Førstegangs kjøper ' Veiledning

Å kjøpe et hjem kan være utfordrende for en førstegangstaker. det er så mange trinn, oppgaver og krav, og du kan være bekymret for å gjøre en kostbar feil. Men førstegangs boligkjøpere får faktisk noen spesielle fordeler som er skapt for å oppmuntre nye aktører til eiendomsmarkedet. For å avmystifisere prosessen slik at du får mest mulig ut av kjøpet ditt, her er en oversikt over hva du må vurdere før du kjøper, og hva du kan forvente av selve kjøpsprosessen, pluss tips for å gjøre livet lettere etter at du har kjøpt ditt første hjem.

Den første- Time Homebuyer Advantage

Å kjøpe et hjem er fortsatt ansett som et sentralt aspekt av den amerikanske drømmen. Som førstegangskjøper har du tilgang til statlige programmer, skattelettelser og føderalt støttede lån hvis du ikke har den vanlige minimumsutbetalingen – ideelt sett 20% av kjøpesummen for et konvensjonelt lån – eller hvis du er en medlem av en bestemt gruppe (se Viktig forklaring nedenfor). Og du kan kvalifisere deg som førstegangskjøper selv om du ikke er en nybegynner.

En førstegangs huskjøper, ifølge US Department of Housing and Urban Development ( HUD), er noen som oppfyller et av følgende vilkår:

• En person som ikke har eid en hovedbolig på tre år. Hvis du har eid et hjem, men ektefellen din ikke, kan du kjøpe et sted sammen som førstegangskjøpere.
• En enslig forelder som bare har eid et hjem med en tidligere ektefelle mens han var gift.
• En fordrevet husmann som bare har eid med en ektefelle.
• En person som bare har eid en hovedbolig som ikke er permanent festet til en permanent stiftelse i samsvar med gjeldende regelverk.
• En person som bare har eid en eiendom som ikke var i samsvar med statlige, lokale eller modellbyggingsregler – og som ikke kan bringes i samsvar for mindre enn kostnadene ved å bygge en permanent struktur.

6 spørsmål du bør vurdere før du kjøper

Ditt første skritt er å bestemme hva dine langsiktige mål er og hvordan boligeierskap passer inn med disse målene. Kanskje du bare ønsker å forvandle alle de «bortkastede» husleieutbetalinger til pantelån som gir deg noe håndgripelig: egenkapital. Eller kanskje du ser huseier som et tegn på uavhengighet og liker ideen om å være din egen utleier. kan også være en god investering. Å begrense målene for et stort huseier vil peke deg i riktig retning. Her er seks spørsmål du bør vurdere.

1. Hvordan er det økonomisk helse?

Før du klikker gjennom sider med onlineoppføringer eller blir forelsket i drømmehuset ditt, må du gjøre en alvorlig tilsyn med økonomien din. Du må være forberedt på både kjøp og løpende utgifter til et hjem. Resultatet av denne tilsynet vil fortelle deg om du er klar til å ta dette store steget, eller om du trenger å gjøre mer for å forberede deg. Følg disse trinnene:

Se på ikke engang vurdere å kjøpe et hjem før du har en nødsparekonto med tre til seks måneders levekostnader. Når du kjøper et hjem, vil det være betydelige forhåndskostnader inkludert forskuddsbetaling og stengingskostnader. Du trenger å sette av penger ikke bare for disse kostnadene, men også for nødfondet ditt. Långivere vil kreve det.

En av de største utfordringene er å oppbevare besparelsene i et tilgjengelig, relativt trygt kjøretøy som fremdeles gir avkastning, slik at du holder tritt med inflasjonen.

• Hvis du har ett til tre år på deg til å realisere målet ditt, kan et innskuddsbevis være et godt valg. Det vil ikke gjøre deg rik, men du er ikke t kommer til å tape penger heller (med mindre du blir truffet med en straff for å utbetale tidlig). Den samme ideen kan brukes til å kjøpe en kortsiktig obligasjon eller en renteportefølje som vil gi deg litt vekst, men også beskytte deg mot stormende aksjemarked.
• Hvis du har seks måneder til et år, må du beholde pengene likvide. En høyrente sparekonto kan være det beste alternativet.Forsikre deg om at det er FDIC-forsikret (de fleste banker er), slik at hvis banken går under, vil du fremdeles ha tilgang til pengene dine opp til $ 250.000.

Gjennomgå utgifter. Du må vite nøyaktig hvor mye du bruker hver måned – og hvor det går. Denne beregningen vil fortelle deg hvor mye du kan avsette til et pantelån. Sørg for at du redegjør for alt – verktøy, mat, vedlikehold og betaling av biler, studentgjeld, klær, aktiviteter for barn, underholdning, pensjonssparing, vanlig sparing og andre ting.

Sjekk kreditten din. Generelt, for å kvalifisere deg for et boliglån, trenger du god kreditt, en historie om å betale regningene dine i tide, og et maksimalt gjeld til inntekt (DTI) på 43%. i disse dager foretrekker generelt å begrense boligutgiftene (rente, renter, skatter og huseiereforsikring) til omtrent 30% av låntakernes månedlige bruttoinntekt, selv om dette tallet kan variere mye avhengig av det lokale eiendomsmarkedet.

2. Hvilken type hjem passer best for dine behov?

Du har en rekke alternativer når du kjøper en bolig: et tradisjonelt enebolig, en tosidig et byhus, en leilighet, et andelslag eller en flerfamiliebygning med to til fire enheter. Hvert alternativ har sine fordeler og ulemper, avhengig av ditt huseiermål s, så du må bestemme hvilken type eiendom som vil hjelpe deg med å nå disse målene. Du kan spare på kjøpesummen i en hvilken som helst kategori ved å velge en fikseringsoverdel, men vær oppmerksom: Hvor mye tid, svettekapital og penger som kreves for å gjøre en fikseringsoverdel til ditt drømmehus, kan være mye mer enn du forutså for.

3. Hvilke spesifikke funksjoner vil du at ditt ideelle hjem skal ha?

Selv om det er bra å beholde en viss fleksibilitet i denne listen, gjør du kanskje det største kjøpet i livet ditt, og du fortjener å ha det kjøpet som passer både dine behov og ønsker så tett som mulig. Listen din skal inneholde grunnleggende ønsker, som størrelse og nabolag, helt ned til mindre detaljer som baderomsinnredning og et kjøkken utstyrt med slitesterke apparater.

4. Hvor mye boliglån gjør kvalifiserer du for?

Før du begynner å handle, er det viktig å få en ide om hvor mye en utlåner vil gi deg til å kjøpe ditt første hjem. Du tror kanskje du har råd til et hjem på 300 000 dollar, men långivere tror kanskje du » er bare bra for $ 200 000, basert på faktorer som hvor mye annen gjeld du har, din månedlige inntekt og hvor lenge du har vært på din nåværende jobb. I tillegg vil mange eiendomsmeglere ikke bruke tid sammen med kunder som ikke har avklart hvor mye de har råd til å bruke.

Sørg for å bli forhåndsgodkjent for et lån før du legger et tilbud på et hjem: I mange tilfeller vil selgere ikke engang underholde et tilbud som ikke følger med. med forhåndsgodkjenning av pantelån. Dette gjør du ved å søke om pantelån og fylle ut det nødvendige papirarbeidet. Det er fordelaktig å shoppe rundt etter en utlåner og sammenligne renter og avgifter ved hjelp av et verktøy som en boliglånskalkulator eller Google-søk.

5. Hvor mye hjem har du egentlig råd til?

Noen ganger vil en bank gi deg et lån på mer hus enn du virkelig vil betale for. Bare fordi en bank sier at den vil låne deg $ 300 000, betyr ikke det at du faktisk skal låne så mye. Mange første gang boligkjøpere gjør denne feilen og ender opp med «husfattige» med lite igjen etter at de betaler sin månedlige pantelån for å dekke andre kostnader, for eksempel klær, verktøy, ferier, underholdning eller til og med mat.

Når du bestemmer deg for hvor stort et lån du faktisk skal ta, vil du se på husets totale kostnad, ikke bare den månedlige innbetalingen. Tenk på hvor høy eiendommen ikke er økser er i det valgte nabolaget ditt, hvor mye huseiereforsikring vil koste, hvor mye du forventer å bruke på å vedlikeholde eller forbedre huset, og hvor mye stengekostnadene dine vil være.

6 Hvem kan hjelpe deg med å finne et hjem og veilede deg gjennom kjøpet?

En eiendomsmegler vil hjelpe deg med å finne hjem som oppfyller dine behov og er i din prisklasse, og deretter møte deg for å se disse boligene. Når du har valgt et hjem å kjøpe, kan disse fagpersonene hjelpe deg med å forhandle hele kjøpsprosessen, inkludert å gi et tilbud, få et lån og fullføre papirene. En god eiendomsmeglers ekspertise kan beskytte deg mot eventuelle fallgruver du kan oppstå under prosessen. De fleste agenter mottar en provisjon, betalt fra selgerens inntekt.

Kjøpsprosessen

Nå som du har bestemt deg for å ta steget, la oss utforske hva du kan forventer fra selve boligkjøpsprosessen. Dette kan være en kaotisk tid med tilbud og mottilbud som flyr rasende, men hvis du er forberedt på bryet (og papirene), kan du komme gjennom prosessen med sunn fornuft intakt. Her er den grunnleggende progresjonen du kan forvente:

Finn et hjem

Sørg for å dra nytte av alle de tilgjengelige alternativene for å finne hjem på markedet, inkludert å bruke eiendomsmegler, søke etter oppføringer på nettet og kjøre rundt i nabolagene som interesserer deg på jakt etter salgssignaler. Sett noen følere ut med vennene dine, familien og forretningskontaktene også. Du vet aldri hvor en god referanse eller ledelse til et hjem kan komme fra.

Når du seriøst handler et hjem, ikke gå inn i et åpent hus uten å ha en agent (eller i det minste være forberedt på å kaste ut navnet på noen du visstnok jobber med). Du kan se hvordan det kanskje ikke fungerer i din beste interesse å begynne å snakke med en selgers agent før du kontakter en av dine egne .

Hvis du har et budsjett, kan du se etter boliger der det fullstendige potensialet deres ennå ikke er oppnådd. Selv om du ikke har råd til å erstatte det heslige tapetet på badet nå er du kanskje villig til å leve med den en stund i bytte for å komme inn på et sted du har råd. Hvis hjemmet oppfyller dine behov når det gjelder de store tingene som er vanskelige å endre, for eksempel plassering og størrelse, må du ikke la fysiske ufullkommenheter vende deg bort. Første gangs boligkjøpere bør se etter et hus de kan tilføre verdi til, som dette sikrer en egenkapitalbump som hjelper dem opp på eiendomstigen.

Vurder finansieringsalternativene og sikre finansieringen

Førstegangs boligkjøpere har et bredt utvalg av muligheter for å hjelpe dem med å komme inn i et hjem – både de som er tilgjengelige for alle kjøpere, inkludert pantelån med føderal boligmyndighet (FHA), og de som er spesielt rettet mot nybegynnere. til 5% (mot standard 20%), og noen få krever ingen forskuddsbetaling i det hele tatt. Sørg for å se på eller vurdere:

• HUD «s ressursliste. Selv om myndighetsorganet selv ikke gir tilskudd direkte til enkeltpersoner, gir det midler øremerket til førstegangs boligkjøpere til organisasjoner med IRS skattefri status. HUD-nettstedet har detaljer. FHA (og låneprogrammet) er en del av HUD.
• Din IRA. Hver første gangs boligkjøper kan ta ut opptil $ 10.000 ut av sin tradisjonelle IRA eller Roth IRA uten å betale 10% straff for tidlig uttak (men du betaler fortsatt skatt hvis du bruker en tradisjonell IRA). Det betyr at et par kan trekke seg maksimalt $ 20 000 ($ 10 000 fra hver konto) å bruke mot et førstehuskjøp. Bare vet at hvis du ikke betaler tilbake pengene innen 120 dager – og du er under 59 ½ – blir det underlagt 10% straff. Du vil også skylde inntektsskatt på uttaket.
• Statens programmer. Mange stater, inkludert Illinois, Ohio og Washington, tilbyr økonomisk bistand med forskuddsbetaling og stengingskostnader, samt med utgifter til rehabilitering eller forbedring av en eiendom, for førstegangs boligkjøpere som kvalifiserer. i disse programmene er basert på inntekt og ofte størrelsen på en eiendoms kjøpesum.
• Indianske opsjoner. Indianske boligkjøpere kan søke om et seksjon 184-lån. Dette lånet krever 1,5 % forhåndsgarantiavgift på lån og 2,25% forskuddsbetaling på lån over $ 50 000 (for lån under dette beløpet er det 1,25%). § 184-lån kan bare brukes til eneboliger (en til fire enheter) og til primærboliger.

Ikke vær bundet av lojalitet til din nåværende finansinstitusjon når du søker en forhåndsgodkjenning eller søker etter et pantelån: Handle rundt, selv om du bare kvalifiserer for en type lån. Avgifter kan være overraskende varierte. Et FHA-lån kan for eksempel ha forskjellige avgifter, avhengig av om du søker om lånet via en lokal bank, kredittforening, pantelåner, storbank eller pantemegler. Lånerenter, som selvfølgelig har stor innvirkning på den totale prisen du betaler for hjemmet ditt, kan også variere.

Når du har slått deg til en utlåner og søkt, utlåneren vil verifisere all finansiell informasjon som er gitt (sjekke kredittpoeng, verifisere ansettelsesinformasjon, beregne DTI osv.). Långiveren kan forhåndsgodkjøre låntakeren for et visst beløp. Vær oppmerksom på at selv om du har blitt forhåndsgodkjent for et pantelån lånet ditt kan falle i siste øyeblikk hvis du gjør noe for å endre kredittpoengene dine, for eksempel å finansiere et bilkjøp.

Noen myndigheter anbefaler også å ha en reservelångiver. Å kvalifisere for et lån er ikke en garanti for at lånet ditt til slutt vil bli finansiert: Retningslinjer for tegning kan skifte, risikoanalyse fra utlånere kan endres, og investormarkedene kan endre seg. Kunder kan signere lån og sperredokumenter, og deretter få beskjed 24 til 48 timer før stenging om at utlåner har frosset finansiering på låneprogrammet. Å ha en ny utlåner som allerede har kvalifisert deg for pantelån, gir deg en alternativ måte å holde prosessen på, eller i nærheten av, planlegge.

Gi et tilbud

Eiendomsmegleren din vil hjelpe deg med å bestemme hvor mye penger du vil tilby huset, sammen med eventuelle forhold du vil be om. Agenten din vil da presentere tilbudet til selgerens agent; selgeren vil enten godta tilbudet ditt eller utstede et mottilbud. Du kan da godta, eller fortsette å gå frem og tilbake til du enten kommer til en avtale eller bestemmer deg for å si det slutter. .

Før du sender inn tilbudet ditt, bør du ta en titt på budsjettet ditt. Denne gangen beregner du estimerte sluttkostnader (som kan være alt fra 2% til 5% av kjøpesummen. ), pendlingskostnader og eventuelle øyeblikkelige reparasjoner og obligatoriske apparater du måtte trenge før du kan flytte inn. Tenk fremover: Det er lett å bli bakholdt av høyere eller uventede verktøy og andre kostnader hvis du flytter fra en leie til et større hjem . Du kan be om energiregninger fra de siste 12 månedene, for eksempel for å få et inntrykk av gjennomsnittlige månedlige kostnader.

Hvis du kommer til enighet , vil du gjøre en god tro innskudd og prosessen overgår deretter til sperring. Deponering er en kort periode (ofte ca. 30 dager) der selgeren tar huset av markedet med den kontraktsmessige forventningen om at du vil kjøpe det — Forutsatt at du ikke finner noen alvorlige problemer med det når du inspiserer det.

Få huset inspisert

Selv om boligen du planlegger å kjøpe ser ut til å være feilfri, det er ingen erstatning for å få en utdannet fagperson til å gjøre et hjemmekontroll av eiendommen for kvaliteten, sikkerheten og den generelle tilstanden til ditt potensielle nye hjem. Du vil ikke sette deg fast med en pengegrop eller w med hodepinen ved å utføre mange uventede reparasjoner. Hvis boliginspeksjonen avdekker alvorlige mangler som selgeren ikke avslørte, vil du generelt kunne oppheve tilbudet ditt og få tilbake depositumet. Alternativt kan du forhandle om å få selgeren til å utføre reparasjonene eller redusere salgsprisen.

Lukk — eller fortsett

Hvis du «kan opprette en avtale med selgeren, eller enda bedre, hvis inspeksjonen ikke avslørte noe store problemer, bør du være klar til å lukke. Å lukke innebærer i utgangspunktet å signere massevis av papirer i løpet av en veldig kort periode, mens du ber om at ingenting faller gjennom i siste øyeblikk.

Ting du kommer til å håndtere og betale for i sluttfasen av kjøpet ditt, kan omfatte å få taksert hjemmet (kredittforetak krever dette for å beskytte sin interesse i huset), gjøre et tittelsøk for å sikre at ingen andre enn selger har krav på eiendommen, skaffer seg privat pantelånsforsikring eller et piggyback-lån hvis forskuddsbetalingen er mindre enn 20%, og fullføre papirer. Andre avslutningskostnader kan omfatte avgifter til opprinnelse av lån, tittelforsikring, undersøkelser, skatter og kredittrapporteringskostnader.

Gratulerer, ny huseier! Hva nå?

Du har signert papirene, betalt mobiloperatørene, og det nye stedet begynner å føles som hjemme. Spillet er over, ikke sant. Ikke helt. Eierskapskostnadene strekker seg utover forskuddsbetalinger og månedlige boliglån. La oss nå gå gjennom noen endelige tips for å gjøre livet som en ny huseier morsommere og tryggere.

Fortsett å spare

Med huseier kommer store uventede utgifter, som å erstatte taket eller skaffe deg en ny varmtvannsbereder. Start et beredskapsfond for hjemmet ditt slik at du ikke blir tatt utenfor vakten når disse kostnadene uunngåelig oppstår.

Utfør regelmessig vedlikehold

Med den store mengden penger du legger inn i hjemmet ditt, vil du sørge for å ta godt vare på det. Regelmessig vedlikehold kan redusere reparasjonskostnadene dine ved å la problemer løses når de er små og håndterbare.

Ignorer boligmarkedet

Det spiller ingen rolle hva hjemmet ditt er verdt til enhver tid, bortsett fra øyeblikket når du selger det. Det å være i stand til å velge når du selger huset ditt, i stedet for å bli tvunget til å selge det på grunn av arbeidsflytting eller økonomisk nød, vil være den viktigste avgjørende for om vil se et solid overskudd fra investeringen din.

Ikke stol på salg av hjemmet ditt for å finansiere pensjonen din

Selv om du eier et hjem, bør du gjøre ditt beste for å redde maksimalt på pensjonssparekontoer hvert år. Selv om det kan virke vanskelig å tro for alle som har observert formuen som noen har skapt under boligboblen, vil du ikke nødvendigvis slå et drap når du selger huset ditt. Hvis du vil se på hjemmet ditt som en kilde til velstand i pensjon, når du har betalt av pantelånet ditt, kan du vurdere pengene du brukte på månedlige utbetalinger som en finansieringskilde for leve- og medisinske utgifter i pensjon. pensjonister vil ofte være på plass (til tross for alle artiklene du ser om nedbemanning eller pensjonering på eksotiske steder).

The Bottom Line

Denne oversikten skal hjelpe sette deg på veien for å fylle ut hull i kunnskapen om å kjøpe hjem. Husk at jo mer du lærer deg om prosessen på forhånd, desto mindre stressende vil det være, og jo mer sannsynlig vil du være å få huset du ønsker for en pris du har råd til. Når det er gjort, vil du ha tilliten som kommer fra å lykkes med å forhandle om et stort skritt i livet ditt.