Fase 1 Environmental Site Assessment (Phase I ESA) 10

En fase 1 Environmental Site Assessment er en omfattende rapport som følger ASTM-standarder for å evaluere miljørisikoen og ansvaret til en eiendom. Den blir ofte referert til som en fase I ESA eller fase 1 miljøvurdering, og er en del av eiendomsanalyseprosessen. En fase 1 ESA grundig studerer historisk og nåværende arealbruk av en eiendom. I tillegg dokumenterer den miljøansvaret og sannsynligheten for forurensning på en eiendom. For eksempel kan et leilighetskompleks i dag ha vært en bensinstasjon for 90 år siden. Og eiendommen kan fortsatt omfatte underjordiske lagringstanker og forurensning, fra bensinstasjonen. Oppdatert 3. desember 2020.

Fase I ESA Federal Standards & Retningslinjer

Det er føderale retningslinjer og standarder for å regulere spørsmålet Fase 1-rapporter om miljøstedsvurdering. Faktisk kan en skikkelig Fase I miljøstedsvurdering hjelpe til med å beskytte uskyldige grunneiere fra uforutsigbare miljøhensyn. For eksempel, når en fase 1 ESA-rapport oppfyller alle retningslinjer, kan den kvalifisere grunneieren for juridisk ansvarsbeskyttelse og økonomisk bistand med oppryddingsprosessen. For dette formålet er AAI-regelen på plass.

Selv om ikke alle brukere av en fase 1 miljøvurdering kan kvalifisere seg. Bortsett fra selve ESA-rapporten, må brukerne av rapportene og eieren av en eiendom også oppfylle spesifikke kriterier. I tillegg må myndighetsfinansiering være tilgjengelig på det tidspunktet.

American Society for Testing & Materials

I tillegg administrerer American Society for Testing and Materials (ASTM) standarder for en fase 1 vurdering av miljøområdet. Tilsvarende oppfyller disse standardene generelt CERCLAs forsvarspolitikk for Innocent Land Owner (ILO). Kjøpere som ønsker å kvalifisere for CERCLA-ansvarsbeskyttelse krever en omfattende fase I-miljøvurdering, som også er i samsvar med ASTM-standarder.

ASTM-standardene for fase 1 ESA-rapporter endres med jevne mellomrom. For å illustrere ble den nåværende standardpraksisveiledningen utgitt i løpet av året 2013. Dermed har den dokumentnummer ASTM E1527-13. Det tidligere fase I ESA-standarddokumentet ble imidlertid publisert i 2005, og ble dermed dokumentnummer E1527-05.

Når tidene endrer seg, gjør også landets miljølover og myndighetsstandarder det. Og disse endringene påvirker omfanget av arbeidsendringer i ASTM Fase I standarder for miljøvurdering. Videre spiller funn innen helsevitenskap, ny teknologi og aktuelle hendelser også en rolle i å lage ASTM-standarder. For eksempel førte vitenskapelig forskning og utvikling innen giftig dampinntrenging og migrasjon i midten av 2000-årene til en endring av fase 1-prosessen for miljøstedsvurdering. Som et resultat krever E1527-13-standarden også en dampinngrepsvurdering. På samme måte, med dagens fremskritt innen drone-teknologi og termiske deteksjonskameraer, forventer geologer flere omfangsoppdateringer for en fase 1-miljøvurdering i nær fremtid.

Brukerspesifikke standarder

I noen tilfeller inneholder en fase 1 ESA-rapport flere komponenter i henhold til brukerens forespørsel. Dette er «brukerspesifikke standarder» som er utover ASTM-standarden. Og de har som mål å kvalifisere fase I-miljøvurderingsrapporter med institusjonens interne retningslinjer. For eksempel Institutt for bolig og byutvikling (HUD) og Small Forretningsadministrasjon administrerer hver sin interne standard for fase 1-miljøvurderingsrapporter. Faktisk bygger disse tilleggskravene på de juridiske og økonomiske aspektene ved ASTM og føderale standarder. Følgelig blir fase I ESA-prosessen mer omfattende.

En fase 1-vurderingsrapport for miljøstedsplasser som samsvarer med HUD-standarder, kvalifiserer under «Multifamily Accelerate Process.» Tilsvarende rapporterer Fase I-miljørapportrapporter som er i samsvar med SBA-standarder, for SBA-504 eller 7 (a) -lån mot kommersiell og industriell eiendom.

Fase 1 ESA ved forhåndskjøp

En fase 1 vurdering av miljøområdet er et vanlig krav på forhåndskjøp og lånekvalifisering av eiendomserverv. Denne aktsomhetsrapporten for kjøpere gir kjøpere og selgere en vurdering om eventuelle miljøforhold som kan eksistere på et område.Det endelige formålet med en fase I ESA er at brukeren skal dokumentere en miljørisiko for en eiendom før en transaksjon og utvikling.

Flere parter

I de fleste tilfeller er det flere parter faller inn under «rapportbruker» -kategorien og krever juridisk avhengighet. Og noen ganger kan det oppstå et folkehelseproblem fra fase I miljøvurderingsprosessen, noe som gir kravet til lokale helsedepartementer å lovlig stole på rapporten. innsats multipliseres parallelt med antall private kunder, og tilstedeværelsen av regulatoriske byråer. Det er derfor viktig å klargjøre mottakerpartiene i begynnelsen av prosjektet, for nøyaktig og riktig prissetting. Og forpliktelsene til å rapportere eller holde tilbake resultatene av en fase 1-ESA til utenforstående parter eller byråer kan være kompliserte. I slike tilfeller anbefaler Geo Forward alltid en profesjonell konsultasjon med en geolog, samt juridisk rådgiver.

Hva er fase I-miljøene tal Assessment Scope of Work?

Fase I Miljøstedsvurdering vurderer omfattende i flere informasjonskilder og omfatter strategiske miljøtilsynsrevisjoner innen hver søyle. Standardpraksis er en hovedveiledning for strategisk å identifisere ethvert brudd på miljøoverensstemmelse på et sted, enten det er historisk eller samtidig. Og ASTM-standardene krever at hver fase 1-vurdering av miljøområdet må ha riktig sertifisering av registrerte miljøfagfolk, som geologer og ingeniører. For å illustrere komponentene i en typisk fase 1-ESA, er følgende elementer en del av vurderingen.

• Besøk på jobb eller rekognosering av stedet.
• Inspeksjoner om miljøoverholdelse.
• Sammensetning av historisk eiendomsinformasjon.
• Filgjennomgang av personlige myndighetsorganer.
• Databaserapporter og offentlige revisjoner.
• Studie og analyse av stedets geologi og hydrogeologi.
• Modellering av dampinntrengningsrisiko.
• Forskning på begrensninger i miljøforhold og aktivitetsbruk.
• Konklusjoner og anbefalinger fra profesjonelle geologer.

Hva er hovedtrinnene i en fase 1 miljøvurdering?

Hver fase 1 ESA-rapport varierer til en viss grad. En fase I ESA i noen jurisdiksjoner kan ha mange forskjellige komponenter enn i andre områder. Til slutt avhenger informasjonskildene og antallet støttedokumenter av hva som er tilgjengelig. Alle ESA-rapporter krever en mengde informasjon. Likevel, over de variable komponentene, er det primære komponenter som er universelle i forhold til den moderne ASTM-standarden. Følgende seksjoner er bare noen få av hovedkomponentene i en fase I miljøvurdering.

Trinn 1 – Omfattende gjennomgang av en ASTM REC gjennomgang Statlig databaseanmeldelsesrapport

En av mange komponentene i en fase 1-miljøstedsvurdering er en databaserapport fra et reguleringsorgan. Dette er et langt dokument som gir en samling av digitalt tilgjengelige reguleringsfiler på emneområdet, så vel som de omkringliggende områdene. Offentlige databaserapporter kan omfatte by-, fylkes-, delstats- og føderale byråopptegnelser. Imidlertid er de også kjent for å ha datahull. Datahull oppstår fordi mange miljøforhold forblir papirløst, eller hadde skjedd i løpet av en periode med slapp politikk. Som et resultat kan en eiendom fremdeles ha forurensningsproblemer fra en tidligere udokumentert hendelse og forbli unotert i noen databaser fra myndighetene.

Trinn 2 – Grundig gjennomgang av historiske luftbilder

Hver fase I-miljøvurdering omfatter også en nøye gjennomgang av historiske flybilder. Noen bilder dateres tilbake til begynnelsen av 1900-tallet, og kan være den eneste kilden til dokumentasjon for historiske anerkjente miljøforhold på et sted. For eksempel er denne komponenten nyttig for å identifisere råoljetanker over bakken, bensinstasjoner, gruvedrift og andre miljøpåvirkende operasjoner.

Trinn 3 – Detaljert studie av historiske brannforsikringskart

En nyttig komponent i en fase 1 ESA er brannforsikringskartet. Brannforsikringskart er historiske dokumenter som tidligere var gjeldende for å måle brennbarheten til bygninger innenfor bestemte blokker. Disse kartene er for det meste tilgjengelige i tette områder og gir verdifull informasjon om den historiske arealbruken til en eiendom. Noen brannforsikringskart dateres tilbake til begynnelsen av 1900-tallet.

Trinn 4 – Gjennomgang av historiske topografiske kart

Fase I ESA-rapporter inneholder også en stor samling av historiske topografiske kart. Faktisk kan disse kartene dateres tilbake til slutten av 1800-tallet. Historiske topokart har stort sett vært et produkt av den nasjonale geologiske undersøkelsen. Imidlertid har private gruvedrift og råoljeproduksjonsbedrifter i noen tilfeller fått i oppdrag å utarbeide kartene også. Hovedutnyttelsen var for dokumentasjon av terreng, samt landutvikling, gruvedrift og råoljepumping. Og disse topokartene har også utviklet seg over tid med bruk av ny teknologi og informasjon. I dag gir rapporter om fase 1-miljøvurdering muligheten til å gjennomgå historien til et område. Og vanlige observasjoner av miljøforholdene er relatert til potensiell oljebrønnboring og gruvedrift på stedet. I tillegg er tanker, vannmasser, jernbanespor og veier identifiserbare.

Trinn 5 – Kontrollere bykataloger for kritisk bruk av tidligere land

Historiske bykataloger er vanligvis tilgjengelige i tette regioner. Disse dokumentene er nyttige i fase I-miljøvurderingsprosessen fordi de lar fagpersoner i miljøet gjennomgå navnene og datoene for virksomheter på stedet. For eksempel, i løpet av en fase 1 ESA, kan man observere oppføringen «Maxs Dry Cleaning Shop» på stedet i årene 198 til 1952. Som et resultat er det en rimelig antagelse om rensing av jordforurensning, noe som resulterer i en anbefaling for en fase 2-miljøanalyse etter fase I ESA. I de fleste tilfeller dateres bykatalogregistrering tilbake til 1800-tallet. Og de fleste opptegnelser over historiske bykataloger er nå under privat eierskap. Postene er ikke alltid omfattende og noen ganger inneholder datahull Således, som alle andre komponenter i en fase 1 miljøvurdering, må de ikke bare stole på.

Ingen videre tiltak i fase 1 Rapporter om miljøstedsvurdering

Ved gjennomføring av en fase 1-miljøanalyse, må miljøfagfolk gjøre det evaluere tilstedeværelsen av en hvilken som helst anerkjent miljøtilstand (REC) som kan føre til forurensning under overflaten. I tillegg krever ASTM-standardene evaluering av potensielle kontrollerte anerkjente miljøforhold (CREC) og historiske anerkjente miljøforhold (HREC). Hvis ingen slike forhold kommer til syne under en fase 1 ESA, fører konklusjonene generelt til en «Ingen videre handling» -anbefaling.

Fase 2 ESA-anbefalinger?

Ved anerkjennelse av miljøhensyn under en fase I ESA, kan det være nødvendig å anbefale fase 2 ESA-underjordisk testing i henhold til ASTM-standardene. Denne fortsettelsen av vurderingen blir referert til som en fase 2 miljøstedsvurdering, eller fase 2 undergrunn Undersøkelse. Fase 2 ESA-omfanget av arbeidet er en funksjon av de anerkjente miljøforholdene som er observert på fagområdet. Som et resultat undersøker Fase 2 ESA direkte om disse forholdene forårsaker forurensning under overflaten, eller ikke.

Hva skjer under en fase 2-ESA?

En fase 2-ESA er undersøkelsen på stedet som er nødvendig av funnene i en fase 1-vurdering av miljøområdet. For å illustrere inkluderer en fase 2 ESA vanligvis jord, jordgass og grunnvannstesting, samt laboratorieanalyse. Videre kan undersøkelsen under bakken også omfatte geofysiske undersøkelser for å lokalisere underjordiske lagringstanker (UST) og rørledninger. Og resultatene av undersøkelsen sammenlignes direkte med miljøsiktnivåer som er satt av offentlige etater. Tilsvarende hjelper bruken av verktøy for undersøkelse av dampinntrenging å avgjøre om beboere av en eiendom står overfor helserisiko, eller ikke.

Andre mulige anbefalinger i en fase 1 vurdering av miljøområdet

Annet miljøforhold som kan kreve nærmere undersøkelse er miljøproblemer, CREC, HREC og De Minimis-forhold. For eksempel, selv om metangjordgass er en tilsynelatende fare for beboere i bygningen, ser det ikke ut til å være en ASTM fase 1 miljøvurdering standard for den på dette tidspunktet. De fleste miljøfagfolk kategoriserer i dag tilstedeværelsen av metangassgass som et miljøproblem. Og anbefalinger henviser vanligvis til å følge lokale bygningsavdelingsstandarder for metangjordgassprøving og metanreduksjon.I de fleste tilfeller vil eiendommer innenfor en høy metangassone eller et deponiområde sannsynligvis inneholde anbefalinger for metantesting.

Anbefalinger for innendørs luftkvalitetstesting

En annen potensiell anbefaling av en fase 1 ESA er Indoor Air Quality Testing. Denne prosessen innebærer prøvetaking av innendørs luft og screening for giftstoffer. Målet er å bestemme nivået på menneskers helserisiko på stedet, og utarbeide følgelig en avbøtningsplan og en tiltaksplan. Imidlertid vil en fase 2 undergrunnsundersøkelse og andre borehendelser sannsynligvis forekomme samtidig. Dette er for å bestemme den laterale og vertikale omfanget av forurensningen før utbedring.

Begrensede ESAer

I noen tilfeller er en fase I-vurdering av miljøområdet rapporten er ikke nødvendig til å begynne med. Alternativt kan noen utlånsinstitusjoner, som SBA, iverksette begrenset aktsomhet i form av grunnleggende undersøkelser. Faktisk kan en begrenset miljøanalyse (for eksempel en skrivebordsmiljørapport eller en transaksjonsskjermvurdering) tjene som et foreløpig verktøy for å evaluere risiko. Basert på funnene i disse rapportene, kan det være eller ikke være en anbefaling å følge med en fase 1-miljøvurdering.

Mistenkelig lavkost fase 1-ESAer

En billig fase 1-miljøvurdering er vanligvis under den nødvendige standarden. Vanligvis inneholder en mistenkelig lavprisfase 1 ESA store feil og mangler. Feil på en kritisk vurdering som dette kan faktisk føre til dyre juridiske og regulatoriske avgifter. Videre kan det være et krav om å rydde opp i forurensning som er uforutsigbar av den defekte fase 1-undersøkelsen ESA. Forbrukerne bør være oppmerksomme på en rimelig pris i bransjen for en fase I-rapporter om miljøstedsvurdering.

Eksempel på saker (året 2018, Los Angeles, CA): Company-A er i oppdrag å gjennomføre en miljøvurdering på en eiendom. Company-B utarbeidet en lav-fase fase I-miljøvurdering om den samme eiendommen to år tidligere. Under gjennomgangen fant Company-A betydelige feil og mangler. Lavprisrapporten fra Company-B savnet at det hadde vært en bensinstasjon og underjordiske lagertanker på eiendommen i over et tiår. Følgelig diskvalifiserer lavprisfase 1 miljøvurderingsrapport fra Company-B under Innocent Grunneieransvarsbeskyttelsespolicy. Og eieren av eiendommen står overfor høye saksomkostninger og oppryddingsansvar.

Miljøspørreskjema

Innledningsvis, i aktsomhetsperioden, kan långivere kreve et miljøspørreskjema. Dette gjelder vanligvis salgstransaksjoner eller finansiering av en næringseiendom før du bestiller en fase 1 miljøvurdering. Informasjonen i et miljøspørreskjema er verdifullt i fase 1-vurderingsprosessen for miljøområdet. Når spørsmålet er tilgjengelig, blir det faktisk en del av rapporten og kvalifiserer som betydelige data for konklusjoner og anbefalinger. Teknisk faller det inn under kategorien «intervjuer» i vurderingen.

Skjemaet har til hensikt å gi fakta om eiendommen, under en lovlig sertifisering av god tro. Under denne antagelsen kan et grunnleggende nivå av miljørisiko evalueres og brukes som et verktøy for å forbedre nøyaktigheten av fase I-vurderingsrapporten for miljøområdet. En fase 1-rapport for miljøvurdering vurderer imidlertid ikke bare denne informasjonen.

Skjema for forespørsel om brukerdata

I noen tilfeller kreves det et skjema for forespørsel om brukerdata med en fase 1-miljøvurdering. Brukerdataforespørselsskjemaet spør om rapportbrukerens kunnskap om miljøoppryddingspanterett, hvis noe. Faktisk hjelper dette skjemaet med å tilfredsstille Brownfields Act for Innocent Landowner Liability Protection. Følgelig oppfyller skjemaets parametere også «All Passend Enquiry» -regelen for en fase I ESA. I tillegg spørs skjemaet om eventuelle begrensninger på aktivitet eller arealbruk, kjøpesummen til virkelig markedsverdi og annen spesiell informasjon.

Reliance Letters

En fase 1 Environmental Assessment tillitsbrev er et juridisk dokument som tillater miljøfagfolk å gi andre parter fullmakt til å bruke og stole på rapporten. Disse brevene gjelder vanligvis for långivere og SBA, og fungerer som en utvidelse av ansvaret. Dermed gjelder vanligvis en merkostnad. Fase I ESA avhengighetsbrev er ikke en oppdatering eller endring av den opprinnelige Fase 1-vurderingsrapporten for miljømessig sted. Som et resultat innebærer et tillitsbrev ingen garanti for at eiendommens tilstand er den samme som den var på datoen for fase 1 ESA.Et avhengighetsbrev fra fase 1 for miljøvurdering kan koste omtrent $ 250 til $ 600.

Hvor lang tid tar en fase I-miljøvurdering?

En fase I-miljøvurdering tar vanligvis omtrent 12 til 14 virkedager å fullføre. Dette er den vanlige tidsrammen for behandlingstid og er sterkt avhengig av svarprosenten til lokale myndigheter for å gjennomføre poster. Rush turnaround-alternativer er tilgjengelige for fase 1 ESA-rapporter, selv om kvaliteten på den samlede rapporten sannsynligvis vil være lavere. For å illustrere slipper lokale byråer som har fjerningsposter for underjordisk lagringstank (UST) vanligvis filer innen 10 til 12 virkedager. Så hvis en rush fase 1 ESA forfaller om 5 virkedager, vil den savne den viktige dokumentasjonen om hvorvidt en riktig UST-forlatelse har funnet sted på stedet, eller ikke. Og uten disse filene vil fase 1-miljørapporten ha et datagap, noe som resulterer i mindre pålitelige hjernerystelser og anbefalinger.

Hva er forskjellen mellom en fase I og fase II-miljøstedsvurdering?

Forskjellen mellom en fase I og fase II vurdering av miljøområdet er stor. En fase 1 ESA er det første trinnet for å identifisere potensielle miljøhensyn, sett fra et visuelt, byråkratisk og paperback-synspunkt. Eventuelle avvik eller potensialer for bekymring rapporteres følgelig. Det er ingen direkte prøvetaking eller testing av prøver innenfor fase 1 ESA-prosessen. På den annen side bruker en fase II miljøstedsvurdering faktisk geologisk boring og prøvetakingsutstyr for å direkte prøve og teste underjordiske materialer for forurensning. Fase 2 ESA-omfanget av arbeidet bygger på Fase I ESA-funn, konklusjoner og anbefalinger.

Profesjonell konsultasjon

Geo Forward er en ledende leverandør av fase 1-rapporter om miljøstedsvurdering for landsomfattende långivere, utviklere og institusjoner. Rapporteringsformatene er varierende og inneholder sammendrag for raske og enkle resultater. Standard og rush-behandlingstid er tilgjengelig. Imidlertid, for bedre resultater, anbefaler miljøfagfolk en standard behandlingstid. For mer informasjon om fase I-miljøanalyserapporter, ring (888) 930-6604 for å snakke med en profesjonell geolog. Det er også muligheten til å sette opp en konsultasjon via Geo Forward Pre-Consultation Questionnaire. Prosessen er mobilvennlig, rask og enkel. Prosjektinformasjon deles IKKE eller selges.

Informasjonskilder

Alle hensiktsmessige henvendelser §312.20 – United States Government Publishing Office

American Society of Testing and Materials – E1527 Fase I Standarder for vurdering av miljøområdet

California Department of Toxic Substance Control (DTSC) – Vapor Intrusion Guidance

Cornell University Law School and Legal Information Institute – CERCLA Laws

Superfund-nettstedet for United States Environmental Protection Agency (EPA)

USA EPA – Uskyldige grunneiere

Framtidsrettede geologer, ingeniører og entreprenører!