Den komplette veiledningen til legelån

På overflaten ser boliglån ut. Ingen penger nede. Ingen jumbo-grenser. Ingen privat pantelånsforsikring (PMI). Til slutt ser det ut til at det eksisterer et produkt for å belønne deg for din tidstrening for å være lege. Det har tross alt vært tøft. De siste årene har du sett på at mange av vennene dine blir huseiere.

Mens de la ut det siste bildet av en morsom, DIY-hjemrenovering, satt du fast i biblioteket og studerte patologi. Mens de arrangerte en sommergrill i sin egen bakgård, satt du gjennom en 8-timers bordeksamen (og planla pausene dine perfekt slik at du kunne tørke ned en proteinstang).

Men la oss være ekte. Långivere er i bransjen for å tjene penger, og de kan ikke bare gi deg en gratis tur. Så, hvordan stammer pantelån fra leger mot alt annet som er tilgjengelig? Er de virkelig så gode som de høres ut? La oss finne ut.

På dette tidspunktet i boligkjøpsprosessen har du allerede tatt en solid beslutning om hvor mye du skal bruke på hjemmet ditt, og du har dine økonomiske ender på rad. Så neste trinn er å bestemme hvordan du skal finansiere hjemmet ditt, og om et legelån er det beste alternativet for deg.

Før du hopper inn, hvis du heller vil lytte til en oversikt over hvordan legelån fungerer, sjekk ut denne podcasten fra Finance For Physicians:

For å hjelpe deg med å ta en informert beslutning, vil vi dekke:

• Hvordan Physician Mortgage Loans Arbeid
• Alternativer og hvordan de sammenlignes
• Bestem deg for det beste pantet for din situasjon

Lege pantelån

Først , la oss snakke om hvorfor det faktisk eksisterer pantelån. Årsaken er at leger er ekstremt lønnsomme kunder for långivere. De tar opp store lån tidlig i karrieren og betaler dem nesten alltid. Långivere bruker legelån til å låse leger i tidlig karriere ved å låne dem mer penger med færre bestemmelser enn konkurrentene. De gjør det enda mer tiltalende ved å markedsføre det som et «spesialprogram» bare for leger.

Husk imidlertid at deres endelige mål er å få deg inn døren og selge deg andre produkter som din behov for forandring. En medisinstudent som går over til bosted uten inntjeningshistorie, ingen kontanter og en båtmengde studielån vil normalt aldri kvalifisere for et pantelån hvis det ikke var for lege pantelån. Imidlertid er det ikke noe som heter gratis lunsj. Disse lånene er tiltalende i begynnelsen, men ender ofte med at de blir dyrere enn alternativene. Derfor er det så viktig å sammenligne legelån til andre typer pantelån før du tar din beslutning.

Hva er så spesielt?

Så hvordan er legenes pantelån annerledes enn et vanlig pant? Her er noen av dets vanlige trekk:

• Null (eller veldig lav) forskuddsbetaling kreves
• Ingen privat panteforsikring «PMI»
• Ingen renteøkninger på jumbolån (vanligvis lån er større enn $ 417.000)
• Utlån basert på legens underskrevne arbeidsavtale
• Mindre kritisk til studielångjeld

Hvem teller som kvalifisert Låntaker?

En «kvalifisert låntaker» er normalt en medisinsk beboer, stipendiat eller behandlende lege med en signert kontrakt for ansettelse. Noen långivere inkluderer også tannleger, veterinærer og andre leger.

Hvem tilbyr lege pantelån?

Det er en økende liste over långivere som tilbyr lege pantelån, inkludert:

• Femte tredje bank
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Regions Bank
• SunTrust Bank (nå Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Sentralbank
• Citizens Bank
• Fairway Independent Mortgage
• Physician Loans
• BancorpSouth

Vær også oppmerksom på at vi ikke har et økonomisk forhold til noen av disse långiverne – vi vil bare hjelpe deg med å utforske alternativene dine. Gi oss beskjed hvis du er utlåner og ønsker å bli lagt til i listen vår.

Panteutgifter:

Så nå som jeg har forklart hvorfor legelån er forskjellige og hvorfor de appellerer til mange unge dokumenter, er det på tide å ta en titt på pantelånekostnader.Mange fokuserer på de månedlige betalingene når de vurderer å kjøpe et hjem, men det er flere kostnader som utgjør de totale boliglånskostnadene dine:

• Renter – Kostnaden for renter er basert på renten, lånet Balanse og tilbakebetalingstid på lån
• Avslutningskostnader – En engangsutgift som ikke betales ved lukke, innpakket i lånesaldoen eller pakket inn i lånet i form av en høyere rente
• PMI – Den månedlige avgiften som vanligvis betales til 20% egenkapital

Det første du trenger å vite om pantelån fra leger er at mange långivere er villige til å senke gebyrene, spesielt når de vet at det er konkurransedyktig. Ved mange anledninger får våre kunder tilbud om rabatter når långiverne innser at de snakker med flere långivere. Hvis du ønsker å få den beste avtalen, må du sørge for at det er klart for utlåneren at du snakker med flere konkurrenter, og at det ikke er et sikkert skudd for dem.

Stengingskostnader og renter er som en teeter totter: å redusere stengekostnadene på et pantelån øker renten – Eller hvis du vil ha lavest mulig rente, vil du ha høyere stengekostnader. Du kan se hvordan dette fungerer i denne oversikten fra nettstedet til boliglånsprofessor.

Når det gjelder PMI, har du enten det eller det gjør du ikke. Det koster vanligvis mellom 0,3% og 1,5% av det opprinnelige lånebeløpet per år. En sikker måte å unngå PMI på er å sette 20% ned. Noen lån tillater deg, i likhet med legelånet, deg å unngå PMI selv om du ikke har 20% egenkapital.

En annen måte å unngå PMI på er å få to pantelån – en som finansierer 80 % av avtalen og den andre som dekker gjenværende gjeld (opptil 20%). Men husk at alle disse taktikkene for å unngå PMI kommer med ekstra kostnader.

Hvis du er nysgjerrig på å se hvordan alle disse utgiftene legger seg i din situasjon, har vi det perfekte verktøyet for deg . Det viser deg hvordan forskjellige scenarier oversettes til månedlige innbetalinger, og det inkluderer også estimater for alle skjulte utgifter – som vedlikehold av hjemmet og verktøy. Du kan se hvordan alt dette legger opp i løpet av lånets levetid.

Klikk her for å få regnearket!

Priser og kostnader – Et eksempel

La oss anta at du er lege som vurderer et hjem på $ 500.000. Du har fantastisk kreditt, men ingen kontanter for en forskuddsbetaling. Hva er alternativene dine for 0% pantelån uten PMI? Her er de mest populære med noen eksempler. Dette er ikke faktiske priser og er bare eksempler:

Hvilket alternativ bør du velge?

Hvis du er i militæret og spesielt hvis du er ufør, kan VA-pantelån være et solid alternativ.

Legelån har den høyeste renten, men den er låst inne. ARM har en bedre rente enn det 30-årige legelånet, men renten blir variabel etter syv år. Den konvensjonelle 80/20 tilbyr den beste renten på primærlånet, men det andre boliglånet har en variabel rente.

Forutsatt at du ikke er i militæret og ikke kan få et VA-pantelån, bør du basere denne avgjørelsen om hvor lenge du vil eie hjemmet og hvor mye du planlegger å betale på pantelånet. La oss gå gjennom de beste alternativene basert på disse faktorene:

• 0-7 år – Hvis du ikke forutser at du skal bo i hjemmet i minst sju år, vil legenes pantelån 7/1 ARM er ofte det beste alternativet. Men egentlig, hvis du planlegger å leve i det i mindre enn fem år, bør du leie.
• 7+ år (og gjennomsnittlig inntekt og besparelser) – I dette tilfellet, Physician Mortgage Loan with 30 -år fast rente er tiltalende (eller 15 år fast hvis du har kontantstrøm). Men dette bør sees på nytt når du har 20% egenkapital, du faller under jumbo-grensene, eller hvis rentene faller generelt. Når du har passet profilen, kan du ofte refinansiere deg til et nytt, ikke-lege lån som er mer konkurransedyktig.
• 7+ år (og muligheten til å betale HELOC veldig raskt) – The Conventional 80/20 starter for å se mye bedre ut, spesielt hvis du kan få bankens egenkapitallinje slått ut innen et år eller to. På den annen side, hvis du virkelig har så mye kontantstrøm, bør du kanskje se på et 15-årig pantelån i stedet.

Avslutningskostnader har en tendens til å komplisere ting raskt. For å forenkle matematikken tok vi ikke med noen sluttkostnader. Husk dette når du sammenligner ulike pantealternativer. Be långiverne gi tilbud med så nær null stengingskostnader som mulig – i det minste for det første. Det er mye lettere å sammenligne boliglån strukturert på samme måte fra et kostnadssynspunkt.

Skal du sette ned penger?

Hva om du har litt penger å legge ned eller vurderer å vente til du har penger? I så fall vil du sammenligne legelånet med det konvensjonelle 20% nedlånet. Nok en gang antar vi at begge er strukturert for å pakke sluttkostnader inn i lånet for å gjøre matte enklere.For å gi deg en klar sammenligning, la oss strukturere det 20% ned konvensjonelle lånet slik at det har nøyaktig samme betalinger som legelånet. Den eneste forskjellen er forskuddsbetaling og rentesats.

Alternativ nr. 1 – $ 100 000 kortsiktig utbetaling

• $ 400.000 saldo
• 18.1183 år fast rente til 3%
• 2.387,08 dollar per måned hovedstol og renter

Alternativ # 2 – $ 0 forskuddsbetaling lege pantelån

• $ 500.000 balanse
• Fast rente på 30 år til 4%
• 2.387,08 dollar per måned rente og rente

Ser du på disse tallene, tenker du sannsynligvis på deg tar $ 0 ned alternativet. Kanskje du ikke har så mye penger tilgjengelig, eller kanskje du tror det er smartere måter å bruke de 100 000 dollar på. Du kan bruke den til å betale lån eller begynne å investere. Og 4% er fortsatt en veldig god rente. Men hvordan sammenlignes det egentlig med 20% ned-alternativet?

De totale rentekostnadene for levetiden:

• Alternativ 1 – $ 118,998
• Alternativ 2 – $ 359,348

Som du kan se på diagrammene ovenfor, vil du spare $ 240 000 i interesse når du setter ned $ 100 000. Pluss (og dette er et stort pluss), vil du få pantelånet ditt betalt nesten 12 år tidligere.

I tillegg, ikke glem at å ha egenkapital i hjemmet ditt vil gi større sikkerhet og fleksibilitet, spesielt hvis noe uventet skjer. Med det 100% finansierte legelånet, bør du forvente å starte under vann. Hvis noe ikke ordner seg og du blir tvunget til å selge raskt, bør du være forberedt på å skrive en potensielt stor sjekk på opptil 10% av kjøpesummen bare for å komme deg ut av hjemmet.

På baksiden, hvis du kommer opp med $ 100.000, kan du finansiere 100% ved hjelp av legelånet og investere kontanter. Hvis du kjører disse tallene, vil sluttresultatet se mye bedre ut. Men ikke bare krever dette en aggressiv investering, det krever også større innflytelse på hjemmet ditt, noe som ytterligere øker risikoen. Det vil også kreve mange år med disiplinert investering og antar at du aldri bruker noe av det. Det er selvfølgelig ikke umulig, men det er mye lettere sagt enn gjort.

På slutten av dagen er det en mye bedre avtale å få det konvensjonelle pantelånet og betale det raskere. Hvis du ikke har penger til forskuddsbetaling, er imidlertid legelånet et solid alternativ det er verdt å vurdere. Likevel er det ikke alltid den beste løsningen automatisk.

Hva om du allerede har et pantelån?

Hvis du allerede har et legelån, men ikke tar hensyn til det, det er en god sjanse for at du kaster bort gode penger. Du bør gå gjennom alternativene for refinansiering hvis noe av det følgende oppstår:

• Rentene faller
• Du når 20% egenkapital
• Du kommer under jumbo-grenser
• Planene dine endres

De siste årene er det stor sjanse for at alle disse fire tingene har skjedd for mange av dere.

Her er et scenario som illustrerer en av de vanligste pengesparemulighetene for lån til lån av lån:

Dr. Smith kjøpte huset hennes ved hjelp av et 100% finansiert legelån til 4,75% i juli 2013. Det opprinnelige lånebeløpet var $ 500.000 med månedlig rente og rente på $ 2.608,24. Levetidsrenten for det lånet ville ha vært $ 438 965,21. Spol fremover i tre år til i dag, og Dr. Smiths eiendom har verdsatt til rundt $ 600 000 i verdi, og hun skylder $ 475 712 på sitt opprinnelige pantelån.

Da hun kjøpte boligen, hadde hun ingen kontanter å legge ned og veldig få. alternativer. Legelånet var sannsynligvis hennes beste alternativ. Men nå som hun har over 20% egenkapital og en sunn inntjeningshistorie, har alle mulige alternativer åpnet seg. Odds er at hun vil være i stand til å kvalifisere seg til den beste avtalen rundt.

Hvis hun hadde initiativ til å refinansiere og ville beholde betalingen som den hun allerede var vant til, ville hun se etter på et nytt 20-årig fastlån til 3%. Den månedlige hovedstolen og rentebetalingen på det nye pantelånet på $ 475.712 vil komme opp til $ 2,638,29. Enda viktigere, hun vil barbere seg syv år av tilbakebetalingstiden med bare en økning på $ 30 per måned. Nå er det et hjemmekjøring!

Hun kan også vurdere å refinansiere til et nytt pantelån. Det hadde vært bedre, men ikke på langt nær så tiltalende som det konvensjonelle pantelånet. Hun er nå på det fineste for tradisjonelle pantelån, og hun bør dra nytte av det.

Når du vurderer å refinansiere Husk å sjekke ut noen forskjellige långivere.

Og husk at det kan ikke være en god avtale å refinansiere til et nytt legelån, men det er ikke alltid det beste. Å gjøre leksene dine før du refinansierer legelånet ditt, vil lønne seg.Ideelt sett har du også noen, som en økonomisk planlegger, som kan hjelpe deg med å analysere alternativene dine objektivt.

Når bør du unngå legeutlån?

Kanskje du nå er mer begeistret enn noensinne om å kjøpe et hus, spesielt nå som du vet at det finnes et alternativ der du kan få et hjem med $ 0 ned og ingen PMI. For å dekke alle grunnlagene mine, ønsket jeg imidlertid å påpeke at du sannsynligvis burde holde deg borte fra legelån hvis noen eller alle disse forholdene gjelder:

• Det er enkelt å få en lege pantelån frister deg til å vurdere å kjøpe for mye hus
• Du har (eller vil ha) minst 20% å legge ned på boligen. I denne situasjonen er et konvensjonelt pantelån best.
• Du er i militæret. I denne situasjonen, se på et VA-lån i stedet
• Du forventer en stor tilstrømning av kontanter kort tid etter kjøpet og bruker legelånet for å få avtalen nå
• Du er ikke komfortabel med utsiktene til å starte 5-10% under vann på hjemmet ditt (med andre ord, du vil ikke skrive en stor sjekk for å komme ut av det hvis omstendighetene dine endres)

Du kan lese mer om disse punktene i blogginnlegget vårt: «5 ulemper som du ikke har vurdert til lege.»

Alternativer du bør vurdere før du signerer

Etter min mening er det best å vente til du har minst 20% til å legge ned på boligen. På den måten vil du få best mulig avtale. I tillegg trenger du ikke ta noen av risikoen som følger med å finansiere noe 100 %.

Hvis du liker den ideen, kan du leie for øyeblikket og begynne å skjule litt penger som forberedelse til å kjøpe ditt første hjem. Hvis du allerede eier et hjem og planlegger å oppgradere, er den beste måten å lagre for din fremtid ned pa yment er ved å betale ditt nåværende pantelån raskere. Du kan til og med vurdere å refinansiere ditt nåværende pantelån til en kortere periode for å bli vant til månedlige innbetalinger. Du kan også strukturere det nye lånet slik at det lar deg bygge egenkapital til det beløpet som er nødvendig for å ha 20% når du planlegger å oppgradere.

Det er flere andre typer lån vi ikke dekket som kan spille inn. Her er noen av dem:

1) Det konvensjonelle lånet med PMI krever vanligvis minst 10% lavere. Hvis du har 10% å legge ned, kan dette være et bedre alternativ enn legelånet, hvis du planlegger å eie boligen lenge nok til at PMI kan stoppe.

2) FHA-lånet krever vanligvis 3% lavere og har veldig konkurransedyktige priser, men det kommer også med en månedlig fast avgift som ligner på en PMI. Det månedlige FHA-gebyret gjør det langt mindre tiltalende for de fleste låntakere.

3) Jumbolånet med PMI krever vanligvis minst 10% ned. Denne typen lån vil være verdt å sammenligne med større pantelån. Ofte kommer det ned på hvor lenge du planlegger å eie huset. Jumbo kan ha en lavere rente, men den kommer også med PMI.

Andre boliglånsressurser

Det er mange online ressurser som hjelper deg å lære mer om pantelån. Noen eksempler inkluderer:

• Låneprofessoren: Et nettsted med flere boliglånskalkulatorer og regneark for å analysere boliglånsalternativer.

• Investeringsliste for hvitt belegg av pantelångivere i USA: Ta en titt på Jims liste over mange av legelån i USA organisert av staten.

Også hvis du føler deg overveldet av alle disse alternativene , ta kontakt med oss. Vi hjelper klienter å navigere gjennom disse typer avgjørelser hele tiden. Vi oppretter gjerne en gratis konsultasjon for å finne ut om vi passer godt.