Fase 1 Avaliação Ambiental do Local (Fase I ESA) 10

A Fase 1 Avaliação Ambiental do Local é um relatório abrangente que segue as Normas ASTM para avaliar o risco ambiental e a responsabilidade de uma propriedade. É muitas vezes referido como um ESA de Fase I ou Avaliação Ambiental de Fase 1 e faz parte do processo de due diligence imobiliário. Um ESA de Fase 1 rigorosamente estuda os usos históricos e atuais do solo de uma propriedade. Além disso, documenta o passivo ambiental e a probabilidade de contaminação de uma propriedade. Por exemplo, um complexo de apartamentos hoje pode ter sido um posto de gasolina há 90 anos. E a propriedade ainda pode incluir subsolo tanques de armazenamento e contaminação, do posto de gasolina. Atualizado em 3 de dezembro de 2020.

Fase I ESA Federal Standards & Diretrizes

Existem diretrizes e padrões federais para regular o qu alidade dos relatórios de Avaliação Ambiental do Local da Fase 1. Na verdade, uma Avaliação Ambiental de Fase I adequada pode ajudar a proteger proprietários de terras inocentes de preocupações ambientais imprevisíveis. Por exemplo, quando um relatório da Fase 1 do ESA atende a todas as diretrizes, ele pode qualificar o proprietário para proteção de responsabilidade legal e assistência financeira com o processo de limpeza. Para esse propósito, a regra Todas as Consultas Apropriadas (AAI) está em vigor.

Embora nem todos os usuários de uma Avaliação Ambiental de Fase 1 possam se qualificar. Além do próprio relatório ESA, os usuários dos relatórios e o proprietário de um imóvel também devem atender a critérios específicos. Além disso, o financiamento de uma agência governamental deve estar disponível no momento.

American Society for Testing & Materiais

Além disso, a American Society for Testing and Materials (ASTM) administra os padrões para uma Avaliação Ambiental Fase 1 do Local. Da mesma forma, esses padrões geralmente cumprem com as políticas de defesa do Proprietário da Terra Inocente (OIT) da CERCLA. Os compradores que desejam se qualificar para a proteção de responsabilidade da CERCLA exigem um relatório abrangente de Avaliação Ambiental de Fase I, que também está em conformidade com as Normas ASTM.

As Normas ASTM para relatórios ESA de Fase 1 mudam periodicamente. Para ilustrar, a orientação de prática padrão atual foi lançada durante o ano de 2013. Portanto, tem o número do documento ASTM E1527-13. No entanto, o documento de prática padrão ESA da Fase I anterior foi publicado no ano de 2005, sendo o documento número E1527-05.

Conforme os tempos mudam, também mudam as leis ambientais de nosso país e os padrões das agências reguladoras. E essas mudanças influenciam no escopo das emendas de trabalho dos padrões de Avaliação Ambiental do Local de Fase I da ASTM. Além disso, descobertas em ciências da saúde, novas tecnologias e eventos atuais também desempenham um papel na elaboração dos padrões ASTM. Por exemplo, pesquisas científicas e desenvolvimentos na área de intrusão e migração de vapores tóxicos em meados da década de 2000 levaram a uma alteração do processo de Avaliação Ambiental da Fase 1 do Local. Como resultado, o padrão E1527-13 também requer uma avaliação de invasão de vapor. Da mesma forma, com os avanços modernos da tecnologia de drones e câmeras de detecção térmica, os geólogos antecipam mais atualizações de escopo para uma avaliação ambiental de fase 1 em um futuro próximo.

Padrões específicos do usuário

Em alguns casos, um relatório de Fase 1 ESA inclui componentes adicionais por solicitação do usuário. Esses são “padrões específicos do usuário” que estão acima e além do padrão ASTM. E geralmente visam qualificar os relatórios de Avaliação Ambiental da Fase I com as diretrizes internas de uma instituição. Por exemplo, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) e o Pequeno Cada Administração de Empresas administra padrões internos para relatórios de Avaliação Ambiental da Fase 1. Na verdade, esses requisitos adicionais se baseiam nos aspectos legais e financeiros da ASTM e das normas federais. Consequentemente, o processo ESA da Fase I se torna mais abrangente.

Um relatório de Avaliação Ambiental do Local de Fase 1 em conformidade com os padrões do HUD se qualifica no “Processo Multifamiliar de Aceleração”. Da mesma forma, os relatórios de Avaliação Ambiental do Local de Fase I em conformidade com os padrões SBA se qualificam para empréstimos SBA-504 ou 7 (a) contra imóveis comerciais e industriais.

A Fase 1 da ESA na pré-compra

Uma avaliação ambiental do local da Fase 1 é um requisito comum na fase de pré-compra e qualificação de empréstimo da aquisição de uma propriedade. Este relatório de due diligence imobiliário fornece aos compradores e vendedores uma avaliação a respeito de quaisquer condições ambientais potenciais que possam existir em um local.O objetivo final de um ESA de Fase I é que o usuário documente o risco ambiental de uma propriedade, antes de uma transação e desenvolvimento.

Partes múltiplas

Na maioria dos casos, partes múltiplas caem na categoria de “usuário do relatório” e exigem confiança legal. E, às vezes, um problema de saúde pública pode surgir do processo de Avaliação Ambiental da Fase I, exigindo que os departamentos de saúde locais confiem legalmente no relatório. A responsabilidade do profissional ambiental e os esforços se multiplicam em paralelo com o número de clientes privados e a presença de agências reguladoras. Assim, é vital esclarecer as partes destinatárias no início do projeto, para uma precificação precisa e adequada. E as obrigações de relatar ou reter o resultados de um ESA de Fase 1 para partes externas ou agências podem ser complexos. Nesses casos, Geo Forward sempre recomenda uma consulta profissional com um geólogo, bem como um advogado.

O que é o ambiente de Fase I Escopo de trabalho da avaliação tal?

O processo de Avaliação Ambiental do Local de Fase I utiliza amplamente várias fontes de informação e compreende auditorias de conformidade ambiental estratégica em cada pilar. A prática padrão é um guia mestre para identificar estrategicamente qualquer violação de conformidade ambiental em um local, seja histórica ou simultânea. E os padrões ASTM exigem que cada Avaliação Ambiental de Local de Fase 1 tenha a certificação adequada por profissionais ambientais registrados, como geólogos e engenheiros. Para ilustrar os componentes de um ESA de Fase 1 típico, os seguintes itens fazem parte da avaliação.

• Visita ao local de trabalho ou reconhecimento do local.
• Inspeções de conformidade ambiental.
• Compilação de informações históricas de propriedades.
• Revisões de arquivos de agências reguladoras pessoalmente.
• Relatórios de banco de dados e auditorias de registros governamentais.
• Estudo e análise da geologia e hidrogeologia do local.
• Modelagem de risco de intrusão de vapor.
• Pesquisa de garantias ambientais e limitações de uso de atividades.
• Conclusões e recomendações de geólogos profissionais.

Quais são as etapas principais em uma avaliação ambiental de fase 1?

Cada relatório de Fase 1 da ESA varia até certo ponto. A Fase I ESA em algumas jurisdições pode ter muitos componentes diferentes do que em outras áreas. Em última análise, as fontes de informação e a quantidade de documentos comprovativos dependem do que está disponível. Todos os relatórios da ESA requerem uma abundância de informações. No entanto, acima dos componentes variáveis, existem componentes primários que são universais para o padrão ASTM moderno. As seções a seguir são apenas alguns dos principais componentes de uma Avaliação Ambiental de Fase I.

Etapa 1 – Revisão Abrangente de um Relatório de Revisão de Banco de Dados Governamentais de Revisão de REC da ASTM

Um dos muitos componentes de uma Avaliação Ambiental de Local de Fase 1 é um relatório de banco de dados de agência reguladora. Este é um documento extenso que fornece uma compilação de arquivos regulatórios disponíveis digitalmente na propriedade em questão, bem como nas áreas adjacentes. Os relatórios de banco de dados do governo podem incluir registros de agências municipais, distritais, estaduais e federais. No entanto, eles também são conhecidos por terem lacunas de dados. As lacunas de dados ocorrem porque muitas condições ambientais permanecem sem documentação ou ocorreram durante um período de política frouxa. Como resultado, uma propriedade ainda pode ter problemas de contaminação de um evento anterior não documentado e permanecer não listada em nenhum banco de dados de agência governamental.

Etapa 2 – Revisão Completa das Imagens Aéreas Históricas

Cada Avaliação Ambiental da Fase I também inclui um revisão cuidadosa de imagens aéreas históricas. Algumas imagens datam do início de 1900 e podem ser a única fonte de documentação para condições ambientais históricas reconhecidas em um local. Por exemplo, este componente é útil para identificar tanques de petróleo bruto acima do solo, postos de gasolina, operações de mineração e outras operações com impacto ambiental.

Etapa 3 – Estudo detalhado dos mapas históricos do seguro contra incêndio

Um componente útil do a Fase 1 ESA é a compilação do mapa do seguro contra incêndio. Mapas de seguro contra incêndio são documentos históricos anteriormente aplicáveis para medir a combustibilidade de edifícios em blocos específicos. Esses mapas estão disponíveis principalmente em áreas densas e fornecem informações valiosas sobre os usos históricos do solo de uma propriedade. Alguns mapas de seguro contra incêndio datam do início do século XX.

Etapa 4 – Revisão de mapas topográficos históricos

Os relatórios ESA da Fase I também incluem uma grande compilação de mapas topográficos históricos. Na verdade, esses mapas datam do final do século XIX. Os mapas topográficos históricos têm sido principalmente o produto do levantamento geológico nacional. No entanto, em alguns casos, empresas privadas de mineração e produção de petróleo bruto foram contratadas para preparar os mapas também. A principal utilização foi para a documentação do terreno, bem como desenvolvimento de terras, mineração e bombeamento de petróleo bruto. E esses mapas topográficos também evoluíram ao longo do tempo com o uso de novas tecnologias e informações. Hoje, os relatórios de Avaliação Ambiental do Local da Fase 1 oferecem a oportunidade de revisar o histórico de um local. E as observações comuns das condições ambientais se relacionam com a potencial perfuração de poços de petróleo e operações de mineração no local. Além disso, tanques acima do solo, corpos dágua, trilhos e estradas são identificáveis.

Etapa 5 – Verificando os diretórios da cidade para usos de terrenos anteriores críticos

Os diretórios de cidades históricas geralmente estão disponíveis em regiões densas. Esses documentos são úteis para o processo de Avaliação Ambiental da Fase I porque permitem que os profissionais ambientais revisem os nomes e as datas das empresas no local. Por exemplo, durante uma Fase 1 ESA, pode-se observar a listagem “Oficina de Lavagem a Seco Max” no local durante os anos de 198 a 1952. Como resultado, há uma presunção razoável de contaminação do solo de lavagem a seco, resultando em uma recomendação para uma Avaliação Ambiental de Local de Fase 2 após o ESA de Fase I. Na maioria dos casos, os registros de diretórios de cidades datam de 1800. E a maioria dos registros de diretórios de cidades históricas agora são propriedade privada. Os registros nem sempre são abrangentes e às vezes contêm lacunas de dados . Portanto, assim como qualquer outro componente de uma Avaliação Ambiental de Fase 1, não se deve confiar exclusivamente nele.

Nenhuma ação adicional nos relatórios de avaliação ambiental do local da Fase 1

Sobre conclusão de uma Avaliação Ambiental do Local de Fase 1, os profissionais ambientais são obrigados a avaliar a presença de qualquer Condição Ambiental Reconhecida (REC) que possa levar à contaminação do subsolo. Além disso, as normas ASTM exigem a avaliação de potenciais Condições Ambientais Reconhecidas Controladas (CRECs) e Condições Ambientais Reconhecidas Históricas (HRECs). Se nenhuma dessas condições vier à tona durante um ESA de Fase 1, as conclusões geralmente levam a uma recomendação de “Nenhuma ação adicional”.

Recomendações ESA de Fase 2?

Ao reconhecer as preocupações ambientais durante uma Fase I da ESA, podem ser necessárias recomendações para os testes de subsuperfície da Fase 2 da ESA, de acordo com os padrões ASTM. Esta continuação da avaliação é chamada de Avaliação Ambiental do Local de Fase 2 ou de Fase 2 da Sub-superfície Investigação. O escopo de trabalho da Fase 2 da ESA é uma função das condições ambientais reconhecidas observadas no local em questão. Como resultado, a Fase 2 da ESA investiga diretamente se essas condições estão causando contaminação subterrânea ou não.

O que acontece durante uma ESA de Fase 2?

Uma ESA de Fase 2 é a investigação de subsuperfície in situ que é necessária pelos resultados de uma Avaliação Ambiental de Local de Fase 1. Para ilustrar, um ESA de Fase 2 normalmente inclui solo, gás do solo e testes de água subterrânea, bem como análises laboratoriais. Além disso, a investigação de subsuperfície também pode incluir levantamentos geofísicos para localizar tanques de armazenamento subterrâneo (USTs) e dutos. E os resultados da investigação são comparados diretamente aos níveis de triagem ambiental estabelecidos por agências governamentais. Da mesma forma, o uso de ferramentas de investigação de intrusão de vapor ajuda a determinar se os ocupantes de uma propriedade estão enfrentando riscos à saúde, ou não.

Outras recomendações possíveis em uma avaliação ambiental de local de fase 1

Outros As condições ambientais que podem justificar uma investigação mais aprofundada são Questões Ambientais, CRECs, HRECs e Condições Minimis. Por exemplo, embora o gás metano do solo seja um perigo aparente para os ocupantes do edifício, não parece haver um padrão de Avaliação Ambiental ASTM Fase 1 para ele neste momento. A maioria dos profissionais ambientais hoje categoriza a presença de gás metano no solo como uma questão ambiental. E as recomendações normalmente variam de acordo com os padrões do departamento de construção local para testes de gás metano no solo e mitigação de metano.Na maioria dos casos, as propriedades dentro de uma zona de alto gás metano ou área de aterro provavelmente incluirão recomendações para testes de metano.

Recomendações para testes de qualidade do ar interno

Outra recomendação potencial de uma Fase 1 ESA é um teste de qualidade do ar interno. Este processo envolve a amostragem do ar ambiente interno e a triagem de toxinas. O objetivo é determinar o nível de risco à saúde humana no local e, consequentemente, preparar um plano de mitigação e um plano de ação corretiva. No entanto, uma Investigação de Subsuperfície de Fase 2 e outros eventos de perfuração provavelmente ocorrerão simultaneamente. Isso é para determinar a extensão lateral e vertical da contaminação antes da remediação.

ESAs limitados

Em alguns casos, uma avaliação ambiental de fase I do local relatório não é necessário para começar. Como alternativa, algumas instituições de crédito, como a SBA, podem iniciar uma due diligence limitada na forma de investigações básicas. Na verdade, uma avaliação ambiental limitada do local (como um relatório ambiental de desktop ou uma avaliação da tela de transação) pode servir como uma ferramenta preliminar para avaliar o risco. Com base nas conclusões desses relatórios, pode haver ou não uma recomendação para seguir com uma Avaliação Ambiental de Fase 1.

AES de baixo custo suspeito de Fase 1

Uma Avaliação Ambiental de Local de Fase 1 de baixo custo está normalmente abaixo do padrão exigido. Normalmente, um ESA de Fase 1 de baixo custo suspeito contém erros e omissões importantes. Na verdade, erros em uma avaliação crítica como essa podem resultar em caras taxas legais e de agências regulatórias. Além disso, pode haver um requisito para limpar qualquer contaminação que seja imprevisível pelo ESA de Investigação de Fase 1 com defeito. Os consumidores devem estar cientes dos preços justos da indústria para os relatórios de Avaliação Ambiental do Local de Fase I.

Exemplo de caso (ano de 2018, Los Angeles, CA): Empresa A é comissionado para conduzir uma revisão ambiental em uma propriedade. A Empresa-B preparou um relatório de Avaliação Ambiental de Fase I de baixo custo na mesma propriedade dois anos antes. Durante a revisão, a Empresa-A encontrou erros e omissões significativos. O relatório de baixo custo da Empresa-B não percebeu que havia um posto de gasolina e tanques de armazenamento subterrâneo na propriedade por mais de uma década. Consequentemente, o relatório de Avaliação Ambiental de Fase 1 de baixo custo da Empresa-B desqualifica sob a Política de Proteção de Responsabilidade de Proprietário de Terra Inocente. E o proprietário da propriedade enfrenta altos custos legais e responsabilidades de limpeza.

Questionário Ambiental

Inicialmente, no período de due diligence, os credores podem exigir um questionário ambiental. Isso normalmente se aplica a transações de vendas ou financiamento de uma propriedade comercial, antes de solicitar uma Avaliação Ambiental de Fase 1. As informações contidas em um questionário ambiental são valiosas para o processo de Avaliação Ambiental do Local da Fase 1. Na verdade, quando disponível, o questionário passa a fazer parte do relatório e se qualifica como dados consideráveis para conclusões e recomendações. Tecnicamente, enquadra-se na categoria de “entrevistas” da avaliação.

O formulário pretende fornecer factos sobre a propriedade, ao abrigo de um certificado jurídico de boa fé. Sob este pressuposto, um nível básico de risco ambiental pode ser avaliada e aplicada como uma ferramenta para aumentar a precisão do relatório de Avaliação Ambiental do Local de Fase I. No entanto, um relatório de Avaliação Ambiental do Local de Fase 1 não depende exclusivamente desta informação.

Formulário de Solicitação de Dados do Usuário

Em alguns casos, um Formulário de Solicitação de Dados do Usuário será exigido com uma Avaliação Ambiental do Local de Fase 1. O Formulário de Solicitação de Dados do Usuário questiona sobre o conhecimento do usuário do relatório de garantias de limpeza ambiental, se Na verdade, este formulário auxilia no cumprimento da Lei Brownfields para Proteção de Responsabilidade de Proprietários de Terras Inocentes. Consequentemente, os parâmetros do formulário também atendem à regra “Todas as Consultas Apropriadas” para uma Fase I do ESA. Além disso, o formulário consulta sobre qualquer atividade ou limitações de uso da terra, o preço de compra ao valor justo de mercado e outras informações especiais.

Cartas de confiança

Uma carta de confiança da Fase 1 para avaliação ambiental é um documento legal que permite aos profissionais do meio ambiente para autorizar outras partes a usar e confiar no relatório. Essas cartas normalmente se aplicam aos Credores e à SBA e servem como uma extensão da responsabilidade. Portanto, geralmente se aplica um custo adicional. A carta de confiança da Fase I da ESA não é uma atualização ou modificação do relatório de Avaliação Ambiental da Fase 1 original. Como resultado, uma carta de confiança não implica nenhuma garantia de que a condição da propriedade é a mesma que era na data da Fase 1 do ESA.Uma carta de confiança de Avaliação Ambiental de Local de Fase 1 pode custar aproximadamente $ 250 a $ 600.

Quanto tempo dura uma Avaliação Ambiental de Fase I?

Uma Avaliação Ambiental de Local de Fase I normalmente leva cerca de 12 a 14 dias úteis para ser concluído. Este é o prazo de entrega padrão e depende fortemente das taxas de resposta das agências governamentais locais para fins de revisão de registros. As opções de resposta rápida estão disponíveis para os relatórios ESA da Fase 1, embora a qualidade do relatório geral provavelmente seja inferior. Para ilustrar, as agências locais que mantêm registros de remoção de tanques de armazenamento subterrâneo (UST) geralmente liberam arquivos em um período de 10 a 12 dias úteis. Portanto, se um ESA de Fase 1 urgente for entregue em 5 dias úteis, ele não terá a documentação importante sobre se um abandono de UST adequado ocorreu no local ou não. E sem esses arquivos, o Relatório Ambiental de Fase 1 terá uma lacuna de dados, resultando em concussões e recomendações menos confiáveis.

Qual é a diferença entre uma avaliação ambiental de local de Fase I e Fase II?

A diferença entre uma Avaliação Ambiental de Local de Fase I e Fase II é grande. Um ESA de Fase 1 é o primeiro passo para identificar potenciais preocupações ambientais, do ponto de vista visual, burocrático e de bolso. Quaisquer discrepâncias ou potenciais de preocupação são relatados de acordo. Não há amostragem direta ou teste de amostras, dentro do processo de Fase 1 ESA. Por outro lado, a Fase II da Avaliação Ambiental do Local usa equipamento geológico de perfuração e amostragem para amostrar e testar materiais de subsuperfície para contaminação. O escopo de trabalho da Fase 2 da ESA baseia-se nas constatações, conclusões e recomendações da Fase I da ESA.

Consulta Profissional

Geo Forward é um fornecedor líder de relatórios de Avaliação Ambiental da Fase 1 para credores, desenvolvedores e instituições em todo o país. Os formatos de relatórios são variáveis e incluem resumos executivos para resultados rápidos e fáceis. Tempos de resposta padrão e urgentes estão disponíveis. No entanto, para melhores resultados, os profissionais ambientais recomendam um tempo de resposta padrão. Para obter mais informações sobre os relatórios de Avaliação Ambiental do Local de Fase I, ligue para (888) 930-6604 para falar com um geólogo profissional. Há também a opção de configurar uma consulta por meio do questionário de pré-consulta Geo Forward. O processo é compatível com dispositivos móveis, rápido e fácil. As informações do projeto NÃO são compartilhadas ou vendidas.

Fontes de informação

Todas as consultas apropriadas §312.20 – Escritório de Publicações do Governo dos Estados Unidos

Sociedade Americana de Testes e Materiais – E1527 Padrões de Avaliação Ambiental de Local de Fase I

Departamento de Controle de Substâncias Tóxicas da Califórnia (DTSC) – Orientação sobre Intrusão de Vapor

Faculdade de Direito da Universidade Cornell e Instituto de Informação Legal – Leis CERCLA

Site do Superfund da Agência de Proteção Ambiental dos Estados Unidos (EPA)

EUA EPA – Proprietários de terras inocentes

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