Hvad er fælles arealvedligeholdelse (CAM)?

Forhandling af en leasingaftale for din virksomhed kan være en vanskelig proces, og hvis du ikke har gjort det før, vil du se mange nye, potentielt forvirrende vilkår. Et begreb, der ofte stubber lejere, er vedligeholdelse af fællesarealer, de gebyrer, som lejere betaler i kommercielle lejemål for områder, der er fælles for alle lejere.

Hvad er vedligeholdelse af fælles område?

Vedligeholdelse af fællesarealer (CAM) er den omkostning, din virksomhed betaler for de områder i en kommerciel bygning, der er fælles for alle lejere. Se på det på denne måde: Når du lejer en kommerciel bygning, betaler du for to separate områder, det anvendelige område og det fælles område.

Anvendeligt område

Anvendeligt areal er det rum, du lejer, hvilket betyder kvadratmeter i en bygning, som du specifikt bruger som lejer. Dette område kan omfatte toiletter inden for rummet, skabe, pauserum og et modtagelsesområde ud over individuelle kontorer eller andre faciliteter, som din virksomhed har brug for.

Fælles område

Fælles områder af bygningen ligger uden for dit lejede område, men er tilgængelige for dig og andre lejere. Disse områder inkluderer fælles toiletter, lobbyer, gangbroer, parkeringspladser og landskabspleje. Det fælles område i en bygning med flere etager kan omfatte elevatorer, elektriske rum og offentlige korridorer.

Sommetider bruges udtrykket “lejbart bygningsareal” eller “bruttobygningsareal” til at inkludere det lejede rum plus de fælles områder.

Hvordan fungerer vedligeholdelse af fællesarealer?

CAM-gebyrer er en del af betingelserne i en lejeaftale om kommerciel ejendom, så det er vigtigt at forstå, hvordan de fungerer.

Typiske gebyrer i et fælles område

Det CAM-gebyr, du betaler, er for vedligeholdelse af disse fællesarealer, herunder vedligeholdelse, reparationer og driftsomkostninger som snerydning og landskabspleje. Andre fællesområder, der er dækket af CAM-gebyrer, inkluderer tag, strukturelle elementer, gangbroer og fælles toiletter.

Andre omkostninger inkluderet i CAM-gebyrer

Se efter andre CAM-omkostninger i din leasingaftale. Alle disse omkostninger skal betales af enten udlejer / ejendomsadministrator eller lejer.

• Sikkerhedssystemer eller løn til sikkerhedspersonale
• Tilladelser , skatter, forsikringer eller eventuelle juridiske omkostninger
• Annoncering, skilte eller andre driftsudgifter
• Hjælpeprogrammer, leje eller omkostninger til vedligeholdelse af et separat leasingkontorlokale

CAM-omkostninger citeres normalt pr. kvadratmeter (pro-rata) -basis, vist som en brøkdel:

Udlejeligt gulvareal

Noget eller hele lejet eller udlejeligt gulvareal i bygningen, stripcentret eller indkøbscentret

Common Area Maintenance i din leasingaftale

En kommerciel leasing aftalen vil også omfatte severa l sektioner, der henviser til fællesarealer og CAM-gebyrer.

• En liste og beskrivelse af alle fælles områder
• En erklæring om, at CAM-områder er under eksklusiv kontrol af ledelsen
• En erklæring om, at udlejeren vil holde alle fællesarealer i god stand og i stand og på en måde, der er i overensstemmelse med sammenlignelige bygninger i det omkringliggende område
• En erklæring fra udlejeren om, at den har ubegrænset adgang til fællesarealer
• Regler for brug af fællesarealer
• Tillæg for nedsættelse af leje (reduktion eller stop), hvis du ikke kan bruge lokaler eller fællesarealer som følge af personskade

CAM-betalingsmuligheder i kommercielle leasingaftaler

Kommercielle leasingaftaler inkluderer andre forvirrende vilkår, der specificerer, hvem der betaler hvad der koster – lejeren eller udlejeren. Du kan muligvis se et af disse vilkår, der er angivet fra, at udlejeren betaler alle omkostninger til lejeren, der betaler alle omkostninger.

• Brutto (eller fuld service) leasing: Lejers månedlig betaling inkluderer alt inklusive driftsomkostninger, skatter og CAM-omkostninger.
• Ændret lejekontrakt (eller brutto): Udgifterne er opdelt mellem lejer og udlejer (forskelligt for hver lejekontrakt).
• Nettoleasing: Lejeren betaler en andel af driftsomkostningerne ud over den fastsatte leje.
• Triple Net Lease (undertiden kaldet net-net-net eller NNN): Lejeren betaler alle driftsomkostningerne, skatter og forsikring. Udlejer er ansvarlig for bygningen, taget og undertiden parkeringspladsen.

Forhandling af CAM-omkostninger

Nogle spørgsmål, du skal overveje, når du forhandler CAM-omkostninger i en kommerciel lejekontrakt, inkluderer yderligere gebyrer, omfang og afskrivning

Ekstra gebyrer

Nogle udlejere opkræver et administrationsgebyr i procent af CAM-omkostningerne. Disse omkostninger er til regnskabstjenester, behandling af betalinger osv. Nogle kan også tilføje administrationsgebyrer fra tredjepart, men disse er dybest set den samme ting. Du skal ikke betale for begge dele.

Omklaring af omkostninger

Omfatter CAM-gebyret “vedligeholdelse” og “udskiftning”, og er disse omkostninger defineret? Nogle udlejere inkluderer udskiftninger i CAM, fordi de er billigere end fortsat vedligeholdelse, mens lejere hævder, at udskiftninger er en ekstra omkostning.

Systemafskrivning

Udskiftninger af større systemer som f.eks. et opvarmnings-, ventilations- og klimaanlægssystem (HVAC) er omkostninger, som udlejer kan afskrive, og opdatering af disse systemer forbedrer salgbarheden af en ejendom. Så det er fornuftigt, at udlejeren – ikke lejerne – skal betale for dette.