Quanti soldi hai davvero bisogno per comprare una casa?

Uno dei più grandi shock dellacquisto di una casa è scoprire che hai bisogno di molti più soldi per chiudere su una casa di un semplice acconto. È già abbastanza difficile risparmiare per lacconto sulla tua casa, solo per scoprire che hai bisogno di più, spesso molto di più, per completare la transazione.

Diamo unocchiata a quanto denaro ci vuole per effettivamente acquistare una casa. E dove possibile, suggerirò modi che possono ridurre o addirittura eliminare i requisiti di cassa aggiuntivi.

Lanticipo effettivo

Questo è lunico esborso in contanti nel processo di acquisto della casa che è ovvio per la maggior parte degli acquirenti. Di solito è espresso come percentuale del prezzo di acquisto dellimmobile. Ad esempio, se il prezzo di acquisto è $ 200.000 e ti viene richiesto di effettuare un acconto del 10%, dovrai pagare $ 20.000.

Questa è la parte facile.

Quanto ti serve per un acconto su una casa?

Varia. Con la maggior parte degli istituti di credito, se vuoi evitare di pagare unassicurazione ipotecaria privata (PMI) aggiuntiva, stai cercando un acconto del 20%. Ma arrivare al 20% può essere difficile per molti acquirenti alle prime armi, quindi gli istituti di credito ipotecario hanno opzioni con acconti del 10%, 5% o, se ti qualifichi per prestiti speciali FHA o mutui VA, appena il 3,5% .

Questo è un altro buon motivo per cercare fornitori di mutui ipotecari.

Fonti di finanziamento accettabili per un acconto

Esattamente da dove provengono i tuoi acconti dipenderà dal tipo di mutuo per il quale richiedi. In alcuni casi, lacconto deve provenire dai tuoi fondi, come il tuo conto bancario. Ma in altri casi, può provenire da un regalo o persino essere preso in prestito da agenzie approvate.

I prestiti convenzionali e jumbo tendono ad avere le regole più rigide quando si tratta della fonte dei tuoi fondi di acconto. Se si effettua un acconto del 5% o del 3% del prezzo di acquisto, il creditore vorrà in genere vedere che i fondi provengono dalle proprie risorse finanziarie. Ciò può includere denaro prelevato da un conto bancario, fondi ritirati o presi in prestito da un piano pensionistico sponsorizzato dal datore di lavoro o anche la vendita di un bene personale.

In genere, una volta soddisfatta la “regola dei fondi propri”, le linee guida diventano più rilassate. Ad esempio, se si effettua un acconto del 10%, il prestatore potrebbe richiedere il 5% proveniente dai propri fondi e il 5% da un regalo di un parente. Ma se il regalo è pari almeno al 20% del prezzo di acquisto della proprietà, il prestatore non ti chiederà di mostrare la prova dei tuoi fondi.

I prestiti FHA hanno una visione più rilassata degli acconti. Non solo lacconto può provenire dai tuoi fondi o da un regalo, ma consentono anche proventi del prestito da programmi di assistenza per acconti approvati. Può farcela possibile ottenere un finanziamento del 100% su un prestito FHA.

Con i prestiti VA, lacconto non è in genere un problema. I prestiti VA normalmente forniscono un finanziamento del 100%, il che rende lacconto un punto controverso.

Da dove non è possibile ottenere acconti

Due fonti generalmente vietate sono contanti e prestiti non garantiti.

Per contanti, intendo la valuta che immagazzini in h a casa o in una cassaforte. Qualsiasi denaro investito in una casa deve passare attraverso un istituto finanziario per essere considerato una fonte di fondi legittima. Inoltre, i risparmi in contanti sotto forma di valuta non possono essere verificati come validi.

I prestiti non garantiti sono un no-go. Se hai qualche idea per fornire un acconto da un anticipo carta di credito o il ricavato di un prestito personale, questo verrà rifiutato dal finanziatore. Non solo indica unincapacità di accumulare fondi per lacconto, ma crea anche un ulteriore obbligo di debito.

Costi di chiusura

È qui che le cose iniziano a diventare un po complicate. Questo perché lesborso in contanti per effettuare lacquisto diventa (spesso) molto più alto del solo acconto.

I costi di chiusura possono arrivare fino al 2% -3% dellimporto del prestito

Su un mutuo di $ 200.000, dovrai versare tra $ 4.000 e $ 6.000 in aggiunta allacconto.

I costi di chiusura variano da uno stato allaltro. Ciò è dovuto alle differenze nellimposta sul trasferimento di proprietà o nei “bolli” ipotecari (tasse governative raccolte in base a una percentuale dellimporto del mutuo ipotecario). Possono anche variare in base alle diverse aliquote applicate per valutazioni, avvocati e persino titolo assicurazione.

I costi di chiusura possono anche variare da un prestatore allaltro e persino da un prestito allaltro. Ad esempio, ogni prestatore addebita una commissione di richiesta diversa. Inoltre, i finanziatori spesso addebitano “punti”, quindi denominati perché rappresentano un punto percentuale dellimporto del prestito.

Una commissione di creazione è un tipo di punto. Laddebito sarà generalmente compreso tra lo 0,5% e l1% dellimporto del nuovo mutuo.Rappresenta un compenso al prestatore per aver collocato il prestito. I punti sconto sono un altro tipo. Rappresentano i punti pagati per abbassare il tasso di interesse del mutuo su base permanente.

Ad esempio, pagando una commissione di sconto dell1% dellimporto del prestito, è possibile ridurre il tasso di interesse del mutuo di circa 1 / 8 dell1% (0,125%). Tuttavia, se la chiusura dei contanti è un problema, in genere non è consigliabile pagare punti di sconto per abbassare il tasso di interesse. La piccola diminuzione del pagamento mensile di solito non giustifica il costo dei punti di sconto pagati in anticipo.

Costi di chiusura tipici (diversi dalle commissioni di origination e dai punti di sconto)

Di seguito è riportato un elenco dei costi di chiusura comuni, compreso il loro scopo e una fascia di costi generale. Non tutti verranno addebitati in ogni caso e potrebbero essere applicati costi aggiuntivi specifici per la tua posizione geografica.

• Quota di iscrizione – Non tutti gli istituti di credito addebitano questa commissione, ma quando lo fanno di solito include i fondi sia per la commissione di valutazione che per il rapporto di credito. Generalmente sarà compreso tra $ 300 e $ 500 se viene addebitato.
• Commissione di valutazione: è la commissione che il prestatore pagherà a un perito indipendente per stabilire il valore di mercato della proprietà che stai acquistando o rifinanziando. Generalmente sarà compreso tra $ 300 e $ 500 a seconda della proprietà e delle commissioni di valutazione nella tua area di mercato.
• Ricerca del titolo: questa è una ricerca eseguita da una società del titolo per determinare lesistenza di eventuali privilegi contro la proprietà. È per garantire che la proprietà venga trasferita con un titolo chiaro. Il costo della ricerca è in genere compreso tra $ 200 e $ 300.
• Assicurazione del titolo: questa assicurazione viene acquistata per coprire eventuali privilegi che potrebbero non essere emersi durante la ricerca del titolo. Ti verrà richiesto di avere unassicurazione sul titolo del prestatore per proteggerlo da eventuali privilegi non scoperti. Ma ti consigliamo vivamente di ottenere anche unassicurazione sul titolo del proprietario, che ti proteggerà se vengono scoperti tali privilegi. Con il titolo del proprietario, sarai in grado di rifinanziare la tua casa o vendere la proprietà anche se viene scoperto un privilegio precedente. Il costo dellassicurazione del titolo del prestatore è di solito di diverse centinaia di dollari e si basa sul valore della casa. Il titolo del proprietario di solito è di circa $ 200.
• Spese legali: in molti stati, le chiusure immobiliari sono gestite da società di proprietà. Ma in altri, sono abitualmente gestiti da avvocati. Aspettati di pagare tra $ 400 e $ 1.000 o più a seconda della complessità della tua transazione e della tua posizione geografica.
• Ispezione della casa: sebbene venga eseguita una valutazione per stabilire il valore di mercato della casa, non riguarda carenze con la proprietà a meno che non siano evidenti. Unispezione domestica è consigliata, ma non obbligatoria, ogni volta che si acquista una casa. Il costo sarà generalmente compreso tra $ 200 e $ 400. Ma può essere denaro ben speso se identifica problemi costosi che puoi far riparare dal venditore prima della chiusura.
• Trasferimento di proprietà immobiliari e tasse ipotecarie: molti stati impongono tasse in base al valore della proprietà essere trasferiti o limporto del mutuo, e talvolta entrambi. Tipicamente sarà una piccola percentuale del valore della proprietà o dellimporto del mutuo e varierà in base allo stato e alla contea, e talvolta anche a seconda del comune.

In realtà ci sono due alternative che possono ridurre oppure elimina completamente i costi di chiusura:

1. Negozia che il venditore paghi i tuoi costi di chiusura – Questo sarà consentito solo nelle aree in cui questa è pratica comune.
2. Negozia il prezzo premium con il tuo prestatore – Qui è dove paghi un tasso di interesse più alto sul tuo mutuo in cambio del prestatore che paga i costi di chiusura.

Entrambi possono essere una buona opzione, in particolare se stai facendo un minimo un acconto, come il 5%, e laggiunta dei costi di chiusura aumenterebbero notevolmente il tuo esborso di cassa.

Spese prepagate

Questi sono probabilmente gli addebiti più confusi per gli acquirenti di case, ma sono assolutamente necessari. Con la maggior parte dei mutui, il prestatore metterà in deposito a garanzia le tasse sugli immobili e lassicurazione del proprietario. Ciò significa che tali spese saranno incluse nel pagamento mensile e pagate dallistituto di credito alla scadenza.

Affinché ciò avvenga, listituto di credito deve raccogliere determinati importi in anticipo, per assicurarsi che i fondi siano disponibile per effettuare i pagamenti quando sono dovuti. I conti di deposito a garanzia sono impostati per pagare gli addebiti alla data di scadenza successiva, mentre una parte del pagamento mensile riempie il conto di deposito a garanzia per la data di scadenza successiva.

A seconda di dove vivi e della frequenza delle riscossioni delle imposte sugli immobili, il creditore potrebbe dover mettere in garanzia da due a 12 mesi di imposte sugli immobili. Se le tasse sulla casa sono $ 250 al mese ed è richiesto un deposito a garanzia di sei mesi, ciò si tradurrà in una spesa prepagata di $ 1.500 alla chiusura.

Lo stesso vale per lassicurazione.

Per le polizze assicurative per i proprietari di abitazione, in genere è necessario pagare in anticipo una polizza assicurativa per i proprietari di abitazione di un anno sulla casa, più altri due mesi di addebito sul conto di deposito a garanzia del prestatore. Il prestatore può anche depositare uno o due mesi di premi per il PMI, se necessario. Puoi trovare le migliori tariffe assicurative visitando Policygenius: possono mostrarti una serie di tariffe e puoi facilmente confrontare e scegliere quella migliore per te.

A seconda di dove vivi, le spese prepagate potrebbero venire fino al 2% dellimporto del prestito.

Fortunatamente, alcune o tutte le spese prepagate possono essere pagate per te dal venditore o dal prezzo premium pagato al prestatore. Una terza opzione è rifiutare laccordo di deposito a garanzia da parte del prestatore. Ciò richiederà un acconto di almeno il 20%.

Rettifiche delle utenze

Le rettifiche delle utenze possono includere un gran numero di addebiti. Fortunatamente, raramente arrivano a più di poche centinaia di dollari. Fondamentalmente rappresentano i costi delle utenze pagati dal venditore della proprietà in anticipo.

Ad esempio, se un venditore riempie il serbatoio dellolio da riscaldamento appena prima della chiusura, ti verrà richiesto di rimborsare al venditore lolio non utilizzato. Questo accadrà al tavolo di chiusura. Addebiti simili possono essere sostenuti se il venditore ha prepagato altre utenze, come lacqua, le fognature o la rimozione dei rifiuti.

Unaltra spesa che potrebbe richiedere un aggiustamento alla chiusura sono le quote associative dei proprietari di case. In molti quartieri di associazioni di proprietari di case, le quote associative vengono pagate su base annuale. Se il venditore ha pagato la quota per lintero anno e stai chiudendo la casa il 31 marzo, tre mesi dopo linizio dellanno, ti verrà richiesto di rimborsare il venditore per nove mesi di commissioni. Potrebbe anche esserci una commissione per lHOA per iniziare. Potrebbero chiamarlo una commissione di trasferimento o qualcosa di simile. Fondamentalmente, è una somma forfettaria anticipata dal nuovo proprietario della casa per entrare nel HOA.

“Riserve di cassa” richieste dal prestatore

Questo coglie di sorpresa molti acquirenti di case. Non è una spesa di chiusura, ma gli istituti di credito richiedono che tu abbia così tanto denaro da risparmiare dopo che tutti i costi di chiusura sono stati pagati.

hanno un requisito di riserva di cassa per evitare che lacquirente “chiuda in modo rotto”. Non vogliono che tu finisca in un default a breve termine. Questo requisito garantisce che il mutuatario sarà in grado di effettuare il pagamento durante i primi mesi.

Il requisito di riserva di cassa più tipico è di due mesi. Ciò significa che è necessario disporre di riserve sufficienti per coprire i primi due mesi di pagamenti del mutuo. Quindi, se il capitale, gli interessi, le tasse e lassicurazione (PITI) ammontano a $ 1.500 al mese, la riserva obbligatoria sarà di $ 3.000.

Questi non sono fondi che devono essere depositati presso il prestatore. Ma il prestatore deve essere in grado di verificare che avrai i fondi disponibili in una fonte liquida. Questi includono conto di risparmio, conto corrente o fondo del mercato monetario – dopo la chiusura della proprietà. In generale, disapprovano lutilizzo di fondi previdenziali per questo scopo, dal momento che quei fondi non possono essere facilmente liquidati.

Dove trovare finanziamenti ipotecari per acquistare la tua casa

Prestiti Reali

Reali Loans è un istituto di credito ipotecario online, che velocizza e semplifica la procedura di richiesta del mutuo. Forniscono mutui sia per gli acquisti che per i rifinanziamenti e affermano di poter chiudere un prestito dallinizio alla fine in 30 giorni o meno.

La piattaforma offre prestiti a tasso fisso sia di 30 anni che di 15 anni. Il finanziamento è disponibile sia per gli immobili ad uso proprietario che per quelli di investimento.

Ma uno dei maggiori vantaggi con Reali Loans è che non addebitano una commissione di origination. Questa è una commissione generalmente addebitata dalla maggior parte degli istituti di credito ipotecario ed è comunemente l1% dellimporto del nuovo prestito. Non dovendo pagare la commissione di origine, avrai molto più denaro disponibile per il tuo acconto. Dopo tutto, l1% di $ 300.000 è $ 3.000 e questa può essere una parte importante del tuo acconto.

Credibile

Un altro ottimo punto di partenza per la ricerca è credibile. Prima ancora di iniziare a fare acquisti per una nuova casa, puoi scoprire quanto di un mutuo puoi permetterti e persino ottenere preapprovato per quellimporto. Avere una lettera di pre-approvazione ti aiuterà a guadagnare la fiducia del tuo agente immobiliare e di tutti gli acquirenti di case poiché vedranno che puoi ottenere un prestito per limporto dellacquisto.

La cosa fantastica di Credible è che con una rapida applicazione preliminare, è possibile ottenere preventivi da più istituti di credito. Ciò ti consente di confrontare i tassi per assicurarti di ottenere i migliori tassi di interesse e condizioni per il tuo mutuo. Se ti piace una delle offerte, puoi procedere a unapplicazione più ampia.

Come Reali Loans, Credible non addebita commissioni per i suoi servizi. Qualsiasi commissione che pagherai sarà a carico dellistituto di credito che scegli in base alle quotazioni che Credible ti fornisce.

Riepilogo

Se stai acquistando una casa per $ 200.000 e hai bisogno di un acconto del 10%, limporto totale di denaro che potresti dover fornire o almeno mostrare è simile a questo :

Come puoi vedere, potresti aver bisogno di più di 1,5 volte il tuo acconto per chiudere con successo una casa.

Ecco perché è importante includere i requisiti di cassa aggiuntivi nella tua casa piani di acquisto.

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• Qual è la percentuale del tuo reddito che puoi sostenere per i pagamenti ipotecari?
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