Cât de mulți bani trebuie să cumpărați o casă?

Unul dintre cele mai mari șocuri ale cumpărării unei case este să aflați că aveți nevoie de mai mulți bani a închide o casă decât o simplă avans. Este destul de greu să economisești pentru avansul de acasă, doar pentru a afla că ai nevoie de mai mult – adesea mult mai mult – pentru a finaliza tranzacția.

Să ne uităm la cât de mulți bani este nevoie pentru cumpăra de fapt o casă. Și, acolo unde este posibil, vă voi sugera modalități prin care puteți reduce sau chiar elimina cerințele suplimentare de numerar.

Plata efectivă efectivă

Aceasta este singura cheltuială în numerar în procesul de cumpărare a locuințelor, care este evident pentru majoritatea cumpărătorilor. De obicei, este exprimat ca procent din prețul de cumpărare al proprietății. De exemplu, dacă prețul de achiziție este de 200.000 USD și vi se cere să faceți o plată în avans de 10%, va trebui să plătiți 20.000 USD.

Aceasta este partea ușoară.

De cât aveți nevoie pentru o plată în avans pe o casă?

Acesta variază. Cu majoritatea creditorilor, dacă doriți să evitați plata unei asigurări ipotecare private suplimentare (PMI), vă uitați la o plată în avans de 20%. Dar venirea cu 20% poate fi dificilă pentru mulți cumpărători pentru prima dată, astfel încât creditorii ipotecare au opțiuni cu plăți în avans de 10%, 5% sau – dacă vă calificați pentru împrumuturi speciale FHA sau împrumuturi ipotecare VA – doar 3,5% .

Acesta este un alt motiv bun pentru a căuta creditori ipotecare.

Surse acceptabile de finanțare pentru o avans

Exact de unde provin fondurile dvs. de avans. va depinde de tipul de ipotecă pentru care solicitați. În unele cazuri, avansul trebuie să provină din propriile fonduri, cum ar fi contul dvs. bancar. Dar, în alte cazuri, poate proveni dintr-un cadou sau chiar poate fi împrumutat de la agenții aprobate.

Împrumuturile convenționale și jumbo tind să aibă cele mai stricte reguli în ceea ce privește sursa fondurilor dvs. de avans. Dacă efectuați o plată în avans de 5% sau 3% din prețul de achiziție, creditorul va dori, de obicei, să vadă că fondurile provin din propriile resurse financiare. Aceasta poate include bani retrași dintr-un cont bancar, fonduri retrase sau împrumutate dintr-un plan de pensionare sponsorizat de angajator sau chiar vânzarea unui bun personal.

De obicei, după ce îndepliniți „regula fondurilor proprii”, liniile directoare devin mai relaxate. De exemplu, dacă efectuați o plată în avans de 10%, creditorul poate solicita 5% din fondurile proprii și 5% dintr-un cadou de la o rudă. Dar dacă cadoul este egal cu cel puțin 20% din prețul de cumpărare al proprietății, creditorul nu va cere să arătați deloc dovezi ale propriilor fonduri.

Împrumuturile FHA au o imagine mai relaxată a avansurilor în totalitate. Nu numai că avansul poate proveni fie din fonduri proprii, fie dintr-un cadou, dar permit, de asemenea, încasările din împrumuturi din programe de asistență în avans aprobate. este posibil să obțineți finanțare de 100% la un împrumut FHA.

În cazul împrumuturilor VA, avansul nu este de obicei o problemă. Împrumuturile VA oferă în mod normal finanțare 100%, ceea ce face ca avansul să fie un punct critic.

În cazul în care nu puteți obține fonduri de plată în avans

Două surse în general interzise sunt numerarul și împrumuturile negarantate.

Prin numerar, mă refer la moneda pe care o stocați la h ome sau într-un seif. Orice ban pe care îl investiți într-o casă trebuie să treacă printr-o instituție financiară pentru a fi considerat o sursă legitimă de fonduri. În plus, economiile de numerar sub formă de monedă nu pot fi verificate ca fiind valabile.

Împrumuturile negarantate sunt nepermise. Dacă aveți idei de a furniza o plată în avans dintr-un avans de card de credit sau din încasările unui împrumut personal, acest lucru va fi respins de către creditor. Nu numai că indică imposibilitatea de a acumula fonduri pentru plata în avans, dar creează și o obligație suplimentară a datoriilor.

Costuri de închidere

Aici lucrurile încep să se complice puțin. Acest lucru se datorează faptului că cheltuielile de numerar pentru efectuarea achiziției devin (adesea) mult mai mari decât plata în avans.

Costurile de închidere pot rula până la 2% -3% din suma împrumutului dvs.

Pe o ipotecă de 200.000 USD, va trebui să veniți cu 4.000 USD și 6.000 USD în plus față de plata în avans.

Costurile de închidere variază de la un stat la altul. Acest lucru se datorează diferențelor dintre impozitul pe transferul imobiliar sau „ștampilele” ipotecare (impozite guvernamentale colectate pe baza unui procent din suma creditului dvs. ipotecar). Ele pot varia, de asemenea, în funcție de diferitele rate percepute pentru evaluări, avocați și chiar titluri de proprietate asigurare.

Costurile de închidere pot varia, de asemenea, de la un creditor la altul și chiar de la un împrumut la altul. De exemplu, fiecare creditor percepe o taxă de cerere diferită. În plus, creditorii percep adesea „puncte” – deci numite deoarece reprezintă un punct procentual din suma împrumutului.

O taxă de inițiere este un fel de punct. Taxa va fi în general cuprinsă între 0,5% și 1% din noua sumă ipotecară.Reprezintă o compensație pentru creditor pentru plasarea împrumutului. Punctele de reducere sunt un alt tip. Acestea reprezintă puncte plătite pentru a reduce rata dobânzii ipotecare în mod permanent.

De exemplu, plătind o taxă de reducere de 1% din suma creditului pe care o aveți, puteți reduce rata dobânzii ipotecare cu aproximativ 1 / 8 de 1% (0,125%). Cu toate acestea, dacă numerarul de închidere este o problemă, nu este recomandată plata punctelor de reducere pentru a reduce rata dobânzii. Scăderea mică a plății lunare nu justifică de obicei costul punctelor de reducere plătite în avans.

Costurile tipice de închidere (altele decât taxele de inițiere și punctele de reducere)

Mai jos este un lista costurilor de închidere obișnuite, inclusiv scopul acestora și o gamă generală de costuri. Nu toate vor fi taxate în fiecare caz și pot exista taxe suplimentare specifice locației dvs. geografice.

• Taxa de aplicare – Nu toți creditorii percep această taxă, dar atunci când o fac, aceasta include de obicei fonduri atât pentru taxa de evaluare, cât și pentru raportul de credit. În general, va fi între 300 și 500 USD dacă este taxat.
• Taxă de evaluare – Aceasta este taxa pe care creditorul o va plăti unui evaluator independent pentru a stabili valoarea de piață a proprietății pe care o achiziționați sau o refinanțați. În general, va fi între 300 și 500 USD, în funcție de proprietate și taxele de evaluare din zona dvs. de piață.
• Căutare de titlu – Aceasta este o căutare efectuată de o companie de titlu pentru a determina existența unor drepturi de proprietate asupra proprietății. Este pentru a vă asigura că proprietatea va fi transferată cu un titlu clar. Costul căutării este de obicei cuprins între 200 și 300 USD.
• Asigurare de titlu – Această asigurare este achiziționată pentru a acoperi orice drepturi de garanție care poate nu au ieșit în timpul căutării de titlu. Vi se va cere să aveți o asigurare de titlu a împrumutătorului pentru a-l proteja împotriva împrumuturilor nedescoperite. Dar este foarte recomandat să obțineți și o asigurare de proprietate, care vă va proteja dacă se descoperă astfel de drepturi de garanție. Cu titlul proprietarului, veți putea să vă refinanțați locuința sau să vindeți proprietatea, chiar dacă este descoperit un drept de remediere anterior. Costul asigurării titlului împrumutatului este de obicei de câteva sute de dolari și se bazează pe valoarea locuinței. Titlul de proprietar este de obicei în jur de 200 USD.
• Onorariile avocatului – În multe state, închiderile imobiliare sunt gestionate de companiile de titluri. Dar în altele, acestea sunt tratate în mod obișnuit de către avocați. Așteptați să plătiți între 400 USD și 1.000 USD sau mai mult, în funcție de complexitatea tranzacției dvs. și de locația geografică.
• Inspecția casei – Deși va fi efectuată o evaluare pentru a stabili valoarea de piață a casei, aceasta nu se adresează deficiențe cu proprietatea, cu excepția cazului în care acestea sunt evidente. O inspecție la domiciliu este recomandată – dar nu este necesară – ori de câte ori achiziționați o casă. Costul va fi în general între 200 și 400 de dolari. Dar pot fi bani bine cheltuiți dacă identifică probleme costisitoare pe care le-ați putut remedia vânzătorul înainte de închidere.
• Transferuri imobiliare și impozite ipotecare – Multe state impun impozite pe baza valorii proprietății fiind transferat sau cuantumul ipotecii și, uneori, ambele. De obicei, acesta va reprezenta un mic procent din valoarea proprietății sau valoarea ipotecii și va varia în funcție de stat și județ și, uneori, chiar de municipalitate.

Există de fapt două alternative care pot reduce fie sau eliminați complet costurile de închidere:

1. Negociați pentru ca vânzătorul să vă plătească costurile de închidere – Acest lucru va fi permis numai în zonele în care aceasta este o practică obișnuită.
2. Negociați prețurile premium cu creditorul dvs. – Aici plătiți o rată a dobânzii mai mare pentru ipoteca dvs. în schimbul creditului care plătește costurile de închidere.

Oricare ar putea fi o opțiune bună, mai ales dacă faceți un minim plata anticipată, cum ar fi 5%, și adăugarea de costuri de închidere pe partea de sus ar face cheltuielile dvs. de numerar semnificativ mai mari.

Cheltuieli preplătite

Acestea sunt probabil cele mai confuze taxe pentru cumpărătorii de case, dar sunt complet necesare. Cu majoritatea creditelor ipotecare, creditorul va pune impozitele pe proprietățile imobiliare și asigurarea proprietarului. Aceasta înseamnă că acele taxe vor fi incluse în plata dvs. lunară și vor fi plătite de către creditor la data scadenței.

Pentru ca acest lucru să se întâmple, creditorul trebuie să colecteze anumite sume în avans, pentru a se asigura că fondurile sunt disponibile pentru efectuarea plăților la scadență. Conturile escrow sunt configurate pentru a plăti taxele la următoarea scadență, în timp ce o parte din plata dvs. lunară completează contul de escrow pentru data scadentă ulterioară.

În funcție de locul în care locuiți și de frecvența în ceea ce privește colectarea impozitului pe bunuri imobiliare, creditorul poate fi obligat să pună între două și 12 luni impozite imobiliare în garanție. Dacă taxele pe casă sunt de 250 USD pe lună și este necesară o garanție de șase luni, aceasta se va traduce într-o cheltuială preplătită de 1.500 USD la închidere.

Același lucru se aplică și asigurărilor.

Pentru polițele de asigurare a proprietarilor de locuințe, de obicei vi se solicită să plătiți în avans o poliță de asigurare a proprietarilor de case de un an, plus două luni suplimentare de taxe de primă în contul de garanție al creditorului. Împrumutătorul poate, de asemenea, să garanteze o primă sau două luni de prime pentru PMI, de asemenea, dacă este necesar. Puteți găsi cele mai bune tarife de asigurare accesând Policygenius – acestea vă pot arăta o serie de tarife și puteți compara cu ușurință și alege cea mai bună pentru dvs.

În funcție de locul în care locuiți, pot veni cheltuieli preplătite. până la 2% din suma împrumutului.

Din fericire, puteți avea unele sau toate cheltuielile plătite în avans pentru dvs. fie de către vânzător, fie prin prețuri premium plătite creditorului. O a treia opțiune este de a refuza acordul escrow de către creditor. Acest lucru va necesita efectuarea unei plăți în avans de cel puțin 20%.

Ajustările de utilitate

Ajustările de utilitate pot include un număr mare de taxe. Din fericire, rareori ajung la mai mult de câteva sute de dolari. În principiu, acestea reprezintă costurile cu utilitățile plătite în avans de vânzătorul imobiliar.

De exemplu, dacă un vânzător umple rezervorul de ulei de încălzire chiar înainte de închidere, vi se va cere să rambursați vânzătorului uleiul neutilizat. Acest lucru se va întâmpla la masa de închidere. Cheltuieli similare pot fi suportate dacă vânzătorul a plătit în avans alte utilități, cum ar fi eliminarea apei, canalizării sau gunoiului.

O altă cheltuială care ar putea necesita ajustări la închidere sunt taxele asociației de proprietari. În multe cartiere ale asociației de proprietari, taxele de membru sunt plătite anual. Dacă vânzătorul a plătit taxa pentru întregul an și închideți casa pe 31 martie – trei luni după an – vi se va cere să rambursați vânzătorului taxe în valoare de nouă luni. De asemenea, ar putea exista o taxă pentru HOA pentru a începe. Ei îl pot numi o taxă de transfer sau ceva similar. Practic, este o sumă forfetară din partea noului proprietar pentru a intra în HOA.

„Rezerve de numerar” cerute de creditor

Acesta îi surprinde pe mulți cumpărători de case. Nu este o cheltuială de închidere, dar creditorii solicită să aveți atât de mulți bani în economii după ce toate costurile de închidere sunt plătite.

Creditorii să aibă o cerință de rezervă de numerar pentru a evita ca un cumpărător să „închidă”. Nu vor ca tu să ajungi într-un termen implicit. Această cerință asigură faptul că împrumutatul va putea efectua plata în primele câteva luni.

Cea mai tipică cerință de rezervă de numerar este de două luni. Aceasta înseamnă că trebuie să aveți suficiente rezerve pentru a acoperi primele două luni de plăți ipotecare. Deci, dacă principalul dvs., dobânzile, impozitele și asigurările (PITI) ajung la 1.500 USD pe lună, necesarul de rezervă va fi de 3.000 USD.

Acestea nu sunt fonduri care trebuie depuse la creditor. Dar creditorul trebuie să poată verifica dacă veți avea fondurile disponibile într-o sursă lichidă. Acestea includ contul de economii, contul de verificare sau fondul pieței monetare – după închiderea proprietății. În general vorbind, se încruntă cu utilizarea activelor de pensionare în acest scop, deoarece aceste fonduri nu pot fi lichidate cu ușurință.

De unde să obțineți finanțare ipotecară pentru a vă cumpăra casa

Împrumuturi Reali

Reali Loans este un creditor ipotecar online, care accelerează și simplifică procesul de solicitare a creditului ipotecar. Acestea oferă ipoteci atât pentru achiziții, cât și pentru refinanțări și susțin că pot închide un împrumut de la început până la sfârșit în 30 de zile sau mai puțin.

Platforma oferă atât împrumuturi cu rată fixă de 30 de ani, cât și de 15 ani. Finanțarea este disponibilă atât pentru proprietățile ocupate de proprietari, cât și pentru proprietățile de investiții.

Dar unul dintre cele mai mari avantaje ale împrumuturilor Reali este că acestea nu percep o taxă de inițiere. Aceasta este o taxă percepută în mod obișnuit de majoritatea creditorilor ipotecare și este de obicei 1% din noua sumă a împrumutului. Dacă nu trebuie să plătiți taxa de inițiere, veți avea mult mai mulți bani disponibili pentru plata în avans. La urma urmei, 1% din 300.000 USD este de 3.000 USD și aceasta poate fi o parte importantă a avansului dvs.

Credibil

un loc minunat pentru a începe căutarea este credibil. Înainte chiar de a începe să cumpărați o casă nouă, puteți afla cât de mult vă puteți permite o ipotecă și chiar puteți primi o aprobare prealabilă pentru suma respectivă. Dacă aveți o scrisoare de aprobare prealabilă, vă veți ajuta să câștigați încrederea agentului dvs. imobiliar și a oricăror cumpărători de locuințe, deoarece vor vedea că puteți obține un împrumut pentru suma achiziționată.

Ce este minunat la Credible este că cu o cerere preliminară rapidă, puteți obține cotații de la mai mulți creditori. Acest lucru vă permite să comparați ratele pentru a vă asigura că obțineți cele mai bune rate ale dobânzii și condițiile pentru ipoteca dvs. Dacă vă place una dintre oferte, puteți trece la o aplicație mai extinsă.

La fel ca împrumuturile Reali, Credible nu percepe taxe pentru serviciile sale. Orice taxe pe care le veți plăti vor fi către creditorul pe care îl alegeți pe baza cotațiilor pe care vi le oferă Credible.

Rezumat

Dacă cumpărați o casă pentru 200.000 USD și aveți nevoie de o plată în avans de 10%, suma totală de bani pe care ar trebui să o furnizați sau cel puțin să arătați arată cam așa :

După cum puteți vedea, ați putea avea nevoie de mai mult de 1,5 ori avans pentru a închide cu succes o casă.

De aceea este important să includeți cerințele suplimentare de numerar în casa dvs. planuri de cumpărare.

Comparați ofertele de la peste o duzină de transportatori de asigurări

Găsiți cele mai ieftine tarife de asigurare pentru proprietarii de locuințe cu Policygenius. Începe acum!

• Ce procentaj din venitul dvs. vă puteți permite pentru plăți ipotecare?
• Calculator de accesibilitate la domiciliu