Faza 1 Ocena środowiskowa terenu (Faza I ESA) 10

Faza 1 Ocena środowiskowa terenu jest obszerny raport zgodny ze standardami ASTM w celu oceny ryzyka środowiskowego i odpowiedzialności nieruchomości. Często nazywany jest oceną środowiskową fazy I lub oceną środowiskową fazy 1 i stanowi część procesu należytej staranności w zakresie nieruchomości. Etap 1 ESA rygorystycznie bada historyczne i aktualne sposoby użytkowania nieruchomości. Dodatkowo dokumentuje odpowiedzialność środowiskową i prawdopodobieństwo zanieczyszczenia nieruchomości. Na przykład, dzisiejszy kompleks apartamentowy mógł być stacją benzynową 90 lat temu. Nieruchomość może nadal obejmować podziemne zbiorniki magazynowe i zanieczyszczenia ze stacji benzynowej. Zaktualizowano 3 grudnia 2020 r.

Faza I Normy federalne ESA & Wytyczne

Istnieją federalne wytyczne i standardy regulujące qu alność sprawozdań z oceny środowiskowej terenu dla fazy 1. W rzeczywistości właściwa ocena terenu w fazie I może pomóc w ochronie niewinnych właścicieli gruntów przed nieprzewidzianymi problemami środowiskowymi. Na przykład, gdy raport ESA fazy 1 spełnia wszystkie wytyczne, może kwalifikować właściciela gruntu do ochrony prawnej i pomocy finansowej w procesie oczyszczania. W tym celu obowiązuje zasada All Approved Inquiry (AAI).

Chociaż nie wszyscy użytkownicy oceny środowiskowej fazy 1 mogą się kwalifikować. Oprócz samego raportu ESA, użytkownicy raportów i właściciel nieruchomości muszą również spełniać określone kryteria. Ponadto w tym czasie musi być dostępne finansowanie agencji rządowej.

Amerykańskie Towarzystwo Badań & Materiały

Ponadto normy są administrowane przez Amerykańskie Towarzystwo Badań i Materiałów (ASTM) do oceny środowiskowej terenu w fazie 1. Podobnie, te standardy są ogólnie zgodne z polityką obronną CERCLA Innocent Land Owner (ILO). Nabywcy, którzy chcą kwalifikować się do ochrony przed odpowiedzialnością CERCLA, wymagają kompleksowego raportu z oceny środowiska Fazy I, który jest również zgodny ze standardami ASTM.

Standardy ASTM dla raportów Fazy 1 ESA zmieniają się okresowo. Aby to zilustrować, aktualne wytyczne dotyczące standardowej praktyki zostały opublikowane w 2013 r. W związku z tym mają numer dokumentu ASTM E1527-13. Jednak poprzedni dokument dotyczący standardowej praktyki ESA dla Fazy I został opublikowany w 2005 r., A zatem otrzymał numer dokumentu E1527-05.

Wraz ze zmianą czasu zmieniają się również krajowe przepisy dotyczące ochrony środowiska i standardy agencji regulacyjnych. I te zmiany uwzględniają zakres zmian prac w normach ASTM Faza I Oceny Środowiskowej Lokalizacji. Ponadto odkrycia w dziedzinie nauk o zdrowiu, nowe technologie i bieżące wydarzenia również odgrywają rolę w tworzeniu standardów ASTM. Na przykład badania naukowe i rozwój w dziedzinie wtargnięcia i migracji toksycznych oparów w połowie 2000 roku skłoniły do wprowadzenia poprawek do procesu oceny środowiskowej fazy 1. W rezultacie norma E1527-13 również wymaga oceny przenikania oparów. Podobnie, biorąc pod uwagę współczesne postępy w technologii dronów i kamer termowizyjnych, geolodzy przewidują więcej aktualizacji zakresu oceny środowiskowej fazy 1 w najbliższej przyszłości.

Normy dla użytkownika

W niektórych przypadkach raport fazy 1 ESA zawiera dodatkowe komponenty na życzenie użytkownika. Są to „normy specyficzne dla użytkownika”, które wykraczają poza i wykraczają poza standard ASTM. I generalnie mają na celu zakwalifikowanie raportów z oceny środowiska Fazy I z wewnętrznymi wytycznymi instytucji. Na przykład Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) i Mała Administracja biznesowa administruje wewnętrznymi standardami raportów z oceny środowiska Fazy 1. W rzeczywistości te dodatkowe wymagania opierają się na prawnych i finansowych aspektach ASTM i norm federalnych. W rezultacie proces Fazy I ESA staje się bardziej kompleksowy.

Raport z oceny środowiskowej Fazy 1 zgodny ze standardami HUD kwalifikuje się do „Procesu przyspieszenia wielorodzinnego”. Podobnie, raporty z oceny środowiskowej fazy I zgodne ze standardami SBA kwalifikują się do kredytów SBA-504 lub 7 (a) pod zastaw nieruchomości komercyjnych i przemysłowych.

ESA fazy 1 przed zakupem

Ocena środowiska fazy 1 to powszechny wymóg na etapie przed zakupem i kwalifikacją kredytu przy nabyciu nieruchomości. Ten raport due diligence dotyczącego nieruchomości zapewnia kupującym i sprzedającym ocenę dotyczącą wszelkich potencjalnych warunków środowiskowych, które mogą występować na danym terenie.Ostatecznym celem ESA fazy I jest udokumentowanie przez użytkownika ryzyka środowiskowego związanego z nieruchomością przed transakcją i rozwojem.

Wiele stron

W większości przypadków wiele stron należą do kategorii „użytkownik zgłaszający” i wymagają oparcia prawnego. Czasami problem zdrowia publicznego może wynikać z procesu oceny środowiska fazy I, co powoduje, że lokalne wydziały zdrowia muszą legalnie polegać na raporcie. Odpowiedzialność specjalisty ds. ochrony środowiska i wysiłki mnożą się równolegle z liczbą klientów prywatnych i obecnością agencji regulacyjnych. Dlatego ważne jest, aby wyjaśnić strony odbiorców na początku projektu, aby uzyskać dokładną i właściwą wycenę. Zobowiązania do zgłaszania lub wstrzymywania wyniki ESA fazy 1 dla stron lub agencji zewnętrznych mogą być złożone. W takich przypadkach Geo Forward zawsze zaleca profesjonalną konsultację z geologiem, a także radcą prawnym.

Co to jest Faza I Środowisko Ocena zakresu prac?

Faza I procesu oceny środowiskowej terenu szeroko wykorzystuje wiele źródeł informacji i obejmuje strategiczne audyty zgodności środowiskowej w każdym filarze. Standardowa praktyka to główny przewodnik dotyczący strategicznej identyfikacji wszelkich naruszeń zgodności środowiskowej w zakładzie, zarówno historycznych, jak i jednoczesnych. A normy ASTM wymagają, aby każda ocena środowiska w fazie 1 miała odpowiednią certyfikację wydaną przez zarejestrowanych specjalistów ds. Ochrony środowiska, takich jak geolodzy i inżynierowie. Aby zilustrować elementy typowego ESA fazy 1, następujące elementy są częścią oceny.

• Wizyta w miejscu pracy lub rekonesans.
• Kontrole zgodności środowiskowej.
• Kompilacja informacji o majątku historycznym.
• Osobiste przeglądy plików agencji regulacyjnych.
• Raporty baz danych i audyty dokumentów rządowych.
• Badanie i analiza geologii i hydrogeologii terenu.
• Modelowanie ryzyka wtargnięcia pary wodnej.
• Badanie zastawów środowiskowych i ograniczeń użytkowania.
• Wnioski i zalecenia profesjonalnych geologów.

Jakie są główne kroki w ramach oceny środowiskowej fazy 1?

Każdy raport ESA fazy 1 różni się w pewnym stopniu. ESA fazy I w niektórych jurysdykcjach może składać się z wielu różnych elementów niż w innych obszarach. Ostatecznie źródła informacji i ilość dokumentów uzupełniających zależą od tego, co jest dostępne. Wszystkie raporty ESA wymagają mnóstwa informacji. Niemniej jednak, ponad składnikami zmiennymi, istnieją podstawowe komponenty, które są uniwersalne dla nowoczesnego standardu ASTM. Poniższe sekcje to tylko kilka z głównych elementów oceny środowiskowej Fazy I.

Krok 1 – Kompleksowy przegląd przeglądu ASTM REC Raport z przeglądu rządowej bazy danych

Jeden z wielu składnikami oceny środowiskowej fazy 1 jest raport bazy danych agencji regulacyjnej. Jest to obszerny dokument, który zawiera zestawienie dostępnych w formacie cyfrowym akt prawnych dotyczących obiektu, a także okolic. Raporty rządowych baz danych mogą obejmować rekordy agencji miejskich, powiatowych, stanowych i federalnych. Wiadomo jednak, że mają luki w danych. Luki w danych pojawiają się, ponieważ wiele warunków środowiskowych pozostaje nieudokumentowanych lub wystąpiło w okresie luźnej polityki. W rezultacie nieruchomość może nadal mieć problemy ze skażeniem po przeszłym nieudokumentowanym wydarzeniu i pozostać niewymieniona w żadnej bazie danych agencji rządowych.

Krok 2 – Dokładny przegląd historycznych zdjęć lotniczych

Każda faza I oceny środowiskowej obejmuje również dokładny przegląd historycznych zdjęć lotniczych. Niektóre obrazy pochodzą z początku XX wieku i mogą być jedynym źródłem dokumentacji historycznych uznanych warunków środowiskowych na danym stanowisku. Na przykład ten komponent jest przydatny do identyfikacji naziemnych zbiorników na ropę naftową, stacji benzynowych, operacji górniczych i innych operacji wpływających na środowisko.

Krok 3 – Szczegółowe badanie historycznych map ubezpieczenia przeciwpożarowego

Jeden pomocny element ESA fazy 1 to kompilacja mapy ubezpieczenia przeciwpożarowego. Mapy ubezpieczenia przeciwpożarowego są dokumentami historycznymi stosowanymi wcześniej do mierzenia palności budynków w określonych blokach. Mapy te są najczęściej dostępne na gęstych obszarach i dostarczają cennych informacji na temat historycznego użytkowania nieruchomości. Niektóre mapy ubezpieczenia przeciwpożarowego pochodzą z początku XX wieku.

Krok 4 – przegląd historycznych map topograficznych

Raporty ESA z fazy I obejmują również dużą kompilację historycznych map topograficznych. W rzeczywistości te mapy mogą pochodzić z końca XIX wieku. Historyczne mapy topograficzne były w większości wynikiem krajowych badań geologicznych. Jednak w niektórych przypadkach przygotowanie map zlecono prywatnym firmom górniczym i naftowym. Głównym przeznaczeniem było dokumentowanie ukształtowania terenu, zagospodarowania terenu, górnictwa i pompowania ropy naftowej. Te mapy topograficzne również ewoluowały w czasie dzięki wykorzystaniu nowych technologii i informacji. Obecnie raporty z oceny środowiskowej terenu z fazy 1 dają możliwość przeglądu historii danego miejsca. A typowe obserwacje warunków środowiskowych dotyczą potencjalnych wierceń ropy naftowej i operacji wydobywczych na miejscu. Ponadto można zidentyfikować zbiorniki naziemne, zbiorniki wodne, tory kolejowe i drogi.

Krok 5 – Sprawdzanie katalogów miast pod kątem krytycznych dawnych zastosowań gruntów

Historyczne katalogi miast są zwykle dostępne w gęstych regionach. Dokumenty te są pomocne w procesie oceny środowiska Fazy I, ponieważ umożliwiają specjalistom ds. Ochrony środowiska przejrzenie nazw i dat firm na miejscu. Na przykład, podczas fazy 1 ESA, można zaobserwować wpis „Maxs Dry Cleaning Shop” na miejscu w latach 198–1952. W rezultacie istnieje uzasadnione przypuszczenie, że pralnia chemiczna jest zanieczyszczona glebą, co skutkuje zaleceniem dla oceny środowiskowej terenu fazy 2 po ESA fazy I. W większości przypadków rekordy w spisach miast pochodzą z XIX wieku. Większość zapisów historycznych katalogów miejskich jest obecnie własnością prywatną. Zapisy nie zawsze są wyczerpujące i czasami zawierają luki w danych . Dlatego, podobnie jak na każdym innym elemencie oceny środowiskowej fazy 1, nie można na nich polegać.

Brak dalszych działań w raportach z oceny środowiskowej w fazie 1

Po zakończenie oceny środowiskowej terenu fazy 1, pracownicy ochrony środowiska są zobowiązani do wykonania ocenić obecność wszelkich uznanych warunków środowiskowych (REC), które mogą prowadzić do skażenia podpowierzchniowego. Ponadto normy ASTM wymagają oceny potencjalnych kontrolowanych uznanych warunków środowiskowych (CREC) i historycznie uznanych warunków środowiskowych (HREC). Jeśli takie warunki nie wyjdą na jaw podczas fazy 1 ESA, wnioski generalnie prowadzą do zalecenia „Brak dalszych działań”.

Zalecenia ESA fazy 2?

Po rozpoznaniu problemów środowiskowych podczas Fazy I ESA, mogą być konieczne zalecenia dotyczące badań podpowierzchniowych Fazy 2 PZE, zgodnie z normami ASTM. Ta kontynuacja oceny jest określana jako Faza 2 środowiskowej oceny terenu lub Faza 2 podpowierzchni Badanie. Zakres prac ESA fazy 2 jest funkcją rozpoznanych warunków środowiskowych obserwowanych w obiekcie przedmiotowym. W rezultacie ESA fazy 2 bezpośrednio bada, czy warunki te powodują zanieczyszczenie podpowierzchniowe, czy nie.

Co się dzieje podczas fazy 2 ESA?

Etap 2 ESA to badanie podpowierzchniowe in situ, które jest niezbędne na podstawie wyników oceny środowiskowej fazy 1. Aby to zilustrować, ESA fazy 2 zazwyczaj obejmuje glebę, gaz glebowy i badania wód gruntowych, a także analizy laboratoryjne. Ponadto badanie podpowierzchniowe może również obejmować badania geofizyczne w celu zlokalizowania podziemnych zbiorników magazynowych (UST) i rurociągów. Wyniki dochodzenia porównują się bezpośrednio z poziomami badań środowiskowych ustalonymi przez agencje rządowe. Podobnie, użycie narzędzi do badania wtargnięcia oparów pomaga w określeniu, czy mieszkańcy nieruchomości są narażeni na ryzyko dla zdrowia, czy nie.

Inne możliwe zalecenia w ramach oceny środowiskowej fazy 1

Inne warunki środowiskowe, które mogą uzasadniać dalsze badanie, to kwestie środowiskowe, CREC, HREC i warunki de minimis. Na przykład, chociaż metan w glebie stanowi pozorne zagrożenie dla mieszkańców budynku, nie wydaje się, aby w tej chwili istniała dla niego norma oceny środowiskowej fazy 1 ASTM. Większość specjalistów ds. Środowiska obecnie klasyfikuje obecność metanu w glebie jako problem środowiskowy. A zalecenia zwykle odnoszą się do przestrzegania lokalnych norm wydziałów budowlanych dotyczących testowania metanu w glebie i ograniczania jego wpływu.W większości przypadków nieruchomości w strefie gazu wysokometanowego lub na obszarze składowiska prawdopodobnie będą zawierać zalecenia dotyczące badań metanu.

Zalecenia dotyczące badania jakości powietrza w pomieszczeniach

Kolejne potencjalne zalecenia fazy 1 ESA to badanie jakości powietrza w pomieszczeniach. Proces ten obejmuje pobieranie próbek powietrza z otoczenia w pomieszczeniach i badanie przesiewowe pod kątem toksyn. Celem jest określenie poziomu zagrożenia zdrowia ludzi na miejscu, a następnie przygotowanie planu łagodzenia i planu działań naprawczych. Jednak badanie podpowierzchniowe fazy 2 i inne zdarzenia wiertnicze prawdopodobnie wystąpią jednocześnie. Ma to na celu określenie poprzecznego i pionowego zasięgu zanieczyszczenia przed rekultywacją.

Ograniczone PZE

W niektórych przypadkach ocena środowiskowa terenu fazy I raport nie jest konieczny na początek. Alternatywnie, niektóre instytucje pożyczkowe, takie jak SBA, mogą wszcząć ograniczone badanie due diligence w formie podstawowych dochodzeń. W rzeczywistości ograniczona ocena środowiskowa lokalizacji (taka jak raport środowiskowy na pulpicie lub ocena ekranu transakcji) może służyć jako wstępne narzędzie do oceny ryzyka. Na podstawie ustaleń zawartych w tych raportach może być zalecenie, aby przeprowadzić ocenę środowiskową fazy 1.

Podejrzane tanie ESA fazy 1

Tania ocena środowiskowa fazy 1 jest zwykle poniżej wymaganego standardu. Zazwyczaj podejrzanie tania ESA fazy 1 zawiera poważne błędy i przeoczenia. W rzeczywistości błędy w krytycznej ocenie, takie jak ta, mogą skutkować kosztownymi opłatami prawnymi i regulacyjnymi. Ponadto może zaistnieć potrzeba usunięcia wszelkich zanieczyszczeń, których nie da się przewidzieć przez wadliwy ESA z badania fazy 1. Konsumenci powinni zdawać sobie sprawę z uczciwych cen branżowych raportów z oceny środowiskowej Fazy I.

Przykład przypadku (rok 2018, Los Angeles, Kalifornia): Firma A to zlecono przeprowadzenie oceny środowiskowej nieruchomości. Firma B przygotowała niedrogi raport z oceny środowiskowej fazy I dotyczący tej samej nieruchomości dwa lata wcześniej. Podczas przeglądu firma A stwierdziła istotne błędy i przeoczenia. W raporcie o niskich kosztach firmy B brakowało informacji, że na terenie posiadłości od ponad dziesięciu lat znajdowała się stacja benzynowa i podziemne zbiorniki magazynowe. W związku z tym niedrogi raport z oceny środowiskowej fazy 1 sporządzony przez firmę B powoduje dyskwalifikację w ramach polityki ochrony odpowiedzialności niewinnego właściciela gruntu. Właściciel nieruchomości jest obciążony wysokimi kosztami prawnymi i obowiązkami porządkowymi.

Kwestionariusz środowiskowy

Początkowo, w okresie due diligence, pożyczkodawcy mogą wymagać kwestionariusza środowiskowego. Zwykle dotyczy to transakcji sprzedaży lub finansowania nieruchomości komercyjnej, przed zamówieniem oceny środowiskowej fazy 1. Informacje zawarte w kwestionariuszu środowiskowym są cenne dla procesu oceny środowiskowej Fazy 1. W rzeczywistości kwestionariusz, jeśli jest dostępny, staje się częścią raportu i kwalifikuje się jako istotne dane do wniosków i zaleceń. Z technicznego punktu widzenia należy on do kategorii oceny „wywiady”.

Formularz ma na celu przedstawienie faktów dotyczących nieruchomości, na podstawie prawnego poświadczenia w dobrej wierze. Zgodnie z tym domniemaniem podstawowy poziom ryzyka środowiskowego może zostać ocenione i zastosowane jako narzędzie zwiększające dokładność raportu z oceny środowiskowej terenu fazy I. Jednak raport z oceny środowiskowej etapu 1 nie opiera się wyłącznie na tych informacjach.

Formularz żądania danych użytkownika

W niektórych przypadkach formularz wniosku o dane użytkownika będzie wymagany wraz z oceną środowiskową terenu fazy 1. Formularz wniosku o dane użytkownika zawiera zapytanie o wiedzę użytkownika raportu na temat zastawów związanych z oczyszczaniem środowiska, jeśli W rzeczywistości, ten formularz pomaga spełnić wymagania Ustawy o ochronie przed odpowiedzialnością za niewinnych właścicieli terenów zdegradowanych. W związku z tym parametry formularza są również zgodne z regułą „Wszystkie odpowiednie zapytania” dla ESA fazy I. Ponadto formularz zawiera pytania o wszelkie ograniczenia działalności lub użytkowania gruntów, cenę zakupu do godziwej wartości rynkowej i inne specjalne informacje.

Reliance Letters

Faza 1 Environmental Assessment List to dokument prawny, który umożliwia specjalistom ds. ochrony środowiska upoważnienie innych stron do korzystania z raportu i polegania na nim. Pisma te zwykle dotyczą Kredytodawców i SBA i służą jako rozszerzenie odpowiedzialności. W związku z tym zwykle obowiązuje dodatkowy koszt. Pismo w sprawie zależności ESA dla fazy I nie stanowi aktualizacji ani modyfikacji oryginalnego raportu z oceny środowiskowej fazy 1. W rezultacie pismo powołujące nie oznacza żadnej gwarancji, że stan nieruchomości jest taki sam, jak w dniu pierwszego etapu ESA.Pismo w sprawie oceny środowiskowej terenu dla etapu 1 może kosztować około 250 do 600 USD.

Jak długo trwa ocena środowiskowa fazy I?

Ocena środowiskowa etapu I zazwyczaj zajmuje około 12 do 14 dni roboczych. Jest to standardowe ramy czasowe postępowania i silnie uzależnione od wskaźników odpowiedzi lokalnych agencji rządowych do celów przeglądu dokumentacji. W przypadku raportów ESA fazy 1 dostępne są opcje przyspieszenia zmian, chociaż jakość raportu ogólnego będzie prawdopodobnie niższa. Aby to zilustrować, lokalne agencje przechowujące zapisy dotyczące usuwania podziemnych zbiorników magazynowych (UST) zazwyczaj publikują pliki w ciągu 10 do 12 dni roboczych. Więc jeśli przyspieszona faza 1 ESA ma nastąpić za 5 dni roboczych, będzie brakować ważnej dokumentacji dotyczącej tego, czy właściwe porzucenie UST miało miejsce na miejscu, czy nie. Bez tych plików raport środowiskowy fazy 1 będzie zawierał lukę w danych, co skutkuje mniej wiarygodnymi wstrząsami i zaleceniami.

Jaka jest różnica między oceną środowiskową fazy I a oceną środowiskową fazy II?

Różnica między oceną środowiskową terenu etapu I i fazy II jest duża. ESA fazy 1 jest pierwszym krokiem do identyfikacji potencjalnych problemów środowiskowych z wizualnego, biurokratycznego i papierowego punktu widzenia. Wszelkie wartości odstające lub potencjalne obawy są odpowiednio zgłaszane. Nie ma bezpośredniego pobierania ani testowania próbek w ramach procesu fazy 1 ESA. Z drugiej strony, ocena środowiska w fazie II faktycznie wykorzystuje wiercenia geologiczne i sprzęt do pobierania próbek do bezpośredniego pobierania próbek i testowania materiałów podpowierzchniowych pod kątem zanieczyszczenia. Zakres prac Fazy 2 ESA opiera się na ustaleniach Fazy I ESA, wnioskach i zaleceniach.

Profesjonalne konsultacje

Geo Forward jest wiodącym dostawcą raportów z oceny środowiskowej Fazy 1 dla ogólnokrajowi pożyczkodawcy, deweloperzy i instytucje. Formaty raportowania są zmienne i zawierają podsumowania dla kadry kierowniczej zapewniające szybkie i łatwe wyniki. Dostępne są standardowe i pilne terminy realizacji. Jednak w celu uzyskania lepszych wyników specjaliści ds. Ochrony środowiska zalecają standardowy czas realizacji. Aby uzyskać więcej informacji na temat raportów z oceny środowiskowej Fazy I, zadzwoń pod numer (888) 930-6604, aby porozmawiać z profesjonalnym geologiem. Istnieje również możliwość umówienia się na konsultację za pośrednictwem kwestionariusza przedkonsultacyjnego Geo Forward. Proces jest przyjazny dla urządzeń mobilnych, szybki i łatwy. Informacje o projekcie NIE są udostępniane ani sprzedawane.

Źródła informacji

Wszystkie odpowiednie zapytania §312.20 – Biuro wydawnicze rządu Stanów Zjednoczonych

Amerykańskie Towarzystwo Badań i Materiałów – E1527 Faza I Standardy oceny środowiska w miejscu pracy

Kalifornijski Departament Kontroli Substancji Toksycznych (DTSC) – Wytyczne dotyczące przenikania pary

Cornell University Law School and Legal Information Institute – CERCLA Laws

Witryna Superfund Amerykańskiej Agencji Ochrony Środowiska (EPA)

USA EPA – Niewinni właściciele ziemscy

Myślący przyszłościowo geolodzy, inżynierowie i wykonawcy!