hva er minimum hektar som kreves for å kvalifisere for fritak for eiendomsskatt i texas Archives – t2 Ranches

Av Troy Corman, t2ranches.com

Ettersom lavrentemiljøet har fortsatt etter den store lavkonjunkturen, har de fleste realprisene satt stor pris, inkludert fritids- og jordbruksareal. Nå, mer enn noen gang, er det viktig å bruke strategier for å redusere eiendomsskatt for å oppveie de høyere eiendomsverdiene. En måte å gjøre dette på ledig rå land er å ha landet lovlig ansett som Open Space (1-d-1) eller Ag-use (1-d), som beskrevet i Texas-grunnloven i artikkel VIII, avsnitt 1-d og 1-d-1. I denne artikkelen vil vi diskutere hvordan Ag Use og Open Space land i Colorado County kan kvalifisere. Hvis du ønsker å vite hvordan betegnelser på tomt land og ag fungerer i ditt fylke i Texas, vil vi gjerne undersøke og gi svarene.

Betegnelsene Open Space og Ag Use er spesielle verdivurderinger som skattejord på jordbruksbruk, eller produktivitetsverdi. Det er spesifikke krav som må oppfylles for å kvalifisere for en av betegnelsene som beskrevet nedenfor.

Ag Bruk (1-d)
Tomten må eies av en fysisk person. Partnerskap, selskaper eller organisasjoner kan ikke kvalifisere seg.
Landet må ha vært i landbruksbruk i tre år før det ble gjort krav på Ag Use-verdsettelsen.
Eieren må søke om betegnelsen hvert år og sende inn en sverget uttalelse om bruk av landet.
Landbruksvirksomheten må være grunneiers primære okkupasjon og inntektskilde.

Åpen plass (1-d-1)
Landet kan eies av en person , selskap eller partnerskap.
Landet må for tiden tilegnes hovedsakelig landbruksbruk til den grad av intensitet som generelt er akseptert i området.
Landet må ha vært viet til kvalifisert bruk i minst fem av de siste syv år.
Landbruksbedrifter er kanskje ikke eierens viktigste virksomhet.

Åpen plass er den vanligste betegnelsen. Husk at begge landbruksvurderingene ikke har noe med markedsverdien på landet å gjøre. I stedet er den skattepliktige verdien basert på landets produktivitetsverdi. (PTC kap. 23.52 vurdering av kvalifisert jordbruksland). En måte å kvalifisere for Open Space-verdsettelsen uten å måtte vente i fem år, er å ha landet hovedsakelig viet til naturforvaltning, som definert i underavdeling (7) (B) eller (C) i den grad av intensitet som er generelt akseptert i området, uavhengig av hvordan landet ble brukt det foregående året. Advarselen er at dette bare er tillatt hvis landet ditt er i et område med føderalt truede arter, som Golden-Cheeked Warbler, eller Black-Capped Verio.

Intensitetsstandarder for Open Space Land
Intensitetsstandarder er hentet fra det som er typisk i nærområdet for de forskjellige landbruksdriftene. For å kvalifisere for Open Space-land i Colorado County, må traktaten ha minst 70% til 75% landbruksbruk for å kvalifisere hele traktaten, og må brukes som sådan i minst seks måneder i året. Bruksområdene er definert i følgende kategorier.

Drift av beplantning
Rødavling
frukthage
hø avling
lastebilfarm
vingårder
vannet avdratt utland

Beiteoperasjoner – Forbedret beite
Innfødt beite
Penselland i Ødemark

Spesialoperasjoner
Meieri
Feedlot
Humleoperasjoner
Bee / Honning
Permakultur
Blomsterdyrkning | Tamme høns og juletrær
Akvakultur
Torvgressfarm
Tømmer

Minimumstrær per acre Krav
Pecan Frukthager 14 trær / dekar | Fersken frukthager 40 trær / dekar
Tømmer 400 trær / dekar
Juletrefarm 700 trær / dekar

Minimum arealkrav for land og innfødt beite 10 Acres Minimum
Forbedret beite 10 Acres Minimum
Hay Production 10 Acres Minimum
Orchards / Vineyards 10 Acres Minimum
Tree Farms 10 Acres Minimum
Gress Farms 10 Acres Minimum
Irrigated Crop 10 Acres Minimum
akvakultur 10 dekar Minimum
Tidligere var minimum areal 6 dekar, som er grandfa kom inn, men hvis du selger land eller gir jord til arvinger, vil minimum 10 mål være trådt i kraft.

Uten bruk av Ag eller åpen areal, vil dette landet normalt bli skattlagt til $ 1,67 x $ 150,000 (den vurderte verdien i dette eksemplet) som resulterte i en eiendomsskattregning på $ 2 505.

Hvis de samme 15 dekarene ble klassifisert som «Ag-fritak» basert på storfebeite (Native Pastureland som kategori), ville du multipliser $ 150 000 x $ 98 (Colorado County taksering distrikts ag verdi for innfødt beiteområde). Resultatet ville tilsvare $ 1.470.

Nå vil den årlige eiendomsskatten bli beregnet multipliserende $ 1.470 x .0167 (skattesats på $ 1.67 / 100), for å komme til en eiendomsskattregning på $ 24,55. Det er en ganske stor forskjell!

Hvordan få landet ditt til et Ag-fritak i Colorado County
Den nye eiendomseieren (e) må søke om Ag-fritaket og må ha eid eiendommen 1. januar i skatteår.Eiendommen må ha hatt dispensasjon for forrige skatteår og må være minst 10 dekar. Når eiendommen er overført til de nye eierne, må takstdistriktet sende dem en søknad om å fortsette ag-fritaket.

Hvis eiendommen er kjøpt etter 1. januar der det forrige ag-fritaket er på plass , vil den nye eieren beholde fordelene med ag-fritaket for det skatteåret.

For en eksisterende grunneier som aldri har mottatt et «Ag-fritak», må landet måle minst 10 dekar, må være for tiden viet hovedsakelig til bruk i landbruket til de allment aksepterte standardene for fylket, og må ha etablert landbruksbruk i fem av de foregående syv årene. PCTS sek. 23.54. Søknad)

Søknaden 1D1 Open-Space Valuation (Ag Unntak) forfaller før 1. mai.

Biavl er nå et kvalifisert Ag-fritak for traktater så små som 5 dekar
1. januar 2012, lov om Texas er mulig for birøkt å kvalifisere som et ag-fritak for eiendomsskatt. Detaljene finner du i Texas Property Tax Code under kapittel 23, underkapittel D, kap. 23.51 (1) og: (2) «… begrepet inkluderer også bruk av land til å oppdra eller beholde bier for pollinering for produksjon av menneskelig mat eller andre håndgripelige produkter med en kommersiell verdi, forutsatt at arealet som brukes ikke er mindre enn 5 hektar eller mer enn 20 hektar. Colorado County Appraisal District tillater pollinerende-ensomme hekkende bier (typisk murbier – pollineringbier) eller honningbier (produksjon av menneskelig mat).

Under friluftsliv produktivitetsvurdering, beregnes verdiene ved hjelp av en modifisert inntektsmetode for å bestemme verdien per dekar.

I Texas anslås en bikube til å produsere 74 pund honning, med anslagsvis $ 60 i utgifter per bikube. fem års gjennomsnitt på $ 5,08 per pund honning, Colorado County beregner biavlsvurderingen som følger:

Intensitetsstandarder for biavl i Colorado County i Texas

5 dekar – må ha 6 elveblest eller hekkekasser
6 – 10 dekar – må ha 7 elveblest eller hekkekasser
11 – 12 dekar s – må ha 8 elveblest eller hekkekasser
13 – 14 dekar – må ha 9 elveblest eller hekkekasser
15 – 16 dekar – må ha 10 elveblest eller hekkekasser
17 – 18 dekar – må ha 11 elveblest eller hekkekasser
19 – 20 hektar – må ha 12 elveblest eller hekkekasser

Hvordan kvalifisere for dyrelivsadministrasjon til en åpen jordbruksverdi for å redusere eiendomsskatten i Texas
For å kvalifisere for bruk av dyrelivsforvaltning, må landet ha vært kvalifisert som Ag Open Space-bruk tidligere i minst ett år. Landet må ha blitt brukt på minst tre av følgende måter for å forplante en opprettholdende avl, vandrende eller overvintrende populasjon av innfødte ville dyr til menneskelig bruk, inkludert mat, medisin eller rekreasjon:

1. Habitatkontroll
2. Erosjonskontroll
3. Rovdyrkontroll
4. Tilby supplerende vannforsyninger
5. Tilby supplerende forsyninger med mat
6. Tilveiebringe ly, og
7. Gjøre folketelling for å bestemme befolkningen

Hvis den nye eieren har delt landet ut av en større kanal, må traktaten være en minimum 16 dekar for å kvalifisere som Wildlife Management Use. Den nye eieren kan vente ett år under fritak for ag, og deretter bytte til bruk av dyrelivsforvaltning.

Hvis traktaten hadde bruk av dyrelivsforvaltning året før, og oppfyller minimum 10 dekar for Ag-fritak, så ny eier kan fortsette å bruke Wildlife Management-bruk, men en ny 1D1 Ag-søknad må sendes sammen med en Wildlife Management Plan. Wildlife Management Plan kan være på Texas Parks and Wildlife Form 885, eller kan være en selvskrevet plan, men den må inneholde tre av de syv dyrelivspraksisene som er oppført ovenfor med en liste over målrettede dyrearter.

Det anbefales at du gir et kart over hvor de tre praksisene ligger på landet ditt. I tillegg beholder du kvitteringene dine for utgiftene dine som et resultat av å aktivt opprettholde de tre av sju praksisene for forvaltning av dyreliv. Ideelt sett vil du kontakte din lokale Texas Parks and Wildlife (TPWD) biolog før du fyller ut planen for forvaltning av dyreliv. Biologen kan også gi deg råd om hvilket dyreliv som er gunstig for din spesielle eiendom.

Ag Avgiftsavkastning i Texas
Vær oppmerksom på at hvis du selger land som har enten Ag-bruk eller Open Space-betegnelse, tilbakeføring skatter kan utløses. En Ag-tilbakebetalingsskatt er en tilleggsskatt som pålegges når en eiendomseier endrer bruken av en eiendom fra Agricultural til annen bruk – unntatt å bygge et hus for en personlig husmannsplass. Tilbakebetalingsskatten tilbakebetaler skatten eieren ville ha betalt hvis hans eller hennes land hadde blitt beskattet til markedsverdi i årene som dekkes av tilbakebetalingen (vanligvis fem år).

Under Ag Use (1-D) skaper salg av tomten eller bruksendringen i landet tilbakebetalingsskatten som strekker seg tilbake til de tre årene før året da salget eller endringen i bruk skjer.

Under Open Space (1-D-1) utløses tilbakebetalingsavgiftene når endringen i bruk er for et ikke-jordbruksformål, med skatter rullet tilbake for å gjenerobre de foregående fem årene av skatt som ville ha blitt betalt hvis landet ikke hadde Open Space-betegnelsen.

Hvis du har spørsmål angående detaljer i denne artikkelen, eller trenger ytterligere informasjon, kan du kontakte Troy Corman, grunnlegger av t2 Ranches, på 832 -759-1523 eller 214-690-9682.

Land en d Ranches til salgs i Colorado County, TX