Ile pieniędzy naprawdę potrzebujesz, aby kupić dom?

Jednym z największych wstrząsów związanych z zakupem domu jest odkrycie, że potrzebujesz znacznie więcej gotówki zamknąć dom, a nie tylko wpłacić zaliczkę. Wystarczająco trudno jest zaoszczędzić na zaliczkę w domu, tylko po to, aby dowiedzieć się, że potrzebujesz więcej – często znacznie więcej – do sfinalizowania transakcji.

Spójrzmy, ile gotówki potrzeba, aby faktycznie kupują dom. A jeśli to możliwe, zasugeruję sposoby, które mogą zmniejszyć lub nawet wyeliminować dodatkowe wymagania dotyczące gotówki.

Faktyczna zaliczka

To jedyny wydatek gotówkowy w procesie zakupu domu, który jest oczywisty dla większości kupujących. Zwykle jest wyrażony jako procent ceny zakupu nieruchomości. Na przykład, jeśli cena zakupu wynosi 200 000 USD, a musisz wpłacić 10% zaliczki, będziesz musiał zapłacić 20 000 USD.

To łatwa część.

Ile potrzebujesz na zaliczkę na dom?

To zależy. W przypadku większości pożyczkodawców, jeśli chcesz uniknąć płacenia dodatkowego prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI), liczysz się z 20% zaliczką. Jednak wymyślenie 20% może być trudne dla wielu kupujących po raz pierwszy, więc pożyczkodawcy hipoteczni mają opcje z zaliczką w wysokości 10%, 5% lub – jeśli kwalifikujesz się do specjalnych pożyczek FHA lub pożyczek hipotecznych VA – zaledwie 3,5% .

To kolejny dobry powód, aby rozejrzeć się za pożyczkodawcami hipotecznymi.

Dopuszczalne źródła finansowania pierwszej wpłaty

Dokładnie skąd pochodzą środki na zaliczkę zależy od rodzaju kredytu hipotecznego, o który się ubiegasz. W niektórych przypadkach zadatek musi pochodzić z własnych środków, np. Z konta bankowego. Ale w innych przypadkach może pochodzić z prezentu lub nawet zostać pożyczony od zatwierdzonych agencji.

W przypadku pożyczek konwencjonalnych i dużych pożyczek obowiązują najostrzejsze zasady, jeśli chodzi o źródło wpłaty zaliczki. Jeśli wpłacasz zaliczkę w wysokości 5% lub 3% ceny zakupu, pożyczkodawca zazwyczaj będzie chciał sprawdzić, czy środki pochodzą z Twoich własnych środków finansowych. Może to obejmować pieniądze pobrane z konta bankowego, środki wypłacone lub pożyczone z programu emerytalnego sponsorowanego przez pracodawcę, a nawet sprzedaż osobistego majątku.

Zwykle po spełnieniu „zasady funduszy własnych” wytyczne stają się bardziej rozluźnione. Na przykład, jeśli wpłacasz 10% zaliczki, pożyczkodawca może wymagać 5% pochodzących z własnych środków i 5% z prezentu od krewnego. Jeśli jednak podarunek jest równy co najmniej 20% ceny zakupu nieruchomości, pożyczkodawca w ogóle nie będzie wymagał od Ciebie udokumentowania własnych środków.

Pożyczki FHA mają bardziej swobodny pogląd na całkowicie pierwsze wpłaty. Zaliczka może pochodzić nie tylko z własnych środków lub z prezentu, ale także umożliwia uzyskanie wpływów z pożyczki z zatwierdzonych programów pomocy w spłacie zaliczki. można uzyskać 100% finansowania pożyczki FHA.

W przypadku pożyczek VA zaliczka nie jest zwykle problemem. Pożyczki VA zwykle zapewniają 100% finansowania, co sprawia, że zaliczka jest kwestią sporną.

Gdzie nie możesz otrzymać zaliczki z tytułu

Dwa ogólnie zabronione źródła to gotówka i niezabezpieczone pożyczki.

Gotówka oznacza walutę, którą przechowujesz w godz. w domu lub w sejfie. Wszelkie pieniądze, które inwestujesz w dom, muszą przejść przez instytucję finansową, aby można je było uznać za legalne źródło funduszy. Ponadto oszczędności gotówkowych w postaci waluty nie można zweryfikować jako ważnych.

Pożyczki bez zabezpieczenia są niedopuszczalne. Jeśli masz jakieś pomysły na wpłacenie zaliczki z zaliczki na kartę kredytową lub wpływów z pożyczki osobistej, pożyczkodawca odrzuci to. Nie tylko wskazuje na brak możliwości zgromadzenia środków na zaliczkę, ale także tworzy dodatkowe zobowiązanie do zadłużenia.

Koszty zamknięcia

Tutaj sprawy zaczynają się trochę komplikować. Dzieje się tak, ponieważ nakłady gotówkowe na zakup stają się (często) znacznie wyższe niż sama zaliczka.

Koszty zamknięcia mogą sięgać nawet 2% -3% kwoty pożyczki

W przypadku kredytu hipotecznego o wartości 200 000 USD oprócz zaliczki musisz dodatkowo wpłacić od 4000 do 6000 USD.

Koszty zamknięcia różnią się w zależności od stanu. Wynika to z różnic w podatku od sprzedaży nieruchomości lub „znaczkach” hipotecznych (podatki rządowe pobierane w oparciu o procent kwoty kredytu hipotecznego). Mogą się również różnić w zależności od różnych stawek naliczanych za wyceny, prawników, a nawet tytuł

Koszty zamknięcia mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy, a nawet pożyczki. Na przykład każdy pożyczkodawca pobiera inną opłatę za wniosek. Ponadto pożyczkodawcy często naliczają „punkty” – tak nazwane, ponieważ stanowią punkt procentowy kwoty pożyczki.

Opłata początkowa to jeden rodzaj punktu. Opłata będzie zazwyczaj wynosić od 0,5% do 1% nowej kwoty kredytu hipotecznego.Stanowi rekompensatę dla pożyczkodawcy za udzielenie pożyczki. Punkty rabatowe to inny rodzaj. Reprezentują punkty płacone za trwałe obniżenie oprocentowania kredytu hipotecznego.

Na przykład, płacąc opłatę dyskontową w wysokości 1% posiadanej kwoty kredytu, możesz obniżyć oprocentowanie kredytu hipotecznego o około 1 / 8 z 1% (0,125%). Jeśli jednak problemem jest gotówka do zamknięcia, płacenie punktów dyskontowych w celu obniżenia stopy procentowej nie jest generalnie zalecane. Niewielki spadek miesięcznej płatności zwykle nie uzasadnia kosztu punktów rabatowych zapłaconych z góry.

Typowe koszty zamknięcia (inne niż opłaty początkowe i punkty rabatowe)

Poniżej znajduje się lista wspólnych kosztów zamknięcia, w tym ich cel i ogólny zakres kosztów. Nie wszystkie będą naliczane w każdym przypadku i mogą obowiązywać dodatkowe opłaty specyficzne dla Twojej lokalizacji geograficznej.

• Opłata za rozpatrzenie wniosku – nie wszyscy pożyczkodawcy pobierają tę opłatę, ale gdy to robią, zwykle obejmują środki na opłatę za wycenę i raport kredytowy. Opłata wynosi zazwyczaj od 300 do 500 USD.
• Opłata za wycenę – jest to opłata, którą pożyczkodawca zapłaci niezależnemu rzeczoznawcy w celu ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, którą kupujesz lub refinansujesz. Zwykle będzie wynosić od 300 do 500 USD, w zależności od nieruchomości i opłat za wycenę na Twoim obszarze rynkowym.
• Wyszukiwanie tytułu – jest to wyszukiwanie wykonywane przez firmę tytułową w celu ustalenia istnienia jakichkolwiek zastawów na nieruchomości. Ma to na celu zapewnienie przeniesienia własności z wyraźnym tytułem. Koszt wyszukiwania wynosi zwykle od 200 do 300 USD.
• Ubezpieczenie tytułu – to ubezpieczenie jest kupowane w celu pokrycia wszelkich zastawów, które mogły nie pojawić się podczas wyszukiwania tytułu. Będziesz zobowiązany do posiadania ubezpieczenia tytułu pożyczkodawcy, aby chronić pożyczkodawcę przed nieodkrytymi zastawami. Zdecydowanie zalecamy jednak wykupienie również ubezpieczenia tytułu własności, które ochroni Cię w przypadku wykrycia takich zastawów. Posiadając tytuł właściciela, będziesz mógł refinansować swój dom lub sprzedać nieruchomość, nawet jeśli zostanie wykryty wcześniejszy zastaw. Koszt ubezpieczenia tytułu pożyczkodawcy wynosi zwykle kilkaset dolarów i jest obliczany na podstawie wartości domu. Tytuł właściciela wynosi zwykle około 200 USD.
• Opłaty adwokackie – w wielu stanach zamknięciem nieruchomości zajmują się firmy zajmujące się tytułem prawnym. Ale w innych są one zwykle obsługiwane przez prawników. Spodziewaj się zapłaty od 400 do 1000 USD lub więcej, w zależności od złożoności transakcji i lokalizacji geograficznej.
• Kontrola domu – podczas gdy wycena zostanie przeprowadzona w celu ustalenia wartości rynkowej domu, nie dotyczy braki w mieniu, chyba że są oczywiste. Przy zakupie domu zalecana jest inspekcja domu – ale nie jest wymagana. Koszt zwykle waha się od 200 do 400 USD. Ale mogą to być dobrze wydane pieniądze, jeśli wykryje kosztowne problemy, które sprzedawca mógł naprawić przed zamknięciem.
• Podatki od przeniesienia własności nieruchomości i hipoteki – wiele stanów nakłada podatki w oparciu o wartość nieruchomości przenoszona lub kwota kredytu hipotecznego, a czasem jedno i drugie. Zazwyczaj będzie to niewielki procent wartości nieruchomości lub kwoty kredytu hipotecznego i będzie się różnić w zależności od stanu i hrabstwa, a czasem nawet od gminy.

W rzeczywistości istnieją dwie alternatywy, które mogą zmniejszyć lub całkowicie wyeliminuj koszty zamknięcia:

1. Negocjuj, aby sprzedawca pokrył koszty zamknięcia – będzie to dozwolone tylko w obszarach, w których jest to powszechna praktyka.
2. Negocjuj ceny premium z Twój pożyczkodawca – w tym przypadku płacisz wyższe oprocentowanie kredytu hipotecznego w zamian za to, że pożyczkodawca pokryje koszty zamknięcia.

Każda z tych opcji może być dobrą opcją, szczególnie jeśli zarabiasz minimum zaliczka, na przykład 5%, a dodanie kosztów zamknięcia do góry znacznie zwiększyłoby Twoje wydatki gotówkowe.

Koszty przedpłacone

Są to prawdopodobnie najbardziej zagmatwane opłaty dla kupujących domy, ale są one całkowicie konieczne. W przypadku większości kredytów hipotecznych pożyczkodawca wpłaci podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu na depozyt. Oznacza to, że opłaty te zostaną uwzględnione w Twojej miesięcznej płatności i zapłacone przez pożyczkodawcę w odpowiednim terminie.

Aby tak się stało, pożyczkodawca musi pobrać określone kwoty z góry, aby upewnić się, że środki zostały gotowi do dokonania płatności w terminie. Rachunki powiernicze są skonfigurowane tak, aby uiszczać opłaty w następnym terminie płatności, podczas gdy część Twojej miesięcznej płatności uzupełnia rachunek powierniczy w późniejszym terminie płatności.

W zależności od miejsca zamieszkania i częstotliwości poboru podatku od nieruchomości, pożyczkodawca może być zmuszony do wpłacenia podatku od nieruchomości na depozyt od dwóch do 12 miesięcy. Jeśli podatki od domu wynoszą 250 USD miesięcznie i wymagany jest sześciomiesięczny depozyt na rachunku escrow, po zamknięciu będzie to oznaczało przedpłacony koszt w wysokości 1500 USD.

To samo dotyczy ubezpieczenia.

W przypadku polis ubezpieczeniowych posiadaczy domu zazwyczaj musisz opłacić z góry roczną polisę ubezpieczeniową domu oraz dodatkowe dwa miesiące składki na rachunek powierniczy pożyczkodawcy. W razie potrzeby pożyczkodawca może również zdeponować jeden lub dwa miesiące składek na PMI. Możesz znaleźć najlepsze stawki ubezpieczenia, przechodząc przez Policygenius – mogą one pokazać Ci wiele stawek i możesz łatwo porównać i wybrać najlepszą dla siebie.

W zależności od miejsca zamieszkania mogą pojawić się opłacone z góry wydatki nawet do 2% kwoty pożyczki.

Na szczęście część lub całość opłaconych z góry wydatków może zostać opłacona przez sprzedawcę lub w formie premii zapłaconej pożyczkodawcy. Trzecią opcją jest odrzucenie umowy escrow przez pożyczkodawcę. Będzie to wymagało wpłacenia zaliczki w wysokości co najmniej 20%.

Korekty użyteczności

Korekty mediów mogą obejmować dużą liczbę opłat. Na szczęście rzadko przekraczają kilkaset dolarów. Zasadniczo reprezentują one koszty mediów zapłacone przez sprzedającego z góry.

Na przykład, jeśli sprzedawca napełni zbiornik oleju opałowego tuż przed zamknięciem, będziesz zobowiązany do zwrotu sprzedawcy za niewykorzystany olej. Stanie się to przy stole zamykającym. Podobne opłaty mogą zostać poniesione, jeśli sprzedawca opłacił z góry inne media, takie jak woda, kanalizacja lub wywóz śmieci.

Jeszcze innym wydatkiem, który może wymagać korekty przy zamknięciu, są opłaty stowarzyszeniowe właścicieli domów. W wielu dzielnicach stowarzyszeń właścicieli domów składki członkowskie są opłacane corocznie. Jeśli sprzedawca uiścił opłatę za cały rok, a Ty zamykasz sprzedaż domu 31 marca – trzy miesiące po roku – będziesz musiał zwrócić sprzedającemu opłaty za dziewięć miesięcy. Rozpoczęcie rozmowy może również wiązać się z opłatą za HOA. Mogą nazywać to opłatą za przelew lub czymś podobnym. Zasadniczo jest to ryczałt z góry od nowego właściciela domu, aby dołączyć do HOA.

Wymagane przez pożyczkodawcę „rezerwy gotówkowe”

To zaskakuje wielu nabywców domów. Nie jest to koszt zamknięcia, ale pożyczkodawcy wymagają, aby po zapłaceniu wszystkich kosztów zamknięcia pozostało tyle gotówki na oszczędności.

Pożyczkodawcy mieć wymóg rezerwy gotówkowej, aby uniknąć „nieudanego zamknięcia” kupującego. Nie chcą, abyś skończył jako przedwczesna niewypłacalność. Wymóg ten gwarantuje, że pożyczkobiorca będzie w stanie dokonać spłaty w ciągu pierwszych kilku miesięcy.

Najbardziej typowy wymóg dotyczący rezerwy gotówkowej wynosi dwa miesiące. Oznacza to, że musisz mieć wystarczające rezerwy na pokrycie pierwszych dwóch miesięcy spłaty kredytu hipotecznego. Zatem jeśli kwota główna, odsetki, podatki i ubezpieczenie (PITI) osiągną poziom 1500 USD miesięcznie, wymagana rezerwa wyniesie 3000 USD.

Nie są to środki, które należy zdeponować u pożyczkodawcy. Jednak pożyczkodawca musi być w stanie zweryfikować, czy środki będą dostępne w płynnym źródle. Należą do nich konto oszczędnościowe, rachunek bieżący czy fundusz rynku pieniężnego – po zamknięciu nieruchomości. Ogólnie rzecz biorąc, marszczą brwi na wykorzystanie w tym celu aktywów emerytalnych, ponieważ tych funduszy nie można łatwo zlikwidować.

Gdzie uzyskać finansowanie hipoteczne na zakup domu

Reali Loans

Reali Loans to internetowy pożyczkodawca hipoteczny, który zarówno przyspiesza, jak i upraszcza proces ubiegania się o kredyt hipoteczny. Udzielają kredytów hipotecznych zarówno na zakupy, jak i refinansowanie, i twierdzą, że mogą zamknąć pożyczkę od początku do końca w 30 dni lub krócej.

Platforma oferuje zarówno 30-letnie, jak i 15-letnie pożyczki o stałym oprocentowaniu. Finansowanie jest dostępne zarówno w przypadku nieruchomości zajmowanych przez właścicieli, jak i nieruchomości inwestycyjnych.

Ale jedną z największych zalet pożyczek Reali jest to, że nie pobierają one opłaty za rozpoczęcie działalności. Jest to opłata pobierana zwykle przez większość pożyczkodawców hipotecznych i zwykle stanowi 1% nowej kwoty pożyczki. Dzięki temu, że nie będziesz musiał uiszczać opłaty początkowej, będziesz mieć o wiele więcej pieniędzy na zaliczkę. W końcu 1% z 300 000 USD to 3000 USD, co może stanowić główną część Twojej zaliczki.

Wiarygodne

Kolejny Wiarygodne miejsce na rozpoczęcie poszukiwań. Zanim jeszcze zaczniesz kupować nowy dom, możesz dowiedzieć się, na jaką kwotę kredytu hipotecznego możesz sobie pozwolić, a nawet uzyskać wstępną akceptację na tę kwotę. Posiadanie listu potwierdzającego pomoże Ci zdobyć zaufanie Twojego agenta nieruchomości i wszystkich kupujących domy, ponieważ zobaczą, że możesz otrzymać pożyczkę na kwotę zakupu.

Wspaniałe w Credible jest to, że jeden szybki wstępny wniosek, możesz otrzymać wyceny od wielu pożyczkodawców. Dzięki temu możesz porównać stawki, aby mieć pewność, że otrzymujesz najlepsze oprocentowanie i warunki kredytu hipotecznego. Jeśli podoba Ci się jedna z ofert, możesz przejść do bardziej rozbudowanej aplikacji.

Podobnie jak Reali Loans, Credible nie pobiera opłat za swoje usługi. Wszelkie opłaty, które zapłacisz, zostaną naliczone wybranemu pożyczkodawcy na podstawie kwot, które otrzymasz od firmy Credible.

Podsumowanie

Jeśli kupujesz dom za 200 000 $ i potrzebujesz 10% zaliczki, całkowita kwota gotówki, którą będziesz musiał dostarczyć lub przynajmniej pokazać, wygląda mniej więcej tak :

Jak widzisz, możesz potrzebować ponad 1,5-krotności swojej pierwszej wpłaty, aby pomyślnie zamknąć dom.

Dlatego ważne jest, aby uwzględnić dodatkowe wymagania gotówkowe w swoim domu plany zakupu.

• Jaki procent swojego dochodu możesz pozwolić sobie na spłatę kredytu hipotecznego?
• Kalkulator przystępności cenowej domu