Fas 1 Miljöplatsbedömning (fas I ESA) 10

En fas 1 miljöbedömning är en omfattande rapport som följer ASTM-standarder för att utvärdera en risk för miljö och ansvar för en fastighet. Den kallas ofta för en fas I ESA eller fas 1 miljöbedömning, och är en del av fastighetsprocessen för fastigheter. En fas 1 ESA strikt studerar historisk och aktuell markanvändning av en fastighet. Dessutom dokumenterar den miljöansvaret och sannolikheten för kontaminering på en fastighet. Till exempel kan ett lägenhetskomplex idag ha varit en bensinstation för 90 år sedan. Och fastigheten kan fortfarande innehålla underjordiska lagringstankar och förorening från bensinstationen. Uppdaterad 3 december 2020.

Fas I ESA Federal Standards & Riktlinjer

Det finns federala riktlinjer och standarder för att reglera frågan Fas 1-rapporter om miljöplatsbedömning. I själva verket kan en korrekt fas I miljöbedömning hjälpa till att skydda oskyldiga markägare från oförutsägbara miljöproblem. Till exempel, när en fas 1 ESA-rapport uppfyller alla riktlinjer, kan den kvalificera markägaren för rättsligt ansvarsskydd och ekonomiskt stöd i saneringen. För detta ändamål finns regeln All lämplig förfrågan (AAI).

Även om inte alla användare av en fas 1 miljöbedömning kan kvalificera sig. Förutom ESA-rapporten måste användarna av rapporterna och ägaren av en fastighet också uppfylla specifika kriterier. Dessutom måste finansiering från statliga myndigheter vara tillgänglig vid den tidpunkten.

American Society for Testing & Material

Dessutom administrerar American Society for Testing and Materials (ASTM) standarder för en fas 1 miljöbedömning. På samma sätt överensstämmer dessa standarder i allmänhet med CERCLA: s försvarspolicy för Innocent Land Owner (ILO). Köpare som vill kvalificera sig för CERCLA-ansvarsskydd kräver en omfattande Fas I-miljöbedömningsrapport som också uppfyller ASTM-standarder.

ASTM-standarderna för fas 1 ESA-rapporter ändras regelbundet. Som ett exempel släpptes den nuvarande standardpraktiseringsguiden under 2013. Den har alltså dokumentnummer ASTM E1527-13. Det tidigare fas I ESA-standarddokumentet publicerades emellertid år 2005 och var därmed dokumentnummer E1527-05.

När tiderna ändras, gör också vår nation miljölagar och tillsynsmyndighetens standarder. Och dessa förändringar påverkar omfattningen av arbetsförändringar enligt ASTM Fas I standarder för miljöbedömning. Dessutom spelar upptäckter inom hälsovetenskap, ny teknik och aktuella händelser också en roll vid framtagandet av ASTM-standarder. Till exempel föranledde vetenskaplig forskning och utvecklingen inom området för giftig ångaintrång och migration under mitten av 2000-talet en ändring av fas 1-processen för miljöbedömning. Som ett resultat kräver standarden E1527-13 också en ångangreppsbedömning. På samma sätt, med de moderna framstegen inom drone-teknik och värmedetekteringskameror, förutspår geologer fler omfattningsuppdateringar för en fas 1-miljöbedömning inom en snar framtid.

Användarspecifika standarder

I vissa fall innehåller en fas 1 ESA-rapport ytterligare komponenter per användarens begäran. Dessa är ”användarspecifika standarder” som ligger utöver ASTM-standarden. Och de syftar i allmänhet till att kvalificera Fas I-miljöbedömningsrapporter med institutionens interna riktlinjer. Till exempel Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD) och Small Företagsekonomi administrerar var och en interna standarder för fas 1-miljöbedömningsrapporter. Dessa ytterligare krav bygger faktiskt på de juridiska och ekonomiska aspekterna av ASTM och federala standarder. Följaktligen blir fas I ESA-processen mer omfattande.

En fas 1-utvärderingsrapport för miljöplats som överensstämmer med HUD-standarder uppfyller kraven i ”Multifamily Accelerate Process.” På samma sätt kvalificerar fas I miljöbedömningsrapporter som uppfyller SBA-standarder för SBA-504 eller 7 (a) -lån mot kommersiella och industriella fastigheter.

Fas 1 ESA vid förköp

En fas 1 Miljöplatsbedömning är ett vanligt krav vid färdigköp och lånekvalificering av fastighetsförvärv. Denna fastighetsrapport om fastigheter ger köpare och säljare en bedömning av eventuella miljöförhållanden som kan finnas på en webbplats.Det slutgiltiga syftet med en fas I ESA är att användaren ska dokumentera en risk för en fastighet före en transaktion och utveckling.

Flera parter

I de flesta fall är flera parter faller under kategorin ”rapportanvändare” och kräver juridisk tillit. Och ibland kan ett folkhälsoproblem uppstå från fas I-miljöbedömningsprocessen, vilket ger krav på lokala hälsoavdelningar att lagligt förlita sig på rapporten. ansträngningar multipliceras parallellt med antalet privata kunder och närvaron av tillsynsmyndigheter. Det är därför viktigt att rensa upp de mottagande parterna i början av projektet för korrekt och korrekt prissättning. Och skyldigheterna att rapportera eller hålla kvar Resultaten av en fas 1 ESA till externa parter eller byråer kan vara komplexa. I sådana fall rekommenderar Geo Forward alltid ett professionellt samråd med en geolog samt juridisk rådgivare.

Vad är fas I-miljöerna tal Assessment Scope of Work?

Fas I-miljöbedömningsprocessen utnyttjar i stor utsträckning flera informationskällor och omfattar strategiska miljööverensstämmelsegranskningar inom varje pelare. Standardpraxis är en huvudguide för att strategiskt identifiera eventuella överträdelser av miljööverensstämmelse på en webbplats, antingen historisk eller samtidigt. Och ASTM-standarderna kräver att varje fas 1 miljöbedömning ska ha korrekt certifiering av registrerade miljöproffs, såsom geologer och ingenjörer. För att illustrera komponenterna i en typisk fas 1-ESA är följande artiklar en del av bedömningen.

• Jobbbesök eller platsundersökning.
• Miljöinspektioner.
• Sammanställning av historisk fastighetsinformation.
• Filgranskning av personliga tillsynsmyndigheter.
• Databasrapporter och statliga registerrevisioner.
• Studie och analys av platsens geologi och hydrogeologi.
• Ångintrångsmodellering.
• Undersökning av begränsningar för miljön och aktivitetsanvändning.
• Slutsatser och rekommendationer från professionella geologer.

Vilka är de viktigaste stegen i en fas 1 miljöbedömning?

Varje fas 1 ESA-rapport varierar till viss del. En fas I ESA i vissa jurisdiktioner kan ha många olika komponenter än i andra områden. I slutändan beror informationskällorna och antalet stödjande dokument på vad som finns tillgängligt. Alla ESA-rapporter kräver en mängd information. Ändå finns det ovanför de variabla komponenterna primära komponenter som är universella enligt den moderna ASTM-standarden. Följande avsnitt är bara några av huvudkomponenterna i en Fas I-miljöbedömning.

Steg 1 – Omfattande granskning av en ASTM REC-granskning Regeringsdatabasgranskningsrapport

En av många komponenter i en fas 1 miljöbedömning är en databasrapport för tillsynsmyndigheter. Detta är ett långt dokument som ger en sammanställning av digitalt tillgängliga regleringsfiler på ämnesegenskapen, liksom dess omgivande områden. Regeringsdatabasrapporter kan innehålla register över staden, länet, staten och federala myndigheter. Men de är också kända för att ha dataluckor. Dataklyftor uppstår eftersom många miljöförhållanden förblir odokumenterade eller har inträffat under en tid med slapp politik. Som ett resultat kan en fastighet fortfarande ha kontamineringsproblem från en tidigare odokumenterad händelse och förbli onoterad i alla statliga databaser.

Steg 2 – Grundlig granskning av historiska flygbilder

Varje Fas I-miljöbedömning innehåller också en noggrann genomgång av historiska flygbilder. Vissa bilder går tillbaka till början av 1900-talet och kan vara den enda källan till dokumentation för historiskt erkända miljöförhållanden på en webbplats. Till exempel är den här komponenten praktisk för att identifiera jordoljetankar, bensinstationer, gruvdrift och andra miljöpåverkande aktiviteter.

Steg 3 – Detaljerad studie av historiska brandförsäkringskartor

En hjälpsam del av en fas 1 ESA är sammanställningen av en brandförsäkringskarta. Brandförsäkringskartor är historiska dokument som tidigare var tillämpliga för att mäta byggnadernas brännbarhet inom specifika block. Dessa kartor finns mestadels i täta områden och ger värdefull information om en fastighets historiska markanvändning. Vissa brandförsäkringskartor går tillbaka till början av 1900-talet.

Steg 4 – Granska historiska topografiska kartor

Fas I ESA-rapporter innehåller också en stor sammanställning av historiska topografiska kartor. Faktum är att dessa kartor går tillbaka till slutet av 1800-talet. Historiska topokartor har mest varit produkten av den nationella geologiska undersökningen. I vissa fall har dock privata gruv- och råoljeproduktionsföretag fått i uppdrag att förbereda kartorna. Huvudanvändningen var för dokumentation av terräng samt markutveckling, gruvdrift och råoljepumpning. Och dessa topokartor har också utvecklats över tid med användning av ny teknik och information. I dag ger fas 1 miljöbedömningsrapporter möjlighet att granska en webbplats historia. Och vanliga observationer av miljöförhållanden är relaterade till potentiell oljeborrning och gruvdrift på plats. Dessutom kan tankar, vattendrag, järnvägsspår och vägar identifieras.

Steg 5 – Kontrollera stadskataloger för kritiska tidigare markanvändningar

Historiska stadskataloger är vanligtvis tillgängliga i täta regioner. Dessa dokument är till hjälp för fas I miljöbedömningsprocessen eftersom de tillåter miljöproffs att granska namn och datum för företag på plats. Under en fas 1 ESA kan man till exempel observera listan ”Maxs Kemtvättbutik” på plats under åren 198 till 1952. Som ett resultat finns det en rimlig antagande om kemtvätt av jordförorening, vilket resulterar i en rekommendation för en fas 2 miljöbedömning efter fas I ESA. I de flesta fall går stadskatalogregister tillbaka till 1800-talet. Och de flesta register över historiska stadskataloger är nu under privat ägande. Registerna är inte alltid omfattande och innehåller ibland dataluckor Så som alla andra komponenter i en fas 1 miljöbedömning får de således inte enbart lita på.

Ingen ytterligare åtgärd i fas 1 Rapporter om miljöplatsbedömning

Vid slutförande av en fas 1-bedömning av miljöplatser måste miljöproffs göra det utvärdera förekomsten av något erkänt miljöförhållande (REC) som kan leda till föroreningar på ytan. Dessutom kräver ASTM-standarderna utvärdering av potentiella kontrollerade erkända miljöförhållanden (CREC) och historiska erkända miljöförhållanden (HREC). Om inga sådana förhållanden dyker upp under en fas 1 ESA leder slutsatserna i allmänhet till en rekommendation ”Ingen ytterligare åtgärd”.

Fas 2 ESA-rekommendationer?

Efter erkännande av miljöhänsyn under en fas I ESA kan rekommendationer för fas 2 ESA-underjordstestning vara nödvändiga enligt ASTM-standarderna. Denna fortsättning av utvärderingen kallas en fas 2 miljöplatsbedömning eller fas 2 underyta Undersökning. Fas 2 ESA: s arbetsomfång är en funktion av de erkända miljöförhållandena som observerats på ämnesplatsen. Som ett resultat undersöker ESA Fas 2 direkt om dessa förhållanden orsakar föroreningar på ytan eller inte.

Vad händer under en fas 2-ESA?

En fas 2-ESA är den undersökning på plats som är nödvändig för slutsatserna från en fas 1 miljöbedömning. För att illustrera inkluderar en fas 2 ESA typiskt jord, jordgas och grundvattentestning samt laboratorieanalys. Vidare kan undersökningen på ytan också omfatta geofysiska undersökningar för att lokalisera underjordiska lagringstankar (UST) och rörledningar. Och resultaten av undersökningen jämförs direkt med miljöundersökningsnivåer som fastställts av myndigheter. På liknande sätt hjälper användningen av ånginsträngningsutredningsverktyg att avgöra om boende i en fastighet står inför hälsorisker eller inte.

Andra möjliga rekommendationer i en fas 1 miljöbedömning

Övrigt miljöförhållanden som kan motivera ytterligare undersökning är miljöfrågor, CREC, HREC och De Minimis-förhållanden. Till exempel, även om metangasgas är en uppenbar fara för byggnadsinvånare, verkar det inte finnas en ASTM-fas 1 miljöbedömningsstandard för den just nu. De flesta miljöproffs kategoriserar idag förekomsten av metangasgas som en miljöfråga. Och rekommendationerna brukar hänvisa till att följa lokala byggavdelningsstandarder för metantjordgasprovning och metanreducering.I de flesta fall kommer sannolikt fastigheter inom en hög metangaszon eller deponiområde att innehålla rekommendationer för metantestning.

Rekommendationer för test av inomhusluftkvalitet

En annan potentiell rekommendation för en fas 1 ESA testar inomhusluftkvalitet. Denna process innebär provtagning av inomhusluft och screening för toxiner. Målet är att fastställa nivån på människors hälsorisk på plats och därmed utarbeta en mildringsplan och åtgärdsplan. En fas 2-undersökning och andra borrhändelser kommer dock sannolikt att inträffa samtidigt. Detta för att bestämma föroreningens laterala och vertikala utsträckning före sanering.

Begränsade ESA

I vissa fall görs en fas I-miljöbedömning rapporten är inte nödvändig till att börja med. Alternativt kan vissa utlåningsinstitutioner, såsom SBA, initiera begränsad aktsamhet i form av grundutredningar. I själva verket kan en begränsad miljöanalys (som en skrivbordsmiljörapport eller en transaktionsskärmsbedömning) fungera som ett preliminärt verktyg för att utvärdera risken. Baserat på resultaten från dessa rapporter kan det finnas en rekommendation att följa upp med en fas 1 miljöbedömning.

Misstänkta lågkostnadsfas 1 ESA

En lågprövning av fas 1 miljöbedömning ligger vanligtvis under den norm som krävs. Vanligtvis innehåller en misstänkt låg kostnad fas 1 ESA stora fel och utelämnanden. Faktum är att fel i en kritisk bedömning som denna kan leda till dyra juridiska avgifter. Dessutom kan det finnas ett krav på att rensa upp föroreningar som är oförutsebara av den felaktiga fas 1-undersökningen ESA. Konsumenterna bör vara medvetna om rättvis prissättning av branschen för en fas I-miljöbedömningsrapporter.

Exempel på fall (året 2018, Los Angeles, Kalifornien): Företag-A är i uppdrag att genomföra en miljögranskning av en fastighet. Företag-B utarbetade en lågkostnadsrapport för fas I-miljöbedömning om samma fastighet två år tidigare. Under granskningen fann Company-A betydande fel och utelämnanden. Lågkostnadsrapporten från Company-B missade att det fanns en bensinstation och underjordiska lagringstankar på fastigheten i över ett decennium. Följaktligen diskvalificerar lågprisfas 1 Miljöbedömningsrapport från Company-B enligt Innocent Landowners Liability Protection Policy. Och fastighetsägaren står inför höga juridiska kostnader och saneringsansvar.

Miljöfrågeformulär

Till en början, under due diligence-perioden, kan långivare kräva ett miljöfrågeformulär. Detta gäller vanligtvis försäljningstransaktioner eller finansiering av en kommersiell fastighet innan du beställer en fas 1 miljöbedömning. Informationen i ett miljöfrågeformulär är värdefull för fas 1 miljöbedömningsprocessen. När det är tillgängligt blir frågeformuläret en del av rapporten och kvalificeras som betydande data för slutsatser och rekommendationer. Tekniskt faller det under bedömningens ”intervjuer” -kategori.

Formuläret avser att tillhandahålla fakta om fastigheten, under en juridisk intyg av god tro. Enligt denna antagande kan en grundläggande miljöriskrisk utvärderas och tillämpas som ett verktyg för att förbättra noggrannheten i fas I-bedömningsrapporten för miljö. En fas 1-miljöbedömningsrapport förlitar sig dock inte enbart på denna information.

Formulär för begäran av användardata

I vissa fall krävs ett formulär för begäran om användardata med en fas 1-bedömning av miljöplatsen. Formuläret för begäran om användardata frågar om rapportanvändarens kunskap om miljörensningsarrangemang, om någon. Faktum är att detta formulär hjälper till att uppfylla Brownfields Act for Innocent Landowner Liability Protection. Följaktligen uppfyller parametrarna i formuläret också ”All lämplig förfrågan” -regeln för en fas I ESA. Dessutom frågar formuläret om eventuella begränsningar av aktivitet eller markanvändning, köpeskillingen till verkligt marknadsvärde och annan speciell information.

Reliance Letters

En fas 1 Miljöbedömning är ett juridiskt dokument som tillåter miljöproffs att bemyndiga andra parter att använda och förlita sig på rapporten. Dessa brev gäller vanligtvis för långivare och SBA och fungerar som en förlängning av ansvaret. Således gäller vanligtvis en extra kostnad. Fas I ESA-beroendebrev är inte en uppdatering eller modifiering av den ursprungliga fas 1-miljöbedömningsrapporten. Som ett resultat innebär en tilltalsbrev ingen garanti för att fastighetens tillstånd är detsamma som det var på datumet för fas 1 ESA.En tilldelningsbrev från fas 1 för miljöbedömning kan kosta cirka $ 250 till $ 600.

Hur lång tid tar en fas I-miljöbedömning?

En fas I-miljöbedömning tar vanligtvis cirka 12 till 14 arbetsdagar att slutföra. Detta är den vanliga tidsramen för vändning och är starkt beroende av svarsfrekvensen för lokala myndigheter för registergranskningsändamål. Rush turnaround-alternativ är tillgängliga för fas 1 ESA-rapporter, även om kvaliteten på den totala rapporten sannolikt kommer att vara lägre. För att illustrera släpper lokala byråer med borttagningsposter (UST) under jord vanligtvis filer inom en tidsram på 10 till 12 arbetsdagar. Så om en rusningsfas 1 ESA beror på fem arbetsdagar kommer den sakna den viktiga dokumentationen om huruvida ett korrekt UST-övergivande har ägt rum på plats eller inte. Och utan dessa filer kommer fas 1 Miljörapporten att ha ett datagap, vilket resulterar i mindre tillförlitliga hjärnskakningar och rekommendationer.

Vad är skillnaden mellan en fas I och fas II miljöbedömning?

Skillnaden mellan en fas I och en fas II miljöbedömning är stor. En fas 1 ESA är det första steget för att identifiera potentiella miljöproblem ur en visuell, byråkratisk och pocketbok. Följaktligen rapporteras eventuella avvikelser eller potential för oro. Det finns ingen direkt provtagning eller testning av prover inom fas 1 ESA-processen. Å andra sidan använder en fas II miljöbedömning faktiskt geologisk borrning och provtagningsutrustning för att direkt prova och testa underjordiska material för kontaminering. Fas 2 ESA-omfattningen av arbetet bygger på fas I ESA-slutsatser, slutsatser och rekommendationer.

Professionell konsultation

Geo Forward är en ledande leverantör av fas 1 Miljöplatsbedömningsrapporter för rikstäckande långivare, utvecklare och institutioner. Rapporteringsformaten är variabla och innehåller sammanfattningar för snabba och enkla resultat. Standard- och rusningstid är tillgänglig. För bättre resultat rekommenderar emellertid miljöproffs en standardbehandlingstid. För mer information om fas I miljöbedömningsrapporter, ring (888) 930-6604 för att prata med en professionell geolog. Det finns också möjlighet att skapa ett samråd via Geo Forward Pre-Consultation Questionnaire. Processen är mobilvänlig, snabb och enkel. Projektinformation delas INTE eller säljs.

Informationskällor

Alla lämpliga förfrågningar §312.20 – United States Government Publishing Office

American Society of Testing and Materials – E1527 Fas I Standarder för miljöbedömning

California Department of Toxic Substance Control (DTSC) – Vapor Intrusion Guidance

Cornell University Law School and Legal Information Institute – CERCLA Laws

Superfund-webbplatsen för United States Environmental Protection Agency (EPA)

USA EPA – Oskyldiga markägare

Framåtblickande geologer, ingenjörer och entreprenörer!