フェーズ1環境サイト評価（フェーズI ESA）10

フェーズ1環境サイト評価は不動産の環境リスクと責任を評価するためにASTM規格に準拠した包括的なレポート。これは、フェーズI ESAまたはフェーズ1環境評価と呼ばれることが多く、不動産のデューデリジェンスプロセスの一部です。フェーズ1ESAは厳密に不動産の過去および現在の土地利用を調査します。さらに、環境責任と不動産の汚染の可能性を文書化します。たとえば、今日の集合住宅は90年前にガソリンスタンドだった可能性があります。また、不動産には地下が含まれている可能性があります。ガソリンスタンドからの貯蔵タンクと汚染。2020年12月3日更新。

フェーズIESA連邦規格&ガイドライン

quを規制するための連邦ガイドラインと基準がありますフェーズ1環境サイト評価レポートの性質。実際、適切なフェーズI環境サイト評価は、予測できない環境問題から無実の土地所有者を保護するのに役立ちます。たとえば、フェーズ1 ESAレポートがすべてのガイドラインを満たしている場合、土地所有者に法的責任の保護とクリーンアッププロセスによる財政支援の資格を与えることができます。この目的のために、All Appropriate Inquiry（AAI）ルールが適用されます。

ただし、フェーズ1環境評価のすべてのユーザーが対象となるわけではありません。 ESAレポート自体とは別に、レポートのユーザーとプロパティの所有者も特定の基準を満たしている必要があります。さらに、その時点で政府機関の資金が利用可能である必要があります。

米国材料試験協会&材料

さらに、米国材料試験協会（ASTM）が規格を管理していますフェーズ1環境サイト評価用。同様に、これらの基準は通常、CERCLAの無実の土地所有者（ILO）の防衛政策に準拠しています。 CERCLAの責任保護の資格を求めている購入者は、ASTM規格にも準拠した包括的なフェーズI環境評価レポートが必要です。

フェーズ1ESAレポートのASTM規格は定期的に変更されます。説明のために、現在の標準的な実践ガイダンスは2013年にリリースされました。したがって、文書番号ASTME1527-13があります。ただし、以前のフェーズI ESA標準実践文書は2005年に発行されたため、文書番号はE1527-05です。

時代が変わると、米国の環境法と規制当局の基準も変わります。そして、これらの変更は、ASTMフェーズI環境サイト評価基準の作業修正の範囲に影響を及ぼします。さらに、健康科学、新技術、および現在の出来事における発見も、ASTM規格の作成において役割を果たします。たとえば、2000年代半ばの有毒蒸気の侵入と移動の分野における科学的研究と開発により、フェーズ1環境サイト評価プロセスの修正が促されました。その結果、E1527-13規格では、蒸気侵入の評価も必要です。同様に、ドローン技術と熱検出カメラの現代の進歩により、地質学者は、近い将来、フェーズ1環境評価のスコープ更新が増えると予想しています。

ユーザー固有の基準

場合によっては、フェーズ1 ESAレポートは、ユーザーの要求ごとに追加のコンポーネントで構成されます。これらは、ASTM規格を超える「ユーザー固有の規格」であり、一般に、フェーズI環境評価レポートを機関の内部ガイドラインで認定することを目的としています。たとえば、住宅都市開発省（HUD）や中小企業庁などです。経営管理局はそれぞれ、フェーズ1環境評価レポートの内部標準を管理しています。実際、これらの追加要件は、ASTMおよび連邦標準の法的および財務的側面に基づいています。その結果、フェーズIESAプロセスはより包括的になります。

HUD規格に準拠したフェーズ1環境サイト評価レポートは、「MultifamilyAccelerateProcess」の対象となります。同様に、SBA規格に準拠したフェーズI環境サイト評価レポートは、商業用および工業用不動産に対するSBA-504または7（a）ローンの対象となります。

購入前のフェーズ1ESA

フェーズ1環境サイト評価は、不動産取得の事前購入およびローン適格性確認段階での一般的な要件です。この不動産デューデリジェンスレポートは、購入者と販売者に、サイトに存在する可能性のある潜在的な環境条件に関する評価を提供します。フェーズIESAの最終的な目的は、取引と開発の前に、ユーザーが不動産の環境リスクを文書化することです。

複数の当事者

ほとんどの場合、複数の当事者「レポートユーザー」カテゴリに分類され、法的信頼が必要です。また、フェーズI環境評価プロセスから公衆衛生上の懸念が生じ、地域の保健部門がレポートに法的に依存する必要が生じる場合があります。環境専門家の責任と民間顧客の数や規制当局の存在と並行して努力が倍増するため、正確で適切な価格設定のために、プロジェクトの開始時に受領者を清算することが不可欠です。また、報告または差し控える義務もあります。フェーズ1ESAの外部の関係者や機関への結果は複雑になる可能性があります。そのような場合、Geo Forwardは常に、地質学者や法律顧問との専門的な相談を推奨します。

フェーズI環境とはタルアセスメントの作業範囲？

フェーズI環境サイトアセスメントプロセスは、複数の情報源を広範囲に活用し、各柱内の戦略的環境コンプライアンス監査で構成されます。標準的な方法は、過去または同時のいずれの場合でも、サイトでの環境コンプライアンス違反を戦略的に特定するためのマスターガイドです。また、ASTM規格では、各フェーズ1環境サイト評価で、地質学者やエンジニアなどの登録済み環境専門家による適切な認証を取得する必要があります。典型的なフェーズ1ESAのコンポーネントを説明するために、次の項目が評価の一部です。

• 現場訪問または現場偵察。
• 環境コンプライアンス検査。
• 歴史的資産情報の編集。
• 対面規制機関のファイルレビュー。
• データベースレポートと政府の記録監査。
• サイトの地質学と水文地質学の調査と分析。
• 蒸気侵入リスクモデリング。
• 環境ライセンスと活動使用制限の調査。
• 結論および専門の地質学者による推奨事項。

フェーズ1環境評価の主なステップは何ですか？

フェーズ1ESAレポートはそれぞれある程度異なります。一部の管轄区域のフェーズIESAは、他の地域とは多くの異なるコンポーネントを持つことができます。最終的に、情報源と補足文書の量は、入手可能なものによって異なります。すべてのESAレポートには、大量の情報が必要です。それにもかかわらず、可変コンポーネントの上に、最新のASTM規格に共通する主要コンポーネントがあります。次のセクションは、フェーズI環境評価の主要コンポーネントのほんの一部です。

ステップ1– ASTMRECレビュー政府データベースレビューレポートの包括的なレビュー

多くのコンポーネントの1つフェーズ1環境サイト評価のコンポーネントは、規制当局のデータベースレポートです。これは、対象の不動産とその周辺地域でデジタル的に利用可能な規制ファイルをまとめた長い文書です。政府のデータベースレポートには、市、郡、州、および連邦政府機関のレコードを含めることができます。ただし、データのギャップがあることも知られています。データのギャップは、多くの環境条件が文書化されていないままであるか、ポリシーが緩い時期に発生したために発生します。その結果、プロパティには、過去の文書化されていないイベントによる汚染の問題が引き続き発生し、政府機関のデータベースにリストされないままになる可能性があります。

ステップ2–過去の航空画像の徹底的なレビュー

各フェーズI環境評価には、歴史的な航空写真の注意深いレビュー。一部の画像は1900年代初頭にさかのぼり、サイトで過去に認識された環境条件の唯一の文書ソースになります。たとえば、このコンポーネントは、地上の原油タンク、ガソリンサービスステーション、採掘作業、およびその他の環境に影響を与える作業を識別するのに便利です。

ステップ3–歴史的な火災保険マップの詳細な調査

フェーズ1ESAは、火災保険マップの編集です。火災保険マップは、特定のブロック内の建物の可燃性を測定するために以前は適用可能だった歴史的文書です。これらの地図は主に密集した地域で利用可能であり、不動産の歴史的な土地利用に関する貴重な情報を提供します。一部の火災保険マップは1900年代初頭にさかのぼります。

ステップ4–過去の地形図の確認

フェーズIESAレポートには、過去の地形図の大規模な編集も含まれています。実際、これらの地図は1800年代後半にまでさかのぼることができます。歴史的な地形図は、主に全国的な地質調査の産物でした。ただし、場合によっては、民間の鉱業会社や原油生産会社にも地図の作成を依頼されています。主な用途は、地形の記録、土地開発、鉱業、原油の汲み上げでした。また、これらの地形図は、新しいテクノロジーと情報を使用して時間とともに進化してきました。現在、フェーズ1環境サイト評価レポートは、サイトの履歴を確認する機会を提供します。また、環境条件の一般的な観察結果は、現場での潜在的な油井掘削および採掘作業に関連しています。さらに、地上のタンク、水域、線路、道路を識別できます。

ステップ5–重要な過去の土地利用について市のディレクトリを確認する

歴史的な都市のディレクトリは通常、密集した地域内で利用できます。これらの文書は、環境専門家が現場で事業の名前と日付を確認できるため、フェーズI環境アセスメントプロセスに役立ちます。たとえば、フェーズ1 ESAの期間中、198年から1952年の間にオンサイトで「MaxsDry Cleaning Shop」のリストを見ることができます。その結果、ドライクリーニング土壌汚染の合理的な推定があり、推奨されます。フェーズIESA後のフェーズ2環境サイト評価の場合。ほとんどの場合、都市ディレクトリレコードは1800年代にさかのぼります。また、過去の都市ディレクトリのほとんどのレコードは現在、個人所有です。レコードは必ずしも包括的であるとは限らず、データギャップが含まれる場合もあります。 。したがって、フェーズ1環境評価の他のコンポーネントと同様に、それらだけに依存してはなりません。

フェーズ1環境サイト評価レポートではこれ以上のアクションはありません

フェーズ1環境サイト評価の完了、環境専門家は以下を行う必要があります地下汚染につながる可能性のある認識された環境条件（REC）の存在を評価します。さらに、ASTM規格では、潜在的な管理された認識された環境条件（CREC）および過去の認識された環境条件（HREC）の評価が必要です。フェーズ1ESA中にそのような条件が明らかにならない場合、結論は通常、「これ以上のアクションなし」の推奨事項につながります。

フェーズ2ESA推奨事項？

フェーズI ESA中に環境問題を認識した場合、ASTM規格に従って、フェーズ2 ESA地下試験の推奨事項が必要になる場合があります。この評価の継続は、フェーズ2環境サイト評価またはフェーズ2地下と呼ばれます。調査。フェーズ2ESAの作業範囲は、対象サイトで観察された認識された環境条件の関数です。その結果、フェーズ2 ESAは、それらの条件が地下汚染を引き起こしているかどうかを直接調査します。

フェーズ2ESA中に何が起こるか？

フェーズ2ESAは、フェーズ1環境サイト評価の結果に必要な現場の地下調査です。説明のために、フェーズ2 ESAには通常、土壌、土壌ガス、および地下水試験、および実験室分析。さらに、地下調査には、地下貯蔵タンク（UST）とパイプラインを見つけるための地球物理学的調査も含まれます。また、調査結果は、政府機関が設定した環境スクリーニングレベルと直接比較されます。同様に、蒸気侵入調査ツールの使用は、物件の居住者が健康上のリスクに直面しているかどうかを判断するのに役立ちます。

フェーズ1環境サイト評価で考えられるその他の推奨事項

その他さらなる調査が必要となる可能性のある環境条件は、環境問題、CREC、HREC、およびDeMinimis条件です。たとえば、メタン土壌ガスは建物の居住者にとって明らかな危険ですが、現時点ではASTMフェーズ1環境評価基準はないようです。今日、ほとんどの環境専門家は、メタン土壌ガスの存在を環境問題として分類しています。また、推奨事項は通常、メタン土壌ガス試験とメタン緩和に関する地域の建築部門の基準に従うことを延期します。ほとんどの場合、高メタンガスゾーンまたは埋め立て地内のプロパティには、メタンテストの推奨事項が含まれている可能性があります。

室内空気質テストの推奨事項

フェーズ1の別の潜在的な推奨事項ESAは室内空気質試験です。このプロセスでは、室内の周囲空気をサンプリングし、毒素をスクリーニングします。目的は、現場での人の健康リスクのレベルを決定し、それに応じて緩和計画と是正措置計画を作成することです。ただし、フェーズ2地下調査とその他の掘削イベントは同時に発生する可能性があります。これは、修復前に汚染の横方向および縦方向の範囲を決定するためのものです。

制限付きESA

場合によっては、フェーズI環境サイト評価そもそもレポートは必要ありません。あるいは、SBAなどの一部の貸付機関は、基本的な調査の形で限定的なデューデリジェンスを開始できます。実際、限られた環境サイト評価（デスクトップ環境レポートやトランザクション画面評価など）は、リスクを評価するための予備的なツールとして役立ちます。これらのレポートの結果に基づいて、フェーズ1環境アセスメントを実行するための推奨事項がある場合とない場合があります。

疑わしい低コストのフェーズ1ESA

低コストのフェーズ1環境サイト評価は、通常、必要な基準を下回っています。通常、疑わしい低コストのフェーズ1 ESAには、重大なエラーと脱落が含まれています。実際、このような重要な評価に誤りがあると、法務および規制当局の費用が高額になる可能性があります。さらに、欠陥のあるフェーズ1調査ESAによって予測できない汚染をクリーンアップする必要がある場合があります。消費者は、フェーズI環境サイト評価レポートの公正な業界価格設定に注意する必要があります。

事例（2018年、カリフォルニア州ロサンゼルス）：A社は物件の環境レビューの実施を委託。 B社は、2年前に同じ物件について低コストのフェーズI環境アセスメントレポートを作成しました。レビュー中に、A社は重大な誤りと脱落を発見しました。 B社による低コストのレポートでは、10年以上にわたってガソリンスタンドと地下貯蔵タンクが敷地内にあったことを見逃していました。その結果、B社による低コストのフェーズ1環境評価レポートは、無実の地主責任保護ポリシーの下で失格となります。また、不動産の所有者は、高い訴訟費用と清掃責任に直面しています。

環境アンケート

最初に、デューデリジェンス期間中に、貸し手は環境アンケートを要求する場合があります。これは通常、フェーズ1環境評価を注文する前の、商業用不動産の販売取引または資金調達に適用されます。環境アンケート内の情報は、フェーズ1環境サイト評価プロセスにとって貴重です。実際、利用可能な場合、質問票はレポートの一部になり、結論と推奨事項のかなりのデータと見なされます。技術的には、評価の「インタビュー」カテゴリに分類されます。

このフォームは、誠実な法的証明書の下で、物件に関する事実を提供することを目的としています。この推定では、基本的なレベルの環境リスクは評価され、フェーズI環境サイト評価レポートの精度を高めるためのツールとして適用されます。ただし、フェーズ1環境サイト評価レポートは、この情報だけに依存しているわけではありません。

ユーザーデータリクエストフォーム

場合によっては、フェーズ1環境サイト評価でユーザーデータリクエストフォームが必要になります。ユーザーデータリクエストフォームは、レポートユーザーの環境クリーンアップリーエンに関する知識について問い合わせます。実際、このフォームは、無実の地主責任保護に関するブラウンフィールズ法を満たすのに役立ちます。したがって、フォームのパラメーターは、フェーズIESAの「すべての適切な照会」ルールも満たしています。さらに、このフォームでは、活動や土地利用の制限、公正な市場価格に対する購入価格、その他の特別な情報について問い合わせます。

信頼レター

フェーズ1環境評価信頼レターは、環境専門家を許可する法的文書です。他の当事者がレポートを使用および信頼することを許可するため。これらの書簡は通常、貸し手とSBAに適用され、責任の延長として機能します。したがって、通常、追加費用が適用されます。フェーズIESA依存レターは、元のフェーズ1環境サイト評価レポートの更新または変更ではありません。その結果、信頼の手紙は、プロパティの状態がフェーズ1ESAの日付と同じであることを保証するものではありません。フェーズ1環境サイトアセスメントの信頼レターの費用は約250ドルから600ドルです。

フェーズI環境アセスメントにはどのくらい時間がかかりますか？

フェーズI環境サイトアセスメントには通常約12ドルから完了するまでに14営業日。これは標準的な納期であり、記録のレビューを目的として地方自治体の回答率に強く依存しています。フェーズ1ESAレポートでは、ラッシュターンアラウンドオプションを使用できますが、レポート全体の品質は低下する可能性があります。たとえば、地下貯蔵タンク（UST）の撤去記録を保持している地方機関は、通常、10〜12営業日の時間枠内にファイルをリリースします。したがって、ラッシュフェーズ1 ESAの期限が5営業日である場合、適切なUST放棄がオンサイトで行われたかどうかに関する重要なドキュメントが欠落します。また、これらのファイルがないと、フェーズ1環境レポートにデータのギャップが生じ、信頼性の低い脳震盪や推奨事項が発生します。

フェーズIとフェーズIIの環境サイト評価の違いは何ですか？

フェーズIとフェーズIIの環境サイト評価の違いは大きいです。フェーズ1ESAは、視覚的、官僚的、およびペーパーバックの観点から、潜在的な環境問題を特定する最初のステップです。それに応じて、外れ値または懸念の可能性が報告されます。フェーズ1ESAプロセス内では、サンプルの直接サンプリングまたはテストはありません。一方、フェーズII環境サイト評価では、実際に地質掘削およびサンプリング装置を使用して、地下物質の汚染を直接サンプリングおよびテストします。フェーズ2ESAの作業範囲は、フェーズI ESAの調査結果、結論、および推奨事項に基づいています。

専門家による相談

Geo Forwardは、フェーズ1環境サイト評価レポートの大手プロバイダーです。全国の貸し手、開発者、および機関。レポート形式は可変であり、迅速かつ簡単な結果を得るためのエグゼクティブサマリーで構成されています。標準およびラッシュターンアラウンドタイムが利用可能です。ただし、より良い結果を得るために、環境の専門家は標準的なターンアラウンドタイムを推奨しています。フェーズI環境サイト評価レポートの詳細については、（888）930-6604に電話して、専門の地質学者に相談してください。 Geo Forward Pre-ConsultationQuestionnaireを介して相談を設定するオプションもあります。このプロセスは、モバイルフレンドリーで、高速で、簡単です。プロジェクト情報は共有または販売されません。

情報源

すべての適切な問い合わせ§312.20–合衆国政府出版局

米国試験材料協会– E1527フェーズI環境サイト評価基準

カリフォルニア有害物質管理局（DTSC）–蒸気侵入ガイダンス

コーネル大学ロースクールおよび法務情報研究所–CERCLA法

米国環境保護庁（EPA）のスーパーファンドウェブサイト

US EPA –無実の地主

前向きな地質学者、エンジニア、請負業者！