Fase 1 beoordeling van milieuprogrammas (fase I ESA) 10

Een fase 1-beoordeling van milieuprogrammas is een uitgebreid rapport dat voldoet aan de ASTM-normen om het milieurisico en de aansprakelijkheid van een onroerend goed te evalueren. Het wordt vaak een fase I ESA of fase 1 milieubeoordeling genoemd en maakt deel uit van het due diligence-proces voor onroerend goed. Een fase 1 ESA rigoureus bestudeert historisch en huidig landgebruik van een onroerend goed. Bovendien documenteert het de milieuaansprakelijkheid en de kans op besmetting van een onroerend goed. Een appartementencomplex kan bijvoorbeeld 90 jaar geleden een benzinestation zijn geweest. En het onroerend goed kan nog steeds ondergronds zijn opslagtanks en vervuiling, van het benzinestation. Bijgewerkt op 3 december 2020.

Fase I ESA Federal Standards & Richtlijnen

Er zijn federale richtlijnen en standaarden om de qu aliteit van Fase 1 Milieugerelateerde beoordelingsrapporten. In feite kan een behoorlijke Fase I-beoordeling van het milieugebied helpen om onschuldige landeigenaren te beschermen tegen onvoorziene milieuproblemen. Als een Fase 1 ESA-rapport bijvoorbeeld aan alle richtlijnen voldoet, kan het de grondeigenaar kwalificeren voor wettelijke aansprakelijkheidsbescherming en financiële hulp bij het saneringsproces. Hiervoor is de regel All Appropriate Inquiry (AAI) van kracht.

Hoewel niet alle gebruikers van een fase 1-milieubeoordeling in aanmerking komen. Naast het ESA-rapport zelf, moeten ook de gebruikers van de rapporten en de eigenaar van een onroerend goed aan bepaalde criteria voldoen. Bovendien moet er op dat moment geld van overheidsinstanties beschikbaar zijn.

American Society for Testing & Materialen

Bovendien beheert de American Society for Testing and Materials (ASTM) standaarden voor een fase 1 milieubeoordeling van het terrein. Evenzo voldoen deze normen over het algemeen aan het defensiebeleid van de CERCLAs Innocent Land Owner (ILO). Kopers die in aanmerking willen komen voor CERCLA-aansprakelijkheidsbescherming, hebben een uitgebreid fase I-milieubeoordelingsrapport nodig dat ook voldoet aan de ASTM-normen.

De ASTM-normen voor fase 1 ESA-rapporten veranderen periodiek. Ter illustratie: de huidige richtlijnen voor de standaardpraktijk werden vrijgegeven in de loop van het jaar 2013. Het heeft dus documentnummer ASTM E1527-13. Het eerdere Fase I ESA-standaardpraktijkdocument werd echter gepubliceerd in het jaar 2005, dus documentnummer E1527-05.

Met de verandering van tijden veranderen ook de milieuwetten en de normen van regelgevende instanties in ons land. En deze veranderingen spelen een rol in de reikwijdte van de werkzaamheden en wijzigingen van de ASTM Phase I Environmental Site Assessment-normen. Bovendien spelen ontdekkingen in de gezondheidswetenschap, nieuwe technologieën en actuele gebeurtenissen ook een rol bij het maken van ASTM-normen. Wetenschappelijk onderzoek en ontwikkelingen op het gebied van het binnendringen en migreren van giftige dampen in het midden van de jaren 2000 leidden bijvoorbeeld tot een wijziging van het fase 1-proces voor de beoordeling van milieuprogrammas. Als gevolg hiervan vereist de E1527-13-norm ook een beoordeling van dampinbreuk. Evenzo verwachten geologen met de moderne vooruitgang van dronetechnologie en thermische detectiecameras in de nabije toekomst meer scope-updates voor een fase 1-milieubeoordeling.

Gebruikersspecifieke normen

In sommige gevallen bevat een Fase 1 ESA-rapport aanvullende componenten op verzoek van de gebruiker. Dit zijn gebruikersspecifieke normen die verder gaan dan de ASTM-norm. En ze zijn over het algemeen bedoeld om fase I-milieueffectrapporten te kwalificeren met de interne richtlijnen van een instelling. Bijvoorbeeld het Department of Housing and Urban Development (HUD) en de Small Bedrijfskunde beheert elk interne standaarden voor Fase 1 Milieubeoordelingsrapporten. In feite bouwen deze aanvullende eisen voort op de juridische en financiële aspecten van ASTM en federale standaarden. Bijgevolg wordt het Fase I ESA-proces uitgebreider.

Een fase 1-evaluatierapport voor milieuprogrammas dat voldoet aan de HUD-normen, komt in aanmerking voor het “Multifamily Accelerate Process”. Evenzo komen fase I-rapporten voor de beoordeling van milieusites die voldoen aan de SBA-normen in aanmerking voor SBA-504 of 7 (a) leningen voor commercieel en industrieel onroerend goed.

De Fase 1 ESA bij vooraankoop

Een fase 1 beoordeling van het milieugebied is een algemene vereiste in de fase voorafgaand aan de aankoop en de kwalificatie van de lening bij de aankoop van onroerend goed. Dit due diligence-rapport voor onroerend goed biedt kopers en verkopers een beoordeling van eventuele omgevingsfactoren die zich op een site kunnen voordoen.Het uiteindelijke doel van een Fase I ESR is dat de gebruiker het milieurisico van een onroerend goed documenteert, voorafgaand aan een transactie en ontwikkeling.

Meerdere partijen

In de meeste gevallen meerdere partijen vallen onder de categorie “rapportgebruiker” en vereisen juridisch vertrouwen. En soms kan er een probleem voor de volksgezondheid ontstaan uit het fase I-milieubeoordelingsproces, waardoor lokale gezondheidsafdelingen wettelijk moeten vertrouwen op het rapport. De aansprakelijkheid van de milieuprofessional en inspanningen vermenigvuldigen zich parallel met het aantal particuliere klanten en de aanwezigheid van regelgevende instanties. Het is dus van vitaal belang om de ontvangende partijen aan het begin van het project op te ruimen voor een nauwkeurige en juiste prijsstelling. En de verplichtingen om de resultaten van een Fase 1 ESA voor externe partijen of instanties kunnen complex zijn. In dergelijke gevallen raadt Geo Forward altijd een professioneel overleg met een geoloog en een juridisch adviseur aan.

Wat zijn de Fase I-omgevingen Tal Evaluatie Reikwijdte van het werk?

Het fase I-evaluatieproces van de milieuplaats maakt uitgebreid gebruik van meerdere informatiebronnen en omvat strategische milieuconformiteitsaudits binnen elke pijler. De standaardpraktijk is een hoofdgids om elke schending van de milieuregelgeving op een locatie strategisch te identificeren, zowel historisch als gelijktijdig. En de ASTM-normen vereisen dat elke fase 1-milieulastbeoordeling de juiste certificering heeft door geregistreerde milieuprofessionals, zoals geologen en ingenieurs. Om de componenten van een typische Fase 1 ESA te illustreren, maken de volgende items deel uit van de beoordeling.

• Werkplaatsbezoek of site-verkenning.
• Inspecties van naleving van milieuwetgeving.
• Verzameling van historische eigendomsinformatie.
• Persoonlijke beoordelingen van bestanden van regelgevende instanties.
• Databaserapporten en controles van overheidsregistraties.
• Studie en analyse van de geologie en hydrogeologie van de site.
• Risicomodellering van dampinbraak.
• Onderzoek naar omgevingsrechten en beperkingen van het gebruik van activiteiten.
• Conclusies en aanbevelingen van professionele geologen.

Wat zijn de belangrijkste stappen binnen een fase 1-milieubeoordeling?

Elk fase 1-ESA-rapport varieert tot op zekere hoogte. Een fase I ESA kan in sommige rechtsgebieden veel verschillende componenten hebben dan in andere gebieden. Uiteindelijk zijn de informatiebronnen en de hoeveelheid ondersteunende documenten afhankelijk van wat er beschikbaar is. Alle ESA-rapporten vereisen een overvloed aan informatie. Niettemin zijn er boven de variabele componenten primaire componenten die universeel zijn volgens de moderne ASTM-norm. De volgende secties zijn slechts enkele van de belangrijkste componenten van een fase I-milieubeoordeling.

Stap 1 – Uitgebreide beoordeling van een ASTM REC-beoordeling Overheidsdatabase-beoordelingsrapport

Een van de vele componenten van een fase 1-beoordeling van milieuprogrammas is een databaserapport van regelgevende instanties. Dit is een lang document dat een compilatie bevat van digitaal beschikbare regelgevingsdossiers op het onderwerp van de accommodatie, evenals in de omliggende gebieden. Overheidsdatabaserapporten kunnen gegevens van stad, provincie, staat en federale instantie bevatten. Het is echter ook bekend dat ze gegevenshiaten hebben. Gegevenshiaten ontstaan omdat veel omgevingsfactoren niet gedocumenteerd blijven of zich hebben voorgedaan tijdens een tijd van laks beleid. Als gevolg hiervan kan een accommodatie nog steeds besmettingsproblemen hebben door een eerdere niet-gedocumenteerde gebeurtenis en niet worden vermeld in databases van overheidsinstanties.

Stap 2 – Grondige beoordeling van historische luchtfotos

Elke fase I-milieubeoordeling omvat ook een zorgvuldige beoordeling van historische luchtfotos. Sommige afbeeldingen dateren uit het begin van de 20e eeuw en kunnen de enige bron van documentatie zijn voor historisch erkende omgevingsfactoren op een site. Dit onderdeel is bijvoorbeeld handig voor het identificeren van bovengrondse tanks voor ruwe olie, benzinestations, mijnbouwactiviteiten en andere activiteiten die het milieu beïnvloeden.

Stap 3 – Gedetailleerde studie van Historische Brandverzekeringskaarten

Een nuttig onderdeel van een Fase 1 ESA is de compilatie van de brandverzekeringskaart. Brandverzekeringskaarten zijn historische documenten die vroeger van toepassing waren om de brandbaarheid van gebouwen binnen specifieke blokken te meten. Deze kaarten zijn meestal beschikbaar in dichtbevolkte gebieden en bieden waardevolle informatie over het historische landgebruik van een eigendom. Sommige brandverzekeringskaarten dateren uit het begin van de 20e eeuw.

Stap 4 – Historische topografische kaarten bekijken

Fase I ESA-rapporten bevatten ook een grote compilatie van historische topografische kaarten. In feite kunnen deze kaarten dateren uit het einde van de 19e eeuw. Historische topokaarten zijn grotendeels het product geweest van de nationale geologische survey. In sommige gevallen hebben particuliere mijnbouwbedrijven en productiebedrijven van ruwe olie echter ook de opdracht gekregen om de kaarten op te stellen. Het belangrijkste gebruik was voor de documentatie van terrein, evenals landontwikkeling, mijnbouw en het pompen van ruwe olie. En deze topokaarten zijn in de loop van de tijd ook geëvolueerd met het gebruik van nieuwe technologie en informatie. Tegenwoordig bieden fase 1-evaluatierapporten voor milieugerelateerde locaties de mogelijkheid om de geschiedenis van een locatie te bekijken. En veel voorkomende waarnemingen van omgevingsomstandigheden hebben betrekking op mogelijke boor- en mijnbouwactiviteiten in oliebronnen ter plaatse. Bovendien zijn bovengrondse tanks, watermassas, spoorlijnen en wegen identificeerbaar.

Stap 5 – Stadsmappen controleren op kritisch landgebruik in het verleden

Historische stadsgidsen zijn meestal beschikbaar in dichtbevolkte regios. Deze documenten zijn nuttig voor het fase I-milieubeoordelingsproces omdat ze milieuprofessionals in staat stellen de namen en data van bedrijven ter plaatse te bekijken. Tijdens een Fase 1 ESR kan men bijvoorbeeld de vermelding “Maxs Dry Cleaning Shop” ter plaatse observeren gedurende de jaren 198 tot en met 1952. Als gevolg hiervan is er een redelijk vermoeden van bodemverontreiniging door droge reiniging, wat resulteert in een aanbeveling voor een fase 2-beoordeling van milieuprogrammas na de ESA van fase I. In de meeste gevallen dateren de records van stadsgidsen uit de jaren 1800. En de meeste records van historische stadsgidsen zijn nu in particulier bezit. De records zijn niet altijd volledig en bevatten soms gegevenshiaten . Dus, net als elk ander onderdeel van een fase 1-milieubeoordeling, mag er niet alleen op worden vertrouwd.

Geen verdere actie in Fase 1-evaluatierapporten van milieuplaats

Na de voltooiing van een fase 1-milieubeoordeling, zijn milieuprofessionals verplicht evalueer de aanwezigheid van een erkende omgevingsomstandigheid (REC) die tot ondergrondverontreiniging kan leiden. Bovendien vereisen de ASTM-normen de evaluatie van potentiële gecontroleerde erkende omgevingscondities (CRECs) en historisch erkende omgevingsomstandigheden (HRECs). Als dergelijke omstandigheden niet aan het licht komen tijdens een fase 1-ESA, leiden de conclusies over het algemeen tot een aanbeveling “Geen verdere actie”.

Fase 2 ESA-aanbevelingen?

Bij het onderkennen van milieuproblemen tijdens een Fase I ESA, kunnen aanbevelingen voor Fase 2 ESA ondergrondtesten nodig zijn, volgens de ASTM-normen. Deze voortzetting van de beoordeling wordt een Fase 2 Milieuplaatsbeoordeling of Fase 2 Subsurface genoemd Onderzoek. De omvang van het werk van Fase 2 ESA is een functie van de erkende omgevingsomstandigheden die op de locatie van het onderwerp worden waargenomen. Als gevolg daarvan onderzoekt de ESA van fase 2 rechtstreeks of die omstandigheden al dan niet ondergrondverontreiniging veroorzaken.

Wat gebeurt er tijdens een fase 2 ESA?

Een fase 2 ESA is het in-situ ondergrondse onderzoek dat nodig is door de bevindingen van een fase 1 milieubeoordeling. Ter illustratie: een fase 2-ESR omvat doorgaans bodem, bodemgas en grondwateronderzoek en laboratoriumanalyse. Verder kan het ondergronds onderzoek ook geofysische onderzoeken omvatten om ondergrondse opslagtanks (USTs) en pijpleidingen te lokaliseren. En de resultaten van het onderzoek zijn rechtstreeks vergelijkbaar met de door overheidsinstanties vastgestelde milieuscreeningsniveaus. Evenzo helpt het gebruik van onderzoekstools voor het binnendringen van damp bij het bepalen of bewoners van een pand gezondheidsrisicos lopen of niet.

Andere mogelijke aanbevelingen in een fase 1-beoordeling van de milieuplaats

Overige omgevingsomstandigheden die nader onderzoek kunnen rechtvaardigen, zijn milieukwesties, CRECs, HRECs en De Minimis-omstandigheden. Hoewel methaangas in de bodem een duidelijk gevaar vormt voor de bewoners van gebouwen, lijkt er op dit moment geen ASTM Fase 1 milieubeoordelingsnorm voor te zijn. De meeste milieuprofessionals categoriseren de aanwezigheid van methaangas in de bodem als een milieuprobleem. En aanbevelingen zijn meestal niet in overeenstemming met de plaatselijke normen van de bouwafdeling voor het testen van methaangas en het verminderen van methaan.In de meeste gevallen bevatten eigendommen in een zone met veel methaangas of een stortplaats waarschijnlijk aanbevelingen voor methaantesten.

Aanbevelingen voor het testen van de binnenluchtkwaliteit

Nog een mogelijke aanbeveling van een fase 1 ESA is het testen van de binnenluchtkwaliteit. Dit proces omvat het bemonsteren van omgevingslucht binnenshuis en het screenen op toxines. Het doel is om ter plaatse het niveau van het risico voor de menselijke gezondheid te bepalen en dienovereenkomstig een mitigatieplan en herstelactieplan op te stellen. Het is echter waarschijnlijk dat een fase 2 ondergronds onderzoek en andere boorgebeurtenissen gelijktijdig plaatsvinden. Dit is om de laterale en verticale omvang van de verontreiniging te bepalen vóór sanering.

Beperkte ESAs

In sommige gevallen wordt een Fase I Milieulaatbeoordeling uitgevoerd rapport is niet nodig om mee te beginnen. Als alternatief kunnen sommige kredietverlenende instellingen, zoals de SBA, een beperkt due diligence-onderzoek starten in de vorm van basisonderzoeken. In feite kan een beperkte milieubeoordeling (zoals een desktop-milieurapport of een transactieschermbeoordeling) dienen als een voorlopig instrument om risicos te evalueren. Op basis van de bevindingen van deze rapporten kan er al dan niet een aanbeveling zijn om door te gaan met een fase 1-milieubeoordeling.

Verdachte goedkope fase 1-ESAs

Een goedkope fase 1-milieubeoordeling van de locatie is doorgaans onder de vereiste norm. Gewoonlijk bevat een verdacht goedkope fase 1 ESA grote fouten en weglatingen. In feite kunnen fouten bij een kritische beoordeling als deze resulteren in dure wettelijke en regelgevende agentschapsvergoedingen. Bovendien kan er een vereiste zijn om elke verontreiniging op te ruimen die niet te voorzien is door de defecte fase 1-onderzoek ESA. Consumenten moeten zich bewust zijn van eerlijke prijzen in de branche van Fase I-rapporten over de beoordeling van milieusites.

Casusvoorbeeld (The Year 2018, Los Angeles, CA): Bedrijf-A is opdracht om een milieuonderzoek uit te voeren op een onroerend goed. Bedrijf-B heeft twee jaar eerder een goedkoop Fase I Milieuevaluatierapport opgesteld over hetzelfde pand. Tijdens de beoordeling ontdekte bedrijf-A significante fouten en weglatingen. Het goedkope rapport van Bedrijf-B miste dat er al meer dan een decennium een benzinestation en ondergrondse opslagtanks op het terrein stonden. Bijgevolg diskwalificeert het goedkope fase 1-milieubeoordelingsrapport van bedrijf-B onder het beleid voor de bescherming van onschuldige grondeigenaren. En de eigenaar van het onroerend goed wordt geconfronteerd met hoge juridische kosten en opruimverantwoordelijkheden.

Milieuvragenlijst

In eerste instantie, tijdens de due diligence-periode, kunnen geldschieters een milieuvragenlijst nodig hebben. Dit is doorgaans van toepassing op verkooptransacties of financiering van een commercieel onroerend goed, voordat een fase 1-milieubeoordeling wordt besteld. De informatie in een milieuvragenlijst is waardevol voor het fase 1-evaluatieproces van de milieuplaats. In feite wordt de vragenlijst, indien beschikbaar, onderdeel van het rapport en kwalificeert deze als aanzienlijke gegevens voor conclusies en aanbevelingen. Technisch gezien valt het onder de categorie “interviews” van de beoordeling.

Het formulier is bedoeld om feiten over het onroerend goed te verstrekken, onder een wettelijke verklaring van goede trouw. Onder dit vermoeden kan een basisniveau van milieurisico worden geëvalueerd en toegepast als een hulpmiddel om de nauwkeurigheid van het Fase I-evaluatierapport voor milieugerelateerde locaties te verbeteren. Een Fase 1-evaluatierapport voor milieugerelateerde locaties is echter niet alleen gebaseerd op deze informatie.

Aanvraagformulier gebruikersgegevens

In sommige gevallen is een aanvraagformulier voor gebruikersgegevens vereist met een fase 1-beoordeling van de milieuplaats. In het aanvraagformulier voor gebruikersgegevens wordt gevraagd naar de kennis van de rapportage-gebruiker over het opruimen van het milieu, indien In feite helpt dit formulier om te voldoen aan de Brownfields Act for Innocent Landowner Liability Protection. Bijgevolg voldoen de parameters van het formulier ook aan de “All Passend Inquiry” -regel voor een Fase I ESA. Bovendien vraagt het formulier naar beperkingen van activiteiten of landgebruik, de aankoopprijs in verhouding tot de reële marktwaarde en andere speciale informatie.

Reliance Letters

Een fase 1 milieuanalyse betrouwbaarheidsverklaring is een juridisch document waarmee milieuprofessionals om andere partijen te machtigen om het rapport te gebruiken en erop te vertrouwen. Deze brieven zijn doorgaans van toepassing op kredietverstrekkers en de SBA en dienen als verlenging van de aansprakelijkheid. Er zijn dus meestal extra kosten van toepassing. De Fase I ESA-vertrouwelijkheidsbrief is geen update of wijziging van het oorspronkelijke Fase 1 Milieuzorgrapport. Als gevolg hiervan impliceert een vertrouwensbrief geen garantie dat de staat van het onroerend goed dezelfde is als op de datum van de fase 1 ESR.Een betrouwbaarheidsverklaring voor een fase 1-milieubeoordeling kan ongeveer $ 250 tot $ 600 kosten.

Hoe lang duurt een fase I-milieubeoordeling?

Een fase I-milieuanalyse duurt doorgaans ongeveer 12 tot 14 werkdagen in beslag. Dit is de standaard doorlooptijd en is sterk afhankelijk van de responspercentages van lokale overheidsinstanties voor het beoordelen van documenten. Er zijn haastige ommekeeropties beschikbaar voor fase 1 ESA-rapporten, hoewel de kwaliteit van het algehele rapport waarschijnlijk lager zal zijn. Ter illustratie: lokale agentschappen die gegevens over verwijdering van ondergrondse opslagtanks (UST) hebben, geven bestanden doorgaans vrij binnen een tijdsbestek van 10 tot 12 werkdagen. Dus als een Fase 1 ESA met spoed binnen 5 werkdagen moet plaatsvinden, mist het de belangrijke documentatie over de vraag of er op de locatie een behoorlijke stopzetting van de UST heeft plaatsgevonden of niet. En zonder deze bestanden zal het fase 1-milieurapport een gegevenskloof hebben, wat resulteert in minder betrouwbare hersenschuddingen en aanbevelingen.

Wat is het verschil tussen een fase I en fase II milieubeoordeling?

Het verschil tussen een fase I en fase II milieubeoordeling van het terrein is groot. Een Fase 1 ESR is de eerste stap bij het identificeren van mogelijke milieuproblemen, vanuit een visueel, bureaucratisch en paperback-standpunt. Alle uitschieters of potentiële zorgen worden dienovereenkomstig gerapporteerd. Er is geen directe bemonstering of testen van monsters binnen het fase 1 ESA-proces. Aan de andere kant gebruikt een fase II-milieubeoordeling in feite geologische boor- en bemonsteringsapparatuur om ondergrondse materialen rechtstreeks op verontreiniging te bemonsteren en te testen. De omvang van het werk van Fase 2 ESA bouwt voort op de bevindingen, conclusies en aanbevelingen van Fase I ESA.

Professioneel advies

Geo Forward is een toonaangevende leverancier van Fase 1-evaluatierapporten voor milieuprogrammas voor landelijke geldschieters, ontwikkelaars en instellingen. Rapportageformaten zijn variabel en bevatten samenvattingen voor snelle en gemakkelijke resultaten. Standaard en snelle doorlooptijden zijn beschikbaar. Voor betere resultaten raden milieuprofessionals echter een standaard doorlooptijd aan. Voor meer informatie over Fase I Milieuplaatsevaluatierapporten, bel (888) 930-6604 om met een professionele geoloog te spreken. Er is ook de mogelijkheid om een consult op te zetten via de Geo Forward Pre-Consultation Questionnaire. Het proces is mobielvriendelijk, snel en gemakkelijk. Projectinformatie wordt NIET gedeeld of verkocht.

Informatiebronnen

Alle passende vragen §312.20 – United States Government Publishing Office

American Society of Testing and Materials – E1527 Fase I Milieuplaatsbeoordelingsnormen

California Department of Toxic Substance Control (DTSC) – Richtlijnen voor dampinbraak

Cornell University Law School and Legal Information Institute – CERCLA-wetten

Website van het Amerikaanse Environmental Protection Agency (EPA) Superfund

VS EPA – Onschuldige landeigenaren

Vooruitstrevende geologen, ingenieurs en aannemers!