Hva er Common Area Maintenance (CAM)?
Å forhandle om en leieavtale for virksomheten din kan være en vanskelig prosess, og hvis du ikke har gjort dette før, vil du se mange nye, potensielt forvirrende vilkår. Et begrep som ofte stubber leietakere er vedlikehold av fellesarealer, gebyrene som leietakere betaler i kommersielle leieavtaler for områder som er felles for alle leietakere.
Hva er vedlikehold av fellesarealer?
Common area maintenance (CAM) er kostnaden virksomheten betaler for områdene i en kommersiell bygning som er felles for alle leietakere. Se på det slik: Når du leier en kommersiell bygning, betaler du for to separate områder, det brukbare området og fellesarealet.
Brukbart område
Bruksområde er plassen du leier, som betyr kvadratmengden i en bygning du spesifikt bruker som leietaker. Dette området kan omfatte toaletter i rommet, skap, pauserom og resepsjonsområde, i tillegg til individuelle kontorer eller andre fasiliteter virksomheten din trenger.
Fellesareal
Fellesarealer av bygningen ligger utenfor din leide plass, men tilgjengelig for deg og andre leietakere. Disse områdene inkluderer vanlige toaletter, lobbyer, gangveier, parkeringsplasser og landskapsarbeid. Fellesarealet i en bygning med flere etasjer kan omfatte heiser, elektriske rom og offentlige korridorer.
Noen ganger brukes begrepet «leiebar bygningsareal» eller «brutto bygningsareal» for å inkludere den leide plassen pluss fellesarealene.
Hvordan fungerer vedlikehold av fellesarealer?
CAM-avgifter er en del av vilkårene i en kommersiell eiendomsleieavtale, så det er viktig å forstå hvordan de fungerer.
Typiske avgifter i et felles område
CAM-avgiften du betaler, er for vedlikehold av disse fellesarealene, inkludert vedlikehold, reparasjoner og driftskostnader som snørydding og landskapsarbeid. Andre fellesarealer dekket av CAM-avgifter inkluderer tak, strukturelle elementer, gangveier og felles toaletter.
Andre kostnader inkludert i CAM-avgifter
Se etter andre CAM-kostnader i leieavtalen. Alle disse kostnadene må betales av enten utleier / eiendomsforvalter eller leietaker.
- Sikkerhetssystemer eller lønn til sikkerhetspersonell
- Tillatelser , skatter, forsikringer eller eventuelle juridiske kostnader
- Annonsering, skilt eller andre driftskostnader
- Verktøy, leie eller kostnader for å opprettholde et eget leasingkontorlokale
CAM-kostnader oppgis vanligvis per kvadratmeter (pro-rata), vist som en brøkdel:
Utleibbart gulvareal
Noe eller hele leid eller utleiebart gulvareal i bygningen, strippshallen eller kjøpesenteret
For eksempel, hvis den totale utleiebare kvadratmeteren av bygningen er 250.000 kvadratmeter og kontorlokalet ditt er 15.000 kvadratmeter, må du betale 6% av den totale kostnaden for leieavtalen din som et CAM-gebyr.
Common Area Maintenance in Your Lease Agreement
En kommersiell leieavtale avtalen vil også omfatte severa l seksjoner som refererer til fellesarealer og CAM-avgifter.
- En liste og beskrivelse av alle fellesarealer
- En uttalelse om at CAM-områder er under eksklusiv kontroll av ledelsen
- En uttalelse om at utleier vil holde alle fellesarealer i god stand og i stand og på en måte som er i samsvar med sammenlignbare bygninger i nærområdet
- En uttalelse fra utleieren om at den har ubegrenset tilgang til fellesarealer
- Regler for bruk av fellesarealer
- Godtgjørelse for reduksjon av leie (reduksjon eller stopp) hvis du ikke kan bruke lokalene eller fellesarealene som følge av havariskader
CAM Betalingsalternativer i kommersielle leieavtaler
Kommersielle leieavtaler inkluderer andre forvirrende vilkår som spesifiserer hvem som betaler hva som koster — leietaker eller utleier. Du kan se en av disse vilkårene, oppført fra at utleier betaler alle kostnader til leietaker som betaler alle kostnader.
- Leieavtale (eller full service): Leietakers månedlig betaling inkluderer alt, inkludert alle driftskostnader, avgifter og CAM-kostnader.
- Modifisert leieavtale (eller brutto): Utgiftene er delt mellom leietaker og utleier (forskjellig for hver leieavtale).
- Netto leiekontrakt: Leietakeren betaler en andel av driftskostnadene i tillegg til den fastsatte leien.
- Triple Net Lease (noen ganger kalt net-net-net eller NNN): Leietaker betaler alle driftskostnadene, skatter og forsikring. Utleier er ansvarlig for bygningen, taket og noen ganger parkeringsplassen.
Måten disse begrepene brukes på varierer sterkt for hver omstendighet. Se nøye på det spesifikke leiedokumentet ditt for å se hvordan vilkårene er definert og hva som er inkludert.
Forhandling av CAM-kostnader
Noen spørsmål du bør vurdere når du forhandler om CAM-kostnader i en kommersiell leieavtale inkluderer ekstra avgifter, omfang og avskrivninger
Ekstra avgifter
Noen utleiere tar et administrasjonsgebyr i prosent av CAM-kostnadene. Denne kostnaden er for regnskapstjenester, behandling av betalinger osv. Noen kan også legge til administrasjonsgebyrer fra tredjepart, men dette er i utgangspunktet det samme. Du trenger ikke å betale for begge deler.
Avklaring av kostnad
Inkluderer CAM-avgiften «vedlikehold» og «erstatning», og er disse kostnadene definert? Noen utleiere inkluderer erstatninger i CAM fordi de er billigere enn fortsatt vedlikehold, mens leietakere vil hevde at erstatninger er en ekstra kostnad.
Systemavskrivning
Utskiftninger av store systemer, for eksempel et oppvarmings-, ventilasjons- og klimaanleggssystem (HVAC), er for eksempel kostnader som utleier kan avskrive, og oppdatering av disse systemene forbedrer salgbarheten til en eiendom. Så det er fornuftig at utleieren – ikke leietakerne – skal betale for dette.
Din evne til å forhandle om CAM-kostnader avhenger av markedsforholdene, din relative forhandlingsposisjon med utleier og andre faktorer. Få hjelp fra en advokat for å navigere i denne prosessen.