Gulvarealforhold (Norsk)

Industrisoner

Som en bulkbestemmende faktor er trolig gulvarealforholdet mindre nyttig i industriområder enn i noen annen type bruksområde. Selv om moderne planter har mange fellestrekk, er disse egenskapene ikke nødvendigvis ensartede innenfor en sone. Dette skyldes at industriområder hovedsakelig klassifiseres på grunnlag av «plage» -egenskapene til produksjonsprosesser.

For å illustrere: en «lett» industrisone krever ubehagelige næringer og god avstand mellom anlegg og tilbehør på den ene siden og omkringliggende boligområder på den andre. Det har også ønskelig en lav strukturell tetthet eller prosent av det totale landet dekket av strukturer. Disse egenskapene kan oppnås ved andre bulkkontroller – hovedsakelig verft og prosent av partidekningen. Fordi de fleste anlegg som er bygget i dag, ikke er mer enn en etasje høy, begrenser ikke maksimale høydegrenser anleggsdesign på samme måte som de begrenser design av kontorbygg. Følgelig er det lite insentiv til å gå høyere enn det som er tillatt i forordningen.

Som en kontroll av sysselsettingstettheten (personer per acre) i industriområder er forholdet på gulvarealet en ganske ineffektiv enhet. I motsetning til kontorbygninger og butikker, er forholdet mellom personer og en enhet av gulvareal veldig variabel innenfor en sone. Det ble for eksempel funnet i løpet av Chicago-omreguleringsstudiene at et anlegg med et gulvareal på 10.000 kvadratfot lokalisert på mange 200.000 kvadratmeter kan bruke så få som tre eller så mange som 600 arbeidere.

Blant de såkalte tungindustriene kan forskjellene i gulvareal per ansatt være betydelig. For eksempel kan et aluminiumsfabrikk ha mer enn 2000 kvadratmeter gulvareal per ansatt, mens et flyproduksjonsanlegg kan ha mindre enn 300 kvadratmeter gulvareal per ansatt. (Se Space for Industry av Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

Ved å anbefale en industrisone plassering, mengden og typen trafikk som genereres er nesten like viktige som plageegenskaper. Her er gulvarealforholdet praktisk talt ubrukelig som en kontroll for å forhindre overbelastning. Ifølge Jack C. Smith i en artikkel, «Progress in Performance Standards for Zoning» (Planning 1954, American Society of Planning Officials), ble bulkkontroller og andre metoder vurdert i Chicago pre-zoning-studier og avvist av disse grunnene:

(1) En enkel begrensning på enten total sysselsettingsstørrelse eller bruttoparti er ubrukelig, siden ti små anlegg som okkuperer en blokk kan generere så mye trafikk som kan et stort anlegg okkupere hele blokken; (2) bulkkontroller, mens de indirekte begrenser konsentrasjoner av arbeidere gjennom begrensninger på hoveddelen av bygninger, begrenser ikke effektivt konsentrasjonen av arbeidstakere innenfor det tillatte gulvarealet. Noen typer industriell virksomhet sysselsetter så mange som 175 arbeidere dekar selv i nye bygninger med relativt lav bulk. Når slike konsentrasjoner oppstår i områder der gate- og transittkapasiteten er relativt lav, vil det uunngåelig føre til alvorlige problemer. Ironisk nok forekommer slike høye tettheter vanligvis i næringene som ellers er gode naboer til boligsoner.

Mr. Smith fortsetter med å si at den eneste effektive kontrollen ser ut til å være en direkte begrensning på tettheten av sysselsetting (antall arbeidere en acre) fordi en slik kontroll effektivt vil spre fokuset for trafikkgenerering. «Verdiene til en slik regulering vil hovedsakelig være å avskrekke næringer med høy tetthet fra å lokalisere seg i problemområder og å fungere som en effektiv juridisk målestokk i tilfeller der overdreven utvidelse har resultert i alvorlige trafikkproblemer.»

Tilsynelatende er det eneste formålet med et arealforhold i industrisoner å supplere andre typer bulkkontroller. Selv i denne forbindelse virker bruken av den begrenset. Fordi anleggsledere i det hele tatt ikke vil ha bygninger som er mer enn en etasje høye, gjelder ikke fordelene med fleksibilitet som er så attraktive i kommersielle soner. Hvis det av hensyn til kompatibilitet med omgivende bruksområder ble ansett ønskelig å etablere et konstant forhold mellom bruttoareal og bruttoareal, kan en kontroll av gulvarealforholdet være nyttig for å oppnå dette resultatet – spesielt hvis det er tilbehørsbygg.

Videre har mange industrivirksomheter i typiske «tunge industridistrikter» ikke gulvarealer som sådan. For eksempel kornheiser, petroleumsraffinerier og tyngdekraftsflytprosesser. Et gulvarealforhold er en meningsløs type bulkkontroll over slike operasjoner.

I industriområder som ligger nær det sentrale forretningsdistriktet, kan kontroller av gulvarealforholdet imidlertid ha samme bruksområder og fordeler som i sentrum seksjon riktig.Den foreslåtte omfattende revisjonen av Philadelphia reguleringsforordning ville etablere et nytt begrenset industriområde for å imøtekomme loftindustrielle virksomheter sentralt. I følge sammendraget av den foreslåtte forordningen, tillater dette distriktet, i motsetning til andre begrensede industridistrikter, «et komplett utvalg av kommersiell bruk, og er derfor spesielt passende for sentrumsbyen.» Bulk er lik det som er tillatt for næringsbygg og bygårder på sentrale steder, og styres av en grense på gulvarealet.

Boligsoner

Med tanke på formålet med bulkkontroller, hva tilleggsfordeler har gulvarealforholdet å tilby i boligsoner? For å nærme seg et svar på dette spørsmålet, vil bruk med lav tetthet og høy tetthet vurderes separat.

I en- og tofamiliesoner er bruken av forholdet på gulvarealet synes å være ganske begrenset. Uten å gå inn på de veletablerte begrunnelsene for verftet, kan vi se at de sammen med maksimale høydegrenser etablerer en volumkontroll. Hvis til disse dimensjonene legges til maksimal partidekning, får vi et resultat som har samme effekt som et arealforhold ved at de når de kombineres, etablerer et konstant forhold mellom bygningsvolum og areal. (Se diagram.) I tillegg sikrer de et minimumsskille mellom bygninger, noe som ikke nødvendigvis følger av gulvflateforholdet alene.

I de fleste tilfeller er lukkede parkeringsanlegg unntatt fra » bruttoareal. » (Se definisjoner, side 3 til 7.) Andre tilbehørstilbehør er imidlertid også dekket av denne definisjonen. Ved å bruke enheten for gulvarealforhold reguleres derfor hovedtyngden av alle hovedbygninger og tilbehør (unntatt garasjer og carport).

Oppsummert er effekten av gulvarealforholdet i boligområder med lav tetthet. er hovedsakelig å foredle bulkkontroller. I denne forbindelse ligner bruken av den i industriområder.

Når vi kommer til boligene med høyt tetthet, derimot, nærmer vi oss situasjonen som hersker i kommersielle soner med høy tetthet, der land er dyrt, er bygningshøyden relativt uviktig, og hvor det under alle omstendigheter kan løftes høyde hvis det blir plass på bakkenivå og lavere etasjenivå.

I boligsoner er imidlertid forskjellen i type belegg bringer andre faktorer til fronten. Å være boligbruk, leilighetshus og gruppehus må begge ha tilgang til lys, sol og luft, må skilles fra andre bruksområder slik at støy ikke forstyrrer urimelig, og må ha et minimum av brukbart uterom. Kort sagt, de må ha fasilitetene som følger med moderne byliv. Men disse nødvendighetene garanteres ikke av forholdet på gulvarealet, og følgelig brukes andre kontroller for å sikre dem.

Vanligst av disse er hagebestemmelser, som resulterer i bulk-konvolutt som kun tillater begrenset variasjon. innen bygningsdesign. Videre kan det demonstreres at med mindre minimumsverdiene for tunene er tilstrekkelig brede eller dype, gir de ikke de nevnte fasilitetene.

Å oppnå dem, og samtidig bevare fleksibiliteten iboende i et gulvarealforhold, har andre enheter også blitt utviklet.4 De brukes sammen med hverandre, teorien er at nettoeffekten oppnår minimumsstandarder. De beskrives bare kort her, siden regelverket noen ganger er ganske komplisert i ordinansform. Alle kommer fra ideer utviklet i Storbritannia og er beskrevet i forskjellige publikasjoner fra Ministry of Housing and Local Government (eller forgjengeren, Ministry of Town and Country Planning).

Angle of Light Obstruction. Formålet med vinkelen til lyshindring er å sikre tilgang på lys og luft til gater og til frontvinduer i bygninger. Slike bestemmelser skaper et imaginært plan, som stiger diagonalt fra en vinkel i sentrum av gaten og lener seg mot bygningen, som ikke er tillatt å skjære inn i dette planet. Denne enheten vises i forslagene til New York City og District of Columbia, i Denver reguleringsforordning og andre. Diagrammet på side 25 er hentet fra Harrison, Ballard & Allen-rapporten.

Område med lett tilgang. Dette er et uhindret område utenfor et lovpålagt vindu, i en bue som strekker seg 70 grader på hver side av en linje vinkelrett på bygningsveggen ved midtlinjen til vinduet. Radiusen er vanligvis minimum 15 fot i boligsoner, selv om den kan være så lang som 60 fot i noen. En spesifisert del av plassen i denne kilen forblir fri for bygninger og andre hindringer. Detaljer varierer mellom de forskjellige ordinansene som bruker denne enheten.

Brukbar åpen plass.Bygninger med flere familier kan motta tilstrekkelig lys ved hjelp av de to nettopp beskrevne enhetene og mangler fremdeles utendørs boareal. For å være brukbare må utearealer av denne typen være lett tilgjengelige for beboere, tilstrekkelig i størrelse og fordeling (dvs. relatert til antall og typer mennesker som bruker den), og tilpasset de formålene de er ment for. Disse formålene er beskrevet i Harrison, Ballard & Allen-rapporten som mellomrom for å sette opp babyens lekegrind eller en vogn for et sovende barn; plass til å sette ut stoler på en varm natt; plass for eldre personer og rekonvalesenter for å få frisk luft, solskinn og kjølig bris; plass til å henge ut klær, for å oppdra noen blomster; det kan sees at brukbar åpen plass rett og slett er en utvidelse av bakgården eller frontbøylen til familier som bor i alle tetthetskategorier; absolutt ikke en urimelig del av en urbane levestandard. «

Samme rapport definerer» brukbar åpen plass «slik at den bare inkluderer den delen av grunnområdet til et boligområde:

1. Som er viet til friluftslivsrom, grøntområder og serviceareal for husholdningsaktiviteter (som tørking av klær), som normalt drives utendørs, og
2. Som oppfyller minimumsdimensjonene som er foreskrevet …, for det aktuelle distriktet, og
3. Som ikke er viet til private veier som er åpne for kjøretøytransport, tilbehør til parkeringsplass utenfor gaten eller ekstra lasteplasser utenfor gaten , og
4. Der det ikke er strukturer på bakken, unntatt som tillatt, … og
5. Som er uhindret mellom det tillatte nivået på bakgården og himmelen, unntatt at ikke mer enn tjuefem prosent (25%) av den totale «brukbare åpne plassen» som er gitt på et hvilket som helst soneringsområde, kan være overbygd, og i slike tilfeller ikke mer enn femti y prosent (50%) av omkretsen til den takte seksjonen skal være lukket, og
6. Som, når den er over klasse, er strukturelt sikker og tilstrekkelig overflate og beskyttet, og
7. Hvilken er tilgjengelig og tilgjengelig i det minste for alle beboere i boenheter som det er behov for areal til.

Selv om brukbar åpen plass er definert som en del av et grunnområde, kan takrom og balkonger være erstattes, forutsatt at de oppfyller forskriftene om størrelse, frihet fra hindringer, tilgjengelighet og sikkerhet.

Så langt har vi diskutert gulvarealforholdet som en kontroll av bygningsmasse. Noen ganger har det også blitt brukt som en tetthetskontroll. Gitt antall familier per dekar og gjennomsnittlig størrelse på leiligheter i kvadratmeter, kan et gulvarealforhold utledes. Imidlertid, i et forsøk på å kontrollere tettheten gjennom en reguleringsforordning, er det endelige forholdet som søkes, mellom personer og land. Standarder for minimumsarealar per familie oppnår dette forholdet direkte uten å legge inn data om gulvareal.

Selv om gjennomsnittlige gulvarealer for forskjellige typer boliger var kjent, er gulvarealforholdet en upålitelig tetthetskontroll. Planlegging av nabolaget påpeker:

… forhold på gulvareal reflekterer ikke befolkningstetthet, fordi gulvareal per person varierer (øker vanligvis når inntekt øker) . For å måle befolkningsbelastningen, bør det brukes en ekstra indeks over gulvareal per person. Dette gjør det mulig å relatere tetthet når det gjelder forhold på gulvareal til befolkningstetthet.

Dette samme punktet blir gjort på en litt annen måte av Jack C. Smith kommenterte Chicago-reguleringsforordningen:

FAR alene er en veldig ineffektiv tetthetskontroll. Når et ønsket mønster av befolkningstetthet søkes, kan FAR alene produsere den fortjente enden bare hvis alle boenheter er bygget til gjennomsnittsstørrelsen. Avvik fra gjennomsnittlig størrelse på boenheter og gjennomsnittlig antall personer per boenhet vil oppheve virkningen av tetthetsmålene. Av denne grunn i Chicago-forordningen brukte vi en direkte tetthetskontroll, tomtearealet per boenhet, for å supplere FAR.

Mr. Smith påpeker også at gulvarealforholdet er ubrukelig for å regulere konvertering i eksisterende strukturer, og at mye areal per boenhet var metoden som ble lagt til grunn i Chicago-forordningen for å kontrollere overdreven konvertering.5

Konklusjoner h2>

Gulvarealforholdet er en forbedring av tradisjonelle bulkkontroller. Den uttrykker i ett mål i stedet for flere den matematiske sammenhengen mellom bygningsvolum og landenhet. Imidlertid kontrollerer den ikke på noen måte plasseringen av det volumet på landet. Derfor, hvis plassering er en faktor som skal reguleres, kreves det ekstra bulkinnretninger.

Forholdet mellom gulvflaten er ikke en kur.Det får verdi som en soneringsenhet når den numeriske verdien som tildeles den, hjelper til med å oppnå formålene med reguleringsforordningen og samtidig gir designere av bygninger mer spillerom. Derfor er et lavt arealforhold ikke nødvendigvis bra eller et høyt nødvendigvis dårlig. Det avhenger av sonen.

I den grad bruttoarealet er et mål på belastningen på offentlige gater og verktøy og etterspørselen etter transport og parkeringsplass, er forholdet på gulvarealet et middel for å regulere generasjonen av trafikk og etterspørsel og for å forutsi fremtidige behov. I den grad bruttoarealet ikke er et mål på befolkningstetthet, er forholdet på gulvarealet mangelfull som en kontroll av tettheten og som en prediktiv enhet.

Endringer av den opprinnelige ideen har økt dens allsidighet. Det virker sannsynlig at ytterligere forbedringer vil utvide bruken. Etter hvert som endringer innføres, blir bestemmelsesbestemmelsene imidlertid mer komplekse. Premiene er for eksempel urimelig kompliserte for en liten by og skal ikke kopieres blindt. Fordelene med gulvarealforholdet ser også ut til å foregå hovedsakelig i soner med høy bulk der byggehøyde ikke er spesielt en faktor. Derfor er ikke gulvarealforholdet en ublandet velsignelse.

Merknader

1. Planlegging av nabolaget (American Public Health Association, Committee on the Hygiene of Housing, publisert av Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) påpeker at det matematiske forholdet mellom gulvarealforhold og bygningsdekning og høyde uttrykkes av følgende formel:

2. I næringsdistrikter kan gulvarealforholdet økes hvis innvendig parkering er innredet. I C-4-distriktet er FAR 3.5 for eksempel grensen for leilighetshus uten lukket parkering over bakken; Ytterligere FAR 1.0 er gitt for lukket parkering, noe som gir en total FAR på 4,5. Annen bruk er tillatt FAR 7.0, pluss 2.0 for lukket parkering, noe som gir totalt FAR 9.0.

3. Det er noen bevis for at overføring av gulvplass fra nedre til øvre etasje er lønnsom. Studier av kontorbygninger i New York City viser at leieprisene på kvadratmeter i gjennomsnitt øker med omtrent en prosent per etasje, og bruker tredje, fjerde eller femte etasje som base. Bakken og andre historier er «skattebetalere» og er pålitelige inntektsgulv. Når det gjelder disse, kommenterer Mr. Ford (i Building Bulk, Height, and Form: «I alle fall er det mest åpenbart at lys og utsikter styrer en markant premie, og at alt som vil bringe mer av øvre lys og åpenhet ned inn i de nedre etasjene vil tilsvarende øke leieverdien. Med andre ord er det praktisk å gjøre et betydelig offer for å bygge bulk i de lavere etasjene, forutsatt at en tilstrekkelig andel av den blir lagt til tårnet. «

4 «Angle of light obstruksjon» og «area of light access» brukes også i ikke-residenssoner.

5. Forordningen lyder: «Ingen eksisterende boligbygg skal konverteres for å være i konflikt med eller ytterligere konflikt med kravene til tomtearealet per boenhet i distriktet der denne boligen ligger. «