Évaluation environnementale de site phase 1 (ESA phase I) 10

Une évaluation environnementale de site de phase 1 est un rapport complet qui respecte les normes ASTM pour évaluer le risque environnemental et la responsabilité dune propriété. Il est souvent appelé ESA de phase I ou évaluation environnementale de phase 1 et fait partie du processus de diligence raisonnable de limmobilier. Une ESA de phase 1 rigoureusement étudie les utilisations historiques et actuelles des terres dune propriété. De plus, elle documente la responsabilité environnementale et la probabilité de contamination dune propriété. Par exemple, un complexe dappartements aujourdhui peut avoir été une station-service il y a 90 ans. Et la propriété peut encore inclure des souterrains réservoirs de stockage et contamination, de la station-service. Mis à jour le 3 décembre 2020.

Normes fédérales de phase I de lESA & Directives

Il existe des lignes directrices et des normes fédérales pour réglementer la qu les rapports d’évaluation environnementale de site de la phase 1. En fait, une évaluation environnementale de site appropriée de phase I peut aider à protéger les propriétaires fonciers innocents des préoccupations environnementales imprévisibles. Par exemple, lorsquun rapport ESA de phase 1 répond à toutes les directives, il peut qualifier le propriétaire foncier pour une protection en matière de responsabilité juridique et une aide financière pour le processus de nettoyage. À cette fin, la règle de toutes les enquêtes appropriées (AAI) est en place.

Bien que tous les utilisateurs dune évaluation environnementale de phase 1 ne soient pas admissibles. Outre le rapport ESA lui-même, les utilisateurs des rapports et le propriétaire dun bien doivent également répondre à des critères spécifiques. En outre, le financement des agences gouvernementales doit être disponible à ce moment-là.

American Society for Testing & Matériaux

De plus, lAmerican Society for Testing and Materials (ASTM) administre les normes pour une évaluation environnementale de site de phase 1. De même, ces normes sont généralement conformes aux politiques de défense des propriétaires fonciers innocents (OIT) du CERCLA. Les acheteurs qui cherchent à se qualifier pour la protection de responsabilité CERCLA ont besoin dun rapport complet dévaluation environnementale de phase I qui est également conforme aux normes ASTM.

Les normes ASTM pour les rapports de phase 1 ESA changent périodiquement. À titre dillustration, le guide de pratique standard actuel a été publié au cours de lannée 2013. Il porte donc le numéro de document ASTM E1527-13. Cependant, le précédent document de pratique standard de la phase I de l’ESA a été publié en 2005, étant ainsi le document numéro E1527-05.

À mesure que les temps changent, les lois environnementales et les normes des organismes de réglementation de notre pays changent également. Et ces changements sont pris en compte dans la portée des modifications des travaux des normes dévaluation environnementale de site ASTM Phase I. De plus, les découvertes en sciences de la santé, les nouvelles technologies et lactualité jouent également un rôle dans lélaboration des normes ASTM. Par exemple, la recherche scientifique et les développements dans le domaine de lintrusion et de la migration de vapeurs toxiques au milieu des années 2000 ont incité à modifier le processus dévaluation environnementale de site de phase 1. En conséquence, la norme E1527-13 nécessite également une évaluation de lempiètement de la vapeur. De même, avec les progrès modernes de la technologie des drones et des caméras de détection thermique, les géologues prévoient plus de mises à jour de la portée pour une évaluation environnementale de phase 1 dans un proche avenir.

Normes spécifiques à lutilisateur

Dans certains cas, un rapport ESA de phase 1 comprend des composants supplémentaires à la demande de lutilisateur. Il sagit de « normes spécifiques à lutilisateur » qui vont au-delà de la norme ASTM. Et elles visent généralement à qualifier les rapports dévaluation environnementale de phase I avec les directives internes dune institution. Par exemple, le ministère du Logement et du Développement urbain (HUD) et le Small Ladministration des affaires administre chacune des normes internes pour les rapports dévaluation environnementale de phase 1. En fait, ces exigences supplémentaires sappuient sur les aspects juridiques et financiers de lASTM et des normes fédérales. Par conséquent, le processus ESA de la phase I devient plus complet.

Un rapport dévaluation environnementale de site de phase 1 conforme aux normes HUD se qualifie dans le cadre du « Processus daccélération multifamiliale ». De même, les rapports dévaluation environnementale de site de phase I conformes aux normes SBA sont éligibles aux prêts SBA-504 ou 7 (a) sur des biens immobiliers commerciaux et industriels.

LEES Phase 1 lors du pré-achat

Une évaluation environnementale de site de phase 1 est une exigence courante au stade de la préachat et de ladmissibilité au prêt de lacquisition dun bien. Ce rapport de due diligence immobilière fournit aux acheteurs et aux vendeurs une évaluation des éventuelles conditions environnementales pouvant exister sur un site.Le but ultime dune ESA de phase I est pour lutilisateur de documenter le risque environnemental dune propriété, avant une transaction et un développement.

Plusieurs parties

Dans la plupart des cas, plusieurs parties relèvent de la catégorie des « utilisateurs du rapport » et nécessitent une confiance juridique. Et parfois, un problème de santé publique peut découler du processus dévaluation environnementale de phase I, obligeant les services de santé locaux à se fier légalement au rapport. La responsabilité du professionnel de lenvironnement et les efforts se multiplient parallèlement au nombre de clients privés et à la présence dagences de régulation. Ainsi, il est vital de clarifier les parties bénéficiaires dès le début du projet, pour une tarification précise et correcte. Et les obligations de déclarer ou de retenir les Les résultats dune EES de phase 1 à des tiers ou à des agences peuvent être complexes. Dans de tels cas, Geo Forward recommande toujours une consultation professionnelle avec un géologue, ainsi quun conseiller juridique.

Quest-ce que lenvironnement de la phase I Étendue des travaux de lévaluation tal?

Le processus dévaluation environnementale de site de phase I fait largement appel à de multiples sources dinformations et comprend des audits stratégiques de conformité environnementale au sein de chaque pilier. La pratique standard est un guide principal pour identifier stratégiquement toute violation de conformité environnementale sur un site, quelle soit historique ou concomitante. Et les normes ASTM exigent que chaque évaluation environnementale de site de phase 1 soit dûment certifiée par des professionnels de lenvironnement enregistrés, tels que des géologues et des ingénieurs. Pour illustrer les éléments dune ESA de phase 1 typique, les éléments suivants font partie de lévaluation.

• Visite de chantier ou reconnaissance de site.
• Inspections de conformité environnementale.
• Compilation dinformations historiques sur les biens.
• Examens en personne des fichiers des organismes de réglementation.
• Rapports de base de données et audits des dossiers gouvernementaux.
• Étude et analyse de la géologie et de lhydrogéologie du site.
• Modélisation du risque dintrusion de vapeur.
• Recherche sur les privilèges environnementaux et les limites dutilisation des activités.
• Conclusions et recommandations de géologues professionnels.

Quelles sont les principales étapes dune évaluation environnementale de phase 1?

Chaque rapport dEES de phase 1 varie dans une certaine mesure. Une EES de phase I dans certaines juridictions peut avoir de nombreux composants différents que dans dautres domaines. En fin de compte, les sources dinformation et la quantité de pièces justificatives dépendent de ce qui est disponible. Tous les rapports de lESA nécessitent une pléthore dinformations. Néanmoins, au-dessus des composants variables, il y a des composants primaires universels selon la norme ASTM moderne. Les sections suivantes ne sont que quelques-unes des principales composantes dune évaluation environnementale de phase I.

Étape 1 – Examen complet dun rapport dexamen de la base de données gouvernementale de lASTM REC

Lun des nombreux éléments dune évaluation environnementale de site de phase 1 est un rapport de base de données dagence de réglementation. Il s’agit d’un long document qui fournit une compilation de fichiers de réglementation disponibles numériquement dans la propriété en question, ainsi que dans ses environs. Les rapports de base de données du gouvernement peuvent comprendre des enregistrements de ville, de comté, détat et dagence fédérale. Cependant, ils sont également connus pour avoir des lacunes dans les données. Les lacunes dans les données se produisent parce que de nombreuses conditions environnementales restent non documentées ou se sont produites pendant une période de politique laxiste. Par conséquent, une propriété peut toujours avoir des problèmes de contamination dus à un événement passé non documenté et ne pas figurer dans les bases de données des agences gouvernementales.

Étape 2 – Examen approfondi des images aériennes historiques

Chaque évaluation environnementale de phase I comprend également un examen attentif des images aériennes historiques. Certaines images datent du début des années 1900 et peuvent être la seule source de documentation sur les conditions environnementales historiques reconnues sur un site. Par exemple, ce composant est pratique pour identifier les réservoirs de pétrole brut hors sol, les stations-service dessence, les opérations minières et dautres opérations ayant un impact environnemental.

Étape 3 – Étude détaillée des cartes historiques d’assurance-incendie

Un élément utile de a Phase 1 ESA est la compilation de cartes dassurance-incendie. Les cartes dassurance-incendie sont des documents historiques anciennement applicables pour évaluer la combustibilité des bâtiments dans des blocs spécifiques. Ces cartes sont principalement disponibles dans les zones denses et fournissent des informations précieuses sur les utilisations historiques des terres dune propriété. Certaines cartes dassurance-incendie datent du début des années 1900.

Étape 4 – Examen des cartes topographiques historiques

Les rapports ESA de la phase I comprennent également une grande compilation de cartes topographiques historiques. En fait, ces cartes peuvent remonter à la fin des années 1800. Les cartes topographiques historiques ont principalement été le produit du levé géologique national. Cependant, dans certains cas, des sociétés minières privées et de production de pétrole brut ont également été chargées de préparer les cartes. La principale utilisation était la documentation du terrain, ainsi que le développement des terres, lexploitation minière et le pompage de pétrole brut. Et ces cartes topographiques ont également évolué au fil du temps avec lutilisation de nouvelles technologies et informations. Aujourdhui, les rapports dévaluation environnementale de site de phase 1 offrent la possibilité de revoir lhistorique dun site. Et les observations courantes des conditions environnementales se rapportent aux opérations potentielles de forage de puits de pétrole et dexploitation minière sur place. De plus, les réservoirs hors sol, les plans deau, les voies ferrées et les routes sont identifiables.

Étape 5 – Vérification des répertoires des villes pour les utilisations critiques des terres passées

Les répertoires de villes historiques sont généralement disponibles dans les régions denses. Ces documents sont utiles au processus dévaluation environnementale de la phase I, car ils permettent aux professionnels de lenvironnement dexaminer les noms et les dates des entreprises sur place. Par exemple, au cours dune ESA de phase 1, on peut observer linscription «Maxs Dry Cleaning Shop» sur place pendant les années 198 à 1952. En conséquence, il existe une présomption raisonnable de contamination des sols par le nettoyage à sec, ce qui aboutit à une recommandation pour une évaluation environnementale de site de phase 2 après lESE de phase I. Dans la plupart des cas, les registres de lannuaire des villes datent des années 1800. Et la plupart des registres des annuaires de villes historiques sont maintenant sous la propriété privée. Les registres ne sont pas toujours complets et contiennent parfois des lacunes dans les données . Ainsi, tout comme tout autre élément dune évaluation environnementale de phase 1, il ne faut pas se fier uniquement à eux.

Aucune action supplémentaire dans les rapports dévaluation environnementale de site de la phase 1

réalisation dune évaluation environnementale de site de phase 1, les professionnels de lenvironnement doivent évaluer la présence de toute condition environnementale reconnue (REC) qui pourrait entraîner une contamination souterraine. De plus, les normes ASTM exigent lévaluation des éventuelles conditions environnementales contrôlées reconnues (CREC) et historiques reconnues (HREC). Si de telles conditions ne sont pas mises en évidence au cours dune EES de phase 1, les conclusions conduisent généralement à une recommandation « Aucune action supplémentaire ».

Recommandations de lEES de phase 2?

Une fois les préoccupations environnementales reconnues au cours dune EES de phase I, des recommandations pour les essais de sous-surface ESA de phase 2 peuvent savérer nécessaires, conformément aux normes ASTM. Enquête. Létendue des travaux de lESA de phase 2 est fonction des conditions environnementales reconnues observées sur le site en question. Par conséquent, lESE de phase 2 examine directement si ces conditions entraînent une contamination souterraine ou non.

Que se passe-t-il pendant une EES de phase 2?

Une EES de phase 2 est une enquête souterraine in-situ qui est nécessaire par les résultats dune évaluation environnementale de site de phase 1. Pour illustrer, une ESA de phase 2 comprend généralement le sol, le gaz du sol et analyse des eaux souterraines, ainsi que des analyses en laboratoire. En outre, lenquête souterraine peut également inclure des levés géophysiques pour localiser les réservoirs de stockage souterrains (UST) et les pipelines. Et les résultats de lenquête se comparent directement aux niveaux dexamen environnemental fixés par les agences gouvernementales. De même, lutilisation doutils denquête sur lintrusion de vapeur aide à déterminer si les occupants dune propriété sont ou non exposés à des risques pour la santé.

Autres recommandations possibles dans une évaluation environnementale de site de phase 1

Autre les conditions environnementales qui peuvent justifier une enquête plus approfondie sont les problèmes environnementaux, les CREC, les HREC et les conditions de minimis. Par exemple, bien que le méthane gazeux du sol soit un danger apparent pour les occupants du bâtiment, il ne semble pas y avoir de norme dévaluation environnementale ASTM Phase 1 pour le moment. La plupart des professionnels de lenvironnement classent aujourdhui la présence de méthane dans le sol comme un problème environnemental. Et les recommandations se réfèrent généralement aux normes du département du bâtiment local pour les tests de gaz du sol méthane et latténuation du méthane.Dans la plupart des cas, les propriétés situées dans une zone à forte teneur en méthane ou dans une zone denfouissement sont susceptibles dinclure des recommandations pour les tests de méthane.

Recommandations pour les tests de qualité de lair intérieur

Une autre recommandation potentielle dune phase 1 LESA est le test de la qualité de lair intérieur. Ce processus implique léchantillonnage de lair ambiant intérieur et le dépistage des toxines. Lobjectif est de déterminer le niveau de risque pour la santé humaine sur place et de préparer en conséquence un plan datténuation et un plan de mesures correctives. Cependant, une enquête souterraine de phase 2 et dautres événements de forage sont susceptibles de se produire simultanément. Il sagit de déterminer létendue latérale et verticale de la contamination avant lassainissement.

AES limitées

Dans certains cas, une évaluation environnementale de site de phase I rapport nest pas nécessaire pour commencer. Par ailleurs, certains établissements de crédit, comme la SBA, peuvent engager une diligence raisonnable limitée sous la forme denquêtes de base. En fait, une évaluation environnementale limitée du site (comme un rapport environnemental de bureau ou une évaluation préalable de transaction) peut servir doutil préliminaire pour évaluer les risques. Sur la base des conclusions de ces rapports, il peut y avoir ou non une recommandation à suivre avec une évaluation environnementale de phase 1.

EES de phase 1 à faible coût suspectes

Une évaluation environnementale de site de phase 1 à faible coût est généralement inférieure à la norme requise. Habituellement, une ESA de phase 1 dun coût suspecte contient des erreurs et des omissions majeures. En fait, des erreurs sur une évaluation critique comme celle-ci peuvent entraîner des frais dagence juridique et réglementaire coûteux. De plus, il peut être nécessaire de nettoyer toute contamination imprévisible par lESA denquête de phase 1 défectueuse. Les consommateurs doivent être informés de la tarification équitable des rapports dévaluation environnementale de site de phase I.

Exemple de cas (lannée 2018, Los Angeles, Californie): Entreprise-A est mandaté pour effectuer un examen environnemental sur une propriété. La société B a préparé un rapport dévaluation environnementale de phase I à faible coût sur la même propriété deux ans auparavant. Au cours de lexamen, la société A a trouvé des erreurs et des omissions importantes. Le rapport à faible coût de la société B a omis quil y avait une station-service et des réservoirs de stockage souterrains sur la propriété depuis plus dune décennie. Par conséquent, le rapport dévaluation environnementale de phase 1 à faible coût de la société B est disqualifié en vertu de la politique de protection de la responsabilité des propriétaires fonciers innocents. Et le propriétaire de la propriété est confronté à des frais juridiques élevés et à des responsabilités de nettoyage.

Questionnaire environnemental

Au départ, pendant la période de diligence raisonnable, les prêteurs peuvent exiger un questionnaire environnemental. Cela sapplique généralement aux transactions de vente ou au financement dune propriété commerciale, avant de commander une évaluation environnementale de phase 1. Les informations contenues dans un questionnaire environnemental sont précieuses pour le processus dévaluation environnementale de site de phase 1. En fait, lorsquil est disponible, le questionnaire devient partie intégrante du rapport et se qualifie comme une donnée considérable pour les conclusions et recommandations. Techniquement, il relève de la catégorie «entretiens» de lévaluation.

Le formulaire vise à fournir des faits sur le bien, sous une certification légale de bonne foi. Sous cette présomption, un niveau de risque environnemental de base peut être évalué et appliqué comme outil pour améliorer lexactitude du rapport dévaluation environnementale de site de phase I. Cependant, un rapport dévaluation environnementale de site de phase 1 ne repose pas uniquement sur ces informations.

Formulaire de demande de données utilisateur

Dans certains cas, un formulaire de demande de données utilisateur sera nécessaire avec une évaluation environnementale de site de phase 1. Le formulaire de demande de données utilisateur demande si lutilisateur du rapport connaît les privilèges de nettoyage environnemental, si En fait, ce formulaire aide à satisfaire à la Loi sur les friches industrielles pour la protection de la responsabilité des propriétaires fonciers innocents. Par conséquent, les paramètres du formulaire satisfont également à la règle «Toutes les enquêtes appropriées» pour une ÉES de phase I. En outre, le formulaire demande des informations sur toute activité ou limitation dutilisation des terres, le prix dachat à la juste valeur marchande et dautres informations spéciales.

Lettres de confiance

Une lettre de confiance de lévaluation environnementale de phase 1 est un document juridique qui permet aux professionnels de lenvironnement pour autoriser dautres parties à utiliser et à se fier au rapport. Ces lettres sappliquent généralement aux prêteurs et à la SBA, et servent dextension de responsabilité. Ainsi, un coût supplémentaire sapplique généralement. La lettre de confiance de lÉES de la phase I ne constitue pas une mise à jour ou une modification du rapport initial dévaluation environnementale de site de la phase 1. Par conséquent, une lettre de confiance nimplique aucune garantie que létat de la propriété est le même quà la date de la phase 1 de lESE.Une lettre de confiance pour une évaluation environnementale de site de phase 1 peut coûter environ 250 $ à 600 $.

Combien de temps dure une évaluation environnementale de phase I?

Une évaluation environnementale de site de phase I prend généralement environ 12 à 14 jours ouvrables pour terminer. Il sagit du délai dexécution standard et dépend fortement des taux de réponse des agences gouvernementales locales aux fins de lexamen des dossiers. Des options de traitement rapide sont disponibles pour les rapports ESA de phase 1, bien que la qualité du rapport global soit probablement inférieure. À titre dillustration, les agences locales détenant des registres de retrait de réservoirs de stockage souterrains (UST) publient généralement des fichiers dans un délai de 10 à 12 jours ouvrables. Ainsi, si une ESA de phase 1 urgente est due dans 5 jours ouvrables, il manquera la documentation importante indiquant si un abandon UST approprié a eu lieu sur place ou non. Et sans ces fichiers, le rapport environnemental de la phase 1 comportera un manque de données, ce qui entraînera des commotions et des recommandations moins fiables.

Quelle est la différence entre une évaluation environnementale de site de phase I et de phase II?

La différence entre une évaluation environnementale de site de phase I et de phase II est grande. Une ESA de phase 1 est la première étape de lidentification des problèmes environnementaux potentiels, dun point de vue visuel, bureaucratique et papier. Les valeurs aberrantes ou potentielles préoccupantes sont signalées en conséquence. Il ny a pas déchantillonnage direct ni de test déchantillons dans le cadre du processus ESA de phase 1. Dautre part, une évaluation environnementale de site de phase II utilise en fait du matériel de forage géologique et déchantillonnage pour échantillonner et tester directement les matériaux souterrains pour la contamination. La portée des travaux de lESA de la phase 2 sappuie sur les constatations, les conclusions et les recommandations de lESA de phase I.

Consultation professionnelle

Geo Forward est lun des principaux fournisseurs de rapports dévaluation environnementale de site de phase 1 pour prêteurs, développeurs et institutions à léchelle nationale. Les formats de rapport sont variables et comprennent des résumés pour des résultats rapides et faciles. Des délais dexécution standard et urgents sont disponibles. Cependant, pour de meilleurs résultats, les professionnels de lenvironnement recommandent un délai dexécution standard. Pour plus dinformations sur les rapports dévaluation environnementale de site de phase I, appelez le (888) 930-6604 pour parler à un géologue professionnel. Il est également possible de mettre en place une consultation via le questionnaire de pré-consultation Geo Forward. Le processus est convivial, rapide et facile pour les appareils mobiles. Les informations sur le projet ne sont PAS partagées ni vendues.

Sources dinformations

Toutes les demandes appropriées §312.20 – Bureau dédition du gouvernement des États-Unis

American Society of Testing and Materials – E1527 Normes dévaluation environnementale de site de phase I

Département californien de contrôle des substances toxiques (DTSC) – Guide dintrusion de vapeur

Faculté de droit de lUniversité Cornell et Institut dinformation juridique – Lois CERCLA

Site Web Superfund de lAgence de protection de lenvironnement des États-Unis (EPA)

États-Unis EPA – Propriétaires fonciers innocents

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