Hvor mye penger trenger du virkelig å kjøpe et hjem?

Et av de største sjokkene ved å kjøpe et hjem er å finne ut at du trenger mye mer penger å lukke et hus enn bare en forskuddsbetaling. Det er vanskelig nok å spare for forskuddsbetalingen hjemme, bare for å finne ut at du trenger mer – ofte mye mer – for å fullføre transaksjonen.

La oss se på hvor mye penger det tar å faktisk kjøpe et hjem. Og der det er mulig, vil jeg foreslå måter som kan redusere eller til og med eliminere de ekstra kontantkravene.

Den faktiske forskuddsbetalingen

Dette er det eneste kontantbeløpet i boligkjøpsprosessen som er åpenbart for de fleste kjøpere. Det uttrykkes vanligvis som en prosentandel av kjøpesummen på eiendommen. Hvis for eksempel kjøpesummen er 200 000 dollar, og du må betale 10% forskuddsbetaling, må du betale 20 000 dollar.

Det er den enkle delen.

Hvor mye trenger du for en forskuddsbetaling på et hus?

Det varierer. For de fleste långivere ser du på en 20% forskuddsbetaling hvis du vil unngå å betale ytterligere privat pantelånsforsikring (PMI). Men å komme opp med 20% kan være vanskelig for mange førstegangskjøpere, så pantelånere har opsjoner med forskuddsbetalinger på 10%, 5%, eller – hvis du kvalifiserer for spesielle FHA-lån eller VA-pantelån – så lite som 3,5% .

Dette er en annen god grunn til å shoppe rundt for pantelångivere.

Akseptable finansieringskilder for en forskuddsbetaling

Nøyaktig hvor dine forskuddsbetalinger kommer fra vil avhenge av hvilken type boliglån du søker om. I noen tilfeller må forskuddsbetalingen komme fra dine egne midler, for eksempel bankkontoen din. Men i andre tilfeller kan det komme fra en gave eller til og med bli lånt fra godkjente byråer.

Konvensjonelle lån og jumbo-lån har en tendens til å ha de strengeste reglene når det gjelder kilden til forskuddsbetalingen. Hvis du betaler en forskuddsbetaling på 5% eller 3% av kjøpesummen, vil utlåner vanligvis se at midlene kommer fra dine egne økonomiske ressurser. Det kan omfatte penger som er trukket fra en bankkonto, midler som er trukket eller lånt fra en arbeidsgiver-sponset pensjonsplan, eller til og med salg av en personlig eiendel.

Vanligvis, når du oppfyller «egenkapitalregelen», blir retningslinjene mer avslappede. Hvis du for eksempel betaler en 10% forskuddsbetaling, kan utlåner kreve 5% fra dine egne midler , og 5% fra en gave fra en pårørende. Men hvis gaven tilsvarer minst 20% av kjøpesummen på eiendommen, vil utlåneren ikke kreve at du viser bevis på dine egne midler i det hele tatt.

FHA-lån har et mer avslappet syn på forskuddsbetalinger helt. Ikke bare kan forskuddsbetalingen komme fra enten dine egne midler eller fra en gave, men de tillater også låneinntekter fra godkjente nedbetalingsprogrammer. Det kan gjøre det mulig å få 100% finansiering på et FHA-lån.

Med VA-lån er forskuddsbetaling vanligvis ikke et problem. VA-lån gir normalt 100% finansiering, noe som gjør forskuddsbetalingen til et poeng.

Der du ikke kan få forskuddsbetaling fra

To generelt forbudte kilder er kontanter og lån uten sikkerhet.

Med kontanter mener jeg valuta du lagrer på h ome eller i et safe. Alle penger du investerer i et hjem må passere gjennom en finansinstitusjon for å bli ansett som en legitim kilde til midler. I tillegg kan kontantbesparelser i form av valuta ikke bekreftes som gyldige.

Usikrede lån er ikke tillatt. Hvis du har noen ideer om å gi en forskuddsbetaling fra et kredittkortforskudd eller inntektene fra et personlig lån, vil dette bli avvist av utlåneren. Ikke bare indikerer det manglende evne til å akkumulere midler til forskuddsbetalingen, men det skaper også en ekstra gjeldsforpliktelse.

Avslutningskostnader

Det er her ting begynner å bli litt kompliserte. Dette er fordi kontantutgiftene for å gjøre kjøpet blir (ofte) mye høyere enn forskuddsbetalingen alene.

Avslutningskostnadene kan løpe opp til 2% -3% av lånebeløpet ditt

På et pantelån på 200.000 dollar må du komme med mellom 4.000 og 6.000 dollar i tillegg til forskuddsbetalingen.

Stengningskostnadene varierer fra land til land. Dette skyldes forskjeller i enten overføringsskatt på eiendom, eller «stempler» (statlige skatter samlet inn basert på en prosentandel av pantelånsbeløpet). De kan også variere basert på forskjellige satser som belastes for takster, advokater og til og med tittel. forsikring.

Avslutningskostnader kan også variere fra en utlåner til en annen, og til og med fra et lån til et annet. For eksempel krever hver utlåner et annet søknadsgebyr. I tillegg krever långivere ofte «poeng» – så navngitt fordi de representerer et prosentpoeng av lånebeløpet.

Et opprinnelsesgebyr er en slags poeng. Gebyret vil vanligvis ligge mellom 0,5% og 1% av det nye pantebeløpet.Det representerer kompensasjon til långiveren for å plassere lånet. Rabattpoeng er en annen type. De representerer poeng betalt for å senke boliglånsrenten på en permanent basis.

For eksempel, ved å betale et rabattgebyr på 1% av lånebeløpet du har, kan du redusere renten din med omtrent 1 / 8 av 1% (0,125%). Imidlertid, hvis kontanter for å lukke er et problem, anbefales det generelt ikke å betale rabattpoeng for å senke renten. Den lille nedgangen i den månedlige betalingen rettferdiggjør vanligvis ikke kostnaden for rabattpoengene som er betalt på forhånd.

Typiske sluttkostnader (unntatt opprinnelsesgebyrer og rabattpoeng)

Nedenfor er liste over vanlige sluttkostnader, inkludert formålet og et generelt kostnadsintervall. Ikke alle vil bli belastet i alle tilfeller, og det kan være ekstra avgifter som er spesifikke for din geografiske beliggenhet.

• Søknadsgebyr – Ikke alle långivere krever dette gebyret, men når de gjør det, inkluderer det vanligvis midler til både takstgebyret og kredittrapporten. Det vil vanligvis være mellom $ 300 og $ 500 hvis det belastes.
• Takstgebyr – Dette er avgiften utlåner betaler til en uavhengig takstmann for å fastslå markedsverdien på eiendommen du kjøper eller refinansierer. Det vil vanligvis være mellom $ 300 og $ 500, avhengig av eiendoms- og vurderingsgebyrene i ditt markedsområde.
• Tittelsøk – Dette er et søk utført av et tittelselskap for å fastslå om det finnes eventuelle panterett på eiendommen. Det er for å sikre at eiendommen overføres med en klar tittel. Kostnaden for søket er vanligvis mellom $ 200 og $ 300.
• Tittelforsikring – Denne forsikringen er kjøpt for å dekke panterett som kanskje ikke har kommet ut under tittelsøket. Det kreves at du har utlåners tittelforsikring for å beskytte långiveren mot uoppdagede panterett. Men det anbefales på det sterkeste at du også får en eiertittelforsikring, som vil beskytte deg hvis slike panterett oppdages. Med eiertittel vil du kunne refinansiere hjemmet ditt eller selge eiendommen selv om en tidligere panterett blir oppdaget. Kostnaden for utlåners tittelforsikring er vanligvis flere hundre dollar, og er basert på verdien av boligen. Eierens tittel er vanligvis rundt $ 200.
• Advokatsalær – I mange stater håndteres eiendomsnedleggelser av tittelselskaper. Men i andre håndteres de vanligvis av advokater. Forvent å betale mellom $ 400 og $ 1000 eller mer, avhengig av kompleksiteten i transaksjonen din og din geografiske beliggenhet.
• Boliginspeksjon – Selv om det vil bli foretatt en vurdering for å fastslå markedsverdien til boligen, adresserer den ikke mangler med eiendommen med mindre de er åpenbare. Hjemmekontroll anbefales – men ikke nødvendig – når du kjøper et hjem. Kostnaden vil vanligvis være mellom $ 200 og $ 400. Men det kan være velbrukte penger hvis det identifiserer dyre problemer du kan få reparert av selgeren før du stenger.
• Eiendomsoverføring og panteavgift – Mange stater pålegger skatt basert på eiendommens verdi overføres eller beløpet på pantelånet, og noen ganger begge deler. Det vil vanligvis være en liten prosentandel av eiendomsverdien eller pantebeløpet, og vil variere etter stat og fylke, og noen ganger til og med etter kommune.

Det er faktisk to alternativer som enten kan redusere eller eliminere lukkekostnader fullstendig:

1. Forhandle om at selger skal betale avslutningskostnadene dine – Dette er kun tillatt i områder der dette er vanlig praksis.
2. Forhandle premiumpriser med utlåneren din – det er her du betaler en høyere rente på pantelånet ditt mot at långiveren betaler sluttkostnadene.

Enten kan være et godt alternativ, spesielt hvis du gjør et minimum forskuddsbetaling, som 5%, og hvis du legger til sluttkostnader på toppen, vil kontantutgiftene bli betydelig høyere.

Forhåndsbetalte utgifter

Dette er sannsynligvis de mest forvirrende kostnadene for boligkjøpere, men de er helt nødvendige. Med de fleste pantelån vil långiveren sette eiendomsskatt og huseierforsikring i sperring. Dette betyr at disse kostnadene vil bli inkludert i den månedlige betalingen din og betalt av utlåneren når forfall.

For at det skal skje, må utlåneren samle inn visse beløp på forhånd for å sikre at midlene blir tilgjengelig for å gjøre betalingene når de forfaller. Depotkontoene er satt opp for å betale kostnadene på neste forfallsdato, mens en del av den månedlige betalingen din fyller opp sperringskontoen for forfallsdatoen etter det.

Avhengig av hvor du bor, og hyppigheten av innkreving av eiendomsskatt, kan det hende at utlåneren må legge alt mellom to og 12 måneder med eiendomsskatt i sperring. Hvis skatten på huset er $ 250 per måned, og det kreves en seks måneders sperring, vil det utgjøre en forskuddsbetalt kostnad på $ 1.500 ved avslutning.

Det samme gjelder forsikring.

For huseiereforsikringer må du vanligvis forskuddsbetale en ettårs huseiere forsikring på huset, pluss ytterligere to måneders premiekostnader til långiverens sperrekonto. Långiveren kan også kaste en eller to måneders premier for PMI også, om nødvendig. Du kan finne de beste forsikringssatsene ved å gå gjennom Policygenius – de kan vise deg en rekke priser, og du kan enkelt sammenligne og velge den beste for deg.

Avhengig av hvor du bor, kan forhåndsbetalte utgifter komme til så mye som 2% av lånebeløpet.

Heldigvis kan du få noen eller alle de forhåndsbetalte utgiftene betalt for deg av enten selgeren, eller av premiumpriser betalt til långiveren. Et tredje alternativ er å avvise sperrearrangementet fra långiveren. Dette vil kreve at du betaler et forskudd på minst 20%.

Justeringer av verktøy

Justeringer av verktøy kan omfatte et stort antall kostnader. Heldigvis kommer de sjelden til mer enn noen få hundre dollar. De representerer i utgangspunktet nyttekostnader som er betalt av eiendomsselgeren på forhånd.

For eksempel, hvis en selger fyller fyringsoljetanken like før stengingen, må du refundere selgeren for ubrukt olje. Dette vil skje ved lukkebordet. Lignende kostnader kan påløpe hvis selgeren har forskuddsbetalt andre verktøy, for eksempel fjerning av avløp, kloakk eller søppel.

Nok en annen kostnad som kan kreve justering ved lukking er huseiernes foreningsgebyrer. I mange nabolag for huseiereforeninger betales medlemsavgift på årsbasis. Hvis selgeren har betalt avgiften for hele året, og du stenger huset 31. mars – tre måneder ut i året – vil du bli bedt om å refundere selgeren for ni måneders avgift. Det kan også være et gebyr til HOA for å komme i gang. De kan kalle det et overføringsgebyr eller noe lignende. I utgangspunktet er det et engangsbeløp på forhånd fra den nye huseieren å komme inn i HOA.

Denne overrasker mange boligkjøpere. Det er ikke en sluttkostnad, men långivere krever at du har så mye penger igjen i besparelser etter at alle sluttkostnader er betalt.

Långivere har et reservekrav for å unngå at en kjøper «lukkes». De vil ikke at du skal ende opp i en tidlig sikt. Dette kravet sikrer at låntakeren vil kunne betale i løpet av de første månedene.

Det mest typiske reservekravet er to måneder. Det betyr at du må ha tilstrekkelige reserver for å dekke de to første månedene av pantelånet ditt. Så hvis hovedstol, renter, skatter og forsikring (PITI) kommer til $ 1500 per måned, vil reservekravet være $ 3000.

Dette er ikke midler som må settes inn hos utlåner. Men långiveren må kunne bekrefte at du vil ha midlene tilgjengelig i en likvid kilde. Disse inkluderer sparekonto, brukskonto eller pengemarkedsfond – etter avslutning på eiendommen. Generelt rynker de med å bruke pensjonsmidler til dette formålet, siden disse midlene ikke lett kan avvikles.

Hvor får du pantelån til å kjøpe ditt hjem

Reali-lån

Reali Loans er en online pantelångiver, som både fremskynder og forenkler søknadsprosessen. De gir pantelån for både kjøp og refinansiering og hevder at de kan stenge et lån fra start til slutt på 30 dager eller mindre.

Plattformen tilbyr både 30- og 15-årige fastrentelån. Finansiering er tilgjengelig for både eierboliger og investeringseiendommer.

Men en av de største fordelene med Reali Loans er at de ikke krever et opprinnelsesgebyr. Det er et gebyr som vanligvis belastes av de fleste pantelångivere, og er vanligvis 1% av det nye lånebeløpet. Ved ikke å måtte betale opprinnelsesgebyret, har du så mye mer penger tilgjengelig til forskuddsbetalingen. Tross alt er 1% av $ 300 000 $ 3000, og det kan være en stor del av forskuddsbetalingen.

Troverdig

En annen troverdig sted å starte søket ditt. Før du til og med begynner å kjøpe et nytt hjem, kan du finne ut hvor mye av et pantelån du har råd til og til og med bli forhåndsgodkjent for det beløpet. Å ha et forhåndsgodkjenningsbrev vil hjelpe deg med å få tillit til eiendomsmegleren din og eventuelle boligkjøpere, siden de ser at du kan få et lån for kjøpesummen.

Det som er bra med Troverdig er at med en rask foreløpig søknad, kan du få tilbud fra flere långivere. Dette lar deg sammenligne priser for å sikre at du får de beste rentene og vilkårene for pantelånet ditt. Hvis du liker et av tilbudene, kan du gå videre til en mer omfattende søknad.

I likhet med Reali Loans tar Credible ikke gebyrer for tjenestene. Eventuelle gebyrer du betaler vil være til långiveren du velger basert på prisene Credible gir deg.

Sammendrag

Hvis du kjøper et hjem for $ 200 000 og trenger en forskuddsbetaling på 10%, ser det totale beløpet som du kanskje trenger å gi eller i det minste viser omtrent slik ut :

Som du kan se, kan det hende du trenger mer enn 1,5 ganger forskuddsbetalingen for å kunne lukke huset.

Derfor er det viktig å ta med de ekstra kontantbehovene i hjemmet ditt. kjøpsplaner.

• Hvilken prosentandel av inntekten din kan du betale for pantelån?
• Overkommelig kalkulator for hjem