Evaluación ambiental del sitio de fase 1 (Fase I ESA) 10

Una evaluación ambiental del sitio de fase 1 es un informe completo que sigue las normas de la ASTM para evaluar el riesgo ambiental y la responsabilidad de una propiedad. A menudo se lo denomina evaluación ambiental de fase I o evaluación ambiental de fase 1, y es parte del proceso de diligencia debida de bienes raíces. Una ESA de fase 1 rigurosamente estudia los usos históricos y actuales de la tierra de una propiedad. Además, documenta la responsabilidad ambiental y la probabilidad de contaminación en una propiedad. Por ejemplo, un complejo de apartamentos hoy puede haber sido una estación de servicio hace 90 años. Y la propiedad aún puede incluir subterráneos tanques de almacenamiento y contaminación, de la estación de servicio. Actualizado el 3 de diciembre de 2020.

Fase I Normas federales de la ESA & Directrices

Existen pautas y estándares federales para regular el qu Alidad de los informes de evaluación ambiental del sitio de fase 1 De hecho, una adecuada Evaluación Ambiental del Sitio de Fase I puede ayudar a proteger a los propietarios inocentes de las preocupaciones ambientales imprevisibles. Por ejemplo, cuando un informe de la Fase 1 de la ESA cumple con todas las pautas, puede calificar al propietario para la protección de responsabilidad legal y asistencia financiera con el proceso de limpieza. Para este propósito, está en vigor la regla de todas las consultas apropiadas (AAI).

Aunque no todos los usuarios de una Evaluación ambiental de fase 1 pueden calificar. Aparte del informe de la ESA en sí, los usuarios de los informes y el propietario de una propiedad también deben cumplir con criterios específicos. Además, la financiación de la agencia gubernamental debe estar disponible en ese momento.

American Society for Testing & Materiales

Además, la American Society for Testing and Materials (ASTM) administra las normas para una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase 1. De manera similar, estos estándares generalmente cumplen con las políticas de defensa de Propietarios Inocentes de Tierras (OIT) de CERCLA. Los compradores que buscan calificar para la protección de responsabilidad civil de CERCLA requieren un informe integral de evaluación ambiental de fase I que también cumple con las normas de ASTM.

Las normas de ASTM para los informes de ESA de fase 1 cambian periódicamente. A modo de ilustración, la guía de práctica estándar actual se publicó durante el año 2013. Por lo tanto, tiene el número de documento ASTM E1527-13. Sin embargo, el documento de práctica estándar de la Fase I anterior de la ESA se publicó en el año 2005, por lo que tiene el número de documento E1527-05.

A medida que cambian los tiempos, también cambian las leyes ambientales y los estándares de las agencias reguladoras de nuestra nación. Y estos cambios influyen en el alcance de las enmiendas laborales de las normas de evaluación ambiental del sitio de la fase I de la ASTM. Además, los descubrimientos en las ciencias de la salud, las nuevas tecnologías y los eventos actuales también juegan un papel en la elaboración de las normas de ASTM. Por ejemplo, la investigación científica y los desarrollos en el área de la intrusión y migración de vapores tóxicos durante mediados de la década de 2000 impulsaron una enmienda al proceso de Evaluación Ambiental de Sitios de Fase 1. Como resultado, la norma E1527-13 también requiere una evaluación de la invasión de vapor. De manera similar, con los avances modernos de la tecnología de drones y las cámaras de detección térmica, los geólogos anticipan más actualizaciones de alcance para una Evaluación ambiental de fase 1 en el futuro cercano.

Estándares específicos del usuario

En algunos casos, un informe de la Fase 1 de la ESA comprende componentes adicionales según la solicitud del usuario. Estos son «estándares específicos del usuario» que están por encima y más allá del estándar ASTM. Y generalmente tienen como objetivo calificar los informes de evaluación ambiental de la Fase I con las pautas internas de una institución. Por ejemplo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y el La Administración de Empresas administra los estándares internos para los informes de Evaluación Ambiental de la Fase 1. De hecho, estos requisitos adicionales se basan en los aspectos legales y financieros de las normas ASTM y federales. En consecuencia, el proceso de la Fase I de la ESA se vuelve más completo.

Un informe de Evaluación Ambiental del Sitio de Fase 1 que cumple con los estándares de HUD califica bajo el «Proceso de Aceleración Multifamiliar». De manera similar, los informes de evaluación ambiental del sitio de la fase I que cumplen con los estándares de la SBA califican para préstamos SBA-504 o 7 (a) contra bienes raíces comerciales e industriales.

La fase 1 de la ESA antes de la compra

Una evaluación ambiental del sitio de la fase 1 es un requisito común en la etapa de precompra y calificación de préstamos de la adquisición de una propiedad. Este informe de diligencia debida de bienes raíces proporciona a los compradores y vendedores una evaluación sobre cualquier condición ambiental potencial que pueda existir en un sitio.El propósito final de un ESA de Fase I es que el usuario documente el riesgo ambiental de una propiedad, antes de una transacción y desarrollo.

Múltiples partes

En la mayoría de los casos, múltiples partes caen en la categoría de «usuario del informe» y requieren confianza legal. Y, a veces, un problema de salud pública puede surgir del proceso de Evaluación ambiental de la Fase I, lo que genera el requisito de que los departamentos de salud locales se basen legalmente en el informe. Los esfuerzos se multiplican en paralelo con el número de clientes privados y la presencia de agencias reguladoras. Por lo tanto, es vital aclarar las partes receptoras al inicio del proyecto, para una fijación de precios precisa y adecuada. Y las obligaciones de informar o retener la Los resultados de un ESA de Fase 1 para las partes o agencias externas pueden ser complejos. En tales casos, Geo Forward siempre recomienda una consulta profesional con un geólogo, así como con un asesor legal.

¿Qué son los entornos de Fase I ¿Alcance del trabajo de la evaluación tal?

El proceso de Evaluación ambiental del sitio de la Fase I aprovecha ampliamente múltiples fuentes de información y comprende auditorías estratégicas de cumplimiento ambiental dentro de cada pilar. La práctica estándar es una guía maestra para identificar estratégicamente cualquier infracción de cumplimiento ambiental en un sitio, ya sea histórica o concurrente. Y las normas de ASTM requieren que cada Evaluación Ambiental del Sitio de Fase 1 tenga la certificación adecuada por parte de profesionales ambientales registrados, como geólogos e ingenieros. Para ilustrar los componentes de un ESA típico de Fase 1, los siguientes elementos son parte de la evaluación.

• Visita al lugar de trabajo o reconocimiento del lugar.
• Inspecciones de cumplimiento ambiental.
• Recopilación de información histórica de propiedad.
• Revisiones de archivos de agencias reguladoras en persona.
• Informes de bases de datos y auditorías de registros gubernamentales.
• Estudio y análisis de la geología e hidrogeología del sitio.
• Modelado de riesgo de intrusión de vapor.
• Investigación de gravámenes ambientales y limitaciones de uso de actividades.
• Conclusiones y recomendaciones de geólogos profesionales.

¿Cuáles son los pasos principales dentro de una evaluación ambiental de fase 1?

Cada informe de la ESA de fase 1 varía en cierta medida. Un ESA de Fase I en algunas jurisdicciones puede tener muchos componentes diferentes que en otras áreas. En última instancia, las fuentes de información y la cantidad de documentos de respaldo dependen de lo que esté disponible. Todos los informes de la ESA requieren una gran cantidad de información. No obstante, por encima de los componentes variables, hay componentes primarios que son universales para la norma ASTM moderna. Las siguientes secciones son solo algunos de los componentes principales de una evaluación ambiental de fase I.

Paso 1: revisión completa de un informe de revisión de la base de datos gubernamental de revisión ASTM REC

Uno de los muchos Los componentes de una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase 1 es un informe de base de datos de una agencia reguladora. Este es un documento extenso que proporciona una compilación de archivos regulatorios disponibles digitalmente en la propiedad en cuestión, así como en las áreas circundantes. Los informes de la base de datos del gobierno pueden incluir registros de agencias federales, estatales y de la ciudad. Sin embargo, también se sabe que tienen lagunas de datos. Las lagunas de datos ocurren porque muchas condiciones ambientales permanecen indocumentadas o han ocurrido durante un período de política laxa. Como resultado, una propiedad aún puede tener problemas de contaminación de un evento indocumentado pasado y permanecer sin incluir en la base de datos de ninguna agencia gubernamental.

Paso 2 – Revisión exhaustiva de imágenes aéreas históricas

Cada Evaluación ambiental de Fase I también comprende una revisión cuidadosa de imágenes aéreas históricas. Algunas imágenes se remontan a principios del siglo XX y pueden ser la única fuente de documentación de las condiciones ambientales históricas reconocidas en un sitio. Por ejemplo, este componente es útil para identificar tanques de petróleo crudo sobre el suelo, estaciones de servicio de gasolina, operaciones mineras y otras operaciones con impacto ambiental.

Paso 3 – Estudio detallado de mapas históricos de seguros contra incendios

Un componente útil de a Fase 1 ESA es la compilación del mapa de seguros contra incendios. Los mapas de seguros contra incendios son documentos históricos que antes se aplicaban para medir la combustibilidad de edificios dentro de bloques específicos. Estos mapas están disponibles principalmente en áreas densas y brindan información valiosa sobre los usos históricos de la tierra de una propiedad. Algunos mapas de seguros contra incendios se remontan a principios del siglo XX.

Paso 4: revisión de mapas topográficos históricos

Los informes de la ESA de fase I también comprenden una gran compilación de mapas topográficos históricos. De hecho, estos mapas pueden remontarse a finales del siglo XIX. Los mapas topográficos históricos han sido principalmente el producto del estudio geológico nacional. Sin embargo, en algunos casos, las empresas mineras privadas y de producción de petróleo crudo también han recibido el encargo de preparar los mapas. El principal uso fue para la documentación del terreno, así como para el desarrollo de la tierra, la minería y el bombeo de petróleo crudo. Y estos mapas topográficos también han evolucionado con el tiempo con el uso de nueva tecnología e información. En la actualidad, los informes de evaluación ambiental del sitio de la fase 1 brindan la oportunidad de revisar el historial de un sitio. Y las observaciones comunes de las condiciones ambientales se relacionan con posibles operaciones de perforación de pozos de petróleo y minería en el sitio. Además, los tanques sobre el suelo, los cuerpos de agua, las vías del tren y las carreteras son identificables.

Paso 5 – Comprobación de los usos críticos del suelo en los directorios de la ciudad

Los directorios de ciudades históricas suelen estar disponibles en regiones densas. Estos documentos son útiles para el proceso de Evaluación ambiental de la Fase I porque permiten a los profesionales ambientales revisar los nombres y fechas de las empresas en el lugar. Por ejemplo, durante una Fase 1 de la ESA, se puede observar el listado «Maxs Dry Cleaning Shop» en el lugar durante los años 198 a 1952. Como resultado, existe una presunción razonable de contaminación del suelo de la limpieza en seco, lo que resulta en una recomendación para una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase 2 después de la Fase I de la ESA. En la mayoría de los casos, los registros de directorios de ciudades se remontan al siglo XIX. Y la mayoría de los registros de directorios históricos de ciudades ahora son de propiedad privada. Los registros no siempre son completos y, a veces, contienen lagunas de datos . Por lo tanto, al igual que cualquier otro componente de una evaluación ambiental de fase 1, no se debe confiar únicamente en ellos.

No hay más acciones en los informes de evaluación ambiental del sitio de la fase 1

Sobre la finalización de una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase 1, los profesionales ambientales deben evaluar la presencia de cualquier condición ambiental reconocida (REC) que pueda conducir a la contaminación del subsuelo. Además, las normas de ASTM requieren la evaluación de posibles condiciones ambientales controladas reconocidas (CREC) y condiciones ambientales históricas reconocidas (HREC). Si estas condiciones no salen a la luz durante una Fase 1 del ESA, las conclusiones generalmente conducen a una recomendación de «No tomar más medidas».

¿Recomendaciones de la Fase 2 del ESA?

Al reconocer las preocupaciones ambientales durante una Fase I del ESA, pueden ser necesarias recomendaciones para las pruebas subterráneas de la Fase 2 de la ESA, según las normas de la ASTM. Esta continuación de la evaluación se conoce como Evaluación ambiental del sitio de la Fase 2 o Subsuelo de la Fase 2 Investigación. El alcance del trabajo de la Fase 2 de la ESA es una función de las Condiciones ambientales reconocidas observadas en el sitio sujeto. Como resultado, la Fase 2 de la ESA investiga directamente si esas condiciones están causando contaminación del subsuelo o no.

¿Qué sucede durante una ESA de fase 2?

Una ESA de fase 2 es la investigación del subsuelo in situ que es necesaria según los resultados de una evaluación de sitio ambiental de fase 1. Para ilustrar, un ESA de Fase 2 generalmente incluye suelo, gas del suelo y pruebas de aguas subterráneas, así como análisis de laboratorio. Además, la investigación del subsuelo también puede incluir estudios geofísicos para localizar tanques de almacenamiento subterráneos (UST) y tuberías. Y los resultados de la investigación se comparan directamente con los niveles de evaluación ambiental establecidos por las agencias gubernamentales. De manera similar, el uso de herramientas de investigación de intrusión de vapor ayuda a determinar si los ocupantes de una propiedad enfrentan riesgos para la salud o no.

Otras recomendaciones posibles en una evaluación ambiental del sitio de fase 1

Otro Las condiciones ambientales que pueden justificar una mayor investigación son cuestiones ambientales, CREC, HREC y condiciones de minimis. Por ejemplo, aunque el gas metano del suelo es un peligro aparente para los ocupantes del edificio, no parece haber una norma de evaluación ambiental de fase 1 de ASTM para él en este momento. La mayoría de los profesionales ambientales hoy en día categorizan la presencia de gas metano en el suelo como un problema ambiental. Y las recomendaciones generalmente se remiten a seguir los estándares del departamento de construcción local para las pruebas de gas metano en el suelo y la mitigación del metano.En la mayoría de los casos, es probable que las propiedades dentro de una zona de alto contenido de gas metano o un área de vertedero incluyan recomendaciones para las pruebas de metano.

Recomendaciones para las pruebas de calidad del aire en interiores

Otra posible recomendación de una Fase 1 ESA es la prueba de calidad del aire interior. Este proceso implica el muestreo del aire ambiente interior y la detección de toxinas. El objetivo es determinar el nivel de riesgo para la salud humana en el sitio y, en consecuencia, preparar un plan de mitigación y un plan de acción correctiva. Sin embargo, es probable que ocurran simultáneamente una Investigación del Subsuelo de Fase 2 y otros eventos de perforación. Esto es para determinar la extensión lateral y vertical de la contaminación antes de la remediación.

ESA limitadas

En algunos casos, una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase I el informe no es necesario para empezar. Alternativamente, algunas instituciones crediticias, como la SBA, pueden iniciar una diligencia debida limitada en forma de investigaciones básicas. De hecho, una evaluación ambiental limitada del sitio (como un informe ambiental de escritorio o una evaluación de pantalla de transacciones) puede servir como una herramienta preliminar para evaluar el riesgo. Según los resultados de estos informes, puede que exista o no una recomendación para seguir adelante con una evaluación ambiental de fase 1.

ESA de fase 1 sospechosas de bajo costo

Una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase 1 de bajo costo generalmente está por debajo del estándar requerido. Por lo general, un ESA de fase 1 de costo sospechosamente bajo contiene errores y omisiones importantes. De hecho, los errores en una evaluación crítica como esta pueden resultar en costosas tarifas de agencias legales y regulatorias. Además, puede haber un requisito para limpiar cualquier contaminación que sea imprevisible por la ESA de Investigación Fase 1 defectuosa. Los consumidores deben conocer los precios justos de la industria de los informes de evaluación ambiental del sitio de fase I.

Ejemplo de caso (el año 2018, Los Ángeles, CA): La empresa A es comisionado para realizar una revisión ambiental en una propiedad. La Compañía B preparó un informe de Evaluación Ambiental Fase I de bajo costo en la misma propiedad dos años antes. Durante la revisión, la Compañía A encontró errores y omisiones importantes. El informe de bajo costo de la Compañía B pasó por alto que había habido una estación de gasolina y tanques de almacenamiento subterráneos en la propiedad durante más de una década. En consecuencia, el informe de Evaluación Ambiental de Fase 1 de bajo costo de la Compañía-B descalifica bajo la Política de Protección de Responsabilidad de Propietarios Inocentes. Y el dueño de la propiedad enfrenta altos costos legales y responsabilidades de limpieza.

Cuestionario ambiental

Inicialmente, en el período de debida diligencia, los prestamistas pueden requerir un cuestionario ambiental. Por lo general, esto se aplica a las transacciones de venta o al financiamiento de una propiedad comercial, antes de solicitar una Evaluación ambiental de fase 1. La información contenida en un cuestionario ambiental es valiosa para el proceso de Evaluación Ambiental del Sitio de la Fase 1. De hecho, cuando está disponible, el cuestionario se convierte en parte del informe y califica como datos considerables para conclusiones y recomendaciones. Técnicamente, se incluye en la categoría de «entrevistas» de la evaluación.

El formulario pretende proporcionar hechos sobre la propiedad, bajo una certificación legal de buena fe. Bajo esta presunción, un nivel básico de riesgo ambiental puede ser evaluado y aplicado como una herramienta para mejorar la precisión del informe de Evaluación Ambiental del Sitio de la Fase I. Sin embargo, un informe de la Evaluación Ambiental del Sitio de la Fase 1 no se basa únicamente en esta información.

Formulario de solicitud de datos del usuario

En algunos casos, se requerirá un Formulario de solicitud de datos del usuario con una Evaluación ambiental del sitio de la Fase 1. El Formulario de solicitud de datos del usuario pregunta sobre el conocimiento del usuario del informe sobre los gravámenes de limpieza ambiental, si De hecho, este formulario ayuda a cumplir con la Ley de Brownfields Act para Protección de Responsabilidad de Propietarios Inocentes. En consecuencia, los parámetros del formulario también cumplen con la regla de «Todas las consultas apropiadas» para una ESA de fase I. Además, el formulario solicita información sobre cualquier actividad o limitaciones de uso de la tierra, el precio de compra al valor justo de mercado y otra información especial.

Cartas de confianza

Una carta de confianza de la evaluación ambiental de la fase 1 es un documento legal que permite a los profesionales ambientales autorizar a otras partes a utilizar y confiar en el informe. Estas cartas generalmente se aplican a los prestamistas y a la SBA, y sirven como una extensión de responsabilidad. Por lo tanto, generalmente se aplica un costo adicional. La carta de confianza de la Fase I de la ESA no es una actualización o modificación del informe de Evaluación ambiental del sitio de la Fase 1 original. Como resultado, una carta de confianza no implica garantía de que la condición de la propiedad sea la misma que estaba en la fecha de la Fase 1 del ESA.Una carta de confiabilidad de la Evaluación Ambiental del Sitio de la Fase 1 puede costar aproximadamente de $ 250 a $ 600.

¿Cuánto tiempo toma una Evaluación Ambiental de la Fase I?

Una Evaluación Ambiental del Sitio de la Fase I generalmente toma alrededor de 12 14 días hábiles para completar. Este es el plazo estándar de respuesta y depende en gran medida de las tasas de respuesta de las agencias gubernamentales locales para fines de revisión de registros. Hay opciones de respuesta urgente disponibles para los informes de la ESA de fase 1, aunque es probable que la calidad del informe general sea menor. Por ejemplo, las agencias locales que tienen registros de remoción de tanques de almacenamiento subterráneo (UST) generalmente publican archivos en un plazo de 10 a 12 días hábiles. Por lo tanto, si una ESA urgente de Fase 1 vence en 5 días hábiles, faltará la documentación importante sobre si se ha realizado un abandono adecuado de UST en el sitio o no. Y sin estos archivos, el Informe Ambiental de Fase 1 tendrá una brecha de datos, lo que resultará en conmociones cerebrales y recomendaciones menos confiables.

¿Cuál es la diferencia entre una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase I y Fase II?

La diferencia entre una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase I y Fase II es grande. Un ESA de fase 1 es el primer paso para identificar posibles preocupaciones ambientales, desde un punto de vista visual, burocrático y de bolsillo. En consecuencia, se informa cualquier valor atípico o potencial de preocupación. No hay muestreo o análisis directo de muestras, dentro del proceso de Fase 1 de la ESA. Por otro lado, una Evaluación Ambiental del Sitio de Fase II en realidad utiliza equipos de perforación y muestreo geológico para muestrear y probar directamente los materiales del subsuelo en busca de contaminación. El alcance del trabajo de la Fase 2 de la ESA se basa en los hallazgos, conclusiones y recomendaciones de la Fase I de la ESA.

Consulta profesional

Geo Forward es un proveedor líder de informes de evaluación ambiental del sitio de la Fase 1 para prestamistas, desarrolladores e instituciones a nivel nacional. Los formatos de informes son variables y comprenden resúmenes ejecutivos para obtener resultados rápidos y fáciles. Se encuentran disponibles tiempos de respuesta estándar y urgente. Sin embargo, para obtener mejores resultados, los profesionales ambientales recomiendan un tiempo de respuesta estándar. Para obtener más información sobre los informes de evaluación ambiental del sitio de la fase I, llame al (888) 930-6604 para hablar con un geólogo profesional. También existe la opción de configurar una consulta a través del Cuestionario de Preconsulta de Geo Forward. El proceso es compatible con dispositivos móviles, rápido y sencillo. La información del proyecto NO se comparte ni se vende.

Fuentes de información

Todas las consultas pertinentes §312.20 – Oficina de publicaciones del gobierno de los Estados Unidos

Sociedad estadounidense de pruebas y materiales – E1527 Estándares de evaluación ambiental de sitios de fase I

Departamento de control de sustancias tóxicas de California (DTSC) – Guía de intrusión de vapor

Facultad de derecho e Instituto de información legal de la Universidad de Cornell – Leyes CERCLA

Sitio web del Superfund de la Agencia de Protección Ambiental (EPA) de los Estados Unidos

EE. UU. EPA – Propietarios de tierras inocentes

¡Geólogos, ingenieros y contratistas con visión de futuro!