage til slutningen af 1800-tallet. Historiske topokort har for det meste været produktet af den nationale geologiske undersøgelse. I nogle tilfælde har private minedrift og råolieproduktionsselskaber imidlertid fået til opgave at udarbejde kortene også. Hovedudnyttelsen var til dokumentation af terræn samt jordudvikling, minedrift og pumpning af råolie. Og disse topo-kort har også udviklet sig over tid ved brug af ny teknologi og information. I dag giver rapporter om fase 1-vurdering af miljømuligheder mulighed for at gennemgå et websteds historie. Og almindelige observationer af miljøforhold vedrører mulig olieboring og minedrift på stedet. Derudover kan man identificere overjordiske tanke, vandområder, jernbanespor og veje.

Trin 5 – Kontrol af bybøger for kritiske tidligere anvendelser

Historiske bybøger er normalt tilgængelige i tætte regioner. Disse dokumenter er nyttige i fase I miljøvurderingsprocessen, fordi de giver miljøfagfolk mulighed for at gennemgå navnene og datoerne for virksomhederne på stedet. F.eks. Kan man under en fase 1 ESA observere opførelsen “Maxs Rengøringsbutik” på stedet i årene 198 til 1952. Som et resultat er der en rimelig formodning om rensning af jordforurening, hvilket resulterer i en anbefaling til en fase 2-miljøvurdering efter fase I ESA. I de fleste tilfælde dateres bybogsregistreringer tilbage til 1800-tallet. Og de fleste optegnelser over historiske byfortegnelser er nu under privat ejerskab. Optegnelserne er ikke altid omfattende og indeholder undertiden datahuller Så meget som enhver anden komponent i en fase 1-miljøvurdering må de således ikke kun stole på.

Ingen yderligere handling i fase 1 Rapporter om miljøstedsvurdering

Efter færdiggørelse af en fase 1 miljøanalyse, skal miljøfagfolk gøre det evaluere tilstedeværelsen af enhver anerkendt miljøtilstand (REC), der kan føre til forurening under jorden. Derudover kræver ASTM-standarderne evaluering af potentielle kontrollerede anerkendte miljøforhold (CRECer) og historiske anerkendte miljøforhold (HRECer). Hvis der ikke kommer sådanne betingelser under en fase 1 ESA, fører konklusionerne generelt til en “Ingen yderligere handling” -anbefaling.

Fase 2 ESA-anbefalinger?

Efter anerkendelse af miljøhensyn under en fase I ESA kan det være nødvendigt at anbefale fase 2 ESA-underjordisk test i henhold til ASTM-standarderne. Denne fortsættelse af vurderingen kaldes en fase 2-miljøstedsvurdering eller fase 2-undergrund Undersøgelse. Fase 2 ESAs arbejdsområde er en funktion af de anerkendte miljøforhold, der er observeret på emnestedet. Som et resultat undersøger Fase 2 ESA direkte, om disse forhold forårsager underjordisk forurening eller ej.

Hvad sker der under en fase 2-ESA?

En fase 2-ESA er den undersøgelse, der foretages in situ, og som er nødvendig af resultaterne af en fase 1-vurdering af miljøområdet. For at illustrere inkluderer en fase 2 ESA typisk jord, jordgas og grundvandstest samt laboratorieanalyse. Desuden kan undersøgelsen under jorden også omfatte geofysiske undersøgelser for at lokalisere underjordiske lagertanke (USTer) og rørledninger. Og resultaterne af undersøgelsen sammenlignes direkte med miljøundersøgelsesniveauer, der er fastsat af statslige organer. Tilsvarende hjælper brugen af dampindtrængningsundersøgelsesværktøjer til at bestemme, om beboere på en ejendom står over for sundhedsrisici eller ej.

Andre mulige anbefalinger i en fase 1 vurdering af miljøområdet

Andet miljøforhold, der kan berettige yderligere undersøgelse, er miljøproblemer, CRECer, HRECer og De Minimis-forhold. For eksempel, selv om metandjordgas er en åbenbar fare for beboere i bygningen, ser der ikke ud til at være en ASTM fase 1 miljøvurdering standard for det på dette tidspunkt. De fleste miljøfagfolk kategoriserer i dag tilstedeværelsen af metangasgas som et miljøproblem. Og anbefalinger henviser typisk til at følge de lokale bygningsafdelingsstandarder for testning af metandjordgas og afbrydelse af metan.I de fleste tilfælde vil egenskaber inden for en høj metangaszone eller et lossepladsområde sandsynligvis indeholde anbefalinger til metantest.

Anbefalinger til indendørs luftkvalitetsprøvning

En anden potentiel anbefaling af en fase 1 ESA er indendørs luftkvalitetsprøvning. Denne proces indebærer prøveudtagning af den omgivende luft og screening for toksiner. Målet er at bestemme niveauet for menneskers sundhedsrisiko på stedet og derfor udarbejde en afbødningsplan og afhjælpende handlingsplan. Imidlertid vil en fase 2 undergrundsundersøgelse og andre borebegivenheder sandsynligvis forekomme samtidigt. Dette er for at bestemme den laterale og lodrette udstrækning af forureningen før afhjælpning.

Begrænsede ESAer

I nogle tilfælde er en fase I-vurdering af miljøområdet rapport er ikke nødvendig til at begynde med. Alternativt kan nogle långivende institutioner, såsom SBA, indlede begrænset due diligence i form af grundlæggende undersøgelser. Faktisk kan en begrænset miljøanalyse (såsom en desktop-miljørapport eller en transaktionsskærmvurdering) tjene som et indledende værktøj til at vurdere risikoen. Baseret på resultaterne af disse rapporter er der muligvis en anbefaling om at følge en fase 1 miljøvurdering.

Mistænkelig lavprisfase 1 ESAer

En billig fase 1-vurdering af miljøområdet er typisk under den krævede standard. Normalt indeholder en mistænkeligt lavprisfase 1 ESA store fejl og udeladelser. Fejl på en kritisk vurdering som denne kan faktisk resultere i dyre juridiske og regulatoriske gebyrer. Desuden kan der være et krav om at rense enhver forurening, der er uforudsigelig af den defekte fase 1-undersøgelse ESA. Forbrugerne skal være opmærksomme på en rimelig prisfastsættelse i branchen for en fase I-vurderingsrapporter om miljøområdet.

Eksempel på tilfælde (året 2018, Los Angeles, Californien): Firma-A er bestilt til at foretage en miljøvurdering af en ejendom. Virksomhed-B udarbejdede en lavprisfase I miljøvurdering af den samme ejendom to år før. Under gennemgangen fandt Company-A betydelige fejl og mangler. Lavprisrapporten fra Company-B savnede, at der havde været en benzinstation og underjordiske lagertanke på ejendommen i over et årti. Følgelig diskvalificerer den lave omkostningsfase 1 miljøvurderingsrapport fra Company-B under politik for beskyttelse af uskyldig grundejeransvar. Og ejeren af ejendommen står over for høje juridiske omkostninger og oprydningsansvar.

Miljøspørgeskema

Oprindeligt i långivningsperioden kan långivere muligvis kræve et miljøspørgeskema. Dette gælder typisk salgstransaktioner eller finansiering af en kommerciel ejendom, inden der bestilles en fase 1 miljøvurdering. Oplysningerne i et miljøspørgeskema er værdifulde for fase 1-vurderingsprocessen. Faktisk, når det er tilgængeligt, bliver spørgeskemaet en del af rapporten og kvalificerer som betydelige data til konklusioner og anbefalinger. Teknisk set falder det ind under kategorien “interviews” i vurderingen.

Formularen har til formål at give fakta om ejendommen under en juridisk certificering af god tro. Under denne formodning kan et grundlæggende niveau for miljørisiko evalueres og anvendes som et værktøj til at forbedre nøjagtigheden af fase I-vurderingsrapporten for miljøsted. En fase 1-vurderingsrapport for miljøsted er imidlertid ikke alene afhængig af disse oplysninger.

Formular til anmodning om brugerdata

I nogle tilfælde kræves der en formular til anmodning om brugerdata med en fase 1-miljøvurdering. Formularen til anmodning om brugerdata spørger om rapportbrugerens viden om miljøoprydningsret, hvis nogen form. Faktisk hjælper denne formular med at opfylde Brownfields Act for uskyldig jordbeskyttelsesansvarsbeskyttelse. Følgelig opfylder formularerne i formularen også “Alt passende forespørgsel” -reglen for en fase I ESA. Derudover spørger formularen om eventuelle aktiviteter eller begrænsninger i arealanvendelse, købsprisen til dagsværdi og andre specielle oplysninger.

Reliance Letters

Et fase 1 miljøvurdering vurderingsbrev er et juridisk dokument, der tillader miljøfagfolk at give andre parter tilladelse til at bruge og stole på rapporten. Disse breve gælder typisk for långivere og SBA og tjener som en udvidelse af ansvaret. Således gælder normalt en ekstra omkostning. Fase I ESA-tillidsbrev er ikke en opdatering eller ændring af den originale fase 1-vurderingsrapport for miljøsted. Som et resultat indebærer et tillidsbrev ikke nogen garanti for, at ejendommens tilstand er den samme som den var på datoen for fase 1 ESA.Et afhængighedsbrev fra fase 1-miljøsted kan koste ca. $ 250 til $ 600.

Hvor lang tid tager en fase I-miljøvurdering?

En fase I-miljøvurdering tager normalt ca. 12 til 14 arbejdsdage at gennemføre. Dette er den almindelige tidsramme for turnaround og er stærkt afhængig af svarprocenten for de lokale myndigheders bureauer til revisionsformål. Rush turnaround-muligheder er tilgængelige for fase 1 ESA-rapporter, selvom kvaliteten af den samlede rapport sandsynligvis vil være lavere. For at illustrere frigiver lokale bureauer, der har fjernelse af underjordiske lagertanke (UST), filer inden for en tidsramme på 10 til 12 hverdage. Så hvis en rush-fase 1-ESA forfalder inden for 5 hverdage, mangler den vigtige dokumentation om, hvorvidt en ordentlig UST-opgivelse har fundet sted på stedet eller ej. Og uden disse filer vil fase 1 miljørapport have et datakløft, hvilket resulterer i mindre pålidelige hjernerystelser og anbefalinger.

Hvad er forskellen mellem en fase I og fase II vurdering af miljøstedet?

Forskellen mellem en fase I og fase II vurdering af miljøområdet er stor. En fase 1 ESA er det første skridt til at identificere potentielle miljømæssige bekymringer set fra et visuelt, bureaukratisk og paperback-synspunkt. Eventuelle afvigelser eller potentielle bekymringer rapporteres følgelig. Der er ingen direkte prøveudtagning eller testning af prøver inden for fase 1 ESA-processen. På den anden side bruger en fase II-miljøanalyse faktisk geologisk bore- og prøvetagningsudstyr til direkte prøveudtagning og test af underjordiske materialer til forurening. Fase 2 ESAs arbejdsområde bygger på fase I ESA-fund, konklusioner og anbefalinger.

Professionel konsultation

Geo Forward er en førende leverandør af fase 1-vurderingsrapporter for miljøområdet for landsdækkende långivere, udviklere og institutioner. Rapporteringsformater er varierende og indeholder resuméer for hurtige og nemme resultater. Standard- og rush-behandlingstider er tilgængelige. For bedre resultater anbefaler miljøfagfolk dog en standard leveringstid. For mere information om fase I-miljøvurderingsrapporter, ring (888) 930-6604 for at tale med en professionel geolog. Der er også mulighed for at oprette en konsultation via Geo Forward Pre-Consultation Questionnaire. Processen er mobilvenlig, hurtig og nem. Projektoplysninger deles eller sælges IKKE.

Informationskilder

Alle passende forespørgsler §312.20 – United States Government Publishing Office

American Society of Testing and Materials – E1527 Fase I Standarder for vurdering af miljøområdet

California Department of Toxic Substance Control (DTSC) – Vejledning til dampindtrængning

Cornell University Law School and Legal Information Institute – CERCLA-love

Superfund-websted for USAs Environmental Protection Agency (EPA)

USA EPA – Uskyldige grundejere

Fremtidstænkende geologer, ingeniører og entreprenører!