Sådan overlistes privat pantforsikring

Ingen ønsker at skulle betale en privat pantforsikring (PMI) på et pant. Det er ikke billigt, og det føjer til de månedlige omkostninger ved pantet. At finde ud af, om du kan undgå PMI, starter med at forstå, hvorfor du muligvis sidder fast med det.

Et af de risikomål, som långivere bruger til at tegne et pant, er realkreditlånet (LTV). Dette er en simpel beregning foretaget ved at dividere lånebeløbet med boligens værdi. Jo højere LTV-forholdet er, jo højere er pantprofilens risikoprofil. De fleste prioritetslån med et LTV-forhold på over 80% kræver, at låntageren betaler PMI. Dette skyldes, at en låntager, der ejer mindre end 20% af ejendommens værdi, anses for at være mere tilbøjelige til at misligholde et lån.

PMI i dybde

Lad os antag for eksempel, at prisen på det hjem, du køber, er $ 300.000, og lånebeløbet er $ 270.000 (hvilket betyder, at du foretog en forskud på $ 30.000), hvilket resulterede i et LTV-forhold på 90%. Den månedlige PMI-betaling ville være mellem $ 117 og $ 150, afhængigt af hvilken type pant du får. (Realkreditlån eller ARM, anmodning uire højere PMI-betalinger end fastforrentede prioritetslån.)

PMI er dog ikke nødvendigvis et permanent krav. Långivere er forpligtet til at droppe PMI, når et pantlånets LTV-forhold når op på 78% gennem en kombination af hovedreduktion på realkreditlånet og en stigning i boligprisen. Hvis en del af reduktionen i LTV-forholdet skyldes en stigning i boligprisen, husk at du bliver nødt til at betale for en ny vurdering for at kontrollere størrelsen af påskønnelse.

Et alternativ til at betale PMI er at bruge et andet pant eller hvad ” s kendt som et piggyback-lån. Sådan fungerer det: Du får et første pant med et beløb svarende til 80% af boligværdien og derved undgår PMI og optager derefter et andet pant med et beløb svarende til boligens salgspris minus mængden af udbetalingen og størrelsen på det første pant.

Hvis du bruger tallene fra eksemplet ovenfor, hvis det hjem, du køber, koster $ 300.000, ville du tage et første pant på $ 240.000 , lav en udbetaling på $ 30.000, og få et andet pant på $ 30.000. Dette eliminerer behovet for at betale PMI, fordi LTV-forholdet for det første pant er 80%. Men du har nu også et andet realkreditlån, der næsten helt sikkert vil bære en højere rente end dit første realkreditlån.

Selvom der er mange typer andre realkreditlån til rådighed, jo højere renter sats er par for kurset. Alligevel er de samlede betalinger for første og andet pant normalt mindre end betalingerne for det første pant plus PMI.

Afvejningerne

For at opsummere , når det kommer til PMI, hvis du har mindre end 20% af salgsprisen eller værdien på et hjem at bruge som udbetaling, har du to grundlæggende muligheder:

1. Brug et “enkeltstående” første pant og betal PMI, indtil pantets LTV når 78%, på hvilket tidspunkt PMI kan elimineres.
2. Brug et andet pant. Dette vil sandsynligvis resultere i lavere indledende realkreditudgifter end at betale PMI. Et andet realkreditlån har dog normalt en højere rente end det første realkreditlån og kan kun elimineres ved at betale det tilbage eller refinansiere det første og det andet realkreditlån til et nyt enkeltstående pant. Formentlig ville du gøre dette, når LTV når 80% eller mindre, så der kræves ingen PMI.

Flere andre faktorer kan spille ind i denne beslutning. For eksempel:

• Sammenlign mulige skattebesparelser forbundet med at betale PMI versus skattebesparelser forbundet med at betale renter på et andet pant. Spørg din revisor om IRS-skattereglerne for rentefradrag i realkreditlån.
• Sammenlign omkostningerne ved en ny vurdering for at eliminere PMI kontra omkostningerne ved refinansiering af et første og andet pant til et enkelt, enkeltstående pant. Bemærk risikoen for, at renterne kan stige mellem tidspunktet for den oprindelige realkreditbeslutning og det tidspunkt, hvor det første og andet realkreditlån ville blive refinansieret.
• Kontroller de forskellige satser for en hovedreduktion af de to optioner. / li>
• Bemærk tidsværdien af penge (ideen om, at penge, du bruger nu, er mere værd end det samme beløb i fremtiden).

Den vigtigste variabel i beslutningen er imidlertid den forventede stigning i boligprisstigningen. Hvis du vælger et selvstændigt første pant, der kræver, at du betaler PMI – i stedet for at få et andet pant uden PMI – hvor hurtigt kan dit hjem værdsætte i værdi til det punkt, hvor LTV er 78%, og PMI kan elimineres ? Dette er den altafgørende afgørende faktor og derfor den, vi vil fokusere på nu.

Vurdering: Nøglen til beslutningstagning

Her er den vigtigste beslutningsfaktor: Når først PMI er fjernet fra det uafhængige første realkreditlån, vil den månedlige betaling, du skylder, være mindre end de samlede betalinger på det første og andet prioritetslån. Dette rejser to spørgsmål. For det første, hvor lang tid tager det, før PMI kan elimineres? Og for det andet, hvad er besparelserne forbundet med hver mulighed?

Nedenfor er to eksempler baseret på forskellige skøn over prisen på boligprisforøgelse.

Eksempel 1: En langsom prisfastsættelse af hjemmepriser

Tabellerne nedenfor sammenligner de månedlige betalinger af et enkeltstående, 30-årigt fastforrentet pant med PMI versus en 30 -år, fastforrentet første realkreditlån kombineret med et andet realkreditlån på 30 år / forfalder til 15 år.

Pantlånene har følgende egenskaber:

I nedenstående tabel estimeres de årlige stigninger i prisfastsættelse af hjemmepriser.

Bemærk, at PMI-betalingen på $ 120 er bortfalder fra den samlede månedlige betaling af det uafhængige første pant i måned 60 (se tabel nedenfor), når LTV når 78% gennem en kombination af hovedstolreduktion og stigning i boligpris.

Nedenstående tabel viser de samlede månedlige betalinger af første og andet realkreditlån. Bemærk, at den månedlige betaling er konstant. Rentesatsen er et vægtet gennemsnit. LTV er kun det første pant.

Ved hjælp af det første og andet pant kan $ 85 dollars spares pr. måned for de første 60 måneder. Dette svarer til en samlet besparelse på $ 5.100. Fra og med måned 61 får det frittstående første realkredit en fordel på $ 35 pr. Måned for de resterende pantlån. Hvis vi deler $ 5.100 med $ 35, får vi 145.

Med andre ord, i dette scenarie med langsom stigning i boligpriserne, begyndende i måned 61, vil det tage yderligere 145 måneder før betalingsfordelen ved det enkeltstående første pant uden PMI kunne få den oprindelige fordel ved de kombinerede første og anden pant. (Denne tidsperiode ville blive forlænget, hvis tidsværdien af penge blev overvejet.)

Eksempel 2: En hurtig prisfastsættelse af boligpriser

Eksemplet nedenfor er baseret på de samme pant som ovenfor. Følgende estimater til prisforbedring i hjemmet anvendes dog.

I dette eksempel viser vi kun en enkelt tabel over månedlige betalinger for de to muligheder (se nedenstående tabel). Bemærk, at PMI falder i dette tilfælde i måned 13 på grund af den hurtige stigning i boligprisen, som hurtigt sænker LTV til 78%.

De samlede pant har kun en betalingsfordel på $ 85 i 12 måneder. Dette svarer til en samlet besparelse på $ 1.020. Fra og med måned 13 har det enkeltstående pant en betalingsfordel på $ 35. Hvis vi deler $ 1.020 med 35, kan vi fastslå, at det vil tage 29 måneder at kompensere for den oprindelige besparelse af de kombinerede første og anden pant.

Med andre ord, startende i måned 41 ville låntager være økonomisk bedre stillet ved at vælge det selvstændige første pant med PMI. (Denne tidsperiode ville blive forlænget, hvis tidsværdien af penge blev betragtet.)

Bundlinjen

Hvis du er en låntager, der har mindre end 20% forskud, skal beslutningen om at bruge en første stand- alene pant og PMI eller vælge en kombination af et første og et andet pant er stort set en funktion af hvor hurtigt du forventer, at værdien af dit hjem stiger.

• Hvis du vælger at betale PMI, kan det elimineres gennem en vurdering, når LTV når 78%.
• Hvis du vælger at bruge en kombination af første og anden pant, er du sandsynligvis i første omgang opsparing. Den eneste måde at fjerne det andet realkreditlån, som sandsynligvis vil bære en højere rente end det første, er dog ved at betale det eller refinansiere dit første og andet lån til et nyt enkeltstående pant.

Hvis du ikke kan komme med en højere udbetaling eller et billigere hjem, skal du beregne dine muligheder ud fra din tidshorisont og på, hvordan du forventer, at ejendomsmarkedet udvikler sig. Intet er selvfølgelig fuldt forudsigelig, men dette giver dig den bedste chance for at træffe den mest gunstige beslutning.