De combien dargent avez-vous vraiment besoin pour acheter une maison?

Lun des plus gros chocs de lachat dune maison est de découvrir que vous avez besoin de beaucoup plus dargent fermer sur une maison que juste un acompte. Il est déjà assez difficile déconomiser pour lacompte sur votre maison, pour découvrir que vous avez besoin de plus – souvent beaucoup plus – pour compléter la transaction.

Voyons combien dargent il faut acheter une maison. Et dans la mesure du possible, je suggérerai des moyens de réduire ou même déliminer les besoins de trésorerie supplémentaires.

Lacompte réel

Il sagit de la seule sortie de fonds dans le processus dachat dune maison qui est évidente pour la plupart des acheteurs. Il est généralement exprimé en pourcentage du prix dachat de la propriété. Par exemple, si le prix dachat est de 200 000 USD et que vous devez effectuer un acompte de 10%, vous devrez payer 20 000 USD.

Cest la partie la plus simple.

De combien avez-vous besoin pour un acompte sur une maison?

Cela varie. Avec la plupart des prêteurs, si vous voulez éviter de payer une assurance hypothécaire privée supplémentaire (PMI), vous envisagez un acompte de 20%. Mais arriver à 20% peut être difficile pour de nombreux acheteurs pour la première fois, les prêteurs hypothécaires ont donc des options avec des acomptes de 10%, 5% ou – si vous êtes admissible à des prêts spéciaux FHA ou à des prêts hypothécaires VA – aussi peu que 3,5% .

Voici une autre bonne raison de magasiner pour les prêteurs hypothécaires.

Sources de financement acceptables pour un acompte

Doù proviennent exactement les fonds de votre acompte dépendra du type de prêt hypothécaire que vous demandez. Dans certains cas, lacompte doit provenir de vos propres fonds, comme votre compte bancaire. Mais dans dautres cas, il peut provenir dun cadeau ou même être emprunté à des agences agréées.

Les prêts conventionnels et jumbo ont tendance à avoir les règles les plus strictes en ce qui concerne la source de votre acompte. Si vous effectuez un acompte de 5% ou 3% du prix dachat, le prêteur voudra généralement voir que les fonds proviennent de vos propres ressources financières. Cela peut inclure de largent retiré dun compte bancaire, des fonds retirés ou empruntés à un régime de retraite demployeur ou même la vente dun bien personnel.

En règle générale, une fois que vous avez satisfait à la « règle des fonds propres », les directives deviennent plus assouplies. Par exemple, si vous effectuez un acompte de 10%, le prêteur peut exiger que 5% proviennent de vos propres fonds. , et 5% dun cadeau dun parent. Mais si le cadeau est égal à au moins 20% du prix dachat de la propriété, le prêteur ne vous demandera pas du tout de prouver vos propres fonds.

Les prêts de la FHA ont une vision plus détendue des acomptes. Non seulement lacompte peut provenir de vos propres fonds ou dun don, mais ils permettent également le produit des prêts provenant de programmes daide à lacompte approuvés. possible dobtenir un financement à 100% sur un prêt FHA.

Avec les prêts VA, lacompte nest généralement pas un problème. Les prêts VA fournissent normalement un financement à 100%, ce qui fait de lacompte un point discutable.

Où vous ne pouvez pas obtenir de fonds dacompte

Deux sources généralement interdites sont les espèces et les prêts non garantis.

Par espèces, je veux dire la devise que vous stockez chez h ome ou dans un coffre-fort. Tout argent que vous investissez dans une maison doit transiter par une institution financière pour être considéré comme une source légitime de fonds. En outre, les économies en espèces sous forme de devise ne peuvent pas être vérifiées comme étant valides.

Les prêts non garantis sont interdits. Si vous avez des idées pour fournir un acompte sur une avance de carte de crédit ou le produit dun prêt personnel, cela sera rejeté par le prêteur. Non seulement cela indique une incapacité à accumuler des fonds pour lacompte, mais cela crée également une dette supplémentaire.

Frais de clôture

Cest là que les choses commencent à se compliquer un peu. En effet, la dépense pour effectuer l’achat devient (souvent) beaucoup plus élevée que l’acompte seul.

Les frais de clôture peuvent atteindre 2% à 3% du montant de votre prêt

Sur un prêt hypothécaire de 200 000 $, vous devrez trouver entre 4 000 et 6 000 $ en plus de votre acompte.

Les frais de clôture varient dun État à lautre. Cela est dû aux différences de taxe sur les mutations immobilières ou de «timbres» hypothécaires (taxes gouvernementales perçues en fonction dun pourcentage du montant de votre prêt hypothécaire). Elles peuvent également varier en fonction des différents taux facturés pour les évaluations, les avocats et même le titre assurance.

Les frais de clôture peuvent également varier dun prêteur à un autre, et même dun prêt à un autre. Par exemple, chaque prêteur facture des frais de dossier différents. De plus, les prêteurs facturent souvent des « points ». nommés car ils représentent un point de pourcentage du montant du prêt.

Les frais de montage sont un type de point. Les frais seront généralement compris entre 0,5% et 1% du nouveau montant du prêt hypothécaire.Il représente une compensation pour le prêteur pour le placement du prêt. Les points de réduction sont un autre type. Ils représentent des points payés pour abaisser le taux dintérêt hypothécaire de façon permanente.

Par exemple, en payant une commission descompte de 1% du montant du prêt que vous avez, vous pouvez réduire votre taux dintérêt hypothécaire denviron 1 / 8 sur 1% (0,125%). Cependant, si les liquidités à clôturer posent problème, il nest généralement pas recommandé de payer des points de réduction pour réduire le taux dintérêt. La petite diminution du paiement mensuel ne justifie généralement pas le coût des points de réduction payés davance.

Frais de clôture typiques (autres que les frais de montage et les points de réduction)

Voici un liste des frais de clôture courants, y compris leur objectif et une fourchette générale de coûts. Tous ne seront pas facturés dans tous les cas, et il peut y avoir des frais supplémentaires spécifiques à votre emplacement géographique.

• Frais de demande – Tous les prêteurs ne facturent pas ces frais, mais lorsquils le font, ils comprennent généralement des fonds pour les frais dévaluation et le rapport de crédit. Il sera généralement compris entre 300 $ et 500 $ sil est facturé.
• Frais dévaluation – Il sagit des frais que le prêteur paiera à un évaluateur indépendant pour établir la valeur marchande de la propriété que vous achetez ou refinancez. Il sera généralement compris entre 300 $ et 500 $ selon la propriété et les frais dévaluation dans votre zone de marché.
• Recherche de titre – Il sagit dune recherche effectuée par une société de titre pour déterminer lexistence de privilèges sur la propriété. Il sagit de garantir que la propriété sera transférée avec un titre clair. Le coût de la recherche est généralement compris entre 200 $ et 300 $.
• Assurance titres – Cette assurance est souscrite pour couvrir tous les privilèges qui ne sont pas apparus lors de la recherche de titres. Vous devrez souscrire une assurance titres du prêteur pour protéger le prêteur contre tout privilège non découvert. Mais il est fortement recommandé de souscrire également une assurance titres du propriétaire, qui vous protégera si de tels privilèges sont découverts. Avec le titre de propriétaire, vous serez en mesure de refinancer votre maison ou de vendre la propriété même si un privilège antérieur est découvert. Le coût de l’assurance titres du prêteur est généralement de plusieurs centaines de dollars et est basé sur la valeur de la maison. Le titre du propriétaire est généralement denviron 200 $.
• Frais davocat – Dans de nombreux États, les fermetures de biens immobiliers sont gérées par des sociétés de titres. Mais dans d’autres, ils sont généralement traités par des avocats. Attendez-vous à payer entre 400 $ et 1000 $ ou plus selon la complexité de votre transaction et votre emplacement géographique.
• Inspection de la maison – Une évaluation sera effectuée pour établir la valeur marchande de la maison, mais elle ne répond pas carences de la propriété à moins quelles ne soient évidentes. Une inspection de la maison est recommandée – mais pas obligatoire – chaque fois que vous achetez une maison. Le coût sera généralement compris entre 200 $ et 400 $. Mais cela peut être de largent bien dépensé sil identifie des problèmes coûteux que vous pouvez faire réparer par le vendeur avant la fermeture.
• Transferts immobiliers et taxes hypothécaires – De nombreux États imposent des taxes en fonction de la valeur de la propriété transféré ou le montant de lhypothèque, et parfois les deux. Ce sera généralement un petit pourcentage de la valeur de la propriété ou du montant de lhypothèque, et variera selon létat et le comté, et parfois même selon la municipalité.

Il existe en fait deux alternatives qui peuvent soit réduire ou éliminez complètement les frais de clôture:

1. Négociez pour que le vendeur paie vos frais de clôture – Cela ne sera autorisé que dans les zones où cest une pratique courante.
2. Négociez une tarification supérieure avec votre prêteur – Cest ici que vous payez un taux dintérêt plus élevé sur votre prêt hypothécaire en échange du prêteur qui paie les frais de clôture.

Lun ou lautre peut être une bonne option, en particulier si vous faites un minimum un acompte, comme 5%, et lajout de frais de clôture en plus augmenteraient considérablement votre décaissement.

Frais payés davance

Ce sont probablement les frais les plus déroutants pour les acheteurs de maison, mais ils sont absolument nécessaires. Avec la plupart des prêts hypothécaires, le prêteur mettra en séquestre les taxes foncières et l’assurance habitation. Cela signifie que ces frais seront inclus dans votre paiement mensuel et payés par le prêteur à léchéance.

Pour que cela se produise, le prêteur doit collecter certains montants à lavance, afin de sassurer que les fonds sont disponible pour effectuer les paiements lorsquils sont dus. Les comptes séquestres sont configurés pour payer les frais à la prochaine date déchéance, tandis quune partie de votre paiement mensuel reconstitue le compte séquestre pour la date déchéance ultérieure.

En fonction de votre lieu de résidence et de la fréquence du recouvrement de la taxe foncière, le prêteur peut devoir mettre entre deux et 12 mois de taxes foncières en séquestre. Si les taxes sur la maison sont de 250 $ par mois et quun séquestre de six mois est requis, cela se traduira par une dépense prépayée de 1 500 $ à la clôture.

Il en va de même pour lassurance.

Pour les polices dassurance habitation, vous êtes généralement tenu de payer à lavance une police dassurance habitation dun an sur la maison, plus deux mois supplémentaires de frais de prime sur le compte séquestre du prêteur. Le prêteur peut également déposer un ou deux mois de primes pour PMI, si nécessaire. Vous pouvez trouver les meilleurs tarifs dassurance en passant par Policygenius – ils peuvent vous montrer un certain nombre de tarifs et vous pouvez facilement comparer et choisir le meilleur pour vous.

En fonction de votre lieu de résidence, des frais prépayés peuvent survenir jusquà 2% du montant du prêt.

Heureusement, vous pouvez avoir une partie ou la totalité des dépenses prépayées payées pour vous soit par le vendeur, soit par une prime payée au prêteur. Une troisième option consiste à refuser laccord dentiercement par le prêteur. Cela nécessitera que vous effectuiez un acompte dau moins 20%.

Ajustements dutilité

Les ajustements dutilité peuvent inclure un grand nombre de frais. Heureusement, ils dépassent rarement quelques centaines de dollars. Ils représentent essentiellement les coûts des services publics payés par le vendeur à lavance.

Par exemple, si un vendeur remplit le réservoir de mazout juste avant la clôture, vous devrez rembourser le vendeur pour lhuile non utilisée. Cela se produira à la table de clôture. Des frais similaires peuvent être engagés si le vendeur a prépayé dautres services publics, tels que leau, les égouts ou lenlèvement des ordures.

Les frais dassociation des propriétaires sont encore une autre dépense qui pourrait nécessiter un ajustement à la clôture. Dans de nombreux quartiers dassociations de propriétaires, les frais dadhésion sont payés sur une base annuelle. Si le vendeur a payé les frais pour l’année complète et que vous fermez la maison le 31 mars – trois mois après le début de l’année – vous devrez rembourser au vendeur neuf mois de frais. Il peut également y avoir des frais à la HOA pour commencer. Ils peuvent appeler cela des frais de transfert ou quelque chose de similaire. Fondamentalement, cest une somme forfaitaire à lavance du nouveau propriétaire pour entrer dans la HOA.

« Réserves de trésorerie » requises par le prêteur

Celui-ci prend de nombreux acheteurs par surprise. Ce nest pas une dépense de clôture, mais les prêteurs exigent quil vous reste autant de liquidités en économies une fois tous les frais de clôture payés.

Prêteurs avoir une exigence de réserve de trésorerie pour éviter quun acheteur ne fasse faillite. Ils ne veulent pas que vous vous retrouviez dans un défaut de paiement anticipé. Cette exigence garantit que lemprunteur sera en mesure deffectuer son paiement au cours des premiers mois.

La réserve de trésorerie requise la plus typique est de deux mois. Cela signifie que vous devez disposer de réserves suffisantes pour couvrir vos deux premiers mois de versements hypothécaires. Donc, si votre capital, intérêts, taxes et assurance (PITI) sélève à 1 500 $ par mois, la réserve requise sera de 3 000 $.

Ce ne sont pas des fonds qui doivent être déposés auprès du prêteur. Mais le prêteur doit être en mesure de vérifier que vous disposerez des fonds disponibles dans une source liquide. Ceux-ci incluent un compte dépargne, un compte courant ou un fonds du marché monétaire – après la clôture de la propriété. De manière générale, ils ne veulent pas utiliser les avoirs de retraite à cette fin, car ces fonds ne peuvent pas être facilement liquidés.

Où obtenir un financement hypothécaire pour acheter votre maison

Reali Loans

Reali Loans est un prêteur hypothécaire en ligne qui accélère et simplifie à la fois le processus de demande de prêt hypothécaire. Ils fournissent des hypothèques pour les achats et les refinancements et prétendent pouvoir conclure un prêt du début à la fin en 30 jours ou moins.

La plate-forme propose des prêts à taux fixe de 30 et 15 ans. Le financement est disponible à la fois pour les immeubles occupés par leur propriétaire et pour les immeubles de placement.

Mais lun des plus grands avantages des prêts Reali est quils ne facturent pas de frais de montage. Ces frais sont généralement facturés par la plupart des prêteurs hypothécaires et représentent généralement 1% du nouveau montant du prêt. En nayant pas à payer les frais de montage, vous disposerez dautant plus dargent pour votre acompte. Après tout, 1% de 300 000 USD équivaut à 3 000 USD, ce qui peut représenter une partie importante de votre acompte.

Crédible

Autre le bon endroit pour commencer votre recherche est crédible. Avant même de commencer à magasiner pour une nouvelle maison, vous pouvez savoir combien dhypothèque vous pouvez vous permettre et même obtenir une préapprobation pour ce montant. Avoir une lettre de pré-approbation vous aidera à gagner la confiance de votre agent immobilier et de tous les acheteurs, car ils verront que vous pouvez obtenir un prêt pour le montant de lachat.

Ce qui est génial avec Credible, cest quavec une application préliminaire rapide, vous pouvez obtenir des devis de plusieurs prêteurs. Cela vous permet de comparer les taux pour vous assurer d’obtenir les meilleurs taux d’intérêt et les meilleures conditions pour votre prêt hypothécaire. Si lune des offres vous plaît, vous pouvez procéder à une demande plus complète.

Comme Reali Loans, Credible ne facture pas de frais pour ses services. Tous les frais que vous paierez seront à la charge du prêteur que vous choisirez en fonction des devis que Credible vous donne.

Résumé

Si vous achetez une maison pour 200 000 $ et avez besoin dun acompte de 10%, le montant total en espèces que vous devrez peut-être fournir ou au moins montrer ressemble à ceci :

Comme vous pouvez le voir, vous pourriez avoir besoin de plus de 1,5 fois votre acompte pour réussir la fermeture dune maison.

Cest pourquoi il est important dinclure les besoins de trésorerie supplémentaires dans votre maison des plans dachat.

• Quel pourcentage de votre revenu pouvez-vous payer pour les remboursements dhypothèque?
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