2020 Hvordan budsjettere for totalrenovering i NYC

Fullstendige renoveringskostnader i New York City: Det du får i forskjellige prisklasser, og skjulte kostnader

(Over) Erin + Chris fullstendige ombygging

Et godt utgangspunkt å budsjettere for en totalrenovering i NYC varierer fra $ 100 til $ 200 per kvadratmeter (psf), ifølge hovedentreprenører fra Sweeten, en gratis renoveringsplattform som matcher huseiere med lisensierte hovedentreprenører og sporer prosjektene deres.

Disse estimerte kostnadene per kvadratmeter er beregnet for hele hjemmet (inkludert materialer) i gjennomsnitt på både «våte» rom (bad og kjøkken), så vel som «tørre» mellomrom (stuer, soverom, kontorer osv.).

Her er en oversikt over typiske startkostnader:

• Fullstendig renovering i NYC: $ 100 – $ 200 psf
  
  • Tørre områder: $ 30 – $ 50 psf
  • Våtrom: Bad starter ved $ 400 psf; kjøkken starter ved $ 300 psf
• Renovering av tarm med lagermaterialer: $ 100— $ 200 psf
• Renovering av tarm med lagermaterialer : $ 100 psf
• Gut remodel with customization: $ 200— $ 300 psf
• Non-gut remodel with customization: $ 200 psf
• Strukturelle faktorer, omfattende tilpasning: $ 300 psf og oppover
• Rørleggingstillatelser: opptil $ 2.000 og så høyt som $ 5.000
• Elektriske tillatelser: $ 900
• Asbestinspeksjon: $ 500 – $ 1000

Kostnadene for tarmrenovering kontra en ikke-tarm

Når tarmrenovering av en hele hjemmet, bør bygningens nåværende forhold, endringskrav, romlige utfordringer og utvalg av materialvalg vurderes.

Begrepet «tarmrenovering» brukes uformelt for prosjekter der alle de synlige overflatene i et rom erstattes. Imidlertid, innvendig vegger, teknisk sett i en tarmrenovering, fjernes til piggene og innrammeres eller slås helt ut.

A gu t starter i den øvre enden av $ 100 til $ 200 psf-området, mens en renovering der du gjør om plassen innenfor de eksisterende veggene, vil være i den nedre enden. For eksempel, i en leilighet på 700 kvadratmeter med 1 soverom, vil en renovering komme rundt $ 50.000 til $ 70.000, mens en tarmrenovering sannsynligvis vil overstige $ 100.000.

Renoveringen som ikke er tarmkanalen innebære et nytt kjøkken og badekar, samt etterbehandling av gulv, etterbehandling og maling, pluss oppgraderinger i materialer og utførelser. Tarmrenoveringen vil omfatte ovennevnte så vel som mer omfattende arbeid som å bytte ut vegger, installere nye rør- og ledningsnett, flytte døråpninger og installere alt nytt gulv.

Gitt at leilighetene i New York City varierer mye og kan gi unike utfordringer, er et estimat per kvadratmeter virkelig et ballpark-tall for deg å komme i gang. Her er en oversikt:

Grunnleggende kostnader for et hjemoppussing

Når du estimerer prisen per kvadratmeter, inkluderer arbeidsomfanget vanligvis følgende:

• Grunnleggende riving
• Innramming: skjelett, bærende konstruksjon som innerveggene og andre systemer er festet til
• Isolasjon og gipsvegg
• Ledninger, inkludert uttak og brytere
• Rørleggerarbeid
• Varme- / kjølesystemer
• Alle synlige materialer og inventar i kjøkken og bad (beskrevet nedenfor)

Du merker at dette ikke inkluderer apparater. Også valgene du tar for synlige materialer – fliser, gulv, fresearbeid, maling, belysningsarmaturer, elektronikk og mer – kan påvirke prisen på renoveringen din betydelig.

I området $ 100 til $ 200 psf, for eksempel er materialer vanligvis prefabrikkerte eller lagervarer og i utførelser som er tilgjengelige på vanlige butikker. Skap i denne prisklassen vil vanligvis være laget av MDF (fiberplate med middels tetthet). Fliser vil løpe under $ 10 psf. Belysning vil være standard, men solid grunnleggende, mens maskinvaren kan være så lav som noen få dollar stykket. Du kan inkludere massivt tregulv, men de kan være kortere og smalere planker laget av rimeligere skog. Arbeidet vil være forsiktig, rent og godt installert på dette nivået med arbeidskraft og ferdighetssett av høyere kvalitet i øvre ende av serien.

Deretter, på $ 200 til $ 300 psf, er det noen tilpasninger på detaljer som skjøter, fresearbeid og maskinvare. Skap i denne prisklassen er tilpassede eller semi-tilpassede og kan inkludere innebygde moduler. Du vil også se naturstein eller ønskelige menneskeskapte benkeplater på dette nivået, i tillegg til massivt, vidplankt tregulv. Prosjekter på dette prispunktet er vanligvis ikke tarmrenovering, men snarere ombygginger som fokuserer på rommet innenfor de eksisterende veggene.

En ting å merke seg: Mens søte entreprenører prøver å utforske alle veier for å holde seg konkurransedyktige, er det en industri som er påvirket av handel. Prisene du er oppgitt til enhver tid kan ikke være de samme seks måneder eller ett år fra nå.Prisene på arbeidskraft og materialer svinger, og dette vil gjenspeiles i det totale tilbudet.

Hva du får for $ 300 per kvadratmeter og høyere

Hvis du betaler $ 300 psf eller over , sjansen er stor for at det kan være faktorer som layoutendringer eller konstruksjonsarbeid, for eksempel å kombinere leiligheter. Å flytte vegger, legge til trapper, skifte gass og rørleggerarbeid og elektrisk ledning bidrar til en høyere kostnad per kvadratmeter, samt legger til utgiftene bak kulissene (mer om det nedenfor). Siden prisene for kjøkken og bad går høyere enn andre rom, tilsvarer flere av dem en høyere pris per kvadratmeter. For eksempel vil renovering av en 1000 kvadratmeter stor leilighet med tre bad være dyrere enn en leilighet av samme størrelse med bare ett bad.

På dette nivået og utover kan du forvente å se mer omfattende tilpasning, fine overflater og luksuriøse materialer. Dette inkluderer håndlagde fliser, eksotiske trekorn, naturstein og skreddersydde møbler detaljer som utfyller hjemmets arkitektur. Du kan også se tilpassede dørhylser og omfattende belysningsdetaljer på dette nivået. Det vil ikke være mye i veien for materialer uten hylle, og utførelsen skal være på topp. Renoveringer som treffer alle disse notatene kan lett løpe over $ 500 psf.

Budsjett for tillatelser, design og alt bak kulissene

1.) Design

Avhengig av totalentreprenør og involveringsnivå i prosjektet, kan du også trenge / ønske deg profesjonelle designtjenester. Det er andre scenarier der det kreves en arkitekt. Disse inkluderer å søke om tillatelser, navigere i kompliserte godkjenningssystemer eller oppfylle krav til forsikringsdekning. Arkitekter kan belaste et fast gebyr eller en prosentandel av det totale prosjektet. Et annet alternativ er et design / bygg firma, som kombinerer design og konstruksjon tjenester innen en avgift og kontrakt. I disse tilfellene er firmaets rektor i stand til begge aspekter av jobben, eller en dedikert designer er på staben eller på holderen.

2.) Bygnings- og bykrav

Hvis du bo i et samarbeids- eller leilighetsbygg, vil du sannsynligvis trenge å sende inn planene dine – og dermed kreve en arkitekt – til bygningens styre. Samarbeid er generelt strengere når det gjelder renovering enn leilighetsbygg, selv om mange leiligheter nå vedtar strengere regler også. Bygninger har sine egne krav; noen kan kreve minimum for forsikringsdekning.

Noen endringsavtaler krever et depositum for å dekke mulig skadeomfang. De kan også be om at du betaler avgiftene som er pådratt leiligheten eller samarbeidsstyret for å gjennomgå og godkjenne planen din. Du kan oppdage at entreprenører som har råd til å jobbe i bygninger med mer omfattende spesifikasjoner, har en tendens til å ha høyere driftskostnader for å oppfylle høyere forsikringskrav.

NYC Department of Buildings krever at du får tillatelser til mange typer av byggearbeider, inkludert rørleggerarbeid, elektrisk og ulike inspeksjoner avhengig av eksisterende og planlagt plass. Tillatelser kan legge seg opp! En elektrisk tillatelse kan løpe nær $ 900, VVS-tillatelser kan koste opp til $ 2.000 og så høyt som $ 5.000, og en asbestinspeksjon kan være $ 500.

3.) Rivning og forberedelse av stedet

Avhengig av tilstanden til det opprinnelige rommet, må du kanskje gjøre omfattende forberedende arbeid etter riving, men før installasjonen kan begynne. Eldre leiligheter vil nesten alltid kreve stripping, utjevning og pussing. Ujevne gulv og vegger må planeres før skap kan henges, dører innrammes eller monteres på fliser. Disse kostnadene bestemmes av hovedentreprenøren når de har sjansen til å undersøke plassen din.

4.) Overheadkostnader

Sammenlignet med kostnader for de «synlige» delene av renoveringen din, Det kan være vanskelig å forutse priser for de «usynlige» kostnadene. Mens arbeidskraft er tydelig, må du huske at forskjellige former for arbeidskraft kan prises veldig forskjellig. Ledningsarbeid og rørleggerarbeid har for eksempel en tendens til å være dyrt. Og det siste året har rørleggermestere og elektrikere sett kostnadene øke, «først og fremst på grunn av sikkerhetstiltakene og sertifiseringene som departementet for bygninger har pålagt disse fagene,» sa Sweeten-hovedentreprenøren Aaron.

Rørleggerarbeid for hver armatur går vanligvis mellom $ 1 500 og $ 2 000 per stk i New York City. Så det vil koste minst $ 5 000 for en lisensiert rørlegger å kjøre nye linjer for en vask, toalett og badekar. belegg, en teknikk som skjuler en veggs ujevne utseende og ufullkommenheter, og som gir en jevnest mulig overflate, er den dyreste typen arbeid. I noen tilfeller kan det være rimeligere å rive gamle vegger og sette opp ny gips.

I tillegg bør du være oppmerksom på at «arbeidskraft» i budsjettforslaget fra entreprenørens perspektiv ikke bare kan omfatte timesatsen de betaler sine arbeidere, men også forsikring, lisenser og andre faste avgifter som holder virksomheten i gang .(Entreprenører tar vanligvis med seg 10-15% fortjeneste. Hvis de for eksempel driver en verdi av 2 millioner dollar i år, gir de omtrent 200 000 dollar.) Forsikringer og andre kostnader for å drive virksomhet øker år over år, og mens kostnadene blir ikke sendt 1: 1 til klienten, må entreprenører heve prisene for å opprettholde driften. Noen viser en bestemt linje på budsjettet for fortjeneste / overhead, mens andre bygger det inn i andre budsjettlinjer.

SE VIDEO:

Tips om hvordan du budsjetterer renoveringen din

Når du har regnskapsført hver artikkel i budsjettet, tildeler du ytterligere 10 til 15 prosent som pute. Prosjekter kan løpe over budsjett som følge av uforutsette omstendigheter, så det er bra å feile på den sikre siden.

Mange faktorer går inn i beregningene per kvadratmeter. Prøver du å lage en plan som samsvarer med budsjettet ditt? Her er noen tips fra entreprenører og renoverere:

Bland høyt og lavt. Dette refererer til materialer som skal velges for maksimal påvirkning. Du kan velge en håndlaget flis til kjøkkenbacksplash mens du holder deg til et hyllealternativ for det andre badet. Gi et tilpasset utsagn der det virkelig blir lagt merke til, og bruk standardmaterialer der det ikke gjør det.

Ikke spar på VVS og elektrisk infrastruktur. Selv om disse aspektene sannsynligvis ikke vil gi deg mange komplimenter på et middagsfest, trenger du fortsatt lisensierte og kvalifiserte eksperter for disse jobbene. Hvis du ikke gjør det, kan det være kostbare problemer å håndtere på sikt.

Fokuser på kjøkken og bad. Bruk pengene dine her! Disse rommene har størst potensial for videresalg.

Rådfør deg med eksperter på forhånd. Hvis du er tilbøyelig til å ansette en arkitekt eller designer for en større transformasjon, må du ta dem ombord tidlig. Dette kan bidra til å spare penger ved å kartlegge en klar plan for å unngå kostbare endringer midt i strømmen. Sett av 15 til 20 prosent av budsjettet til denne profesjonelle. Generelt er å ansette lisensierte fagfolk tidlig en kostnadseffektiv måte å forhindre forsikringshodepine senere ved å bruke ekspertisen for å unngå feil som kan føre til forsinkelser.

–

Ikke sikker på hvordan å starte oppussingen? Klikk her for å få søtens seks trinn for å planlegge ombyggingen din og hvordan du finner en kontrollert totalentreprenør.

Sweeten håndplukker de beste hovedentreprenørene for å matche hvert prosjekts beliggenhet, budsjett, omfang og stil. Følg bloggen, Sweeten Stories, for renoveringsideer og inspirasjon, og når du er klar til å renovere, start renoveringen på Sweeten.