Fase 1 Valutazione ambientale del sito (Fase I ESA) 10

Una fase 1 della valutazione ambientale del sito è un rapporto completo che segue gli standard ASTM per valutare il rischio ambientale e la responsabilità di una proprietà. Viene spesso definito ESA di fase I o valutazione ambientale di fase 1 e fa parte del processo di due diligence immobiliare. Un ESA di fase 1 rigorosamente studia gli usi storici e attuali del suolo di una proprietà. Inoltre, documenta la responsabilità ambientale e la probabilità di contaminazione di una proprietà. Ad esempio, un complesso di appartamenti oggi potrebbe essere stato una stazione di servizio 90 anni fa. E la proprietà può ancora includere la metropolitana serbatoi di stoccaggio e contaminazione, dalla stazione di servizio. Aggiornato il 3 dicembre 2020.

Standard federali ESA di fase I & Linee guida

Esistono linee guida e standard federali per regolare la qu qualità dei rapporti di valutazione ambientale del sito di fase 1. In effetti, unadeguata valutazione ambientale del sito di fase I può aiutare a proteggere i proprietari terrieri innocenti dalle preoccupazioni ambientali imprevedibili. Ad esempio, quando un rapporto dellESA di fase 1 soddisfa tutte le linee guida, può qualificare il proprietario del terreno per la protezione della responsabilità legale e lassistenza finanziaria per il processo di pulizia. A tal fine, è in vigore la regola All Appropriate Inquiry (AAI).

Sebbene non tutti gli utenti di una valutazione ambientale di fase 1 possano essere idonei. Oltre al rapporto ESA stesso, anche gli utenti dei rapporti e il proprietario di una proprietà devono soddisfare criteri specifici. Inoltre, al momento devono essere disponibili i finanziamenti degli enti governativi.

American Society for Testing & Materiali

Inoltre, lAmerican Society for Testing and Materials (ASTM) amministra gli standard per una valutazione ambientale del sito di fase 1. Allo stesso modo, questi standard sono generalmente conformi alle politiche di difesa del CERCLAs Innocent Land Owner (ILO). Gli acquirenti che desiderano qualificarsi per la protezione della responsabilità CERCLA richiedono un rapporto completo di valutazione ambientale di fase I. che sia conforme anche agli standard ASTM.

Gli standard ASTM per i rapporti ESA di fase 1 cambiano periodicamente. Per illustrare, lattuale guida pratica standard è stata rilasciata durante lanno 2013. Quindi ha il numero di documento ASTM E1527-13. Tuttavia, il precedente documento di pratica standard ESA di fase I è stato pubblicato nel 2005, diventando così il documento numero E1527-05.

Con il cambiare dei tempi, anche le leggi ambientali della nostra nazione e gli standard delle agenzie di regolamentazione. E questi cambiamenti influenzano lambito delle modifiche del lavoro degli standard ASTM Fase I per la valutazione ambientale del sito. Inoltre, anche le scoperte nel campo della scienza della salute, le nuove tecnologie e gli eventi attuali svolgono un ruolo nella creazione degli standard ASTM. Ad esempio, la ricerca scientifica e gli sviluppi nellarea dellintrusione e della migrazione di vapori tossici durante la metà degli anni 2000 hanno indotto un emendamento al processo di valutazione ambientale del sito di fase 1. Di conseguenza, lo standard E1527-13 richiede anche una valutazione dellinvasione del vapore. Allo stesso modo, con i progressi odierni della tecnologia dei droni e delle telecamere di rilevamento termico, i geologi prevedono ulteriori aggiornamenti dellambito per una valutazione ambientale di fase 1 nel prossimo futuro.

Standard specifici per lutente

In alcuni casi, un report ESA di Fase 1 comprende componenti aggiuntivi su richiesta dellutente. Si tratta di “standard specifici per lutente” che sono al di sopra e al di là dello standard ASTM. E generalmente mirano a qualificare i rapporti di valutazione ambientale di Fase I con le linee guida interne di unistituzione. Ad esempio, il Dipartimento per ledilizia abitativa e lo sviluppo urbano (HUD) e Ciascuna amministrazione aziendale gestisce gli standard interni per i rapporti di valutazione ambientale di fase 1. In effetti, questi requisiti aggiuntivi si basano sugli aspetti legali e finanziari di ASTM e sugli standard federali. Di conseguenza, il processo ESA di fase I diventa più completo.

Un rapporto di valutazione ambientale del sito di fase 1 conforme agli standard HUD rientra nel “Processo di accelerazione multifamiliare”. Allo stesso modo, i rapporti di valutazione ambientale del sito di fase I conformi agli standard SBA si qualificano per i prestiti SBA-504 o 7 (a) per immobili commerciali e industriali.

Fase 1 ESA al pre-acquisto

Una valutazione ambientale del sito di fase 1 è un requisito comune nella fase di pre-acquisto e qualificazione del prestito dellacquisizione di proprietà. Questo rapporto di due diligence immobiliare fornisce ad acquirenti e venditori una valutazione sulle potenziali condizioni ambientali che possono esistere in un sito.Lo scopo finale di un ESA di fase I è che lutente documenti il rischio ambientale di una proprietà, prima di una transazione e di uno sviluppo.

Più parti

Nella maggior parte dei casi, più parti rientrano nella categoria “utente del rapporto” e richiedono un affidamento legale. A volte, dal processo di valutazione ambientale di fase I può sorgere un problema di salute pubblica, che richiede ai dipartimenti sanitari locali di fare legalmente affidamento sul rapporto. La responsabilità del professionista ambientale e gli sforzi si moltiplicano parallelamente al numero di clienti privati e alla presenza di agenzie di regolamentazione. Pertanto, è fondamentale chiarire le parti destinatarie allinizio del progetto, per una determinazione dei prezzi corretta e corretta. E gli obblighi di segnalare o trattenere il i risultati di unESA di fase 1 a parti o agenzie esterne possono essere complessi. In tali casi, Geo Forward consiglia sempre una consulenza professionale con un geologo, nonché un consulente legale.

Che cosè lambiente di fase I tal ambito di lavoro della valutazione?

Il processo di valutazione ambientale del sito di fase I attinge ampiamente a più fonti di informazioni e comprende audit strategici di conformità ambientale allinterno di ciascun pilastro. La pratica standard è una guida principale per identificare strategicamente qualsiasi violazione della conformità ambientale in un sito, storica o concorrente. E gli standard ASTM richiedono che ogni valutazione ambientale del sito di fase 1 abbia una certificazione adeguata da parte di professionisti ambientali registrati, come geologi e ingegneri. Per illustrare i componenti di un tipico ESA di Fase 1, i seguenti elementi fanno parte della valutazione.

• Visita in cantiere o Ricognizione del sito.
• Ispezioni di conformità ambientale.
• Raccolta di informazioni sulla proprietà storica.
• Revisioni di file di agenzie di regolamentazione di persona.
• Rapporti di database e verifiche dei registri governativi.
• Studio e analisi della geologia e dellidrogeologia del sito.
• Modellazione del rischio di intrusione di vapore.
• Ricerca di vincoli ambientali e limitazioni alluso delle attività.
• Conclusioni e raccomandazioni di geologi professionisti.

Quali sono i passaggi principali allinterno di una valutazione ambientale di fase 1?

Ciascun rapporto ESA di fase 1 varia in una certa misura. Un ESA di fase I in alcune giurisdizioni può avere molte componenti diverse rispetto ad altre aree. In definitiva, le fonti di informazione e la quantità di documenti giustificativi dipendono da ciò che è disponibile. Tutti i rapporti dellESA richiedono una pletora di informazioni. Tuttavia, al di sopra dei componenti variabili, ci sono componenti primari che sono universali per il moderno standard ASTM. Le sezioni seguenti sono solo alcune delle componenti principali di una valutazione ambientale di fase I.

Fase 1 – Revisione completa di un rapporto di revisione del database governativo di revisione ASTM REC

Uno dei tanti componenti di una valutazione ambientale del sito di fase 1 è un rapporto del database dellagenzia di regolamentazione. Si tratta di un lungo documento che fornisce una raccolta di file normativi disponibili digitalmente presso la proprietà del soggetto, nonché nelle aree circostanti. I rapporti del database governativo possono comprendere documenti di città, contea, stato e agenzie federali. Tuttavia, sono anche noti per avere lacune nei dati. Le lacune nei dati si verificano perché molte condizioni ambientali rimangono prive di documenti o si sono verificate durante un periodo di politica permissiva. Di conseguenza, una proprietà può ancora avere problemi di contaminazione da un evento passato non documentato e rimanere non elencata nei database di qualsiasi agenzia governativa.

Fase 2 – Riesame approfondito delle immagini aeree storiche

Ogni valutazione ambientale di fase I comprende anche una unattenta revisione delle immagini aeree storiche. Alcune immagini risalgono ai primi del 900 e possono essere lunica fonte di documentazione delle condizioni ambientali storiche riconosciute in un sito. Ad esempio, questo componente è utile per identificare serbatoi di petrolio greggio fuori terra, stazioni di servizio di benzina, attività minerarie e altre operazioni che hanno un impatto ambientale.

Fase 3 – Studio dettagliato delle mappe storiche dellassicurazione contro gli incendi

Un componente utile di a Fase 1 ESA è la compilazione della mappa dellassicurazione contro gli incendi. Le mappe di assicurazione contro gli incendi sono documenti storici precedentemente applicabili per misurare la combustibilità di edifici allinterno di blocchi specifici. Queste mappe sono per lo più disponibili in aree dense e forniscono preziose informazioni sugli usi storici del suolo di una proprietà. Alcune mappe di assicurazione contro gli incendi risalgono ai primi anni del 1900.

Fase 4 – Revisione delle mappe topografiche storiche

I rapporti dellESA di fase I comprendono anche unampia raccolta di mappe topografiche storiche. In effetti, queste mappe possono risalire alla fine del 1800. Le carte topografiche storiche sono state per lo più il prodotto dellindagine geologica nazionale. Tuttavia, in alcuni casi, anche società minerarie private e di produzione di petrolio greggio sono state incaricate di preparare le mappe. Lutilizzo principale era per la documentazione del terreno, nonché per lo sviluppo del territorio, lestrazione mineraria e il pompaggio di petrolio greggio. E anche queste mappe topografiche si sono evolute nel tempo con luso di nuove tecnologie e informazioni. Oggi, i rapporti di valutazione ambientale del sito di fase 1 offrono lopportunità di esaminare la storia di un sito. E le osservazioni comuni delle condizioni ambientali si riferiscono a potenziali operazioni di trivellazione e estrazione di pozzi petroliferi in loco. Inoltre, sono identificabili serbatoi fuori terra, specchi dacqua, binari ferroviari e strade.

Fase 5 – Controllo degli elenchi delle città per usi storici critici del suolo

Gli elenchi delle città storiche sono generalmente disponibili allinterno di regioni densamente popolate. Questi documenti sono utili per il processo di valutazione ambientale di fase I perché consentono ai professionisti ambientali di rivedere i nomi e le date delle attività in loco. Ad esempio, durante una fase 1 ESA, si può osservare la lista “Maxs Dry Cleaning Shop” in loco durante gli anni dal 198 al 1952. Di conseguenza, vi è una ragionevole presunzione di contaminazione del suolo del lavaggio a secco, con conseguente raccomandazione per una valutazione ambientale dei siti di fase 2 dopo lESA di fase I. Nella maggior parte dei casi, i registri degli elenchi delle città risalgono al 1800. E la maggior parte dei record degli elenchi delle città storiche sono ora di proprietà privata. I record non sono sempre completi e talvolta contengono lacune nei dati . Pertanto, proprio come qualsiasi altro componente di una valutazione ambientale di fase 1, non ci si può fare affidamento esclusivamente su di essi.

Nessuna ulteriore azione nei rapporti di valutazione dei siti ambientali di fase 1

completamento di una valutazione ambientale del sito di fase 1, i professionisti ambientali sono tenuti a valutare la presenza di qualsiasi Condizione Ambientale Riconosciuta (REC) che potrebbe portare alla contaminazione del sottosuolo. Inoltre, gli standard ASTM richiedono la valutazione delle potenziali condizioni ambientali riconosciute controllate (CREC) e delle condizioni ambientali riconosciute storiche (HREC). Se nessuna di queste condizioni viene alla luce durante un ESA di Fase 1, le conclusioni generalmente portano a una raccomandazione “Nessuna ulteriore azione”.

Raccomandazioni ESA di Fase 2?

Dopo aver riconosciuto le preoccupazioni ambientali durante unESA di fase I, potrebbero essere necessarie raccomandazioni per i test del sottosuolo dellESA di fase 2, secondo gli standard ASTM. Questa continuazione della valutazione è indicata come valutazione ambientale del sito di fase 2, o sottosuolo di fase 2 Indagine. Lambito di lavoro dellESA di fase 2 è una funzione delle condizioni ambientali riconosciute osservate nel sito in oggetto. Di conseguenza, lESA di fase 2 indaga direttamente se tali condizioni causano contaminazione del sottosuolo o meno.

Cosa succede durante unESA di fase 2?

UnESA di fase 2 è lindagine sul sottosuolo in situ necessaria in base ai risultati di una valutazione ambientale del sito di fase 1. Per illustrare, un ESA di fase 2 include tipicamente suolo, gas del suolo e analisi delle acque sotterranee e analisi di laboratorio. Inoltre, lindagine nel sottosuolo può includere anche indagini geofisiche per individuare serbatoi di stoccaggio sotterranei (UST) e condotte. E i risultati dellindagine si confrontano direttamente con i livelli di screening ambientale stabiliti dalle agenzie governative. Allo stesso modo, luso di strumenti di indagine sulle intrusioni di vapore aiuta a determinare se gli occupanti di una proprietà stanno affrontando o meno rischi per la salute.

Altre possibili raccomandazioni in una valutazione ambientale del sito di fase 1

Altro Le condizioni ambientali che possono richiedere ulteriori indagini sono Questioni ambientali, CREC, HREC e Condizioni De Minimis. Ad esempio, sebbene il gas metano del suolo sia un apparente pericolo per gli occupanti degli edifici, al momento non sembra esserci uno standard di valutazione ambientale di fase 1 ASTM. La maggior parte dei professionisti ambientali oggi classifica la presenza di gas metano nel suolo come un problema ambientale. E le raccomandazioni in genere rimandano al rispetto degli standard dei dipartimenti edili locali per i test del gas metano nel suolo e la mitigazione del metano.Nella maggior parte dei casi, è probabile che le proprietà allinterno di una zona ad alta presenza di gas metano o di una discarica includano raccomandazioni per i test sul metano.

Raccomandazioni per i test di qualità dellaria interna

Unaltra potenziale raccomandazione di una fase 1 ESA è il test della qualità dellaria interna. Questo processo comporta il campionamento dellaria ambiente interna e lo screening per le tossine. Lobiettivo è determinare il livello di rischio per la salute umana in loco e di conseguenza preparare un piano di mitigazione e un piano dazione correttivo. Tuttavia, è probabile che si verifichino simultaneamente unindagine sul sottosuolo di fase 2 e altri eventi di perforazione. Questo serve a determinare lestensione laterale e verticale della contaminazione prima della riparazione.

ESA limitate

In alcuni casi, una valutazione ambientale del sito di fase I. il report non è necessario per cominciare. In alternativa, alcuni istituti di credito, come lo SBA, possono avviare una due diligence limitata sotto forma di indagini di base. In effetti, una valutazione ambientale limitata del sito (come un rapporto ambientale desktop o una valutazione dello schermo delle transazioni) può servire come strumento preliminare per valutare il rischio. Sulla base dei risultati di questi rapporti, potrebbe esserci o meno una raccomandazione da seguire con una valutazione ambientale di fase 1.

ESA di fase 1 a basso costo sospette

Una valutazione ambientale del sito di fase 1 a basso costo è generalmente inferiore allo standard richiesto. Di solito, un ESA di Fase 1 a basso costo sospettosamente contiene errori e omissioni importanti. In effetti, errori su una valutazione critica come questa possono comportare costose commissioni legali e di agenzia di regolamentazione. Inoltre, potrebbe essere necessario ripulire qualsiasi contaminazione non prevedibile dallESA difettosa dellindagine di fase 1. I consumatori devono essere consapevoli dellequità dei prezzi di settore dei rapporti di valutazione ambientale del sito di fase I.

Caso di esempio (anno 2018, Los Angeles, CA): Azienda-A è incaricato di condurre unanalisi ambientale su una proprietà. La società B ha preparato un rapporto di valutazione ambientale di fase I a basso costo sulla stessa proprietà due anni prima. Durante la revisione, la Società-A ha riscontrato errori e omissioni significativi. Il rapporto a basso costo della Compagnia B non rivelava che cerano una stazione di benzina e serbatoi sotterranei sulla proprietà per oltre un decennio. Di conseguenza, il rapporto di valutazione ambientale di fase 1 a basso costo della società-B è escluso dalla politica di protezione della responsabilità del proprietario terriero Innocent. E il proprietario della proprietà deve affrontare costi legali elevati e responsabilità di pulizia.

Questionario ambientale

Inizialmente, nel periodo di due diligence, i finanziatori potrebbero richiedere un questionario ambientale. Ciò si applica in genere alle transazioni di vendita o al finanziamento di una proprietà commerciale, prima di ordinare una valutazione ambientale di fase 1. Le informazioni contenute in un questionario ambientale sono preziose per il processo di valutazione ambientale del sito di fase 1. Infatti, quando disponibile, il questionario diventa parte del rapporto e si qualifica come un dato considerevole per conclusioni e raccomandazioni. Tecnicamente, rientra nella categoria “interviste” della valutazione.

Il modulo intende fornire fatti sulla proprietà, sotto una certificazione legale di buona fede. Sotto questa presunzione, un livello base di rischio ambientale può essere valutato e applicare come strumento per migliorare laccuratezza del rapporto di valutazione ambientale del sito di fase I. Tuttavia, un rapporto di valutazione ambientale del sito di fase 1 non si basa esclusivamente su queste informazioni.

Modulo di richiesta dati utente

In alcuni casi, sarà richiesto un modulo di richiesta dati utente con una valutazione ambientale del sito di fase 1. Il modulo di richiesta dati utente richiede informazioni sulla conoscenza dellutente del rapporto sui privilegi di pulizia ambientale, se In effetti, questo modulo aiuta a soddisfare il Brownfields Act for Innocent Landowner Liability Protection. Di conseguenza, i parametri del modulo soddisfano anche la regola “All Appropriate Inquiry” per una fase I ESA. Inoltre, il modulo richiede informazioni su eventuali limitazioni di attività o utilizzo del suolo, prezzo di acquisto rispetto al valore equo di mercato e altre informazioni speciali.

Lettere di affidamento

Una lettera di affidamento di valutazione ambientale di fase 1 è un documento legale che consente ai professionisti ambientali autorizzare altre parti a utilizzare e fare affidamento sul rapporto. Queste lettere si applicano tipicamente ai prestatori e allSBA e servono come estensione di responsabilità. Pertanto, di solito si applica un costo aggiuntivo. La lettera di affidamento ESA di fase I non è un aggiornamento o una modifica al rapporto originale di valutazione ambientale del sito di fase 1. Di conseguenza, una lettera di affidamento non implica alcuna garanzia che le condizioni della proprietà siano le stesse della data dellESA di fase 1.Una lettera di affidamento sulla valutazione ambientale del sito di fase 1 può costare circa $ 250 a $ 600.

Quanto tempo richiede una valutazione ambientale di fase I?

Una valutazione ambientale del sito di fase I richiede in genere circa 12 a 14 giorni lavorativi per il completamento. Questo è il periodo di consegna standard e si basa fortemente sui tassi di risposta delle agenzie governative locali ai fini della revisione dei documenti. Opzioni di consegna urgenti sono disponibili per i rapporti ESA di fase 1, sebbene la qualità del rapporto complessivo sia probabilmente inferiore. Per illustrare, le agenzie locali che detengono registrazioni di rimozione di serbatoi sotterranei (UST) in genere rilasciano i file entro un periodo di 10-12 giorni lavorativi. Quindi, se unESA urgente della Fase 1 è prevista entro 5 giorni lavorativi, mancherà limportante documentazione sul fatto che un corretto abbandono dellUST sia avvenuto in loco o meno. E senza questi file, il rapporto ambientale di fase 1 presenterà una lacuna di dati, che si tradurrà in commozioni cerebrali e raccomandazioni meno affidabili.

Qual è la differenza tra una valutazione ambientale del sito di fase I e di fase II?

La differenza tra una valutazione ambientale del sito di fase I e di fase II è notevole. Una fase 1 ESA è il primo passo per identificare potenziali problemi ambientali, da un punto di vista visivo, burocratico e tascabile. Eventuali valori anomali o potenziali di preoccupazione vengono segnalati di conseguenza. Non vi è alcun campionamento o test diretto dei campioni, allinterno del processo ESA di Fase 1. Daltra parte, una valutazione ambientale del sito di fase II utilizza effettivamente attrezzature di perforazione e campionamento geologico per campionare e testare direttamente i materiali del sottosuolo per la contaminazione. Lambito di lavoro dellESA di fase 2 si basa sui risultati, le conclusioni e le raccomandazioni dellESA di fase I.

Consultazione professionale

Geo Forward è un fornitore leader di rapporti di valutazione ambientale del sito di fase 1 per istituti di credito, sviluppatori e istituzioni a livello nazionale. I formati dei rapporti sono variabili e comprendono riepiloghi esecutivi per risultati rapidi e facili. Sono disponibili tempi di consegna standard e urgenti. Tuttavia, per risultati migliori, i professionisti ambientali raccomandano tempi di consegna standard. Per ulteriori informazioni sui rapporti di valutazione ambientale del sito di fase I, chiamare il numero (888) 930-6604 per parlare con un geologo professionista. Cè anche la possibilità di organizzare una consultazione tramite il Geo Forward Pre-Consultation Questionnaire. Il processo è ottimizzato per i dispositivi mobili, veloce e facile. Le informazioni sul progetto NON vengono condivise o vendute.

Fonti di informazioni

All Appropriate Enquiries §312.20 – United States Government Publishing Office

American Society of Testing and Materials – E1527 Fase I Standard per la valutazione ambientale dei siti

California Department of Toxic Substance Control (DTSC) – Vapor Intrusion Guidance

Cornell University Law School and Legal Information Institute – CERCLA Laws

Sito web Superfund della United States Environmental Protection Agency (EPA)

US EPA – Innocent Landowners

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