Hur mycket kontanter behöver du verkligen köpa ett hem?

En av de största chockerna med att köpa ett hem är att ta reda på att du behöver mycket mer pengar att stänga ett hus än bara en handpenning. Det är svårt att spara för utbetalningen på ditt hem, bara för att ta reda på att du behöver mer – ofta mycket mer – för att slutföra transaktionen.

Låt oss titta på hur mycket kontanter det tar att faktiskt köpa ett hem. Och där det är möjligt föreslår jag sätt som kan minska eller till och med eliminera ytterligare kontantbehov.

Den faktiska utbetalningen

Detta är det enda utlägget i hemmaköpsprocessen som är uppenbart för de flesta köpare. Det uttrycks vanligtvis som en procentandel av fastighetens inköpspris. Om till exempel inköpspriset är 200 000 USD och du måste betala en 10% handpenning måste du betala 20 000 USD.

Det är den lätta delen.

Hur mycket behöver du för en handpenning på ett hus?

Det varierar. För de flesta långivare, om du vill undvika att betala ytterligare privat inteckning försäkring (PMI), du tittar på en 20% handpenning. Men att komma upp med 20% kan vara svårt för många första köpare, så hypotekslångivare har alternativ med handpenning på 10%, 5%, eller – om du kvalificerar dig för speciella FHA-lån eller VA-hypotekslån – så lite som 3,5% .

Det här är en annan bra anledning att shoppa efter hypotekslångivare.

Godkända finansieringskällor för en utbetalning

Exakt var dina utbetalningsmedel kommer ifrån beror på vilken typ av inteckning du ansöker om. I vissa fall måste handpenningen komma från dina egna medel, t.ex. ditt bankkonto. Men i andra fall kan det komma från en gåva eller till och med lånas från godkända organ.

Konventionella lån och jumbo-lån tenderar att ha de strängaste reglerna när det gäller källan till dina utbetalningsmedel. Om du gör en handpenning på 5% eller 3% av inköpspriset, vill långivaren vanligtvis se att medlen kommer från dina egna ekonomiska resurser. Det kan inkludera pengar som tas ut från ett bankkonto, medel som tagits ut eller lånats från en arbetsgivarsponserad pensionsplan eller till och med försäljning av en personlig tillgång.

Normalt, när du uppfyller ”kapitalbasregeln” blir riktlinjerna mer avslappnade. Till exempel, om du gör en handpenning på 10% kan långivaren kräva att 5% kommer från dina egna medel och 5% från en gåva från en släkting. Men om gåvan är lika med minst 20% av inköpspriset på fastigheten, kommer långivaren inte att kräva att du visar bevis på dina egna medel alls.

FHA-lån har en mer avslappnad syn på handpenning helt. Inte bara kan handpenningen komma från antingen dina egna medel eller från en gåva, men de tillåter också lånetillskott från godkända handpenningsprogram. Det kan göra det möjligt att få 100% finansiering på ett FHA-lån.

Med VA-lån är handpenningen vanligtvis inte ett problem. VA-lån ger normalt 100% finansiering, vilket gör utbetalningen till en kritisk punkt.

Där du inte kan få utbetalningsmedel från

Två allmänt förbjudna källor är kontanter och lån utan säkerhet.

Med kontanter menar jag valuta du lagrar i h ome eller i ett värdeskåp. Alla pengar du investerar i ett hem måste passera genom en finansiell institution för att betraktas som en legitim finansieringskälla. Dessutom kan kontantbesparingar i form av valuta inte verifieras som giltiga.

Lån utan säkerhet är inte tillåtet. Om du har några idéer att tillhandahålla en utbetalning från ett kreditkortsförskott eller intäkterna från ett personligt lån kommer detta att avvisas av långivaren. Det indikerar inte bara en oförmåga att samla in medel för handpenningen, utan det skapar också en ytterligare skuldförpliktelse.

Stängningskostnader

Här börjar saker och ting bli lite komplicerade. Detta beror på att kontantutlägget för att göra köpet (ofta) blir mycket högre än utbetalningen ensam.

Stängningskostnader kan uppgå till 2% -3% av ditt lånebelopp

På en inteckning på 200 000 USD måste du komma på mellan 4 000 och 6 000 USD utöver din utbetalning.

Stängningskostnaderna varierar från land till land. Detta beror på skillnader i antingen fastighetsöverföringsskatten eller inteckning ”frimärken” (statliga skatter som tas ut baserat på en procentsats av ditt hypotekslån). De kan också variera beroende på olika priser för utvärderingar, advokater och till och med titeln försäkring.

Stängningskostnaderna kan också variera från en långivare till en annan och till och med från ett lån till ett annat. Till exempel tar varje långivare ut en annan ansökningsavgift. Dessutom tar långivare ofta ut ”poäng” – så namnges eftersom de representerar en procentenhet av lånebeloppet.

En avgiftsavgift är en slags punkt. Avgiften ligger i allmänhet mellan 0,5% och 1% av det nya inteckningsbeloppet.Det representerar ersättning till långivaren för att placera lånet. Rabattpoäng är en annan typ. De representerar poäng som betalats för att sänka hypoteksräntan permanent.

Till exempel, genom att betala en rabattavgift på 1% av det lånebelopp du har, kan du sänka din hypoteksränta med cirka 1 / 8 av 1% (0,125%). Om kontanter att stänga är ett problem rekommenderas dock inte att betala rabattpoäng för att sänka räntan. Den lilla minskningen av den månatliga betalningen motiverar vanligtvis inte kostnaden för de rabatterade poängen som betalas i förskott.

Typiska stängningskostnader (andra än avgifter för ursprung och rabatter)

Nedan följer en lista över vanliga stängningskostnader, inklusive deras syfte och ett allmänt kostnadsintervall. Inte alla kommer att debiteras i alla fall, och det kan tillkomma extra avgifter som är specifika för din geografiska plats.

• Ansökningsavgift – Inte alla långivare tar ut denna avgift, men när de gör det ingår vanligtvis medel för både utvärderingsavgiften och kreditrapporten. Det är i allmänhet mellan $ 300 och $ 500 om det debiteras.
• Utvärderingsavgift – Detta är den avgift som långivaren kommer att betala till en oberoende värderingsman för att fastställa marknadsvärdet på den fastighet du köper eller refinansierar. Det kommer i allmänhet att ligga mellan $ 300 och $ 500 beroende på fastighets- och utvärderingsavgifterna i ditt marknadsområde.
• Titelsökning – Detta är en sökning som görs av ett titelföretag för att fastställa förekomsten av eventuella panträtter mot fastigheten. Det är för att säkerställa att fastigheten kommer att överföras med en tydlig titel. Kostnaden för sökningen är vanligtvis mellan $ 200 och $ 300.
• Titelförsäkring – Denna försäkring köps för att täcka eventuella panträtter som kanske inte har kommit ut under titelsökningen. Du måste ha en långivares titelförsäkring för att skydda långivaren mot oupptäckta panträtter. Men det rekommenderas starkt att du också skaffar dig ägartitelförsäkring, vilket skyddar dig om sådana panterätter upptäcks. Med ägarens titel kan du refinansiera ditt hem eller sälja fastigheten även om en tidigare panträtt upptäcks. Kostnaden för långivarens titelförsäkring är vanligtvis flera hundra dollar och baseras på hemmets värde. Ägarens titel är vanligtvis cirka 200 $.
• Advokatavgifter – I många stater hanteras fastighetsförslutningar av titelföretag. Men i andra hanteras de vanligtvis av advokater. Räkna med att betala mellan $ 400 och $ 1000 eller mer beroende på komplexiteten i din transaktion och din geografiska plats.
• Heminspektion – Även om en utvärdering kommer att göras för att fastställa hemmets marknadsvärde, tar det inte upp brister med fastigheten såvida de inte är uppenbara. En heminspektion rekommenderas – men krävs inte – när du köper ett hem. Kostnaden ligger i allmänhet mellan $ 200 och $ 400. Men det kan vara väl förbrukade pengar om det identifierar dyra problem som du kan ha reparerat av säljaren innan du stänger.
• Fastighetsöverföring och hypoteksskatt – Många stater inför skatter baserat på fastighetens värde överförs eller hypotekslånet och ibland båda. Det kommer vanligtvis att vara en liten andel av fastighetsvärdet eller hypoteksbeloppet och varierar beroende på stat och län och ibland till och med kommun.

Det finns faktiskt två alternativ som antingen kan minska eller helt eliminera stängningskostnader:

1. Förhandla för säljaren att betala dina stängningskostnader – Detta är endast tillåtet i områden där detta är vanligt.
2. Förhandla premiumprissättning med din långivare – Det är här du betalar en högre ränta på din inteckning i utbyte mot att långivaren betalar stängningskostnaderna.

Endera kan vara ett bra alternativ, särskilt om du gör ett minimum förskottsbetalning, som 5%, och om du lägger till stängningskostnader på toppen skulle ditt kontantutlägg bli betydligt högre.

Förutbetalda kostnader

Detta är förmodligen de mest förvirrande avgifterna för bostadsköpare, men de är helt nödvändiga. Med de flesta inteckningar kommer långivaren att placera fastighetsskatter och husägare i försäkring. Detta innebär att dessa avgifter ingår i din månatliga betalning och betalas av långivaren när de förfaller.

För att detta ska kunna ske måste långivaren samla in vissa belopp i förskott för att säkerställa att medlen tillgängliga för att göra betalningarna när de förfaller. Escrow-kontona är inställda för att betala avgifterna nästa förfallodag, medan en del av din månatliga betalning fyller på escrow-kontot för förfallodagen efter det.

Beroende på var du bor och frekvensen av fastighetsskatteuppbörden kan långivaren behöva lägga var som helst mellan två och tolv månaders fastighetsskatt i spärr. Om skatten på huset är 250 $ per månad och en sexmånaders deponering krävs, kommer det att översättas till en förbetald kostnad på 1 500 $ vid stängning.

Detsamma gäller försäkring.

För husägarförsäkringar måste du vanligtvis betala en ettårsförsäkring för husägare på huset, plus ytterligare två månaders premieavgifter till långivarens spärrkonto. Långivaren kan också vidarebefordra en eller två månaders premier för PMI, om det behövs. Du kan hitta de bästa försäkringspriserna genom att gå igenom Policygenius – de kan visa dig ett antal priser och du kan enkelt jämföra och välja den bästa för dig.

Beroende på var du bor kan förutbetalda kostnader komma till så mycket som 2% av lånebeloppet.

Lyckligtvis kan du få en del av eller alla de förutbetalda kostnaderna betalade för dig av antingen säljaren eller genom premiumprissättning till långivaren. Ett tredje alternativ är att avvisa långivarens spärrarrangemang. Detta kräver att du gör en handpenning på minst 20%.

Justeringar av verktyg

Justeringar av verktyg kan innehålla ett stort antal avgifter. Lyckligtvis kommer de sällan till mer än några hundra dollar. De representerar i princip nyttjandekostnader som fastighetssäljaren betalat i förskott.

Om en säljare till exempel fyller upp eldningsoljetanken strax före stängningen måste du ersätta säljaren för den oanvända oljan. Detta kommer att hända vid stängningsbordet. Liknande avgifter kan uppkomma om säljaren har förbetalt andra verktyg, som vatten, avlopp eller avfallshantering.

Ytterligare en annan kostnad som kan kräva justering vid stängning är avgifter för husägare. I många stadsdelar för husägare förenas medlemsavgifter på årsbasis. Om säljaren har betalat avgiften för hela året och du stänger huset 31 mars – tre månader in i året – kommer du att behöva ersätta säljaren för nio månaders avgifter. Det kan också finnas en avgift till HOA för att komma igång. De kan kalla det en överföringsavgift eller något liknande. I grund och botten är det ett engångsbelopp i förskott från den nya husägaren att komma in i HOA.

Kreditreserver ”

Den här överraskar många husköpare. Det är ingen slutkostnad, men långivare kräver att du har så mycket pengar kvar i besparingar efter att alla stängningskostnader har betalats.

Långivare har ett kassakrav för att undvika att en köpare ”stängs av”. De vill inte att du ska hamna i en tidig standard. Detta krav säkerställer att låntagaren kommer att kunna betala under de första månaderna.

Det mest typiska kassakravet är två månader. Det betyder att du måste ha tillräckliga reserver för att täcka dina första två månader av inteckning. Så om din ränta, ränta, skatt och försäkring (PITI) uppgår till 1 500 dollar per månad blir reservkravet 3 000 dollar.

Detta är inte medel som måste sättas in hos långivaren. Men långivaren måste kunna verifiera att du har tillgången tillgängliga i en likvid källa. Dessa inkluderar sparkonto, checkkonto eller penningmarknadsfond – efter stängning på fastigheten. Generellt rynkar de pannan på att använda pensionstillgångar för detta ändamål, eftersom dessa medel inte lätt kan likvideras.

Var kan man få hypotekslån för att köpa ditt hem

Reali-lån

Reali Loans är en hypotekslångivare online som både påskyndar och förenklar ansökan om inteckning. De tillhandahåller inteckningar för både köp och refinansiering och hävdar att de kan stänga ett lån från början till slut på 30 dagar eller mindre.

Plattformen erbjuder både 30-åriga och 15-åriga fasträntelån. Finansiering är tillgängligt för både äganderätter och förvaltningsfastigheter.

Men en av de största fördelarna med Reali-lån är att de inte tar ut en origineringsavgift. Det är en avgift som vanligtvis debiteras av de flesta hypotekslångivare och är vanligtvis 1% av det nya lånebeloppet. Genom att inte behöva betala startavgiften har du så mycket mer pengar tillgängliga för din utbetalning. När allt kommer omkring är 1% av $ 300.000 $ 3000, och det kan vara en stor del av din utbetalning.

Trovärdig

Ytterligare en bra ställe att börja din sökning är trovärdig. Innan du ens börjar börja handla ett nytt hem kan du ta reda på hur mycket av en inteckning du har råd och till och med bli förgodkänd för det beloppet. Att ha ett brev för förhandsgodkännande hjälper dig att få förtroendet hos din fastighetsmäklare och eventuella bostadsköpare eftersom de ser att du kan få ett lån för köpets belopp.

Det som är bra med Credible är att med en snabb preliminär ansökan kan du få offert från flera långivare. På så sätt kan du jämföra priser för att se till att du får de bästa räntorna och villkoren för din inteckning. Om du gillar ett av erbjudandena kan du gå vidare till en mer omfattande ansökan.

Liksom Reali-lån tar Credible inte ut några avgifter för sina tjänster. Eventuella avgifter du betalar till den långivare du väljer baserat på de offert som Credible ger dig.

Sammanfattning

Om du köper ett hem för 200 000 USD och behöver 10% handpenning ser det totala kontantbeloppet som du kan behöva tillhandahålla eller åtminstone visa ut ungefär så här :

Som du kan se kan du behöva mer än 1,5 gånger din handpenning för att lyckas stänga ett hus.

Det är därför det är viktigt att ta med ytterligare kontantbehov i ditt hem köpplaner.

• Vilken procentandel av din inkomst kan du betala för hypoteksbetalningar?
• Räknare för hemmets överkomliga priser