Quanto dinheiro você realmente precisa para comprar uma casa?

Um dos maiores choques de comprar uma casa é descobrir que precisa de muito mais dinheiro fechar em uma casa do que apenas um pagamento. É difícil o suficiente economizar para o pagamento de sua casa, apenas para descobrir que você precisa de mais – geralmente muito mais – para concluir a transação.

Vamos ver quanto dinheiro é necessário para realmente comprar uma casa. E, quando possível, vou sugerir maneiras que podem reduzir ou até eliminar as necessidades de caixa adicionais.

A entrada real

Esta é a única saída de dinheiro no processo de compra de uma casa que é óbvia para a maioria dos compradores. Geralmente é expresso como uma porcentagem do preço de compra da propriedade. Por exemplo, se o preço de compra for $ 200.000 e você precisar fazer um pagamento inicial de 10%, terá que pagar $ 20.000.

Essa é a parte fácil.

De quanto você precisa para o pagamento de uma casa?

Isso varia. Com a maioria dos credores, se você quiser evitar o pagamento de seguro hipotecário privado adicional (PMI), terá um pagamento inicial de 20%. Mas chegar a 20% pode ser difícil para muitos compradores de primeira viagem, então os credores hipotecários têm opções com adiantamentos de 10%, 5% ou – se você se qualificar para empréstimos FHA especiais ou empréstimos hipotecários VA – tão pouco quanto 3,5% .

Este é outro bom motivo para pesquisar credores hipotecários.

Fontes aceitáveis de financiamento para um pagamento inicial

Exatamente de onde vêm seus fundos de entrada dependerá do tipo de hipoteca que você está solicitando. Em alguns casos, o pagamento inicial deve vir de seus próprios fundos, como sua conta bancária. Mas, em outros casos, pode vir de um presente ou até mesmo emprestado de agências aprovadas.

Empréstimos convencionais e jumbo tendem a ter as regras mais rígidas no que diz respeito à origem de seus fundos de entrada. Se você estiver pagando uma entrada de 5% ou 3% do preço de compra, o credor normalmente desejará ver se os fundos vêm de seus próprios recursos financeiros. Isso pode incluir dinheiro retirado de uma conta bancária, fundos retirados ou emprestados de um plano de aposentadoria patrocinado pelo empregador ou até mesmo a venda de um ativo pessoal.

Normalmente, depois de cumprir a “regra de fundos próprios”, as diretrizes tornam-se mais flexíveis. Por exemplo, se você estiver fazendo um pagamento inicial de 10%, o credor pode exigir 5% dos seus próprios fundos , e 5% de um presente de um parente. Mas se o presente for igual a pelo menos 20% do preço de compra da propriedade, o credor não exigirá que você mostre nenhuma evidência de seus próprios fundos.

Os empréstimos da FHA têm uma visão mais descontraída dos adiantamentos inteiramente. Não só o pagamento pode vir de seus próprios fundos ou de um presente, mas também permitem receitas de empréstimos de programas de assistência para adiantamentos aprovados. possível obter financiamento de 100% em um empréstimo FHA.

Com empréstimos VA, o pagamento inicial não é normalmente um problema. Empréstimos VA normalmente fornecem financiamento 100%, o que torna o pagamento inicial um ponto discutível.

De onde você não pode obter fundos de pagamento

Duas fontes geralmente proibidas são dinheiro e empréstimos não garantidos.

Por dinheiro, quero dizer a moeda que você armazena em h ome ou em um cofre. Todo dinheiro que você investe em uma casa precisa passar por uma instituição financeira para ser considerado uma fonte legítima de fundos. Além disso, a economia de dinheiro na forma de moeda não pode ser verificada como válida.

Empréstimos não garantidos são proibidos. Se você tiver alguma idéia de como fornecer um pagamento de um adiantamento de cartão de crédito ou o produto de um empréstimo pessoal, este será rejeitado pelo credor. Isso não apenas indica uma incapacidade de acumular fundos para o pagamento inicial, mas também cria uma obrigação de dívida adicional.

Custos de fechamento

É aqui que as coisas começam a ficar um pouco complicadas. Isso ocorre porque a saída de dinheiro para fazer a compra se torna (frequentemente) muito maior do que apenas o pagamento da entrada.

Os custos de fechamento podem chegar a 2% -3% do valor do seu empréstimo

Em uma hipoteca de $ 200.000, você precisará pagar entre $ 4.000 e $ 6.000, além do pagamento inicial.

Os custos de fechamento variam de um estado para outro. Isso se deve a diferenças no imposto de transferência de imóveis ou “selos” de hipotecas (impostos do governo cobrados com base em uma porcentagem do valor do seu empréstimo hipotecário). Eles também podem variar com base em diferentes taxas cobradas por avaliações, advogados e até mesmo títulos seguro.

Os custos de fechamento também podem variar de um credor para outro e até mesmo de um empréstimo para outro. Por exemplo, cada credor cobra uma taxa de inscrição diferente. Além disso, os credores costumam cobrar “pontos” – então nomeados porque representam um ponto percentual do valor do empréstimo.

Uma taxa de originação é um tipo de ponto. A cobrança será geralmente entre 0,5% e 1% do novo valor da hipoteca.Representa uma compensação ao credor pela colocação do empréstimo. Os pontos de desconto são outro tipo. Eles representam pontos pagos para reduzir a taxa de juros da hipoteca de forma permanente.

Por exemplo, ao pagar uma taxa de desconto de 1% do valor do empréstimo que você tem, você pode reduzir a taxa de juros da hipoteca em aproximadamente 1 / 8 de 1% (0,125%). No entanto, se dinheiro para fechar for um problema, pagar pontos de desconto para reduzir a taxa de juros geralmente não é recomendado. A pequena redução no pagamento mensal geralmente não justifica o custo dos pontos de desconto pagos antecipadamente.

Custos de fechamento típicos (exceto taxas de originação e pontos de desconto)

Abaixo está um lista de custos de fechamento comuns, incluindo sua finalidade e uma faixa de custo geral. Nem todos serão cobrados em todos os casos, e pode haver taxas adicionais específicas para sua localização geográfica.

• Taxa de inscrição – Nem todos os credores cobram essa taxa, mas, quando o fazem, geralmente inclui fundos para a taxa de avaliação e o relatório de crédito. Geralmente será entre $ 300 e $ 500 se for cobrado.
• Taxa de avaliação – Esta é a taxa que o credor pagará a um avaliador independente para estabelecer o valor de mercado da propriedade que você está comprando ou refinanciando. Geralmente é entre $ 300 e $ 500, dependendo da propriedade e das taxas de avaliação em sua área de mercado.
• Pesquisa de título – Esta é uma pesquisa feita por uma empresa de títulos para determinar a existência de quaisquer ônus contra a propriedade. É para garantir que a propriedade será transferida com um título claro. O custo da pesquisa é normalmente entre US $ 200 e US $ 300.
• Seguro de título – Este seguro é adquirido para cobrir quaisquer ônus que possam não ter saído durante a pesquisa de título. Você será obrigado a ter o seguro de título do credor para protegê-lo contra quaisquer ônus não descobertos. Mas é altamente recomendável que você também obtenha o seguro de título do proprietário, que irá protegê-lo se tais garantias forem descobertas. Com o título do proprietário, você poderá refinanciar sua casa ou vender a propriedade, mesmo se uma garantia prévia for descoberta. O custo do seguro do título do credor é geralmente de várias centenas de dólares e é baseado no valor da casa. O título do proprietário é normalmente cerca de US $ 200.
• Honorários advocatícios – Em muitos estados, os fechamentos de imóveis são administrados por empresas de títulos Mas, em outros, eles são normalmente tratados por advogados. Espere pagar entre US $ 400 e US $ 1.000 ou mais, dependendo da complexidade de sua transação e sua localização geográfica.
• Inspeção da casa – embora seja realizada uma avaliação para estabelecer o valor de mercado da casa, ela não aborda deficiências com a propriedade, a menos que sejam óbvias. Uma inspeção residencial é recomendada – mas não obrigatória – sempre que você compra uma casa. O custo geralmente será entre $ 200 e $ 400. Mas pode ser um dinheiro bem gasto se identificar problemas caros que você possa ter reparado pelo vendedor antes do fechamento.
• Taxas de transferência imobiliária e hipotecas – muitos estados cobram impostos com base no valor da propriedade sendo transferido ou o valor da hipoteca e, às vezes, ambos. Normalmente será uma pequena porcentagem do valor da propriedade ou do valor da hipoteca e variará por estado e condado, e às vezes até por município.

Na verdade, existem duas alternativas que podem ser reduzidas ou elimine completamente os custos de fechamento:

1. Negocie para que o vendedor pague seus custos de fechamento – Isso só será permitido em áreas onde isso é uma prática comum.
2. Negocie preços premium com seu credor – aqui é onde você paga uma taxa de juros mais alta sobre sua hipoteca em troca do credor pagar os custos de fechamento.

Qualquer uma pode ser uma boa opção, especialmente se você estiver fazendo um mínimo o pagamento inicial, como 5%, e o acréscimo dos custos de fechamento aumentariam significativamente o seu desembolso de caixa.

Despesas pré-pagas

Essas são provavelmente as cobranças mais confusas para compradores de casas, mas são totalmente necessárias. Com a maioria das hipotecas, o credor colocará os impostos imobiliários e o seguro do proprietário em garantia. Isso significa que essas cobranças serão incluídas em seu pagamento mensal e pagas pelo credor no vencimento.

Para que isso aconteça, o credor precisa coletar alguns valores antecipadamente, para garantir que os fundos sejam disponível para fazer os pagamentos no vencimento. As contas de garantia são configuradas para pagar as cobranças na próxima data de vencimento, enquanto uma parte de seu pagamento mensal reabastece a conta de caução para a data de vencimento posterior.

Dependendo de onde você mora e da frequência de arrecadação de impostos imobiliários, o credor pode ter de colocar em custódia entre dois e 12 meses de impostos imobiliários. Se os impostos sobre a casa forem de $ 250 por mês e um depósito caução de seis meses for exigido, isso se traduzirá em uma despesa pré-paga de $ 1.500 no fechamento.

O mesmo se aplica ao seguro.

Para apólices de seguro residencial, normalmente você precisa pagar antecipadamente uma apólice de seguro residencial de um ano sobre a casa, mais dois meses extras de encargos de prêmio para a conta de garantia do credor. O credor também pode garantir um ou dois meses de prêmios para o PMI, se necessário. Você pode encontrar as melhores taxas de seguro acessando a Policygenius – eles podem mostrar uma série de taxas e você pode facilmente comparar e escolher a melhor para você.

Dependendo de onde você mora, despesas pré-pagas podem vir até 2% do valor do empréstimo.

Felizmente, você pode ter algumas ou todas as despesas pré-pagas pagas pelo vendedor ou por preços premium pagos ao credor. Uma terceira opção é recusar o acordo de custódia do credor. Isso exigirá que você faça um pagamento inicial de pelo menos 20%.

Ajustes de utilitário

Os ajustes de utilitário podem incluir um grande número de cobranças. Felizmente, eles raramente chegam a mais do que algumas centenas de dólares. Basicamente, eles representam custos de serviços públicos pagos antecipadamente pelo vendedor do imóvel.

Por exemplo, se um vendedor encher o tanque de óleo de aquecimento antes do fechamento, você deverá reembolsar o vendedor pelo óleo não utilizado. Isso vai acontecer na mesa de encerramento. Encargos semelhantes podem ser incorridos se o vendedor tiver pré-pago outros serviços públicos, como água, esgoto ou remoção de lixo.

Outra despesa que pode exigir ajuste no fechamento são as taxas de associação de proprietários. Em muitos bairros de associações de proprietários, as taxas dos membros são pagas anualmente. Se o vendedor pagou a taxa pelo ano inteiro, e você está fechando a casa em 31 de março – três meses no ano – você será obrigado a reembolsar o vendedor por nove meses de taxas. Também pode haver uma taxa para o HOA começar. Eles podem chamar isso de taxa de transferência ou algo semelhante. Basicamente, é um montante fixo adiantado do novo proprietário para entrar no HOA.

“Reservas de caixa” exigidas pelo credor

Este pega muitos compradores de casas de surpresa. Não é uma despesa de fechamento, mas os credores exigem que você tenha muito dinheiro sobrando na economia depois que todos os custos de fechamento forem pagos.

Credores tem uma exigência de reserva de caixa para evitar uma “quebra de fechamento” do comprador. Eles não querem que você termine em um default prematuro. Esse requisito garante que o mutuário poderá fazer o pagamento durante os primeiros meses.

O requisito de reserva de caixa mais comum é de dois meses. Isso significa que você deve ter reservas suficientes para cobrir os primeiros dois meses de pagamentos da hipoteca. Portanto, se seu principal, juros, impostos e seguro (PITI) chegarem a US $ 1.500 por mês, a exigência de reserva será de US $ 3.000.

Esses não são fundos que devem ser depositados com o credor. Mas o credor deve ser capaz de verificar se você terá os fundos disponíveis em uma fonte líquida. Isso inclui conta poupança, conta corrente ou fundo do mercado monetário – após o fechamento da propriedade. De modo geral, eles desaprovam o uso de ativos de aposentadoria para essa finalidade, já que esses fundos não podem ser liquidados facilmente.

Onde obter financiamento hipotecário para comprar sua casa

Empréstimos da Reali

Reali Loans é um credor hipotecário online que acelera e simplifica o processo de pedido de hipoteca. Eles fornecem hipotecas para compras e refinanciamentos e afirmam que podem fechar um empréstimo do início ao fim em 30 dias ou menos.

A plataforma oferece empréstimos com taxas fixas de 30 e 15 anos. O financiamento está disponível tanto para propriedades ocupadas pelo proprietário quanto para propriedades de investimento.

Mas uma das maiores vantagens dos empréstimos Reali é que eles não cobram uma taxa de originação. Essa é uma taxa normalmente cobrada pela maioria dos credores hipotecários e geralmente é de 1% do novo valor do empréstimo. Por não ter que pagar a taxa de originação, você terá muito mais dinheiro disponível para seu pagamento inicial. Afinal, 1% de $ 300.000 é $ 3.000, e isso pode ser uma grande parte do seu pagamento inicial.

Credível

Outro um ótimo lugar para começar sua pesquisa é confiável. Antes mesmo de começar a comprar uma nova casa, você pode descobrir quanto de uma hipoteca você pode pagar e até mesmo obter uma pré-aprovação para esse valor. Ter uma carta de pré-aprovação o ajudará a ganhar a confiança de seu corretor de imóveis e de todos os compradores de casas, pois eles verão que você pode obter um empréstimo no valor da compra.

O que é ótimo no Credible é que com uma aplicação preliminar rápida, você pode obter cotações de vários credores. Isso permite que você compare as taxas para garantir que está obtendo as melhores taxas de juros e os melhores termos para sua hipoteca. Se você gostar de uma das ofertas, pode prosseguir para uma aplicação mais ampla.

Como a Reali Loans, a Credible não cobra taxas por seus serviços. Todas as taxas que você pagar serão para o credor que você escolher com base nas cotações que o Credible oferece.

Resumo

Se você está comprando uma casa por $ 200.000 e precisa de um pagamento inicial de 10%, o valor total em dinheiro que você pode precisar fornecer ou pelo menos mostrar é algo assim :

Como você pode ver, você pode precisar de mais de 1,5 vez o seu pagamento inicial para fechar uma casa com sucesso.

É por isso que é importante incluir os requisitos de caixa adicionais em sua casa compra de planos.

• Que porcentagem de sua renda você pode pagar para pagamentos de hipotecas?
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