Faza 1 Evaluarea amplasamentului de mediu (Faza I ESA) 10

O faza 1 Evaluarea amplasamentului de mediu este un raport cuprinzător care respectă standardele ASTM pentru a evalua riscul de mediu și răspunderea unei proprietăți. Este adesea denumit Faza I ESA sau Faza 1 Evaluare de mediu și face parte din procesul de due diligence imobiliar. Faza 1 ESA riguros studiază utilizarea istorică și actuală a terenurilor unei proprietăți. În plus, documentează răspunderea față de mediu și probabilitatea contaminării la o proprietate. De exemplu, un complex de apartamente ar fi putut fi astăzi o benzinărie în urmă cu 90 de ani. Și proprietatea poate include încă subteran rezervoare de stocare și contaminare, de la benzinărie. Actualizat la 3 decembrie 2020.

Standarde federale ESA de fază & Orientări

Există linii directoare și standarde federale care reglementează ch al rapoartelor de evaluare a mediului de fază 1. De fapt, o evaluare adecvată a sitului de mediu de fază I poate ajuta la protejarea proprietarilor de terenuri nevinovați de preocupările imprevizibile de mediu. De exemplu, atunci când un raport ESA de faza 1 îndeplinește toate liniile directoare, acesta poate califica proprietarul terenului pentru protecția răspunderii juridice și asistență financiară în procesul de curățare. În acest scop, este în vigoare regula tuturor anchetelor adecvate (AAI).

Deși nu toți utilizatorii unei evaluări de mediu de fază 1 se pot califica. În afară de raportul ESA în sine, utilizatorii rapoartelor și proprietarul unei proprietăți trebuie să îndeplinească și criterii specifice. În plus, finanțarea agențiilor guvernamentale trebuie să fie disponibilă în acel moment.

Societatea Americană pentru Testare & Materiale

În plus, Societatea Americană pentru Testare și Materiale (ASTM) administrează standardele pentru o evaluare a mediului de fază 1. În mod similar, aceste standarde sunt, în general, conforme cu politicile de apărare ale CERCLA’s Innocent Land Owner (ILO). Cumpărătorii care doresc să se califice pentru protecția răspunderii CERCLA necesită un raport cuprinzător de evaluare de mediu de fază I, care să respecte și standardele ASTM.

Standardele ASTM pentru rapoartele ESA de fază 1 se modifică periodic. Pentru a ilustra, ghidul de practică standard curent a fost lansat în cursul anului 2013. Astfel, acesta are numărul documentului ASTM E1527-13. Cu toate acestea, documentul anterior de practică standard al fazei I ESA a fost publicat în anul 2005, fiind astfel numărul documentului E1527-05.

Pe măsură ce vremurile se schimbă, la fel se modifică legile de mediu și standardele agențiilor de reglementare ale națiunii noastre. Și aceste schimbări fac parte din sfera de aplicare a modificărilor la standardele ASTM pentru faza I de evaluare a mediului. Mai mult, descoperirile din știința sănătății, noile tehnologii și evenimentele actuale joacă, de asemenea, un rol în stabilirea standardelor ASTM. De exemplu, cercetarea științifică și evoluțiile în domeniul intruziunii și migrației vaporilor toxici la mijlocul anilor 2000 au determinat o modificare a procesului de evaluare a mediului de fază 1. Ca urmare, standardul E1527-13 necesită și o evaluare a încălcării vaporilor. În mod similar, odată cu evoluțiile moderne ale tehnologiei dronelor și camerelor de detecție termică, geologii anticipează mai multe actualizări ale domeniului de aplicare pentru o evaluare de mediu de fază 1 în viitorul apropiat.

Standarde specifice utilizatorului

În unele cazuri, un raport ESA de faza 1 cuprinde componente suplimentare conform cererii utilizatorului. Acestea sunt „standarde specifice utilizatorilor” care depășesc standardul ASTM și, în general, au ca scop calificarea rapoartelor de evaluare de mediu de fază I cu orientările interne ale unei instituții. De exemplu, Departamentul de Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) și Administrarea afacerilor administrează fiecare standarde interne pentru rapoartele de evaluare a mediului din faza 1. De fapt, aceste cerințe suplimentare se bazează pe aspectele juridice și financiare ale standardelor ASTM și federale. În consecință, procesul ESA de faza I devine mai cuprinzător.

Un raport de evaluare a mediului de fază 1 conform standardelor HUD se califică în cadrul „Procesului de accelerare a mai multor familii”. În mod similar, rapoartele de evaluare a mediului de fază I conforme cu standardele SBA se califică pentru împrumuturi SBA-504 sau 7 (a) contra imobilelor comerciale și industriale.

Faza 1 ESA la pre-cumpărare

O faza 1 Evaluarea sitului de mediu este o cerință comună în etapa de pre-cumpărare și de calificare a împrumutului de achiziție a proprietății. Acest raport de due diligence imobiliar oferă cumpărătorilor și vânzătorilor o evaluare privind eventualele condiții de mediu potențiale care ar putea exista pe un site.Scopul final al unei faze I ESA este ca utilizatorul să documenteze riscul de mediu al unei proprietăți, înainte de tranzacție și dezvoltare.

Mai multe părți

În majoritatea cazurilor, mai multe părți se încadrează în categoria „utilizator raport” și necesită dependență juridică. Și uneori, poate apărea o problemă de sănătate publică în urma procesului de evaluare a mediului de fază I, ceea ce presupune ca departamentele locale de sănătate să se bazeze în mod legal pe raport. eforturile se înmulțesc în paralel cu numărul de clienți privați și prezența agențiilor de reglementare. Prin urmare, este vital să clarificați părțile destinatarilor la începutul proiectului, pentru stabilirea unor prețuri corecte și corecte. Și obligațiile de a raporta sau de a reține rezultatele unei ESA de faza 1 pentru părți sau agenții externe pot fi complexe. În astfel de cazuri, Geo Forward recomandă întotdeauna o consultare profesională cu un geolog, precum și cu un consilier juridic.

Ce este mediul de fază I Scopul de lucru al evaluării?

Procesul de evaluare a sitului de mediu de fază I utilizează extensiv mai multe surse de informații și cuprinde audituri de conformitate strategice de mediu în cadrul fiecărui pilon. Practica standard este un ghid principal pentru identificarea strategică a oricărei încălcări a conformității cu mediul într-un sit, fie că este istoric sau simultan. Iar standardele ASTM necesită ca fiecare evaluare a mediului de fază 1 să aibă o certificare adecvată de către profesioniștii din domeniul mediului înregistrați, cum ar fi geologi și ingineri. Pentru a ilustra componentele unei ESA tipice de fază 1, următoarele elemente fac parte din evaluare.

• Vizită la locul de muncă sau recunoaștere a site-ului.
• Inspecții privind respectarea mediului.
• Compilarea informațiilor istorice asupra proprietății.
• Revizuiri personale ale fișierelor agenției de reglementare.
• Rapoarte ale bazei de date și audituri ale înregistrărilor guvernamentale.
• Studiul și analiza geologiei și hidrogeologiei site-ului.
• Modelarea riscului de intruziune a vaporilor.
• Cercetarea limitelor de mediu și a utilizării activității.
• Concluzii și recomandări ale geologilor profesioniști.

Care sunt pașii principali în cadrul unei evaluări de mediu a fazei 1?

Fiecare raport ESA de fază 1 variază într-o oarecare măsură. Un ESA de fază I în unele jurisdicții poate avea multe componente diferite decât în alte domenii. În cele din urmă, sursele de informații și cantitatea de documente justificative depind de ceea ce este disponibil. Toate rapoartele ESA necesită o mulțime de informații. Cu toate acestea, deasupra componentelor variabile, există componente primare care sunt universale standardului ASTM modern. Următoarele secțiuni sunt doar câteva dintre componentele principale ale unei evaluări de mediu a fazei I.

Pasul 1 – Revizuirea cuprinzătoare a unei revizuiri ASTM REC Raportul de revizuire a bazei de date guvernamentale

Una dintre numeroasele componentele unei evaluări de mediu a fazei 1 este un raport al bazei de date a agenției de reglementare. Acesta este un document de lungă durată care oferă o compilare a fișierelor de reglementare disponibile digital la proprietatea în cauză, precum și la zonele înconjurătoare. Rapoartele bazelor de date guvernamentale pot cuprinde înregistrări ale orașelor, județelor, statului și agențiilor federale. Cu toate acestea, se știe că au și lacune de date. Lacunele de date apar din cauză că multe condiții de mediu rămân nedocumentate sau au apărut într-o perioadă de politici relaxante. Ca rezultat, o proprietate poate avea în continuare probleme de contaminare cauzate de un eveniment nedocumentat din trecut și poate rămâne nelistată pe orice bază de date a agențiilor guvernamentale.

Pasul 2 – Revizuirea temeinică a imaginilor aeriene istorice

Fiecare evaluare de mediu a fazei I cuprinde, de asemenea, o revizuirea atentă a imaginilor aeriene istorice. Unele imagini datează de la începutul anilor 1900 și pot fi singura sursă de documentare pentru condițiile istorice de mediu recunoscute pe un sit. De exemplu, această componentă este utilă pentru identificarea rezervoarelor de petrol brut, a stațiilor de benzină, a operațiunilor miniere și a altor operațiuni cu impact asupra mediului.

Pasul 3 – Studiul detaliat al hărților istorice de asigurare împotriva incendiilor

O componentă utilă a a Faza 1 ESA este compilarea hărții asigurărilor de incendiu. Hărțile asigurărilor de incendiu sunt documente istorice aplicabile anterior pentru a evalua combustibilitatea clădirilor în blocuri specifice. Aceste hărți sunt disponibile în cea mai mare parte în zone dense și oferă informații valoroase cu privire la utilizările istorice ale terenului unei proprietăți. Unele hărți ale asigurărilor de incendiu datează de la începutul anilor 1900.

Pasul 4 – Revizuirea hărților topografice istorice

Rapoartele ESA de faza I cuprind, de asemenea, o mare compilație de hărți topografice istorice. De fapt, aceste hărți pot datează de la sfârșitul anilor 1800. Hărțile topo istorice au fost în mare parte produsul studiului geologic național. Cu toate acestea, în unele cazuri, companiile private miniere și producătoare de țiței au fost însărcinate să pregătească și hărțile. Utilizarea principală a fost pentru documentarea terenului, precum și pentru dezvoltarea terenurilor, minerit și pomparea țițeiului. Și aceste hărți topo au evoluat, de asemenea, în timp, cu utilizarea noilor tehnologii și informații. Astăzi, rapoartele de evaluare a mediului de fază 1 oferă oportunitatea de a revizui istoricul unui site. Iar observațiile comune ale condițiilor de mediu se referă la forajele potențiale ale puțurilor de petrol și la operațiunile miniere la fața locului. În plus, rezervoarele supraterane, corpurile de apă, căile ferate și drumurile sunt identificabile.

Pasul 5 – Verificarea directoarelor orașului pentru utilizările teritoriale anterioare critice

Repertoriile orașelor istorice sunt de obicei disponibile în regiuni dense. Aceste documente sunt utile procesului de evaluare a mediului din faza I, deoarece permit profesioniștilor din domeniul mediului să revizuiască numele și datele afacerilor la fața locului. De exemplu, în timpul unei faze 1 ESA, se poate observa listarea „Maxs Dry Cleaning Shop” la fața locului în anii 198-1952. Ca urmare, există o prezumție rezonabilă de contaminare a solului de curățare uscată, rezultând astfel o recomandare pentru o evaluare a mediului de fază 2 după ESA de fază I. În majoritatea cazurilor, înregistrările din directorul orașelor datează din anii 1800. Și majoritatea înregistrărilor din directorele istorice ale orașelor sunt acum în proprietate privată. Înregistrările nu sunt întotdeauna cuprinzătoare și conțin uneori lacune în date . Astfel, la fel ca orice altă componentă a unei evaluări de mediu a fazei 1, nu trebuie să se bazeze numai pe ele.

Nicio acțiune ulterioară în rapoartele de evaluare a mediului de fază 1

finalizarea unei evaluări de mediu a fazei 1, profesioniștii din domeniul mediului sunt obligați evaluați prezența oricărei condiții de mediu recunoscute (REC) care ar putea duce la contaminarea subterană. În plus, standardele ASTM necesită evaluarea potențialelor condiții de mediu recunoscute controlate (CREC) și a condițiilor istorice de mediu recunoscute (HREC). Dacă nu se evidențiază astfel de condiții în timpul unei faze 1 ESA, concluziile conduc în general la o recomandare „Nicio acțiune ulterioară”.

Recomandările ESA faza 2?

După recunoașterea preocupărilor de mediu în timpul unei ESA de fază I, pot fi necesare recomandări pentru testarea subsolului ESA de fază 2, în conformitate cu standardele ASTM. Această continuare a evaluării este denumită o evaluare a sitului de mediu de fază 2 sau subsol de fază 2 Anchetă. Domeniul de lucru al fazei 2 ESA este o funcție a condițiilor de mediu recunoscute observate pe site-ul subiectului. Prin urmare, ASE faza 2 investighează direct dacă aceste condiții provoacă sau nu contaminarea subsolului.

Ce se întâmplă în timpul unei faze 2 ESA?

O faza 2 ESA este investigația sub-suprafață in-situ care este necesară prin constatările unei evaluări a sitului de mediu de fază 1. Pentru a ilustra, o faza 2 ESA include de obicei solul, gazul solului și testarea apelor subterane, precum și analize de laborator. În plus, ancheta de la suprafață poate include, de asemenea, studii geofizice pentru localizarea tancurilor de stocare subterane (UST) și a conductelor. Iar rezultatele anchetei se compară direct cu nivelurile de screening de mediu stabilite de agențiile guvernamentale. În mod similar, utilizarea instrumentelor de investigare a intruziunilor de vapori ajută la stabilirea dacă ocupanții unei proprietăți se confruntă sau nu cu riscuri pentru sănătate.

Alte recomandări posibile într-o fază 1 de evaluare a sitului de mediu

Altele condițiile de mediu care pot justifica investigații suplimentare sunt Probleme de mediu, CREC-uri, HREC-uri și Condiții De Minimis. De exemplu, deși gazul metan din sol este un pericol aparent pentru ocupanții clădirilor, nu pare să existe un standard ASTM de evaluare a mediului de fază 1 pentru acest moment. Majoritatea profesioniștilor din domeniul mediului clasifică astăzi prezența gazului metan din sol ca fiind o problemă de mediu. Și recomandările se amână de obicei la respectarea standardelor departamentului local de construcții pentru testarea gazului metan din sol și atenuarea metanului.În majoritatea cazurilor, proprietățile dintr-o zonă cu gaz metan ridicat sau zona de depozitare sunt susceptibile să includă recomandări pentru testarea metanului.

Recomandări pentru testarea calității aerului interior

O altă recomandare potențială a unei faze 1 ESA este testarea calității aerului interior. Acest proces implică prelevarea de probe de aer ambiant interior și examinarea pentru toxine. Obiectivul este de a determina nivelul de risc pentru sănătatea umană la fața locului și, în consecință, de a pregăti un plan de atenuare și un plan de acțiune de remediere. Cu toate acestea, este posibil ca o investigație subterană de fază 2 și alte evenimente de foraj să apară simultan. Aceasta este pentru a determina amploarea laterală și verticală a contaminării înainte de remediere.

ASE limitate

În unele cazuri, o evaluare a mediului de fază I raportul nu este necesar pentru început. Alternativ, unele instituții de creditare, cum ar fi SBA, pot iniția due diligence limitat sub formă de investigații de bază. De fapt, o evaluare limitată a site-ului de mediu (cum ar fi un raport de mediu desktop sau o evaluare a ecranului tranzacției) poate servi ca instrument preliminar pentru evaluarea riscului. Pe baza rezultatelor acestor rapoarte, poate exista sau nu o recomandare de urmat cu o evaluare de mediu de fază 1.

ASE suspecte de fază 1 cu cost redus

O evaluare a mediului de fază 1 cu costuri reduse este de obicei sub standardul cerut. De obicei, un ESA de fază 1 cu un preț redus suspect conține erori majore și omisiuni. De fapt, erorile la o evaluare critică ca aceasta pot duce la taxe costisitoare ale agențiilor juridice și de reglementare. Mai mult, poate exista o cerință de curățare a oricărei contaminări care este imprevizibilă de ESA de investigație de fază 1 defectă. Consumatorii ar trebui să fie conștienți de stabilirea de prețuri echitabile în industrie pentru rapoartele de evaluare a site-ului de fază I.

Exemplu de caz (Anul 2018, Los Angeles, CA): Compania-A este a însărcinat să efectueze o analiză de mediu asupra unei proprietăți. Compania-B a pregătit un raport de evaluare de mediu de fază I cu costuri reduse pe aceeași proprietate cu doi ani înainte. În timpul examinării, Compania-A a găsit erori și omisiuni semnificative. Raportul low-cost al Companiei-B a ratat faptul că există o stație de benzină și tancuri de depozitare subterane pe proprietate de peste un deceniu. În consecință, raportul de evaluare a mediului de fază 1 cu un cost redus de către Compania-B descalifică conform Politicii de protecție a răspunderii nevinovate a proprietarilor de terenuri. Iar proprietarul proprietății se confruntă cu costuri juridice ridicate și responsabilități de curățare.

Chestionar de mediu

Inițial, în perioada de due diligence, creditorii pot solicita un chestionar de mediu. Acest lucru se aplică de obicei tranzacțiilor de vânzare sau finanțării unei proprietăți comerciale, înainte de a comanda o evaluare de mediu de fază 1. Informațiile din cadrul unui chestionar de mediu sunt valoroase pentru procesul de evaluare a sitului de mediu din faza 1. De fapt, atunci când este disponibil, chestionarul devine parte a raportului și se califică drept date considerabile pentru concluzii și recomandări. Din punct de vedere tehnic, se încadrează în categoria „interviuri” a evaluării.

Formularul intenționează să furnizeze informații despre proprietate, sub o certificare legală de bună-credință. Conform acestei prezumții, un nivel de bază al riscului de mediu poate fi să fie evaluat și aplicat ca instrument pentru a spori acuratețea raportului de evaluare a mediului de fază I. Cu toate acestea, un raport de evaluare a mediului de fază 1 nu se bazează doar pe aceste informații.

Formular cerere date utilizator

În unele cazuri, va fi necesar un formular cerere date utilizator cu o evaluare a mediului de fază 1. Formularul cerere date utilizator solicită informații despre cunoștințele utilizatorului raport despre drepturile de curățare a mediului, dacă De fapt, acest formular ajută la îndeplinirea Legii terenurilor de protecție pentru protecția răspunderii inocente a proprietarilor de terenuri. În consecință, parametrii formularului îndeplinesc și regula „Toate cererile adecvate” pentru o faza I SEC. În plus, formularul solicită orice activitate sau limitări ale utilizării terenurilor, prețul de achiziție la valoarea justă de piață și alte informații speciale.

Scrisori de încredere

O scrisoare de încredere în faza 1 de evaluare de mediu este un document legal care permite profesioniștilor din domeniul mediului să autorizeze alte părți să folosească raportul și să se bazeze pe acesta. Aceste scrisori se aplică de obicei creditorilor și SBA și servesc drept prelungire a răspunderii. Astfel, se aplică de obicei un cost suplimentar. Scrisoarea de încredere ESA de faza I nu este o actualizare sau modificare a raportului original de evaluare a sitului de mediu de fază 1. În consecință, o scrisoare de încredere nu implică nicio garanție că starea proprietății este aceeași cu cea din data fazei 1 ESA.O scrisoare de încredere în faza 1 pentru evaluarea mediului înconjurător poate costa aproximativ 250 până la 600 dolari.

Cât durează o evaluare de mediu în faza I?

O evaluare a mediului în faza I durează de obicei aproximativ 12 până la 14 zile lucrătoare pentru finalizare. Acesta este intervalul de timp standard și se bazează puternic pe ratele de răspuns ale agențiilor guvernamentale locale în scopul revizuirii înregistrărilor. Opțiunile de rambursare rapidă sunt disponibile pentru rapoartele ESA de faza 1, deși calitatea raportului general este probabil mai mică. Pentru a ilustra, agențiile locale care dețin înregistrări de eliminare a rezervoarelor de stocare subterane (UST) eliberează de obicei fișiere într-un interval de timp de 10 până la 12 zile lucrătoare. Așadar, dacă o etapă rapidă a fazei 1 va avea loc în 5 zile lucrătoare, va lipsi documentația importantă cu privire la faptul dacă a avut loc sau nu un abandon adecvat al UST. Și fără aceste fișiere, Raportul de mediu pentru faza 1 va avea o lacună în ceea ce privește datele, rezultând în comisii și recomandări mai puțin fiabile.

Care este diferența dintre o evaluare a sitului de mediu de fază I și faza II?

Diferența dintre o evaluare a sitului de mediu pentru faza I și faza II este mare. O faza 1 ESA este primul pas de identificare a potențialelor probleme de mediu, din punct de vedere vizual, birocratic și broșat. În consecință, sunt raportate orice valori aberante sau potențiale de îngrijorare. Nu există eșantionare directă sau testare a eșantioanelor, în cadrul procesului ESA de faza 1. Pe de altă parte, o evaluare a mediului de fază II utilizează de fapt echipamente geologice de foraj și eșantionare pentru a testa și testa materialele subterane pentru contaminare. Domeniul de activitate al fazei 2 ESA se bazează pe concluziile, concluziile și recomandările ESA din faza I.

Consultare profesională

Geo Forward este un furnizor principal de rapoarte de evaluare a mediului de fază 1 pentru creditori, dezvoltatori și instituții la nivel național. Formatele de raportare sunt variabile și cuprind rezumate pentru rezultate rapide și ușoare. Sunt disponibile timpii de livrare standard și de vârf. Cu toate acestea, pentru rezultate mai bune, profesioniștii din domeniul mediului recomandă o perioadă de timp standard. Pentru mai multe informații despre rapoartele de evaluare a mediului de fază I, sunați la (888) 930-6604 pentru a vorbi cu un geolog profesionist. Există, de asemenea, opțiunea de a stabili o consultare prin intermediul chestionarului Geo Forward Pre-Consultation. Procesul este prietenos cu dispozitivele mobile, rapid și ușor. Informațiile despre proiect NU sunt partajate sau vândute.

Surse de informații

Toate cererile adecvate §312.20 – Biroul de publicare al guvernului Statelor Unite

Societatea Americană de Testare și Materiale – E1527 Standarde de evaluare a sitului de mediu pentru faza I

Departamentul de control al substanțelor toxice din California (DTSC) – Ghid de introducere a vaporilor

Cornell University Law School and Legal Information Institute – CERCLA Laws

Site web Superfund al Agenției pentru Protecția Mediului din Statele Unite (EPA)

SUA EPA – Proprietari de terenuri nevinovați

Geologi, ingineri și antreprenori de perspectivă!