Gulvarealforhold

Industrielle zoner

Som en bulkbestemmende faktor er forholdet mellem gulvarealer sandsynligvis mindre nyttigt i industriområder end i nogen anden brugsdistrikt. Selvom moderne planter har mange karakteristika til fælles, er disse egenskaber ikke nødvendigvis ensartede inden for en zone. Dette skyldes, at industriområder hovedsageligt klassificeres på baggrund af “generende” egenskaber ved fremstillingsprocesser.

For at illustrere: en “let” industriområde kræver ubehagelige industrier og rigelig afstand mellem anlæg og tilbehør på på den ene side og omgivende boligområder på den anden. Det har også ønskeligt en lav strukturel tæthed eller procent af det samlede areal, der er dækket af strukturer. Disse egenskaber kan opnås ved hjælp af andre bulkkontroller – hovedsageligt værfter og procent af partidækningen. Da de fleste anlæg, der er bygget i dag, ikke er mere end en etage høj, begrænser maksimumshøjdegrænser ikke anlægsdesign på samme måde, som de begrænser design af kontorbygninger. Derfor er der kun lidt incitament til at gå højere end det, der er tilladt i bekendtgørelsen.

Som en kontrol af beskæftigelsestætheden (personer pr. Acre) i industrizoner er gulvarealforholdet et ret ineffektivt udstyr. I modsætning til kontorbygninger og butikker er forholdet mellem personer og en enhed af gulvareal meget varierende inden for en zone. Det blev fundet i løbet af Chicago-omlægningsundersøgelserne for eksempel, at et anlæg med et gulvareal på 10.000 kvadratfod placeret på en masse på 200.000 kvadratfod muligvis beskæftiger så få som tre eller så mange som 600 arbejdere.

Blandt de såkaldte tunge industrier kan forskellen i gulvareal pr. ansat være betydelig. For eksempel kan en aluminiumspladefabrik have mere end 2.000 kvadratmeter gulvareal pr. Ansat, mens et flyproduktionsanlæg kan have mindre end 300 kvadratmeter gulvareal pr. Ansat. (Se Space for Industry af Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

Ved anbefaling af en industriområde placering, mængden og typen af genereret trafik er næsten lige så vigtige som generende egenskaber. Her er gulvfladeforholdet praktisk talt ubrugeligt som en kontrol til at forhindre overbelastning. Ifølge Jack C. Smith i et papir, “Progress in Performance Standards for Zoning” (Planning 1954, American Society of Planning Officials), blev bulkkontrol og andre metoder overvejet i Chicago pre-zoning-undersøgelser og afvist af disse grunde:

(1) en simpel begrænsning af enten den samlede beskæftigelsesstørrelse eller bruttopladsareal er nytteløs, da ti små anlæg, der besætter en blok, kan generere så meget trafik som kan en stor plante optage hele blokken; (2) bulkkontrol, selvom det indirekte begrænser koncentrationer af arbejdere gennem begrænsninger på hovedparten af bygninger, begrænser ikke effektivt koncentrationen af arbejdere inden for det tilladte gulvareal. Nogle typer af industrielle operationer beskæftiger typisk så mange som 175 arbejdere en acre, selv i nye bygninger med relativt lav bulk. Når sådanne koncentrationer forekommer i områder, hvor gade- og transitkapacitet er forholdsvis lav, medfører det uundgåeligt alvorlige problemer. Ironisk nok forekommer sådanne høje tætheder normalt i de industrier, der ellers er gode naboer til beboelseszoner.

Mr. Smith fortsætter med at sige, at den eneste effektive kontrol ser ud til at være en direkte begrænsning af beskæftigelsens tæthed (antallet af arbejdere en acre), fordi en sådan kontrol effektivt vil sprede fokus for trafikgenerering. “Værdierne i en sådan regulering vil primært være at afskrække industrier med høj densitet fra at lokalisere sig i problemområder og fungere som en effektiv juridisk målestok i tilfælde, hvor overudvidelse har resulteret i alvorlige trafikproblemer.”

Det eneste formål med et arealforhold i industrielle zoner er tilsyneladende at supplere andre typer bulkkontrol. Selv i denne henseende synes anvendeligheden begrænset. Fordi fabrikschefer generelt ikke ønsker bygninger, der er mere end en etage høje, er fordelene ved fleksibilitet, der er så attraktive i kommercielle zoner, ikke relevante. Hvis det af grunde af kompatibilitet med omgivende anvendelser blev anset for ønskeligt at etablere et konstant forhold mellem brutto gulvareal og brutto areal, kan en kontrol af gulvarealforhold være nyttigt for at opnå dette resultat – især hvis der er tilbehørshuse.

Desuden har mange industrielle operationer i typiske “tunge industrielle distrikter” ikke gulvarealer som sådan. For eksempel kornelevatorer, olieraffinaderier og tyngdekraftstrømsprocesser. Et gulvarealforhold er en meningsløs type bulkkontrol over sådanne operationer.

I industrizoner, der er tæt på det centrale forretningsområde, kan gulvarealforholdskontroller dog have de samme anvendelser og fordele som i downtown sektion korrekt.Den foreslåede omfattende revision af Philadelphia-reguleringsforordningen ville etablere et nyt begrænset industriområde til at rumme loftindustrielle virksomheder på centrale steder. I henhold til resuméet af den foreslåede bekendtgørelse tillader dette distrikt, i modsætning til andre begrænsede industrielle distrikter, “et komplet udvalg af kommercielle anvendelser og er derfor særligt passende for centrum. Bulk svarer til det, der er tilladt for kommercielle og flerfamiliehuse på centrale placeringer og kontrolleres af en grænse for gulvarealet.

Boligzoner

I betragtning af formålene med bulkkontrol yderligere fordele har gulvarealforholdet at tilbyde i boligzoner? For at nærme sig et svar på dette spørgsmål overvejes anvendelser med lav densitet og høj densitet separat.

I en- og to-familiezoner er brugen af forholdet på gulvarealet synes at være ret begrænset. Uden at gå ind i de veletablerede begrundelser for værftet krav kan vi se, at de sammen med maksimale højdegrænser etablerer en volumenkontrol. Hvis der tilføjes maksimal partidækning til disse dimensioner, får vi et resultat, der har samme effekt som et gulvarealforhold, idet de, når de kombineres, etablerer et konstant forhold mellem bygningsvolumen og areal. (Se diagram.) Desuden sikrer de en minimal adskillelse mellem bygninger, som ikke nødvendigvis følger af kontrol af gulvarealforholdet alene.

I de fleste tilfælde er lukkede parkeringsfaciliteter uden for gaden undtaget fra ” bruttoareal. ” (Se definitioner, side 3 til 7.) Andre tilbehørshuse er dog også omfattet af denne definition. Ved at bruge gulvarealforholdet reguleres derfor hovedparten af alle hovedbygninger og tilbehør (undtagen garager og carport).

Sammenfattende er effekten af gulvarealforholdet i boligområder med lav densitet er primært til at forfine bulkkontroller. I den henseende svarer brugen til den i industriområder.

Når vi kommer til boligområder med høj tæthed, nærmer vi os på den anden side den situation, der hersker i kommercielle højtæthedszoner, hvor jord er dyrt, bygningers højde er relativt uvigtigt, og hvor der under alle omstændigheder kan hæves, hvis der opnås plads på jorden og lavere etageniveau.

I boligzoner er forskellen i type belægning bringer andre faktorer til fronten. At være bolighus, lejlighedshuse og gruppeboliger skal begge have adgang til lys, sol og luft, skal adskilles fra andre anvendelser, så støj ikke forstyrres unødigt og skal have et minimum af brugbart udendørs rum. Kort sagt skal de have de bekvemmeligheder, der følger med moderne byliv. Men disse fornødenheder garanteres ikke af gulvfladeforholdet, og derfor anvendes andre kontroller for at sikre dem.

Mest almindelige af disse er værftet bestemmelser, som resulterer i bulk kuvert, der kun tillader begrænset variation inden for bygningsdesign. Desuden kan det påvises, at medmindre minimumsindstillingerne for værfterne er tilstrækkeligt brede eller dybe, leverer de faktisk ikke ovennævnte faciliteter.

At nå dem og samtidig bevare fleksibiliteten der er forbundet med et gulvarealforhold, er der også udviklet andre enheder.4 De bruges sammen med hinanden, idet teorien er, at nettoeffekten opnår minimumsstandarder. De beskrives kun kort her, da forskrifterne i ordinansform undertiden er ret komplekse. Alle stammer fra ideer udviklet i Storbritannien og er beskrevet i forskellige publikationer fra ministeriet for boliger og kommuner (eller dets forgænger, ministeriet for by- og landplanlægning).

Angle of Light Obstruction. Formålet med lyshindringsvinklen er at sikre adgang for lys og luft til gader og til bygningsvinduer. Sådanne bestemmelser skaber et imaginært plan, der stiger diagonalt fra en vinkel i centrum af gaden og læner sig mod bygningen, som ikke er tilladt at skære i dette plan. Denne enhed vises i forslagene til New York City og District of Columbia, i Denver-reguleringsforordningen og andre. Diagrammet på side 25 er taget fra Harrison, Ballard & Allen-rapporten.

Område med lysadgang. Dette er et uhindret område uden for et lovligt krævet vindue inden for en bue, der strækker sig 70 grader på hver side af en linje vinkelret på bygningsvæggen ved vinduets midterlinie. Radien er normalt mindst 15 fod i beboelseszoner, selvom den i nogle kan være så lang som 60 fod. En bestemt del af rummet inden for denne kile forbliver fri for bygninger og andre forhindringer. Detaljer varierer mellem de forskellige ordinanser, der anvender denne enhed.

Brugbart åbent rum.Flerfamiliebygninger kan modtage tilstrækkeligt lys ved hjælp af de to netop beskrevne enheder og mangler stadig udendørs beboelsesrum. For at være anvendelige skal udendørsarealer af denne type være let tilgængelige for beboere, tilstrækkelige i størrelse og fordeling (dvs. relateret til antallet og slags mennesker, der bruger det) og tilpasset de formål, de er beregnet til. Disse formål er beskrevet i Harrison, Ballard & Allen-rapporten som mellemrum “til at sætte babyens legeplads eller en vogn til et sovende barn op; plads til at sætte stole ud på en varm nat; plads til ældre personer og rekonvalesenter for at få frisk luft, solskin og kølige brise; plads til at hænge tøj ud, til at hæve et par blomster; det kan ses, at anvendeligt åbent rum simpelthen er en udvidelse af baghaven eller frontbøjningen til familier, der bor i alle tæthedskategorier; bestemt ikke en urimelig del af en bymæssig levestandard. “

Den samme rapport definerer” brugbart åbent rum “til kun at omfatte den del af grundarealet på et beboelsesområde:

1. Som er afsat til friluftsliv, grønne områder og servicearealer til husholdningsaktiviteter (såsom tørring af tøj), som normalt udøves udendørs, og
2. Som svarer til de minimumsdimensioner, der er foreskrevet …, for det relevante distrikt, og
3. Som ikke er afsat til private veje, der er åbne for køretøjstransport, tilbehør til parkering uden for gaden eller tilbehør til lastepladser uden for gaden , og
4. I hvilke der ikke er strukturer på jorden, undtagen som tilladt, … og
5. Som er uhindret mellem det tilladte niveau i baghaven og himlen, undtagen at ikke mere end 25% (25%) af det samlede “brugbare åbne rum”, der er til rådighed på ethvert zoneparti, kan være overdækket, og i så fald ikke mere end 50 y procent (50%) af omkredsen af det overdækkede afsnit skal være lukket, og
6. Hvilket, når det er over kvalitet, er strukturelt sikkert og tilstrækkeligt overfladebehandlet og beskyttet, og
7. Hvilket er tilgængelig og tilgængelig i det mindste for alle beboere i boligenheder, hvis anvendelse pladsen er påkrævet.

Selvom anvendeligt åbent rum er defineret som en del af et grundareal, kan tagrum og altaner erstattes, forudsat at de opfylder ordinanskravene for størrelse, frihed fra forhindringer, tilgængelighed og sikkerhed.

Indtil videre har vi diskuteret gulvarealforholdet som en kontrol af bygningens bulk. Lejlighedsvis er det også blevet brugt som en tæthedskontrol. I betragtning af antallet af familier pr. Hektar og den gennemsnitlige størrelse af lejligheder i kvadratfod kan der udledes et arealforhold. Imidlertid er det ultimative forhold, der søges, mellem personer og jord i et forsøg på at kontrollere tætheden gennem en zoneinddeling. Standarder for minimumsarealer pr. Familie opnår dette forhold direkte uden at indsætte data om gulvarealet.

Selv om man kendte gennemsnitlige gulvarealer for forskellige typer boliger, er gulvarealforholdet en upålidelig tæthedskontrol. Planlægning af kvarteret påpeger:

… gulvarealforhold afspejler ikke befolkningstætheden, fordi gulvareal pr. Person varierer (stiger normalt efterhånden som indkomsten stiger) . For at måle befolkningsbelastninger skal der anvendes et ekstra indeks over gulvareal pr. Person. Dette gør det muligt at relatere tæthed i forhold til gulvarealforhold til befolkningstæthed.

Det samme punkt fremsættes på en lidt anden måde af Jack C. Smith kommenterede Chicago-reguleringsforordningen:

FAR alene er en meget ineffektiv tæthedskontrol. Når et ønsket mønster af befolkningstæthed søges, kan FAR alene producere den fortjente ende, hvis alle boligenheder er bygget til den gennemsnitlige størrelse. Afvigelser fra den gennemsnitlige størrelse af boligenheder og det gennemsnitlige antal personer pr. Boligenhed ville ophæve virkningen af densitetsmålene. Af denne grund i Chicago-forordningen brugte vi en direkte tæthedskontrol, partiets areal pr. Boligenhed, som supplement til FAR.

Mr. Smith påpeger også, at gulvarealforholdet er ubrugeligt til at regulere konvertering inden for eksisterende strukturer, og at partierareal pr. Boligenhed var metoden, der blev afgjort i Chicago-forordningen for at kontrollere overdrevne konverteringer.5

Konklusioner

Gulvarealforholdet er en forbedring af traditionelle bulkkontroller. Den udtrykker i et mål i stedet for flere den matematiske sammenhæng mellem bygningsvolumen og jordenhed. Det styrer imidlertid ikke på nogen måde placeringen af dette volumen på jorden. Derfor, hvis placering er en faktor, der skal reguleres, kræves supplerende bulk-enheder.

Gulvarealforholdet er ikke helbredende.Det vinder værdi som en zoneindretning, når den numeriske værdi, der er tildelt den, hjælper med at nå formålene med zoneinddelingen og samtidig giver designere af bygninger mere spillerum. Derfor er et lavt arealforhold ikke nødvendigvis godt eller et højt nødvendigvis dårligt. Det afhænger af zonen.

For så vidt som bruttoarealet er et mål for belastningen på offentlige gader og forsyningsselskaber og efterspørgslen efter transport og parkeringsplads, er gulvarealforholdet et middel til at regulere produktionen af trafik og efterspørgsel og forudsigelse af fremtidige behov. I det omfang brutto gulvareal ikke er et mål for befolkningstæthed, er gulvarealforholdet mangelfuld som kontrol af tæthed og som en forudsigende enhed.

Ændringer af den oprindelige idé har øget dens alsidighed. Det forekommer sandsynligt, at yderligere forbedringer vil udvide dets anvendelighed. Efterhånden som ændringer foretages, bliver ordinancebestemmelserne imidlertid mere komplekse. Præmierne er for eksempel urimeligt komplekse for en lille by og bør ikke kopieres blindt. Fordelene ved gulvarealforholdet synes også at finde sted hovedsagelig i zoner med stor bulk, hvor bygningshøjde ikke er særlig faktor. Derfor er forholdet på gulvarealet ikke en ikke-blandet velsignelse.

Noter

1. Planlægning af nabolaget (American Public Health Association, Committee on the Hygiene of Housing, udgivet af Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) påpeger, at det matematiske forhold mellem gulvarealforhold og bygningsdækning og højde udtrykkes ved følgende formel:

2. I kommercielle distrikter kan forholdet mellem gulvarealer øges, hvis der er indrettet parkeringsplads. I C-4-distriktet er FAR 3.5 f.eks. Grænsen for lejlighedshuse uden lukket parkering over jorden; der gives yderligere FAR 1.0 til lukket parkering, hvilket giver et samlet FAR på 4,5. Andre anvendelser er tilladt FAR 7.0 plus 2.0 til lukket parkering, hvilket giver i alt FAR 9.0.

3. Der er nogle beviser for, at overførsel af gulvareal fra nedre til øverste etage er rentabel. Undersøgelser af kontorbygninger i New York City viser, at lejepriser på kvadratfod i gennemsnit stiger med omkring en procent pr. Etage ved hjælp af tredje, fjerde eller femte sal som base. Grunden og anden historie er “skatteydere” og er pålidelige indkomstgulve. Apropos disse kommenterer Mr. Ford (i Building Bulk, Height, and Form: “Under alle omstændigheder er det mest indlysende, at lys og udsigter styrer en markant præmie, og at alt, hvad der bringer mere af det øvre lys og åbenhed ned ind i de nederste etager vil tilsvarende øge deres lejeværdi. Med andre ord er det praktisk at bringe et betydeligt offer i at bygge bulk i de lavere etager, forudsat at en tilstrækkelig andel af det føjes til tårnet. “

4 “Vinkling af lyshindring” og “område med lysadgang” anvendes også i ikke-residenszoner.

5. Forordningen lyder: “Ingen eksisterende boligbyggeri skal konverteres for at være i konflikt med, eller yderligere konflikt med kravene til partiet pr. boligenhed i det distrikt, hvor en sådan bolig er beliggende. “