Nybegynnerveiledningen for å kjøpe en privat øy

Eiendomsmeglere er noen ganger forpliktet til å gå en ekstra mil for å selge en eiendom. For de fleste betyr det en visning etter jobb eller en kjøretur ut av byen. For Edward de Mallet Morgan betydde det å strippe av og svømme med haier.

De Mallet Morgan selger private øyer i Karibien for Knight Frank. Når noen klienter tvilte på at de innfødte sykepleierhaiene var godartede, var han forpliktet til å bevise at de var gale.

Velkommen til «den sjeldne verden av troféaktiva», sier han. div>

Det er utallige private øyer til salgs over hele verden, fra tre hektar store utsalgssteder i Egeerhavet til avsidesliggende øko-utposter på Bahamas og luksuriøse feriesteder på Seychellene. De er dyre, byggekostnadene kan være astronomiske, og Det er mange fallgruver. FT snakket med en rekke mennesker med erfaring fra private øyer og solgte dem som bodde på dem for å finne ut hvordan man kunne unngå katastrofer. Her er våre syv tips for å kjøpe en øy.

Sted deg selv

«Øya er alltid en drøm: det er ikke noe lett, det er ikke noe banalt. Det er noe spesielt, sier John Bracco, salgsdirektør i Immobilsarda, et tilknyttet selskap av Christies International Real Estate. Bracco, hvis virksomhet hovedsakelig drives i vannet rundt Italia, sier at øyene tilbyr privatliv og en forbindelse med naturen. I Middelhavet, legger han til, er det en knapphetsverdi: «Det er ikke som i Karibien hvor du har hundrevis.»

Uansett hvor du kjøper er det komplikasjoner. Utenfor Italia er nesten alle øyer statseide. og ikke til salgs, sier Bracco. De som ofte har strenge regler for utvikling. Ikke desto mindre, sier han, «det er fortsatt folk som vil kjøpe øyer de ikke kan bygge på.»

Kjøp i mye av Karibia er underlagt britisk lov, noe som gjør transaksjoner relativt enkle. Selveiendommene til mange eies av holdingselskaper, slik at transaksjoner tar form av aksjesalg, sier de Mallet Morgan.

I Thailand og andre deler av Asia er selveierøyene sjeldne, utlendinger er ofte utestengt fra å eie land, og kjøpere kan ha problemer med å etablere det endelige eierskapet, legger han til. I Vanuatu, i Sør-Stillehavet, er det ingen selveier, men leiekontrakter kan forlenges når som helst mot et gebyr.

Når du har kjøpt øya din, er det neste problem å bygge på den. Eierrettighetene på Karibiske øyer strekker seg til høyvannsmerket og brygger krever spesielle tillatelser.

Forretning eller fornøyelse ?

Å kjøpe en øy til privat bruk ligner på å kjøpe et dyrt hus, sier John Christie, som, som administrerende direktør i Bahamas byrå HG Christie, «selger øyer hele dagen hver dag».

Hvis du planlegger å gjøre øya til et kommersielt tilbud, kan ting imidlertid bli mer komplisert. På Bahamas trenger kommersielle kjøpere godkjenning fra myndighetens investeringsmyndighet. Christie anslår at 80 prosent av kjøperne i Bahamas kjøper for familiebruk, noe som hjelper dem med å navigere raskere i prosessen. Når godkjenningen er gitt, sier han, noen gjør kant mot ordninger for å lage penger.

Mange av Christies kjøpere «vil være som Richard Branson», han sier. Den britiske gründeren var en pioner på øya. I 1978 kjøpte han Necker på De britiske jomfruøyene for $ 180 000 dollar og har siden forvandlet det til et luksuriøst feriested. En overnatting på Necker koster nå $ 5000. For 77 500 dollar per natt kan 30 gjester bestille hele øya.

Little Pipe Cay, en 38 hektar stor øy i Exumas-skjærgården på Bahamas, ble kjøpt etter at de tidligere eierne «veide opp fordeler og ulemper. de kjøpte en superyacht eller en privat øy. De gikk for øya fordi den kunne sette pris på i verdi, sier de Mallet Morgan. Kjøpt og utviklet av milliardæren Michael Dingman – den tidligere presidenten for Shipston Group og en direktør i Ford og Time Warner, som døde i 2017 – øya er for øyeblikket i salg for $ 85 millioner med Knight Frank.

Bli preget

Øyene er alltid dyre. Men det vil neppe fraråde mange private kjøpere av øyer. . På Bahamas løper kjøpsprisene fra $ 700 000 for «en tre mål stor øy med noe ledig land» til $ 70 millioner for «en 100 mål stor areal som er fullstendig utviklet, eller en 700 mål stor ubebygd tomt», sier Christie.

Den billigste øya Marcus Gondolo Gordon noensinne har solgt – «helt bitteliten, planlagt, en perfekt liten pukkel av en grønn øy ”- koster € 5m. I og rundt Hellas er den gjennomsnittlige kostnaden for en øy € 10- € 20m, men kan være så høy som € 85m, sier Gondolo Gordon, hvis selskap Incognito Properties selger øyer over hele verden.

Utenfor Panama er en trio av øyer tilgjengelig. Kjøperen vil bare kunne utvikle 30 prosent av sine 1800 dekar, og må gjøre det på en miljøbevisst måte. En prislapp på 100 millioner dollar kan virke bratt, men enhver kjøper «er ikke bare å anskaffe eiendom, men vil også skaffe seg en global arv», ifølge Hana Ayala, medselger av øyene.

For de fleste kjøpere , pris har begrenset betydning. Det er ikke mange som velger et pantelån. «Jeg har aldri opplevd at noen tar opp finansiering,» sier de Mallet Morgan. Blant eierne i Exumas er hedgefondforvaltere, franchiseeiere fra NBA og NFL, og fotballklubbeiere. Johnny Depp, skuespilleren, og tryllekunstneren David Copperfield eier også her.

Andre øy-eiere inkluderer Larry Ellison, medstifter av Oracle, og skuespilleren Leonardo DiCaprio. Marlon Brando kjøpte en hel atoll i Fransk Polynesia på 1960-tallet. En gang et sted å underholde tahitiske høvdinger, er øyene nå okkupert av «The Brando Resort».

Vær klar til å skyve båten ut

Å skaffe seg en øy gir deg sjansen til å » lag ditt eget rike bare noen minutter fra fastlandet, eller miles offshore, «sier Joe Sortwell, en megler hos LandVest som jobber i det nordøstlige USA.

Men å bygge disse kongedømmene kan være hodepine. Fraktmateriell fra fastlandet kan øke byggekostnadene dramatisk, og det er en høy ordre å sørge for at selvøyene er bærekraftige.

Du kan ha øya midt i blinken, og så kommer en 150m superyacht og fortøyer opp

«Bygg kostnadene går absolutt gjennom taket fordi alt må sendes inn eller flys inn, «sier Gondolo Gordon.» Det som kan være $ 3000 per kvadratmeter på fastlandet er dobbelt så mye som på en øy, «sier han.

Mark eier Lataro, en 719 hektar stor øy utenfor Vanuatu, og har tilbrakt et tiår med å bygge på det jungelbundet landskapet. Han anslår at 60 container-masser av materialer hadde blitt sendt fra andre steder i regionen, de fleste på en lekter som var spesialbygd for oppgaven. Øya er for tiden til salgs for $ 9,95 millioner gjennom Incognito Property.

«Virkeligheten er at du kan kjøpe øyer for $ 5 millioner – $ 15 millioner uten strukturer på dem. Den» virkelige kjøpesummen «må da ta hensyn til tid og utviklingskostnader, ”sier de Mallet Morgan.

Tenk logistikk

Da byggingen startet på Lataro, kjøpte Mark motorsager ved pallen. Lokalt arbeidskraft utgjorde også en utfordring : «De visste ikke hvordan de skulle bruke en skrutrekker.»

«Du må være 100 prosent selvforsynt: organisk kloakk, solcellepaneler, en brønn, en satellitt for internett. Og på en saltvannsøy har du en brønn med avsaltning,» sier Bracco. / p>

Fantastisk isolasjon koster bekvemmelighet. «Hvis du er i det dypeste mørkeste Franske Polynesia og noen blir bitt av en hai, må du ta med i betraktningen: hvor langt borte er jeg fra sivilisasjonen?» sier de Mallet Morgan.

Men det er en sølvfôr, sier Mark og snakker til meg fra sin yacht utenfor kysten av New Zealand. «Vi fant også ut at det er et skatteparadis – det er virkelig en bonus. Det vi bruker på å drive det, sparer vi i skatt. Det er gratis.»

Tenk på naboene dine

» Jeg har sett så mange expats gå inn og mislykkes spektakulært ved å behandle lokalbefolkningen som idioter, fordi de har forskjellige standarder og forskjellige verdier, «sier Mark, som ansatt lokalbefolkningen og respekterte deres tilnærming.

Det var likevel noen hikke. «Det var noen kriger mellom landsbyene da vi kom dit, og de drepte hverandre. Hvis du fyrer dem, vil de virkelig komme og prøve å drepe deg,» sier han.

Richard Branson kjøpte Necker på De britiske jomfruøyene for $ 180.000 og har siden forvandlet det

Hoved blant kjøpernes krav er privatliv, men uvelkomne besøk kan være vanskelig å forhindre. «Du kan ha øya din midt i blinken, og så kommer en 150 meter superyacht og fortøyer seg opp. Hvis de har et diskotek, vil du høre det, og så er det jetski som skriker rundt, sier de Mallet Morgan.

Vurder også hvem som snart kan flytte inn. I Vanuatu og de bredere Stillehavsøyene, sier Mark, synes kineserne «å kjøpe opp alt med betydelig land her.» Det er til og med snakk om direkteflyvninger mellom Kina og Espiritu Santo, Vanuatus hovedøy, som Kinas Belt and Road-initiativ – som retter seg mot «belter» og sjøfartsfelt eller «veier» – ser investeringer strømme inn i regionen.

Se tidevannet

Å henge over alle de prosaiske bekymringene er mer eksistensielt På Little Pipe Cay har hver bygning fjernstyrte skodder som faller sammen ved å trykke på en knapp.Flom og orkaner i Karibia kan være brutale, og klimaendringer er en bekymring.

«For en øy er det et stort problem,» sier Gondolo Gordon. «De greske øyene er ganske kuperte, så du kan stikke villa på toppen. Men på noen maldiviske øyer er det høyeste punktet omtrent 1,5 meter. Hvis du er i syklonbeltet, er det et problem. ”

Følg @FTProperty på Twitter eller @ft_houseandhome på Instagram for å finne ut om de siste historiene våre først. Abonner på FT Life på YouTube for de siste FT Weekend-videoene