¿Cuánto dinero en efectivo realmente necesita para comprar una casa?

Una de las mayores sorpresas de comprar una casa es descubrir que necesita mucho más efectivo cerrar una casa que solo un pago inicial. Ya es bastante difícil ahorrar para el pago inicial de su casa, solo para descubrir que necesita más, a menudo mucho más, para completar la transacción.

Veamos cuánto efectivo se necesita para realmente comprar una casa. Y siempre que sea posible, sugeriré formas que pueden reducir o incluso eliminar los requisitos de efectivo adicionales.

El pago inicial real

Este es el único desembolso en efectivo en el proceso de compra de una casa que es obvio para la mayoría de los compradores. Por lo general, se expresa como un porcentaje del precio de compra de la propiedad. Por ejemplo, si el precio de compra es de $ 200 000 y debe realizar un pago inicial del 10%, tendrá que pagar $ 20 000.

Esa es la parte fácil.

¿Cuánto necesita para el pago inicial de una casa?

Varía. Con la mayoría de los prestamistas, si desea evitar pagar un seguro hipotecario privado (PMI) adicional, está considerando un pago inicial del 20%. Pero llegar al 20% puede ser difícil para muchos compradores primerizos, por lo que los prestamistas hipotecarios tienen opciones con pagos iniciales del 10%, 5% o, si califica para préstamos especiales de la FHA o préstamos hipotecarios de VA, tan solo 3.5% .

Esta es otra buena razón para buscar prestamistas hipotecarios.

Fuentes aceptables de financiamiento para un pago inicial

Exactamente de dónde provienen los fondos del pago inicial Dependerá del tipo de hipoteca que solicite. En algunos casos, el pago inicial debe provenir de sus propios fondos, como su cuenta bancaria. Pero en otros casos, puede provenir de un regalo o incluso ser prestado de agencias aprobadas.

Los préstamos convencionales y jumbo tienden a tener las reglas más estrictas cuando se trata de la fuente de los fondos para el pago inicial. Si está haciendo un pago inicial del 5% o 3% del precio de compra, el prestamista normalmente querrá ver que los fondos provengan de sus propios recursos financieros. Eso puede incluir dinero retirado de una cuenta bancaria, fondos retirados o prestados de un plan de jubilación patrocinado por el empleador o incluso la venta de un activo personal.

Por lo general, una vez que cumple la «regla de fondos propios», las pautas se relajan. Por ejemplo, si realiza un pago inicial del 10%, el prestamista puede exigir que el 5% provenga de sus propios fondos. y el 5% de un obsequio de un pariente. Pero si el obsequio equivale al menos al 20% del precio de compra de la propiedad, el prestamista no le pedirá que muestre ninguna prueba de sus propios fondos.

Los préstamos de la FHA tienen una visión más relajada de los pagos iniciales por completo. El pago inicial no solo puede provenir de sus propios fondos o de un regalo, sino que también permiten los fondos del préstamo de programas aprobados de asistencia para el pago inicial. Es posible obtener un financiamiento del 100% en un préstamo de la FHA.

Con los préstamos de VA, el pago inicial no suele ser un problema. Los préstamos de VA normalmente brindan un financiamiento del 100%, lo que hace que el pago inicial sea un punto discutible.

Donde no puede obtener fondos para el pago inicial

Dos fuentes generalmente prohibidas son el efectivo y los préstamos sin garantía.

Por efectivo, me refiero a la moneda que almacena en h ome o en una caja fuerte. Cualquier dinero que invierta en una casa debe pasar por una institución financiera para que se considere una fuente legítima de fondos. Además, los ahorros en efectivo en forma de moneda no se pueden verificar como válidos.

Los préstamos no garantizados no se aceptan. Si tiene alguna idea para proporcionar un pago inicial de un anticipo de una tarjeta de crédito o del producto de un préstamo personal, el prestamista lo rechazará. No solo indica una incapacidad para acumular fondos para el pago inicial, sino que también crea una obligación de deuda adicional.

Costos de cierre

Aquí es donde las cosas comienzan a complicarse un poco. Esto se debe a que el desembolso de efectivo para realizar la compra se vuelve (a menudo) mucho más alto que el pago inicial solo.

Los costos de cierre pueden llegar al 2% -3% del monto de su préstamo

En una hipoteca de $ 200,000, deberá aportar entre $ 4,000 y $ 6,000 además de su pago inicial.

Los costos de cierre varían de un estado a otro. Esto se debe a diferencias en el impuesto a la transferencia de bienes raíces o en los «sellos» hipotecarios (impuestos gubernamentales recaudados en función de un porcentaje del monto de su préstamo hipotecario). También pueden variar según las diferentes tasas que se cobran por tasaciones, abogados e incluso el título seguro.

Los costos de cierre también pueden variar de un prestamista a otro, e incluso de un préstamo a otro. Por ejemplo, cada prestamista cobra una tarifa de solicitud diferente. Además, los prestamistas suelen cobrar «puntos», por lo que nombrados porque representan un punto porcentual del monto del préstamo.

Una tarifa de apertura es un tipo de punto. El cargo generalmente estará entre el 0.5% y el 1% del monto de la nueva hipoteca.Representa una compensación para el prestamista por colocar el préstamo. Los puntos de descuento son otro tipo. Representan puntos pagados para reducir la tasa de interés hipotecaria de forma permanente.

Por ejemplo, al pagar una tarifa de descuento del 1% del monto del préstamo que tiene, puede reducir la tasa de interés hipotecaria en aproximadamente 1 / 8 de 1% (0,125%). Sin embargo, si el efectivo para cerrar es un problema, generalmente no se recomienda pagar puntos de descuento para reducir la tasa de interés. La pequeña disminución en el pago mensual generalmente no justifica el costo de los puntos de descuento pagados por adelantado.

Costos de cierre típicos (aparte de las tarifas de originación y los puntos de descuento)

A continuación se muestra un lista de costos de cierre comunes, incluido su propósito y un rango general de costos. No todos se cobrarán en todos los casos y es posible que haya tarifas adicionales específicas para su ubicación geográfica.

• Tarifa de solicitud: no todos los prestamistas cobran esta tarifa, pero cuando lo hacen, generalmente incluye fondos tanto para la tarifa de tasación como para el informe crediticio. Por lo general, estará entre $ 300 y $ 500 si se cobra.
• Tarifa de tasación: esta es la tarifa que el prestamista pagará a un tasador independiente para establecer el valor de mercado de la propiedad que está comprando o refinanciando. Por lo general, costará entre $ 300 y $ 500, según la propiedad y las tarifas de tasación en su área de mercado.
• Búsqueda de título: esta es una búsqueda realizada por una compañía de títulos para determinar la existencia de gravámenes contra la propiedad. Es para asegurar que la propiedad se transfiera con un título claro. El costo de la búsqueda es típicamente entre $ 200 y $ 300.
• Seguro de título: este seguro se compra para cubrir cualquier gravamen que no haya salido durante la búsqueda del título. Se le pedirá que tenga un seguro de título del prestamista para proteger al prestamista contra cualquier gravamen no descubierto. Pero se recomienda encarecidamente que también obtenga el seguro de título del propietario, que lo protegerá si se descubren dichos embargos. Con el título del propietario, podrá refinanciar su casa o vender la propiedad incluso si se descubre un gravamen anterior. El costo del seguro de título del prestamista suele ser de varios cientos de dólares y se basa en el valor de la vivienda. El título del propietario suele rondar los $ 200.
• Honorarios de abogados: en muchos estados, las compañías de títulos se encargan de los cierres de bienes raíces. Pero en otros, habitualmente los manejan los abogados. Espere pagar entre $ 400 y $ 1,000 o más dependiendo de la complejidad de su transacción y su ubicación geográfica.
• Inspección de la vivienda: si bien se realizará una tasación para establecer el valor de mercado de la vivienda, no deficiencias con la propiedad a menos que sean obvias. Se recomienda una inspección de la casa, pero no es obligatoria, cada vez que compra una casa. El costo generalmente estará entre $ 200 y $ 400. Pero puede ser dinero bien gastado si identifica problemas costosos que el vendedor puede reparar antes del cierre.
• Impuestos sobre la transferencia de bienes raíces e hipotecas: muchos estados imponen impuestos basados en el valor de la propiedad. siendo transferido o el monto de la hipoteca, y en ocasiones ambos. Por lo general, será un pequeño porcentaje del valor de la propiedad o del monto de la hipoteca, y variará según el estado y el condado y, a veces, incluso según el municipio.

En realidad, existen dos alternativas que pueden reducir o eliminar completamente los costos de cierre:

1. Negociar para que el vendedor pague sus costos de cierre: esto solo estará permitido en áreas donde esta es una práctica común.
2. Negociar precios premium con su prestamista: aquí es donde paga una tasa de interés más alta en su hipoteca a cambio de que el prestamista pague los costos de cierre.

Cualquiera puede ser una buena opción, especialmente si está ganando un mínimo el pago inicial, como el 5%, y agregar los costos de cierre en la parte superior haría que su desembolso de efectivo sea significativamente mayor.

Gastos pagados por adelantado

Estos son probablemente los cargos más confusos para los compradores de vivienda, pero son completamente necesarios. Con la mayoría de las hipotecas, el prestamista pondrá los impuestos sobre la propiedad inmobiliaria y el seguro del propietario en garantía. Esto significa que esos cargos se incluirán en su pago mensual y el prestamista los pagará a su vencimiento.

Para que eso suceda, el prestamista debe cobrar ciertos montos por adelantado para asegurarse de que los fondos sean disponible para hacer los pagos cuando vencen. Las cuentas de depósito en garantía están configuradas para pagar los cargos en la próxima fecha de vencimiento, mientras que una parte de su pago mensual repone la cuenta de depósito en garantía para la fecha de vencimiento posterior.

Según el lugar donde viva y la frecuencia de la recaudación de impuestos sobre bienes raíces, el prestamista puede tener que poner entre dos y 12 meses de impuestos sobre bienes raíces en custodia. Si los impuestos sobre la casa son de $ 250 por mes y se requiere un depósito en garantía de seis meses, eso se traducirá en un gasto prepago de $ 1,500 al cierre.

Lo mismo se aplica al seguro.

En el caso de las pólizas de seguro para propietarios de viviendas, normalmente se le solicita que pague por adelantado una póliza de seguro para propietarios de vivienda de un año sobre la casa, más dos meses adicionales de cargos de prima a la cuenta de depósito en garantía del prestamista. El prestamista también puede depositar en garantía uno o dos meses de primas para PMI, si es necesario. Puede encontrar las mejores tarifas de seguro en Policygenius; pueden mostrarle una serie de tarifas y puede comparar y elegir fácilmente la mejor para usted.

Dependiendo de dónde viva, los gastos prepagos pueden venir hasta un 2% del monto del préstamo.

Afortunadamente, puede hacer que el vendedor o el prestamista paguen algunos o todos los gastos pagados por adelantado. Una tercera opción es rechazar el acuerdo de garantía por parte del prestamista. Esto requerirá que realice un pago inicial de al menos el 20%.

Ajustes de servicios públicos

Los ajustes de servicios públicos pueden incluir una gran cantidad de cargos. Afortunadamente, rara vez llegan a más de unos pocos cientos de dólares. Básicamente, representan los costos de servicios públicos pagados por el vendedor de la propiedad por adelantado.

Por ejemplo, si un vendedor llena el tanque de combustible para calefacción justo antes del cierre, se le pedirá que reembolse al vendedor por el aceite no utilizado. Esto sucederá en la mesa de cierre. Se pueden incurrir en cargos similares si el vendedor ha pagado por adelantado otros servicios públicos, como agua, alcantarillado o recolección de basura.

Otro gasto que podría requerir un ajuste al cierre son las tarifas de la asociación de propietarios. En muchos vecindarios de asociaciones de propietarios, las cuotas de los miembros se pagan anualmente. Si el vendedor ha pagado la tarifa por todo el año y usted está cerrando la propiedad el 31 de marzo (tres meses después del año), se le pedirá que reembolse al vendedor las tarifas de nueve meses. También puede haber una tarifa para la HOA para comenzar. Pueden llamarlo tarifa de transferencia o algo similar. Básicamente, es una suma global por adelantado del nuevo propietario para ingresar al HOA.

«Reservas de efectivo» requeridas por el prestamista

Este toma por sorpresa a muchos compradores de vivienda. No es un gasto de cierre, pero los prestamistas requieren que le quede tanto dinero en efectivo ahorrado después de pagar todos los costos de cierre.

Prestamistas tener un requisito de reserva de efectivo para evitar que un comprador «cierre sin dinero». No quieren que termine en un incumplimiento temprano. Este requisito asegura que el prestatario podrá realizar su pago durante los primeros meses.

El requisito de reserva de efectivo más típico es de dos meses. Eso significa que debe tener suficientes reservas para cubrir sus primeros dos meses de pagos de la hipoteca. Entonces, si su capital, intereses, impuestos y seguro (PITI) ascienden a $ 1,500 por mes, el requisito de reserva será de $ 3,000.

Estos no son fondos que deban depositarse con el prestamista. Pero el prestamista debe poder verificar que usted tendrá los fondos disponibles en una fuente líquida. Estos incluyen la cuenta de ahorros, la cuenta corriente o el fondo del mercado monetario, después del cierre de la propiedad. En términos generales, desaprueban el uso de activos de jubilación para este propósito, ya que esos fondos no se pueden liquidar fácilmente.

Dónde obtener financiamiento hipotecario para comprar su casa

Reali Loans

Reali Loans es un prestamista hipotecario en línea que acelera y simplifica el proceso de solicitud de hipoteca. Proporcionan hipotecas tanto para compras como para refinanciamientos y afirman que pueden cerrar un préstamo de principio a fin en 30 días o menos.

La plataforma ofrece préstamos a tasa fija tanto a 30 como a 15 años. El financiamiento está disponible tanto para propiedades ocupadas por el propietario como para inversiones.

Pero una de las mayores ventajas con Reali Loans es que no cobran una tarifa de originación. Esa es una tarifa que generalmente cobran la mayoría de los prestamistas hipotecarios y, por lo general, es el 1% del monto del nuevo préstamo. Al no tener que pagar la tarifa inicial, tendrá mucho más dinero disponible para el pago inicial. Después de todo, el 1% de $ 300,000 es $ 3,000, y eso puede ser una gran parte de su pago inicial.

Creíble

Otro Un gran lugar para comenzar su búsqueda es Creíble. Incluso antes de comenzar a buscar una nueva casa, puede averiguar cuánto de la hipoteca puede pagar e incluso obtener una aprobación previa por esa cantidad. Tener una carta de aprobación previa lo ayudará a ganarse la confianza de su agente de bienes raíces y de cualquier comprador de vivienda, ya que verán que puede obtener un préstamo por el monto de la compra.

Lo bueno de Credible es que con Una solicitud preliminar rápida, puede obtener cotizaciones de varios prestamistas. Eso le permite comparar tasas para asegurarse de obtener las mejores tasas de interés y términos para su hipoteca. Si le gusta una de las ofertas, puede proceder a una solicitud más extensa.

Al igual que Reali Loans, Credible no cobra tarifas por sus servicios. Todas las tarifas que pagará correrán a cargo del prestamista que elija en función de las cotizaciones que le proporcione Credible.

Resumen

Si está comprando una casa por $ 200,000 y necesita un pago inicial del 10%, la cantidad total de efectivo que puede necesitar proporcionar o al menos mostrar se parece a esto :

Como puede ver, podría necesitar más de 1,5 veces su pago inicial para cerrar con éxito una casa.

Por eso es importante incluir los requisitos de efectivo adicionales en su hogar planes de compra.

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