hvad er minimum acres krævet for at kvalificere sig til ag fritagelse for ejendomsskatter i texas Archives – t2 Ranches

Af Troy Corman, t2ranches.com

Da miljøet med lave rentesatser er fortsat efter den store recession, har de fleste reale aktivpriser steget meget, inklusive rekreative og landbrugsjord. Nu mere end nogensinde er det vigtigt at anvende ejendomsskattereducerende strategier for at udligne de højere ejendomsværdier. En måde at gøre dette på ledigt råjord er at have jorden lovligt betragtet som Open Space (1-d-1) eller Ag-use (1-d), som beskrevet i Texas forfatning i artikel VIII, afsnit 1-d og 1-d-1. I denne artikel vil vi diskutere, hvordan Ag-brug og Open Space-land i Colorado County kan kvalificere sig. Hvis du gerne vil vide, hvordan udpegede arealer og ag-landbetegnelser fungerer i dit amt i Texas, vil vi med glæde undersøge og give svarene.

Betegnelserne Open Space og Ag Use er specielle værdiansættelser, som beskatte jord på dets landbrugsbrug eller produktivitetsværdi. Der er specifikke krav, der skal opfyldes for at kvalificere sig til en af betegnelserne som beskrevet nedenfor.

Ag Anvendelse (1-d)
Landet skal ejes af en fysisk person. Partnerskaber, virksomheder eller organisationer kvalificerer sig muligvis ikke.
Jorden skal have været i landbrugsbrug i tre år, før han hævder Ag Use-værdiansættelsen.
Ejeren skal ansøge om betegnelsen hvert år og indgive en svoret erklæring om brug af jorden.
Landbrugsvirksomheden skal være grundejerens primære besættelse og indtægtskilde.

Åben plads (1-d-1)
Landet kan ejes af en enkeltperson , selskab eller partnerskab.
Landet skal i øjeblikket hovedsageligt afsættes til landbrugsbrug til den grad af intensitet, der generelt accepteres i området.
Landet skal have været afsat til en kvalificerende anvendelse i mindst fem af de sidste syv år.
Landbrugsvirksomheder er muligvis ikke ejerens hovedvirksomhed.

Åben plads er den mest almindelige betegnelse. Husk, at begge landbrugsværdier ikke har noget at gøre med jordens markedsværdi. I stedet er den skattepligtige værdi baseret på jordens produktivitetsværdi. (PTC sek. 23.52 vurdering af kvalificeret landbrugsjord). En måde at kvalificere sig til Open Space-værdiansættelsen uden at skulle vente i fem år, er at have jorden primært afsat til forvaltning af vilde dyr, som defineret i Underafdeling (7) (B) eller (C) til den grad af intensitet, der generelt accepteres i området, uanset hvordan jorden blev brugt i det foregående år. Advarslen er, at dette kun er tilladt, hvis dit land er i et område med føderalt truede arter, som Golden-Cheeked Warbler eller Black-Capped Verio.

Intensitetsstandarder for Open Space Land
Intensitetsstandarder er afledt af, hvad der er typisk i lokalområdet for de forskellige landbrugsoperationer. For at kvalificere sig til Open Space-land i Colorado County skal traktaten have mindst 70% til 75% landbrugsbrug for at kvalificere hele traktaten og skal bruges som sådan i mindst seks måneder om året. Anvendelserne er defineret i følgende kategorier.

Drift af dyrkningsarealer – rækkeafgrøde – frugtplantage og høafgrøde
lastbilfarm – vinmarker
irrigeret afgrødeland

Græsningsoperationer – Forbedret græsarealer – Indfødte græsarealer – Børstejord
Ødemark

Særlige operationer
Mejeri – Feedlot
Hopoperationer
Bi / Honning – Permakultur – Blomsterdyrkning – Tamme høns
juletræer – Akvakultur – Torvgræsfarm – Tømmer

Minimumstræer pr. Acre krav – Pecan Frugtplantager 14 træer / acre
Fersken Orchards 40 træer / acre
Tømmer 400 træer / acre
Juletræsfarm 700 træer / acre

Mindste arealkrav til jord – Native græsarealer 10 Acres Minimum
Forbedret græsarealer 10 Acres Minimum
Hay-produktion 10 Acres Minimum
Orchards / Vineyards 10 Acres Minimum
Tree Farms 10 Acres Minimum
Grass Farms 10 Acres Minimum
Irrigated Crop 10 Acres Minimum
akvakultur 10 hektar Minimum
Tidligere var minimumarealet 6 hektar, hvilket er grandfa der kommer ind, men hvis du sælger jord eller videregiver jord til arvinger, træder minimum 10 hektar i kraft.

Uden en Ag-brug eller brug af åbent areal vil denne jord normalt blive beskattet med $ 1,67 x $ 150.000 (den vurderede værdi i dette eksempel) resulterer i en ejendomsskatteregning på $ 2.505.

Hvis de samme 15 hektar blev klassificeret som “Ag-fritagelse” baseret på græsning af kvæg (Native Pastureland som kategori), ville du gang $ 150.000 x $ 98 (Colorado County vurderingsdistrikt ag værdi for indfødte græsarealer). Resultatet ville svare til $ 1.470.

Nu beregnes den årlige ejendomsskat ganget med $ 1.470 x .0167 (skattesats på $ 1.67 / 100) for at nå frem til en ejendomsskatteregning på $ 24,55. Det er en ganske forskel!

Sådan får du din jord til en Ag-fritagelse i Colorado County
Den nye ejendom (e) skal ansøge om Ag-fritagelsen og skal have ejet ejendommen den 1. januar i skatteår.Ejendommen skal have været fritaget for ag i det foregående skatteår og skal være mindst 10 hektar. Når ejendommen er overført til de nye ejere, skal vurderingsdistriktet sende dem en ansøgning om at fortsætte ag-fritagelsen.

Hvis ejendommen købes efter 1. januar, hvor den tidligere ag-fritagelse er på plads , vil den nye ejer beholde fordelen ved ag-fritagelsen for det pågældende skatteår.

For en eksisterende jordejer, der aldrig har modtaget en “Ag-fritagelse”, skal jorden måle mindst 10 hektar, skal være i øjeblikket hovedsageligt afsat til landbrugsbrug til de almindeligt accepterede standarder for amtet og skal have etableret landbrugsbrug i fem ud af de foregående syv år. En ag-ansøgning skal indgives til distriktet til hovedvurdereren, før ag tildeles eller afvises ( PCTS sek. 23.54. Anvendelse)

Ansøgningen 1D1 Open-Space Valuation (Ag Undtagelse) forfalder inden 1. maj.

Biavl er nu en kvalificeret Ag-undtagelse for så små kanaler som 5 hektar
Den 1. januar 2012 gjorde Texas lovgivning mulig for biavl at kvalificere sig som en ag-fritagelse for ejendomsskat. Detaljerne kan findes i Texas Property Tax Code under kapitel 23, underkapitel D, sek. 23.51 (1) og: (2) “… udtrykket omfatter også brugen af jord til at opdrage eller holde bier til bestøvning til produktion af menneskelige fødevarer eller andre håndgribelige produkter med en kommerciel værdi, forudsat at den anvendte jord ikke er mindre end 5 hektar eller mere end 20 hektar. Colorado County Appraisal District tillader pollinerende, ensomme nestende bier (typisk murere – bestøvningsbier) eller honningbier (produktion af menneskelig mad).

Under Open-Space produktivitetsvurdering, værdier beregnes ved hjælp af en modificeret indkomstmetode til at bestemme værdien pr. acre.

I Texas anslås en bikube at producere 74 pund honning med anslået $ 60 i udgifter pr. bikube. femårigt gennemsnit på $ 5,08 pr. pund honning, Colorado County beregner biavlsvurderingen som følger:

Intensitetsstandarder for biavl i Colorado County i Texas

5 hektar – skal have 6 bistader eller rede kasser
6 – 10 hektar – skal have 7 nældefeber eller rede kasser
11 – 12 hektar s – skal have 8 nældefeber eller rede kasser
13 – 14 hektar – skal have 9 nældefeber eller ynglebokse
15 – 16 hektar – skal have 10 nældefeber eller rede kasser
17 – 18 hektar – skal have 11 nældefeber eller rede kasser
19 – 20 hektar – skal have 12 nældefeber eller ynglebokse

Sådan kvalificeres til dyrelivsadministration til en åbenlandsk landbrugsværdiansættelse for at reducere din ejendomsskat i Texas
For at kvalificere sig til brug af dyrelivsadministration skal jorden have været kvalificeret som Ag Open Space-brug tidligere i mindst et år. Landet skal have været brugt på mindst tre af følgende måder til at udbrede en vedvarende avl, vandrende eller overvintrende population af indfødte vilde dyr til menneskelig brug, herunder mad, medicin eller rekreation:

1. Habitatkontrol
2. Erosionskontrol
3. Rovdyrskontrol
4. Forsyning med supplerende vandforsyning
5. Levering af supplerende madforsyning
6. Tilvejebringelse af ly og
7. Tælling af folketællinger for at bestemme befolkning

Hvis den nye ejer har opdelt jorden ud af en større kanal, skal traktaten være en mindst 16 hektar for at kvalificere sig som Wildlife Management Use. Den nye ejer kan vente et år med fritagelse for ag og derefter skifte til brug af vilde dyr.

Hvis traktaten havde brugt dyrelivsadministration i det foregående år og opfylder minimum 10 hektar for Ag-fritagelse, så ny ejer kan fortsætte med at bruge Wildlife Management-brug, men en ny 1D1 Ag-ansøgning skal indsendes sammen med en Wildlife Management-plan. Wildlife Management Plan kan være på Texas Parks and Wildlife Form 885 eller kan være en selvskrevet plan, men den skal omfatte tre ud af de syv dyrelivspraksis nævnt ovenfor med en liste over målrettede dyrearter.

Det anbefales, at du giver et kort over, hvor de tre praksis findes på dit land. Derudover skal du beholde dine kvitteringer for dine afholdte udgifter som et resultat af aktivt at opretholde de tre ud af syv dyrelivsforvaltningsmetoder. Ideelt set vil du kontakte din lokale Texas Parks and Wildlife (TPWD) biolog inden du udfylder planen for vilde dyreliv. Biologen kan også rådgive dig om, hvad dyrelivet er befordrende for din særlige ejendom.

Ag Tilbagebetalingsskatter i Texas
Vær opmærksom på, at hvis du sælger jord, der enten har Ag-brug eller Open Space-betegnelse, skal tilbagesendelse skatter kunne udløses. En Ag-tilbagebetalingsskat er en ekstra skat, der pålægges, når en ejendomsejer ændrer brugen af en ejendom fra Agricultural til enhver anden anvendelse – undtagen at bygge et hus til en personlig gård. Tilbagebetalingsskatten inddriver den skat, som ejeren ville have betalt, hvis hans eller hendes jord var blevet beskattet til markedsværdi i de år, der er omfattet af tilbageførslen (generelt fem år).

Under Ag Use (1-D) skaber salg af jord eller ændring af brug i jorden tilbagebetalingsafgift, der strækker sig tilbage til de tre år forud for året, hvor salget eller ændringen i brug forekommer.

Under Open Space (1-D-1) udløses tilbagebetalingsafgifter, når ændringen i brug er til et ikke-landbrugsmæssigt formål, med skatter rullet tilbage for at genskabe de foregående fem års skatter, der ville være blevet betalt, hvis jorden ikke havde Open Space-betegnelsen.

Hvis du har spørgsmål vedrørende detaljer i denne artikel eller har brug for yderligere information, bedes du kontakte Troy Corman, grundlægger af t2 Ranches, på 832 -759-1523 eller 214-690-9682.

Land en d Ranches til salg i Colorado County, TX