Den komplette vejledning til realkreditlån

På overfladen ser lægeudlån godt ud. Ingen penge nede. Ingen jumbo-grænser. Ingen privat pantforsikring (PMI). Endelig ser det ud til, at der findes et produkt for at belønne dig for din tidstræning til at være læge. Det har trods alt været hårdt. I de sidste par år har du set mange af dine venner blive husejere.

Mens de sendte deres seneste foto af en sjov DIY-renovering af hjemmet, sad du fast i biblioteket og studerede patologi. Mens de var vært for en sommergrill i deres egen baghave, sad du igennem en 8 timers bestyrelseseksamen (og timede dine pauser perfekt, så du kunne tørklæde ned i en proteinstang).

Men lad os være rigtige. Långivere er i branchen for at tjene penge, og de kan ikke bare give dig en gratis tur. Så hvordan kan læge realkreditlån opveje alt andet, der er tilgængeligt? Er de virkelig så gode som de lyder? Lad os finde ud af det.

På dette tidspunkt i hjemmekøbsprocessen har du allerede taget en solid beslutning om, hvor meget du skal bruge på dit hjem, og du har dine økonomiske ænder i træk. Så det næste skridt er at beslutte, hvordan du finansierer dit hjem, og om et lægelån er den bedste mulighed for dig.

Før vi hopper ind, hvis du hellere vil lytte til en oversigt over, hvordan lægeudlån fungerer, se denne podcast fra Finance For Physicians:

For at hjælpe dig med at træffe en informeret beslutning, dækker vi:

• Hvordan læge pantlån Arbejde
• Alternativer og hvordan de sammenlignes
• Beslutning om det bedste pant i din situation

Læge til realkreditlån

Først , lad os tale om, hvorfor læge realkreditlån endda eksisterer. Årsagen er, at læger er yderst rentable kunder for långivere. De optager store lån tidligt i deres karriere og betaler dem næsten altid. Långivere bruger realkreditlån til at låse læger i tidlige karriere ved at låne dem flere penge med færre betingelser end deres konkurrenter. De gør det endnu mere tiltalende ved at markedsføre det som et “specielt program” kun for læger.

Husk dog, at deres ultimative mål er at få dig i døren og sælge dig andre produkter som din behov for ændring. En medicinstudent, der skifter til ophold med nul indtjeningshistorie, ingen kontanter og en båd med studielån vil normalt aldrig kvalificere sig til et pant, hvis det ikke var for læge-pantlån. Der er dog ikke sådan noget som en gratis frokost. Disse lån er tiltalende i starten, men ender ofte med at være dyrere end alternativerne. Derfor er det så vigtigt at sammenligne lægelån til andre typer realkreditlån, inden du træffer din beslutning.

Hvad er der så specielt?

Så hvordan adskiller lægen et realkreditlån end et typisk prioritetslån? Her er nogle af dets fælles træk:

• Nul (eller meget lav) påkrævet udbetaling
• Ingen privat pantforsikring “PMI”
• Ingen renteforhøjelser på jumbolån (typisk lån er større end $ 417.000)
• Udlån baseret på en læges underskrevet ansættelseskontrakt
• Mindre kritisk over for studielångæld

Hvem tæller som kvalificeret Låntager?

En “kvalificeret låntager” er normalt en medicinsk beboer, stipendiat eller behandlende læge med en underskrevet kontrakt for ansættelse. Nogle långivere inkluderer også tandlæger, dyrlæger og andre læger.

Hvem tilbyder læge pantlån?

Der er en voksende liste over långivere, der tilbyder læge realkreditlån, herunder:

• Femte tredje bank
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Regioner Bank
• SunTrust Bank (nu Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Centralbank
• Citizens Bank
• Fairway Independent Mortgage
• Lægenes lån
• BancorpSouth

Bemærk også, at vi ikke har et økonomisk forhold til nogen af disse långivere – vi vil bare hjælpe dig med at undersøge dine muligheder. Hvis du er långiver og gerne vil føjes til vores liste, så lad os det vide.

Panteudgifter:

Så nu hvor jeg har forklaret, hvorfor lægeudlån er forskellige og hvorfor de appellerer til mange unge dokumenter, er det tid til at se på pantudgifter.Mange mennesker fokuserer på de månedlige betalinger, når de overvejer at købe et hjem, men der er flere omkostninger, der udgør dine samlede pantudgifter:

• Renter – Renteomkostningerne er baseret på renten, lånet balance og tilbagebetalingsperiode for lån
• Lukningsomkostninger – En engangsudgift, der ikke betales ved lukningen, indpakket i lånesaldoen eller pakket ind i lånet i form af en højere rente
• PMI – Det månedlige gebyr, der typisk betales, indtil det når 20% egenkapital

Det første du skal vide om realkreditlån til læger er, at mange långivere er villige til at sænke deres gebyrer, især når de ved, at det er konkurrencedygtigt. Ved mange lejligheder får vores kunder rabatter, når långivere er klar over, at de taler med flere långivere. Hvis du ønsker at få det bedste tilbud, skal du sørge for, at det er klart for långiveren, at du taler med flere konkurrenter, og at det ikke er et sikkert skud for dem.

Lukningsomkostninger og renter er som en teeter totter: at reducere lukkeomkostningerne på et realkreditlån øger renten – Eller hvis du vil have den laveste rente, har du højere lukkeomkostninger. Du kan se, hvordan dette fungerer i denne opdeling, fra Mortgage Professor-webstedet.

Med hensyn til PMI har du enten det eller det gør du ikke. Det koster typisk mellem 0,3% og 1,5% af det oprindelige lånebeløb om året. En sikker måde at undgå PMI er at nedbringe 20%. Nogle lån tillader dog, som lægelånet, dig at undgå PMI, selvom du ikke har 20% egenkapital.

En anden måde at undgå PMI er at få to realkreditlån – en der finansierer 80 % af handlen og det andet, der dækker den resterende gæld (op til 20%). Men husk, at alle disse PMI-undgåelsestaktikker medfører yderligere omkostninger.

Hvis du er nysgerrig efter at se, hvordan alle disse udgifter tilføjes i din situation, har vi det perfekte værktøj til dig . Det viser dig, hvordan forskellige scenarier oversættes til månedlige betalinger, og det inkluderer også estimater for alle de skjulte udgifter – som vedligeholdelse af hjemmet og hjælpeprogrammer. Du kan se, hvordan alt dette tilføjes i løbet af lånets løbetid.

Klik her for at få regnearket!

Priser og omkostninger – Et eksempel

Lad os antage, at du er en læge, der overvejer et hjem på $ 500.000. Du har en fantastisk kredit, men ingen kontanter til en udbetaling. Hvad er dine muligheder for prioritetslån på 0% uden PMI? Her er de mest populære med nogle eksempler. Disse er ikke faktiske satser og er kun eksempler:

Hvilken mulighed skal du vælge?

Hvis du er i militæret og især hvis du er deaktiveret, kan VA-pant være en solid mulighed.

Lån til realkreditlån har den højeste rente, men den er låst inde. ARM har en bedre rente end det 30-årige læge-pant, men renten bliver variabel efter syv år. Den konventionelle 80/20 tilbyder den bedste rente på det primære pant, men det andet pant har en variabel rente.

Forudsat at du ikke er i militæret og ikke kan få et VA-pant, skal du basere denne beslutning om, hvor længe du ejer huset, og hvor meget du planlægger at betale på pantet. Lad os gennemgå de bedste muligheder baseret på disse faktorer:

• 0-7 år – Hvis du ikke forudser dig selv at bo i hjemmet i mindst syv år, skal læge pantlån 7/1 ARM er ofte din bedste mulighed. Men hvis du planlægger at bo i det i mindre end fem år, skal du leje.
• 7+ år (og gennemsnitsindkomst og besparelser) – I dette tilfælde er lægens pantelån med 30 -år fast rente er tiltalende (eller 15 år fast, hvis du har pengestrømmen). Men dette skal tages op igen, når du har 20% egenkapital, du falder under jumbo-grænserne, eller hvis renten generelt falder. Når du først har tilpasset profilen, kan du ofte refinansiere dig til et nyt ikke-læge lån, der er mere konkurrencedygtigt.
• 7+ år (og evnen til at betale HELOC meget hurtigt) – Den konventionelle 80/20 starter for at se meget bedre ud, især hvis du kan få bankens egenkapitallinje slået ud inden for et år eller to. På den anden side, hvis du virkelig har så meget cash flow, skal du måske se på et 15-årigt pant i stedet.

Lukningsomkostninger har tendens til at komplicere tingene hurtigt. For at forenkle matematikken inkluderede vi ikke nogen lukkeomkostninger. Husk dette, når du sammenligner forskellige realkreditmuligheder. Bed långivere om at give tilbud med så tæt på nul lukkeromkostninger som muligt – i det mindste for begyndere. Det er meget nemmere at sammenligne prioritetslån, der er struktureret ens fra et omkostningssynspunkt.

Skal du lægge kontanter ned?

Hvad hvis du har nogle kontanter at lægge ned eller overvejer at vente, indtil du har kontanter? I så fald sammenligner du lægelånet med det konventionelle 20% pant. Endnu en gang antager vi, at begge er struktureret til at pakke lukkeomkostninger ind i lånet for at gøre matematikken enklere.For at give dig en klar sammenligning, lad os strukturere det 20% ned konventionelle lån til at have nøjagtigt de samme betalinger som lægelånet. Den eneste forskel er udbetalingen og rentesatsen.

Mulighed nr. 1 – $ 100.000 $ udbetaling konventionelt lån

• $ 400.000 saldo
• 18.1183 år fast rente til 3%
• 2.387,08 $ pr. måned hovedstol og renter

Mulighed nr. 2 – $ 0 udbetalingslæge realkreditlån

• 500.000 $ balance
• Fast rente på 30 år til 4%
• 2.387,08 $ pr. måned hovedstol og renter

Ser du på disse tal, tænker du sandsynligvis dig ville tage $ 0 ned-indstillingen. Måske har du ikke så mange kontanter til rådighed, eller måske tror du, der er smartere måder at bruge de $ 100.000 på. Du kan bruge det til at betale lån eller begynde at investere. Og 4% er stadig en rigtig god sats. Men hvordan sammenlignes det virkelig med 20% ned-indstillingen?

De samlede levetidsrenteomkostninger:

• Option 1 – $ 118.998
• Option 2 – $ 359.348

Som du kan se på diagrammerne ovenfor, vil det med en besparelse på over $ 240.000 i interesse at lægge $ 100.000 ned. Plus (og dette er et kæmpe plus), får du dit pant afbetalt næsten 12 år tidligere.

Derudover skal du ikke glemme, at det at have egenkapital i dit hjem vil give større sikkerhed og fleksibilitet, især hvis der sker noget uventet. Med det 100% finansierede læge realkreditlån, bør du forvente at starte under vandet. Hvis noget ikke fungerer, og du er tvunget til at sælge hurtigt, skal du være parat til at skrive en potentielt stor check på op til 10% af købsprisen bare for at komme ud af hjemmet.

På bagsiden, hvis du kommer med $ 100.000, kan du finansiere 100% ved hjælp af lægelånet og investere kontanterne. Hvis du kører disse tal, vil slutresultatet se meget bedre ud. Men ikke kun kræver dette en aggressiv investering, det kræver også større gearing på dit hjem, hvilket yderligere øger risikoen. Det vil også kræve mange års disciplineret investering og antager, at du aldrig bruger noget af det. Det er selvfølgelig ikke umuligt, men det er meget lettere sagt end gjort.

I slutningen af dagen er det en meget bedre aftale at få det konventionelle pant og betale det hurtigere. Hvis du ikke har kontanter til en udbetaling, er lægeudlån imidlertid et solidt alternativ, der er værd at overveje. Alligevel er det ikke altid automatisk den bedste løsning.

Hvad hvis du allerede har en læge pant?

Hvis du allerede har et læge realkreditlån, men du ikke er opmærksom på det, der er en god chance for at du smider gode penge væk. Du bør gennemgå dine muligheder for refinansiering, hvis et af følgende forekommer:

• Rentesatser falder
• Du når 20% egenkapital
• Du kommer under jumbo-grænser
• Dine planer ændres

I de sidste par år er der en god chance for, at alle disse fire ting er sket for mange af jer.

Her er et scenarie, der illustrerer en af de mest almindelige pengesparemuligheder for læge-realkreditlåntagere:

Dr. Smith købte sit hjem ved hjælp af et 100% finansieret lægelån til 4,75% i juli 2013. Det oprindelige lånebeløb var $ 500.000 med en månedlig hovedstol og rentebetalinger på $ 2.608,24. Levetidsrenterne for dette lån ville have været $ 438.965,21. Spol frem tre år til i dag, og Dr. Smiths ejendom har værdsat til omkring $ 600.000 i værdi, og hun skylder $ 475.712 på sit oprindelige pant.

Da hun købte huset, havde hun ingen kontanter at lægge ned og meget få muligheder. Lånets realkreditlån var sandsynligvis hendes bedste chance. Men nu, hvor hun har over 20% egenkapital og en sund indtjeningshistorie, er der åbnet op for alle mulige muligheder. Odds er, at hun ville være i stand til at kvalificere sig til den bedste aftale.

Hvis hun havde initiativ til at refinansiere og ønskede at holde betalingen svarende til den, hun allerede var vant til, ville hun se efter på et nyt 20-årigt fast realkreditlån på 3%. Den månedlige hovedstol og rentebetaling på det nye $ 475.712 realkreditlån ville komme op på $ 2.638,29. Mere vigtigt er det, at hun ville barbere sig syv år af sin tilbagebetalingsperiode med kun en forhøjelse på $ 30 pr. Måned. Nu er det et hjemmekørsel!

Hun kan også overveje at refinansiere til et nyt realkreditlån. Det ville have været bedre, men ikke nær så tiltalende som det konventionelle pant. Hun er nu på det søde sted for traditionelle pant, og hun bør udnytte det.

Når du overvejer en refinansiering Sørg for at tjekke et par forskellige långivere.

Og husk, mens refinansiering til et nyt lægelån kan være en god handel, det er ikke altid det bedste. Hvis du laver dine lektier, før du refinansierer din læge, vil det betale sig.Ideelt set har du også nogen, som en finansiel planlægger, der kan hjælpe dig med at analysere dine muligheder objektivt.

Hvornår skal du undgå lægelån?

Måske er du nu mere spændt end nogensinde over at købe et hus, især nu hvor du ved, at der findes en mulighed, hvor du kan få et hjem med $ 0 nede og ingen PMI. For at dække alle mine baser ønskede jeg dog at påpege, at du sandsynligvis burde holde dig væk fra lægelån, hvis nogen eller alle disse betingelser gælder:

• Let at få en realkreditlån frister dig til at overveje at købe for meget hus
• Du har (eller vil have) mindst 20% at lægge på hjemmet. I denne situation er et konventionelt pant bedst.
• Du er i militæret. I denne situation skal du se på et VA-lån i stedet
• Du forventer en stor tilstrømning af kontanter kort efter køb og bruger lægepant til at få aftalen gjort nu
• Du er ikke komfortabel med udsigten til at starte 5-10% under vand på dit hjem (med andre ord, du vil ikke skrive en stor check for at komme ud af det, hvis dine omstændigheder ændrer sig)

Du kan læse mere om disse punkter i vores blogindlæg: “5 nedsættelser af realkreditlån, du ikke har overvejet.”

Alternativer til at overveje, før du underskriver

Efter min mening er det bedst at vente, indtil du har mindst 20% til at lægge på hjemmet. På den måde får du den bedst mulige aftale. Plus, du behøver ikke at påtage dig nogen af de risici, der følger med at finansiere noget 100 %.

Hvis du kan lide den idé, skal du leje for nu og begynde at gemme nogle kontanter væk som forberedelse til at købe dit første hjem. Hvis du allerede ejer et hjem og planlægger at opgradere, er den bedste måde at gem til din fremtidige ned pa yment er ved at betale dit nuværende pant hurtigere. Du kan endda overveje at refinansiere dit nuværende pant på kortere sigt for at vænne dig til månedlige betalinger. Du kan også strukturere det nye lån, så det giver dig mulighed for at opbygge egenkapital til det beløb, der er nødvendigt for at have 20%, når du planlægger at opgradere.

Der er flere andre typer lån, som vi ikke dækkede. der kunne komme i spil. Her er nogle af dem:

1) Det konventionelle lån med PMI kræver typisk mindst 10% lavere. Hvis du har 10% at lægge, kan dette være en bedre mulighed end lægelånet, hvis du planlægger at eje hjemmet længe nok til, at PMI kan stoppe.

2) FHA-lånet kræver typisk 3% lavere og har meget konkurrencedygtige priser, men det kommer også med et månedligt permanent gebyr svarende til en PMI. Det månedlige FHA-gebyr gør det langt mindre tiltalende for de fleste låntagere.

3) Jumbo-lånet med PMI kræver typisk mindst 10% lavere. Denne type lån ville være værd at sammenligne med større realkreditlån. Ofte kommer det ned på, hvor længe du planlægger at eje huset. Jumbo har muligvis en lavere rente, men den kommer også med PMI.

Andre realkreditressourcer

Der er mange online ressourcer, der hjælper dig med at lære mere om realkreditlån. Nogle eksempler inkluderer:

• Låneprofessoren: Et websted med flere pantregnemaskiner og regneark, der hjælper med at analysere realkreditmuligheder.

• Liste over investorer i hvid frakke af realkreditudbydere i USA: Tjek Jims liste over mange af de realkreditudbydere, der er organiseret i USA, arrangeret af staten.

Også hvis du føler dig overvældet af alle disse muligheder , bedes du kontakte os. Vi hjælper klienter med at navigere i disse typer beslutninger hele tiden. Vi opretter gerne en gratis konsultation for at finde ud af, om vi passer godt.