Hvordan overliste privatlåneforsikring

Ingen ønsker å måtte betale privat panteforsikring (PMI) på et pantelån. Det er ikke billig, og det legger til den månedlige kostnaden for pantelånet. Å finne ut om du kan unngå PMI starter med å forstå hvorfor du i utgangspunktet kan sitte fast med det.

Et av risikomålene som långivere bruker for å garantere et pantelån, er pantelånets belåningsgrad. Dette er en enkel beregning gjort ved å dele lånets beløp med boligens verdi. Jo høyere LTV-forholdet er, desto høyere er risikoprofilen for pantelånet. De fleste pantelån med et LTV-forhold på over 80% krever at PMI betales av låntakeren. Dette fordi en låntaker som eier mindre enn 20% av eiendommens verdi, anses å være mer sannsynlig å misligholde et lån.

PMI i dybde

La oss anta for eksempel at prisen på boligen du kjøper er $ 300 000 og lånebeløpet er $ 270 000 (noe som betyr at du foretok en forskuddsbetaling på $ 30 000), noe som resulterer i et LTV-forhold på 90%. Den månedlige PMI-betalingen vil være mellom $ 117 og $ 150, avhengig av hvilken type boliglån du får. (Lån med justerbar rente, eller ARM, krav uire høyere PMI-betalinger enn fastrentelån.)

PMI er imidlertid ikke nødvendigvis et permanent krav. Långivere er pålagt å senke PMI når et pantelåns LTV-forhold når 78% gjennom en kombinasjon av hovedstolreduksjon på boliglån og boligprisvekst. Hvis en del av reduksjonen i LTV-forholdet skyldes økning i boligpris, husk at du må betale for en ny vurdering for å verifisere mengden takknemlighet.

Et alternativ til å betale PMI er å bruke et andre pant eller hva » s kjent som et piggyback-lån. Slik fungerer det: Du får et første pantelån med et beløp som tilsvarer 80% av boligverdien, og derved unngår PMI, og tar deretter et andre pantelån med et beløp som tilsvarer salgsprisen på boligen, minus mengden av forskuddsbetalingen og beløpet på det første pantelånet.

Ved å bruke tallene fra eksemplet ovenfor, hvis huset du kjøper koster $ 300.000, vil du ta et første pantelån på $ 240.000 , foreta en forskuddsbetaling på $ 30.000 og få et nytt pant på $ 30.000. Dette eliminerer behovet for å betale PMI fordi LTV-forholdet for det første pantelånet er 80%. Imidlertid har du nå også et andre pantelån som nesten helt sikkert vil ha en høyere rente enn ditt første pantelån.

Selv om det er mange typer andre pantelån tilgjengelig, jo høyere rente satsen er par for kurset. Likevel er de kombinerte betalingene for første og andre pantelån vanligvis mindre enn betalingene for det første pantelånet pluss PMI.

Avvikene

For å oppsummere , når det gjelder PMI, hvis du har mindre enn 20% av salgsprisen eller verdien av et hjem å bruke som forskuddsbetaling, har du to grunnleggende alternativer:

1. Bruk et «frittstående» første pantelån og betal PMI til LTV på pantelånet når 78%, på hvilket tidspunkt PMI kan elimineres.
2. Bruk et andre pantelån. Dette vil mest sannsynlig resultere i lavere innlånskostnader enn å betale PMI. Imidlertid har et andre boliglån vanligvis en høyere rente enn det første pantelånet, og kan bare elimineres ved å betale det eller refinansiere det første og det andre pantet i et nytt frittstående pantelån. Antagelig vil du gjøre dette når LTV når 80% eller mindre, slik at det ikke kreves PMI.

Flere andre faktorer kan spille inn i denne avgjørelsen. For eksempel:

• Sammenlign mulige skattebesparelser forbundet med å betale PMI kontra skattebesparelser knyttet til å betale renter på et andre boliglån. Spør regnskapsføreren din om IRS-skattereglene for rentefradrag i pantelån.
• Sammenlign kostnadene ved en ny vurdering for å eliminere PMI kontra kostnadene ved å refinansiere et første og andre pant i et enkelt, frittstående pantelån. Legg merke til risikoen for at renten kan stige mellom tidspunktet for den første pantebeslutningen og tidspunktet da første og andre pantelån ville bli refinansiert.
• Kontroller de forskjellige prisene for en hovedreduksjon av de to opsjonene.
• Legg merke til tidsverdien av penger (ideen om at penger du bruker nå er verdt mer enn samme beløp i fremtiden).

Den viktigste variabelen i avgjørelsen er imidlertid forventet prisvekst. Hvis du velger et frittstående første pantelån som krever at du betaler PMI – i stedet for å få et andre pantelån uten PMI – hvor raskt kan ditt hjem verdsette i verdi til det punktet hvor LTV er 78%, og PMI kan elimineres ? Dette er den overordnede avgjørende faktoren, og derfor den vi vil fokusere på nå.

Vurdering: Nøkkelen til beslutningstaking

Her er den viktigste avgjørelsesfaktoren: Når PMI er eliminert fra det frittstående første pantelånet, vil den månedlige betalingen du skylder være mindre enn de samlede betalingene på første og andre pantelån. Dette reiser to spørsmål. For det første, hvor lang tid vil det gå før PMI kan elimineres? Og for det andre, hva er besparelsene knyttet til hvert alternativ?

Nedenfor er to eksempler basert på forskjellige estimater av prisen på boligprisveksten.

Eksempel 1: En sakte pris på boligprisvekst

Tabellene nedenfor sammenligner månedlige utbetalinger av et frittstående, 30-årig fastrentelån med PMI mot en 30 -år, fastrente første pantelån kombinert med et 30-årig / forfall-i-15 år andre pantelån.

Pantelånene har følgende egenskaper:

I tabellen nedenfor estimeres de årlige takstene for prisveksten i hjemmet.

Legg merke til at PMI-betalingen på $ 120 faller fra den totale månedlige utbetalingen av det frittstående første pantelånet i måned 60 (se tabellen nedenfor) når LTV når 78% gjennom en kombinasjon av hovedstedsreduksjon og boligprisvekst.

Tabellen nedenfor viser de samlede månedlige utbetalingene av første og andre pantelån. Merk at den månedlige betalingen er konstant. Rentesatsen er et veid gjennomsnitt. LTV er bare det første pantelånet.

Ved å bruke første og andre pantelån kan du spare $ 85 dollar per måned for de første 60 månedene. Dette tilsvarer en samlet besparelse på $ 5100. Fra og med måned 61 får det frittstående første boliglån en fordel på $ 35 per måned for de gjenværende vilkårene for pantene. Hvis vi deler $ 5100 med $ 35, får vi 145.

Med andre ord, i dette scenariet med langsom prisvekst i hjemmet, fra og med måned 61, vil det ta ytterligere 145 måneder før betalingsfordelen med det frittstående første pantelånet uten PMI kunne få tilbake den opprinnelige fordelen med det kombinerte første og andre pantelånet. (Denne tidsperioden vil bli forlenget hvis tidsverdien av penger ble vurdert.)

Eksempel 2: En rask pris på hjemmeprisvurdering

Eksemplet nedenfor er basert på de samme pantene som ovenfor. Følgende estimater for prisvekst for hjem brukes imidlertid.

I dette eksemplet viser vi bare en enkelt tabell over månedlige betalinger for de to alternativene (se tabellen nedenfor). Legg merke til at PMI faller i dette tilfellet i måned 13 på grunn av den raske boligprisveksten, som raskt senker LTV til 78%.

De kombinerte pantene har bare en betalingsfordel på $ 85 i 12 måneder. Dette tilsvarer en total besparelse på $ 1.020. Fra og med måned 13 har det frittstående pantet en betalingsfordel på $ 35. Hvis vi deler $ 1.020 med 35, kan vi fastslå at det vil ta 29 måneder å gjøre opp den opprinnelige besparelsen av det kombinerte første og andre pantet.

Med andre ord, begynner på måned 41 ville låntakeren hatt det bedre økonomisk ved å velge det frittstående første pantelånet med PMI. (Denne tidsperioden vil bli forlenget hvis tidsverdien av penger ble vurdert.)

The Bottom Line

Hvis du er en låntaker som har mindre enn 20% forskuddsbetaling, avgjøres om du vil bruke en første stand- alene pantelån og PMI eller velge en kombinasjon av et første og et annet pantelån er i stor grad en funksjon av hvor raskt du forventer at verdien av ditt hjem vil øke.

• Hvis du velger å betale PMI, kan den elimineres gjennom en vurdering når LTV når 78%.
• Hvis du velger å bruke en kombinasjon av første og andre pantelån, er det sannsynlig at du har førstegangsbetaling. besparelser. Den eneste måten å eliminere det andre pantelånet, som sannsynligvis vil ha en høyere rente enn det første, er imidlertid ved å betale det eller refinansiere ditt første og andre lån til et nytt frittstående pantelån.

Hvis du ikke kan komme med en høyere forskuddsbetaling eller et billigere hjem, kan du beregne alternativene dine basert på din tidshorisont og på hvordan du forventer at eiendomsmarkedet vil utvikle seg. Ingenting er fullt forutsigbart, selvfølgelig, men dette vil gi deg den beste sjansen for å ta den mest gunstige avgjørelsen.