Begyndervejledningen til at købe en privat ø

Ejendomsmæglere er undertiden forpligtet til at gå en ekstra mil for at sælge en ejendom. For de fleste betyder det en visning efter arbejde eller et kørsel ud af byen. For Edward de Mallet Morgan betød det at strippe af og svømme med hajer.

De Mallet Morgan sælger private øer i Caribien til Knight Frank. Når nogle klienter tvivlede på, at de indfødte sygeplejerskehajer var godartede, var han forpligtet til at bevise dem forkert.

Velkommen til “den sjældne verden af trofæaktiver”, siger han.

Der er utallige private øer til salg rundt om i verden, fra tre hektar store friluftsområder i Det Ægæiske Hav til fjerntliggende øko-udposter i Bahamas og luksuriøse resorts i Seychellerne. De er dyre, byggeomkostninger kan være astronomiske, og der er mange faldgruber. FT talte til en række mennesker med erfaring fra private øer og solgte dem der bor på dem for at finde ud af, hvordan man undgår katastrofer. Her er vores syv tip til at købe en ø.

Sted dig selv

“Øen er altid en drøm: det er ikke noget let, det er ikke noget banalt. Det er noget specielt, ”siger John Bracco, salgsdirektør hos Immobilsarda, et datterselskab af Christies International Real Estate. Bracco, hvis forretning for det meste foregår i vandet omkring Italien, siger, at øerne tilbyder privatliv og en forbindelse med naturen. I Middelhavet tilføjer han, at der er en knaphedsværdi: “Det er ikke som i Caribien, hvor du har hundreder.”

Uanset hvor du køber, er der komplikationer. Uden for Italien er næsten alle øer statsejede. og ikke til salg, siger Bracco. De, der ofte har strenge regler for udvikling. Ikke desto mindre siger han, “der er stadig mennesker, der ønsker at købe øer, de ikke kan bygge på”.

Køb i meget af Caribien er underlagt britisk lov, hvilket gør transaktioner relativt ligetil. Frigivelsen til mange ejes af holdingselskaber, så transaktioner tager form af aktiesalg, siger de Mallet Morgan.

I Thailand og andre dele af Asien er selve øer sjældne, udlændinge er ofte forhindret i at eje jord, og købere kan have svært ved at etablere det ultimative ejerskab, tilføjer han. I Vanuatu, i det sydlige Stillehav, er der ingen selvstændig jord, men lejemål kan forlænges til enhver tid mod et gebyr.

Når du har købt din ø, er det næste problem at bygge videre på den. Ejerrettighederne på de caribiske øer udvides til højvandsmærket, og anløbsbroer kræver særlige tilladelser.

Forretning eller fornøjelse ?

At købe en ø til privat brug svarer til at købe et dyrt hus, siger John Christie, der som administrerende direktør for Bahamas agentur HG Christie “sælger øer hele dagen hver dag”.

Hvis du planlægger at gøre din ø til et kommercielt forslag, kan tingene imidlertid blive mere komplicerede. I Bahamas har kommercielle købere brug for godkendelse fra regeringens investeringsmyndighed. Christie anslår, at 80 procent af købere i Bahamas køber for familiebrug, som hjælper dem med at navigere hurtigere i processen. Når godkendelsen er meddelt, siger han, at nogle overgår til skemaer til pengeudvikling.

Mange af Christies købere “vil være som Richard Branson”, han siger. Den britiske iværksætter var en ø-pioner. I 1978 købte han Necker på De Britiske Jomfruøer for $ 180.000 og har siden omdannet det til et luksushotel. En overnatning på Necker koster nu $ 5.000. For 77.500 dollars pr. Nat kan 30 gæster booke hele øen.

Little Pipe Cay, en 38 hektar stor ø i Exumas-øhavet på Bahamas, blev købt efter dets tidligere ejere “afvejede fordele og ulemper. at købe en superyacht eller en privat ø. De gik til øen, fordi den måske værdsætter i værdi, “siger de Mallet Morgan. Købt og udviklet af milliardær Michael Dingman – den tidligere præsident for Shipston Group og en direktør hos Ford og Time Warner, der døde i 2017 – øen er i øjeblikket til salg for $ 85 mio. med Knight Frank.

Bliv præget

Øer er altid dyre. Men det vil sandsynligvis ikke afholde mange private økøbere I Bahamas løber købspriserne fra $ 700.000 for “en tre hektar stor ø med noget ledig jord” til $ 70 mio for “en 100 hektar stor hektar, der er fuldt udviklet, eller en 700 hektar uudviklet grund”, siger Christie.

Den billigste ø Marcus Gondolo Gordon nogensinde har solgt – “helt lille, fast i planlægning, en perfekt lille pukkel af en grøn ø ”- koster € 5 mio. I og omkring Grækenland er de gennemsnitlige omkostninger for en ø € 10 – € 20 mio., Men kan være så høje som € 85 mio., Siger Gondolo Gordon, hvis firma Incognito Properties sælger øer over hele verden.

Uden for Panama er en trio af øer tilgængelig. Køberen vil kun være i stand til at udvikle 30 procent af deres 1.800 hektar og skal gøre det på en miljøbevidst måde. En pris på 100 millioner dollars kan virke stejl, men enhver køber “erhverver ikke bare fast ejendom, men vil også erhverve en global arv”, ifølge Hana Ayala, medsælger af øerne.

For de fleste købere , prisen har begrænset betydning. Ikke mange vælger et pant. “Jeg har aldrig oplevet, at nogen tegner finansiering,” siger de Mallet Morgan. Blandt ejerne i Exumas er hedgefondforvaltere, franchiseejere fra NBA og NFL og fodboldklubsejere. Johnny Depp, skuespilleren og tryllekunstneren David Copperfield ejer også her.

Andre øejere inkluderer Larry Ellison, medstifter af Oracle, og skuespilleren Leonardo DiCaprio. Marlon Brando købte en hel atol i Fransk Polynesien i 1960erne. Når det engang var et sted at underholde tahitiske høvdinge, er øerne nu besat af “The Brando Resort”.

Vær klar til at skubbe båden ud

At erhverve en ø giver dig chancen for at ” skab dit eget kongerige kun få minutter fra fastlandet eller miles offshore ”, siger Joe Sortwell, en mægler hos LandVest, der arbejder i det nordøstlige USA.

Men at opbygge disse kongeriger kan være hovedpine. Forsendelsesmateriale fra fastlandet kan øge byggeomkostningerne dramatisk, og det er en høj ordre at sikre øer, der er selvforsynende og bæredygtige.

Du kan have din ø midt i himlen, og så kommer en 150m superyacht og lægger op

“Konstruktion omkostningerne går absolut gennem taget, fordi alt skal sendes ind eller flyves ind, “siger Gondolo Gordon.” Hvad der kan være $ 3.000 pr. kvadratmeter på fastlandet er dobbelt så stort som på en ø, “siger han.

Mark ejer Lataro, en 719 hektar stor ø ud for Vanuatu, og har brugt et årti på at bygge på det jungle-bundne bjerg. Han anslår, at der var blevet sendt 60 container-masser af materialer fra andre steder i regionen, mest på en pram, der var specialbygget til opgaven. Øen er i øjeblikket til salg for $ 9,95 mio. Via Incognito Property.

“Virkeligheden er, at du kan købe øer til $ 5 mio. – $ 15 mio. Uden strukturer på dem. Den” rigtige købspris “skal derefter tage hensyn til tids- og udviklingsomkostningerne, ”siger de Mallet Morgan.

Tænk logistik

Da byggeriet startede på Lataro, købte Mark motorsave ved pallen. Lokalt arbejdskraft udgjorde også en udfordring : “De vidste ikke, hvordan de skulle bruge en skruetrækker.”

“Du skal være 100 procent selvforsynende: organisk spildevand, solpaneler, en brønd, en satellit til internet. Og på en saltvandsø har du en brønd med afsaltning,” siger Bracco.

Pragtfuld isolation koster bekvemmelighedens pris. “Hvis du er i det dybeste mørkeste Franske Polynesien, og nogen bliver bidt af en haj, skal du medregne: hvor langt væk er jeg fra civilisationen?” siger de Mallet Morgan.

Men der er en sølvforing, siger Mark og taler til mig fra sin yacht ud for New Zealands kyst. “Vi fandt også ud af, at det er et skatteparadis – det er virkelig en bonus. Det, vi bruger på at drive det, sparer vi i skat. Det er gratis.”

Overvej dine naboer

” Jeg har set så mange udstationerede gå ind og mislykkes spektakulært ved at behandle de lokale som idioter, fordi de har forskellige standarder og forskellige værdier, ”siger Mark, der ansatte lokale og respekterede deres tilgang.

Der var ikke desto mindre nogle hikke. “Der var nogle krige mellem landsbyerne, da vi ankom, og de dræbte hinanden. Hvis I fyrer dem, vil de virkelig komme og prøve at dræbe jer,” siger han.

Richard Branson købte Necker på De Britiske Jomfruøer for $ 180.000 og har siden omdannet det

Hoved blandt købers krav er privatlivets fred, men uvelkomne besøg kan være svære at forhindre. ”Du kan have din ø midt i himlen, og så kommer en 150 meter superyacht og fortøjner op. Hvis de har et diskotek, vil du høre det, og så er der jetski, der skriger rundt, ”siger de Mallet Morgan.

Overvej også, hvem der snart flytter ind. I Vanuatu og de bredere øer i Stillehavet, siger Mark, synes kineserne “at købe alt med betydelig jord her”. Der er endda tale om direkte flyvninger mellem Kina og Espiritu Santo, Vanuatus hovedø, som Kinas Bælte- og vejinitiativ – der er rettet mod “bælter” og søfartsveje eller “veje” over land – ser investeringer strømme ind i regionen.

Se tidevand

At hænge over alle de prosaiske bekymringer er mere eksistentielt På Little Pipe Cay har hver bygning fjernbetjente skodder, der falder sammen med et tryk på en knap.Oversvømmelser og orkaner i Caribien kan være brutale, og klimaændringer er en bekymring.

“For en ø er det et stort problem,” siger Gondolo Gordon. “De græske øer er ret kuperede, så du kan holde fast i din villa på toppen. Men på nogle maldiviske øer er det højeste punkt ca. 1,5 m. Hvis du er i cyklonbæltet, er det et problem. ”

Følg @FTProperty på Twitter eller @ft_houseandhome på Instagram for at finde ud af vores nyeste historier først. Abonner på FT Life på YouTube for de nyeste FT Weekendvideoer