Første gangs køber ' Vejledning

At købe et hjem kan være en udfordring for en første timer. Når alt kommer til alt, der er så mange trin, opgaver og krav, og du kan være bekymret for at lave en dyr fejl. Men førstegangs boligkøbere nyder faktisk nogle specielle fordele, der er skabt for at tilskynde nye deltagere til ejendomsmarkedet. At afmystificere processen, så du får mest ud af dit køb, her er en oversigt over, hvad du skal overveje, før du køber, og hvad du kan forvente af selve købsprocessen, plus tips til at gøre livet lettere, når du køber dit første hjem.

Den første- Time Homebuyer Fordel

At købe et hus betragtes stadig som et nøgleaspekt i den amerikanske drøm. Som førstegangskøber har du adgang til statslige programmer, skattelettelser og føderalt støttede lån, hvis du ikke har den sædvanlige minimumsudbetaling – ideelt set 20% af købsprisen for et konventionelt lån – eller hvis du er en medlem af en bestemt gruppe (se Vigtig information, nedenfor). Og du kan kvalificere dig som førstegangskøber, selvom du ikke er en novice.

En førstegangs boligkøber ifølge det amerikanske Department of Housing and Urban Development ( HUD), er en person, der opfylder en af følgende betingelser:

• En person, der ikke har ejet en hovedbolig i tre år. Hvis du har ejet et hjem, men din ægtefælle ikke har det, så kan du købe et sted sammen som førstegangs boligkøbere.
• En enlig forælder, der kun har ejet et hjem med en tidligere ægtefælle, mens han var gift.
• En fordrevet husmor, der kun har ejet med en ægtefælle.
• En person, der kun har ejet en hovedbolig, der ikke er permanent fastgjort til en permanent stiftelse i overensstemmelse med gældende regler.
• En person der kun har ejet en ejendom, der ikke var i overensstemmelse med statslige, lokale eller modelbygningsregler – og som ikke kan bringes i overensstemmelse med mindre end omkostningerne ved at opføre en permanent struktur.

6 spørgsmål, du skal overveje, før du køber

Dit første skridt er at bestemme, hvad dine langsigtede mål er, og hvordan boligejerskab passer ind i disse mål. Måske søger du bare at omdanne alle disse “spildte” lejebetalinger til pantbetalinger, der giver dig noget håndgribeligt: egenkapital. Eller måske ser du boligejerskab som et tegn på uafhængighed og nyder ideen om at være din egen udlejer. kan også være en god investering. Indskrænkning af dine store boligejermål vil pege dig i den rigtige retning. Her er seks spørgsmål, du skal overveje.

1. Hvordan er din økonomisk sundhed?

Inden du klikker på sider med onlinelister eller bliver forelsket i dit drømmehus, skal du foretage en seriøs revision af din økonomi. Du skal være forberedt på både køb og løbende udgifter til et hjem. Resultatet af denne revision vil fortælle dig, om du er klar til at tage dette store skridt, eller om du har brug for at gøre mere for at forberede dig. Følg disse trin:

Se på din Overvej ikke engang at købe et hjem, før du har en nødopsparingskonto med tre til seks måneders leveomkostninger. Når du køber et hjem, vil der være betydelige forudgående omkostninger inklusive udbetalings- og lukkeomkostninger. Du har brug for penge væk, ikke kun for disse omkostninger, men også for din nødfond. Långivere har brug for det.

En af de største udfordringer er at opbevare dine besparelser i et tilgængeligt, relativt sikkert køretøj, der stadig giver et afkast, så du holder trit med inflationen.

• Hvis du har et til tre år til at realisere dit mål, kan et depositum være et godt valg. Det vil ikke gøre dig rig, men du er ikke t vil heller ikke tabe penge (medmindre du bliver ramt af en bøde for at indløse tidligt). Den samme idé kan anvendes til at købe en kortfristet obligation eller en renteportefølje, der giver dig en vis vækst, men også beskytter dig mod urolige aktiemarkeder.
• Hvis du har seks måneder til et år, skal du beholde pengene likvide. En højrente-opsparingskonto kan være den bedste løsning.Sørg for, at det er FDIC-forsikret (de fleste banker er), så hvis banken går under, har du stadig adgang til dine penge op til $ 250.000.

Gennemgå din udgifter. Du skal vide nøjagtigt, hvor meget du bruger hver måned – og hvor det går hen. Denne beregning fortæller dig, hvor meget du kan allokere til en pantudbetaling. Sørg for at tage højde for alt – hjælpeprogrammer, mad, vedligeholdelse og betaling af biler, studerendes gæld, tøj, børns aktiviteter, underholdning, pensionsopsparing, regelmæssig opsparing og andre ting.

Tjek din kredit. Generelt for at kvalificere dig til et boliglån skal du have god kredit, en historie med at betale dine regninger til tiden og et maksimalt gæld-til-indkomst-forhold (DTI) på 43%. disse dage foretrækker generelt at begrænse boligudgifter (hovedstol, renter, skatter og husejereforsikring) til ca. 30% af låntagernes månedlige bruttoindkomst, selvom dette tal kan variere meget afhængigt af det lokale ejendomsmarked.

2. Hvilken type hjem passer bedst til dine behov?

Du har en række muligheder, når du køber en bolig: et traditionelt enfamiliehus, en duplex, et byhus, en lejlighed, et kooperativ eller en flerfamiliebygning med to til fire enheder. Hver mulighed har sine fordele og ulemper afhængigt af dit boligejers mål s, så du skal beslutte, hvilken type ejendom der hjælper dig med at nå disse mål. Du kan spare på købsprisen i enhver kategori ved at vælge en fixer-overdel, men vær opmærksom: Den tid, svedkapital og penge, der kræves for at gøre en fixer-overdel til dit drømmehus, kan være meget mere, end du forhandlede til.

3. Hvilke specifikke funktioner vil du have dit ideelle hjem at have?

Selvom det er godt at bevare en vis fleksibilitet på denne liste, foretager du måske det største køb i dit liv, og du fortjener at få det køb til at passe både dine behov og ønsker så tæt som muligt. Din liste skal indeholde grundlæggende ønsker, som størrelse og kvarter, helt ned til mindre detaljer som badeværelseslayout og et køkken udstyret med holdbare apparater.

4. Hvor meget prioritetslån gør du kvalificerer dig til?

Før du begynder at shoppe, er det vigtigt at få en idé om, hvor meget en långiver giver dig til at købe dit første hjem. Du tror måske, du har råd til et $ 300.000 hjem, men långivere tror måske, at du ” er kun godt for $ 200.000 baseret på faktorer som hvor meget anden gæld du har, din månedlige indkomst, og hvor længe du har været på dit nuværende job. Derudover vil mange ejendomsmæglere ikke bruge tid sammen med kunder, der ikke har afklaret, hvor meget de har råd til at bruge.

Sørg for at blive forhåndsgodkendt til et lån, før de lægger et tilbud på et hjem: I mange tilfælde vil sælgere ikke engang underholde et tilbud, der ikke ledsages med prioritetsgodkendelse. Det gør du ved at ansøge om pant og udfylde det nødvendige papirarbejde. Det er en fordel at shoppe efter en långiver og sammenligne renter og gebyrer ved hjælp af et værktøj som f.eks. En pantlommeregner eller Google-søgninger.

5. Hvor meget hjem har du faktisk råd til? / h3>

Nogle gange giver en bank dig et lån til mere hus, end du virkelig vil betale for. Bare fordi en bank siger, at den vil låne dig $ 300.000, betyder det ikke, at du rent faktisk skal låne så meget. Mange første gang huskøbere laver denne fejl og ender med at være “husfattige” med lidt tilbage, efter at de har betalt deres månedlige pant for at dække andre omkostninger, såsom tøj, forsyningsselskaber, ferier, underholdning eller endda mad.

Når du beslutter dig for, hvor stort et lån faktisk skal tages, vil du se på husets samlede omkostninger, ikke kun den månedlige betaling. Overvej, hvor høj ejendommen ikke er akser er i dit valgte kvarter, hvor meget husejereforsikring vil koste, hvor meget du forventer at bruge på at vedligeholde eller forbedre huset, og hvor meget dine lukkeomkostninger vil være.

6 Hvem hjælper dig med at finde et hjem og guide dig gennem købet?

En ejendomsmægler hjælper dig med at finde hjem, der opfylder dine behov og er inden for dit prisklasse, og mødes derefter med dig for at se disse hjem. Når du først har valgt et hjem at købe, kan disse fagfolk hjælpe dig med at forhandle hele købsprocessen, herunder at afgive et tilbud, få et lån og færdiggøre papirarbejde. En god ejendomsmæglers ekspertise kan beskytte dig mod eventuelle faldgruber, du muligvis støder på under processen. De fleste agenter modtager en provision, betalt fra sælgerens provenu.

Købsprocessen

Nu hvor du har besluttet at tage springet, lad os undersøge hvad du kan forventer fra selve huskøbsprocessen. Dette kan være en kaotisk tid med tilbud og modbydere, der flyver rasende, men hvis du er forberedt på besværet (og papirerne), kan du komme igennem processen med din tilregnelighed intakt. Her er den grundlæggende progression, du kan forvente:

Find et hjem

Sørg for at drage fordel af alle de tilgængelige muligheder for at finde hjem på markedet, herunder at bruge din ejendomsmægler, søge efter lister online og køre rundt i de kvarterer, der interesserer dig på jagt efter skilte til salg. Læg også nogle følere ud med dine venner, familie og forretningskontakter. Du ved aldrig, hvor en god reference eller et kundeemne kan komme fra et hjem.

Når du seriøst handler efter et hjem, skal du ikke gå ind i et åbent hus uden at have en agent (eller i det mindste være parat til at smide navnet på en person, som du angiveligt arbejder sammen med). Du kan se, hvordan det måske ikke fungerer i din bedste interesse at begynde at beskæftige dig med en sælgers agent, før du kontakter en af dine egne .

Hvis du har et budget, skal du kigge efter boliger, hvis fulde potentiale endnu ikke er realiseret. Selvom du ikke har råd til at udskifte det afskyelige tapet i badeværelset nu er du måske villig til at leve med det et stykke tid til gengæld for at komme ind på et sted, du har råd til. Hvis hjemmet imødekommer dine behov med hensyn til de store ting, der er vanskelige at ændre, såsom placering og størrelse, må du ikke lade fysiske mangler vende dig væk. Førstegangs boligkøbere skal se efter et hus, de kan tilføre værdi til, som dette sikrer en bump i egenkapitalen for at hjælpe dem op på ejendomsstigen.

Overvej dine finansieringsmuligheder og sikker finansiering

Første gangs boligkøbere har en bred vifte af muligheder for at hjælpe dem med at komme ind i et hjem – både de, der er tilgængelige for enhver køber, herunder pantelån med føderal boligmyndighed (FHA), og de, der især er rettet mod nybegyndere. til 5% (mod standard 20%), og nogle få kræver slet ingen forskud. Sørg for at undersøge eller overveje:

• HUD “s ressourceliste. Selvom regeringsorganet selv ikke yder tilskud direkte til enkeltpersoner, tildeler det midler, der er øremærket til førstegangs boligkøbere, til organisationer med IRS-skattefritaget status. HUD-webstedet har detaljer. FHA (og dets låneprogram) er en del af HUD.
• Din IRA. Hver førstegangs boligkøber kan trække op til $ 10.000 ud af deres individuelle traditionelle IRA eller Roth IRA uden at betale 10% straf for tidlig tilbagetrækning (men du betaler stadig skat, hvis du bruger en traditionel IRA). Det betyder, at et par kan trække sig maksimalt $ 20.000 ($ 10.000 fra hver konto), der skal bruges til et førstehjemskøb. Bare ved, at hvis du ikke tilbagebetaler pengene inden for 120 dage – og du er under 59½ – bliver det underlagt 10% straf. Du skylder også indkomstskat på tilbagetrækningen / -erne.
• Din stats programmer. Mange stater, herunder Illinois, Ohio og Washington, tilbyder økonomisk bistand med udbetalinger og lukningsomkostninger samt med udgifter til rehabilitering eller forbedring af en ejendom til førstegangs boligkøbere, der er kvalificerede. i disse programmer er baseret på indkomst og ofte størrelsen på en ejendoms købspris.
• Indianske optioner. Indfødte amerikanske boligkøbere kan ansøge om et § 184-lån. Dette lån kræver et 1,5 % lånegaranti og et 2,25% forskud på lån på over $ 50.000 (for lån under dette beløb er det 1,25%). Afsnit 184-lån kan kun bruges til enfamiliehuse (en til fire enheder) og til primære boliger.

Vær ikke bundet af loyalitet til din nuværende finansielle institution, når du søger en forhåndsgodkendelse eller søger et pant: Køb rundt, selvom du kun er berettiget til en type lån. Gebyrer kan være overraskende varierede. Et FHA-lån kan f.eks. Have forskellige gebyrer, afhængigt af om du ansøger om lånet gennem en lokal bank, kreditforening, realkreditbankmand, stor bank eller realkreditmægler. Lånerenter, der naturligvis har stor indflydelse på den samlede pris, du betaler for dit hjem, kan også variere.

Når du først er kommet til en långiver og ansøgt, långiveren vil verificere alle de tilvejebragte økonomiske oplysninger (kontrollere kreditresultater, verificere beskæftigelsesoplysninger, beregne DTIer osv.). Långiver kan forhåndsgodkende låntager for et bestemt beløb. Vær opmærksom på, at selvom du er forud godkendt til et pant dit lån kan falde igennem i sidste øjeblik, hvis du gør noget for at ændre din kredit score, såsom at finansiere et bilkøb.

Nogle myndigheder anbefaler også at have en back-up långiver. At kvalificere sig til et lån er ikke en garanti for, at dit lån til sidst bliver finansieret: Retningslinjer for tegning kan skifte, långivers risikoanalyse kan ændre sig, og investormarkeder kan ændre sig. Kunder kan underskrive lån og spærrede dokumenter og derefter underrettes 24 til 48 timer før afslutningen om, at långiveren har frosset finansiering på deres låneprogram. At have en anden långiver, der allerede har kvalificeret dig til et realkreditlån, giver dig en alternativ måde at holde processen på eller tæt på, planlægge.

Afgiv et tilbud

Din ejendomsmægler hjælper dig med at bestemme, hvor mange penge du vil tilbyde huset, sammen med de betingelser, du vil bede om. Din agent vil derefter præsentere tilbudet for sælgerens agent; sælgeren accepterer enten dit tilbud eller udsender et modbud. Du kan derefter acceptere eller fortsætte med at gå frem og tilbage, indtil du enten når en aftale eller beslutter at kalde det afsluttet .

Inden du afgiver dit tilbud, skal du kigge igen på dit budget. Denne gang skal du indregne de estimerede lukkeomkostninger (som kan udgøre alt fra 2% til 5% af købsprisen ), pendlingsomkostninger og eventuelle øjeblikkelige reparationer og obligatoriske apparater, du måtte få brug for, før du kan flytte ind. Tænk fremad: Det er let at blive baghold af højere eller uventede forsyningsselskaber og andre omkostninger, hvis du flytter fra en leje til et større hjem . Du kan anmode om energiregninger fra de sidste 12 måneder for eksempel for at få en idé om de gennemsnitlige månedlige omkostninger.

Hvis du når en aftale , vil du indbetale en god tro, og processen overgår derefter til deponering. Escrow er en kort periode (ofte ca. 30 dage), hvor sælgeren tager huset ud af markedet med den kontraktmæssige forventning om, at du vil købe det — Forudsat at du ikke finder nogen alvorlige problemer med det, når du inspicerer det.

Få huset inspiceret

Selvom det hjem, du planlægger at købe ser ud til at være fejlfri, der er ingen erstatning for at få en uddannet professionel til at foretage et hjemmekontrol af ejendommen for kvaliteten, sikkerheden og den generelle tilstand af dit potentielle nye hjem. Du vil ikke sidde fast med en pengegrop eller w med hovedpine ved at udføre en masse uventede reparationer. Hvis boliginspektionen afslører alvorlige mangler, som sælgeren ikke afslørede, vil du generelt kunne hæve dit tilbud og få dit depositum tilbage. Alternativt kan du forhandle om at få sælgeren til at foretage reparationerne eller nedsætte salgsprisen.

Luk — eller gå videre

Hvis du “er i stand til at udarbejde en aftale med sælgeren, eller bedre endnu, hvis inspektionen ikke afslørede noget væsentlige problemer, skal du være klar til at lukke. Lukning indebærer grundlæggende at underskrive et ton papirarbejde i en meget kort periode, mens du beder om, at intet falder igennem i sidste øjeblik.

Ting, du vil håndtere og betale for i de sidste faser af dit køb, kan omfatte at få hjemmet vurderet (realkreditinstitutter kræver dette for at beskytte deres interesse i huset), foretage en titelsøgning for at sikre, at ingen andre end sælger har et krav på ejendommen, får privat pant forsikring eller et piggyback lån, hvis din udbetaling er mindre end 20%, og færdiggørelse af pant papirer. Andre lukkeomkostninger kan omfatte gebyrer for oprindelseslån, titelforsikring, undersøgelser, skatter og kreditrapporteringsgebyrer.

Tillykke, ny boligejer! Hvad nu?

Du har underskrevet papirerne, betalt movers, og det nye sted begynder at føles som hjemme. Game over, right? Ikke helt. Omkostninger til boligejendom strækker sig ud over udbetalinger og månedlige pantbetalinger. Lad os nu gå igennem nogle endelige tip for at gøre livet som en ny boligejer sjovere og mere sikkert.

Fortsæt med at spare

Med boligejerskab kommer store uventede udgifter, såsom udskiftning taget eller få et nyt vandvarmer. Start en nødfond til dit hjem, så du ikke bliver fanget uden for bevægelse, når disse omkostninger uundgåeligt opstår.

Med den store mængde penge, du lægger i dit hjem, vil du sørge for at passe godt på det. Regelmæssig vedligeholdelse kan reducere dine reparationsomkostninger ved at lade problemer løses, når de er små og håndterbare.

Ignorer boligmarkedet

Det betyder ikke noget hvad dit hjem er værd til enhver tid undtagen det øjeblik, du sælger det. At være i stand til at vælge, hvornår du sælger dit hjem, i stedet for at blive tvunget til at sælge det på grund af jobflytning eller økonomisk nød, vil være den største afgørende for, om du vil se et solidt overskud fra din investering.

Stol ikke på salget af dit hjem for at finansiere din pension

Selvom du ejer et hjem, skal du gøre dit bedste for at redde maksimalt på dine pensionsopsparingskonti hvert år. Selvom det kan synes svært at tro på for enhver, der har observeret den formue, som nogle mennesker skabte under boligboblen, vil du ikke nødvendigvis dræbe, når du sælger dit hus. Hvis du vil se på dit hjem som en kilde til velstand i pension, når du først har betalt dit pant, skal du overveje de penge, du brugte på månedlige betalinger, som en finansieringskilde til dine leve- og lægeudgifter i pension. Også pensionister ønsker ofte at blive sat (på trods af alle de artikler, du ser om nedskæring eller pensionering på eksotiske steder).

Bundlinjen

Denne oversigt skal hjælpe sæt dig på vejen til at udfylde eventuelle huller i din viden om at købe hjem. Husk, at jo mere du lærer dig selv om processen på forhånd, jo mindre stressende bliver det, og jo mere sandsynligt vil du være at få det hus, du ønsker til en pris, du har råd til. Når det er gjort, har du den tillid, der kommer fra at forhandle med succes et stort skridt i dit liv.