Mennyi készpénzt kell valóban vásárolnia egy házhoz?
A lakásvásárlás egyik legnagyobb sokkja az, ha kiderül, hogy sokkal több készpénzre van szüksége bezárni egy házat, nem csak előlegként. Elég nehéz megtakarítania az otthoni előleg befizetését, csak hogy kiderüljön, hogy többre van szükséged – gyakran sokkal többre – a tranzakció teljesítéséhez.
Nézzük meg, mennyi készpénzre van szükség tulajdonképpen házat vásárol. És ahol lehetséges, javaslatot teszek a további készpénzigények csökkentésére vagy akár megszüntetésére.
Mi vár ránk:
A tényleges előleg
Ez az egyetlen készpénz-ráfordítás az otthoni vásárlási folyamatban, amely a legtöbb vásárló számára nyilvánvaló. Általában az ingatlan vételárának százalékában fejezik ki. Például, ha a vételár 200 000 USD, és 10% -os előleget kell teljesítenie, akkor 20 000 USD-t kell fizetnie.
Ez a könnyű rész.
Mennyire van szükség egy ház előlegéhez?
Ez változó. A legtöbb hitelezőnél, ha el akarja kerülni a további magán jelzálogbiztosítás (PMI) kifizetését, akkor 20% -os előleget vizsgál. A 20% -os összeg elérése azonban nehéz lehet sok első vásárló számára, így a jelzálog-hitelezőknek lehetőségük van 10% -os, 5% -os előlegekkel, vagy – ha speciális FHA-hitelekre vagy VA-jelzálogkölcsönökre jogosultak – akár 3,5% .
Ez egy másik jó ok a jelzálogkölcsönöknél történő vásárlásra.
Előleg elfogadható finanszírozási forrásai
Pontosan onnan származnak az előlegek az Ön által igényelt jelzálog típusától függ. Bizonyos esetekben az előlegnek saját forrásból, például bankszámlájáról kell származnia. De más esetekben ez ajándékból származhat, vagy akár jóváhagyott ügynökségektől is kölcsönözhető.
A hagyományos és a jumbo hitelek általában a legszigorúbb szabályokkal rendelkeznek, ha az előleg forrására van szükség. Ha a vételár 5% -ának vagy 3% -ának megfelelő előleget fizet, akkor a hitelező általában azt akarja látni, hogy az alapok a saját pénzügyi forrásaiból származnak. Ez magában foglalhatja a bankszámláról felvett pénzt, a munkáltató által támogatott nyugdíjtervből felvett vagy felvett pénzeszközöket, vagy akár egy személyes eszköz értékesítését.
Általában, ha teljesíti a „szavatolótőke szabályt”, az iránymutatások enyhébbek lesznek. Például, ha 10% -os előleget fizet, akkor a hitelezőnek 5% -ot lehet igényelni a saját forrásaiból és 5% rokon ajándékából. De ha az ajándék megegyezik az ingatlan vételárának legalább 20% -ával, a hitelező egyáltalán nem követeli meg, hogy bizonyítsa saját szavatosságát.
Az FHA-hitelek lazább képet mutatnak az előlegekről. Az előleg nemcsak saját forrásból vagy ajándékból származhat, hanem engedélyezett előleg-támogatási programok hitelbevételét is lehetővé teszi. lehetséges, hogy 100% -os finanszírozást kapjon egy FHA-kölcsönből.
A VA-kölcsönöknél az előleg általában nem kérdés. A VA-hitelek általában 100% -os finanszírozást nyújtanak, ami vitatható kérdéssé teszi az előleget.
Ahol nem lehet előleghez jutni
Két általánosan tiltott forrás a készpénz és a fedezetlen kölcsön.
Készpénz alatt azt a pénznemet értem, amelyet h otthon vagy egy széfben. Bármely otthonba fektetett pénznek át kell haladnia egy pénzügyi intézményen, hogy legitim pénzforrásnak tekinthető. Ezenkívül a pénznem formájában történő készpénz-megtakarítások nem ellenőrizhetők érvényesnek.
A fedezet nélküli hitelek nem engedélyezettek. Ha van ötlete előleg befizetésére hitelkártya-előlegből vagy a személyi kölcsön bevételéből, ezt a hitelező elutasítja. Nem csak azt jelzi, hogy képtelen felhalmozni az előleghez szükséges forrásokat, hanem további adósságkötelezettséget is jelent.
Zárási költségek
Itt kezdenek kissé bonyolódni a dolgok. Ez azért van, mert a vásárlás készpénzköltsége (gyakran) jóval magasabb lesz, mint önmagában az előleg.
A zárási költségek a kölcsön összegének 2–3% -át is elérhetik
200 000 dolláros jelzálog esetén 4000 és 6000 dollár között kell előállnia az előlegén felül.
A zárási költségek államonként változnak. Ennek oka az ingatlanátadási adó vagy a jelzálog „bélyegzők” (a jelzálogkölcsön összegének százaléka alapján beszedett állami adók) különbségei. Ezek az értékelések, ügyvédek és még a jogcímek különböző díjai alapján is változhatnak. biztosítás.
A zárási költségek hitelezőkönként, sőt kölcsönökönként is változhatnak. Például mindegyik hitelező eltérő pályázati díjat számít fel. Ezenkívül a hitelezők gyakran „pontokat” számítanak fel – tehát azért nevezték el, mert a kölcsön összegének egy százalékpontját képviselik.
A kezdési díj egyfajta pont. A díj általában az új jelzálog összegének 0,5–1% -a lesz.Kompenzációt jelent a hitelezőnek a kölcsön kihelyezéséért. A kedvezményes pontok egy másik típus. Ezek a jelzálog-kamatláb tartós csökkentése érdekében fizetett pontokat jelentik.
Például a meglévő hitelösszeg 1% -ának megfelelő diszkontdíj megfizetésével hozzávetőlegesen 1-vel csökkentheti a jelzálog-kamatlábat. / 8% 1% -ból (0,125%). Ha azonban kérdés a készpénz bezárása, akkor általában nem ajánlott diszkontpontok fizetése a kamat csökkentése érdekében. A havi fizetés csekély csökkenése általában nem indokolja az előre fizetett diszkontpontok költségeit.
Tipikus zárási költségek (a kezdési díjakon és a diszkontpontokon kívül)
Az alábbiakban egy a közös zárási költségek felsorolása, beleértve azok célját és az általános költségtartományt. Nem minden esetben kerül felszámolásra minden esetben, és előfordulhat, hogy a földrajzi helyzetének megfelelően külön díjak is felmerülnek.
- Jelentkezési díj – Nem minden hitelező számolja fel ezt a díjat, de amikor ezt megteszi, általában az értékbecslési díj és a hiteljelentés forrásait is tartalmazza. Általában 300 és 500 USD között lesz, ha felszámítják.
- Értékbecslés díja – Ezt a díjat a hitelező fizet egy független értékbecslőnek, hogy megállapítsa az Ön által vásárolt vagy refinanszírozott ingatlan piaci értékét. Általában 300 és 500 dollár között mozog, az Ön piacának ingatlan- és értékbecslési díjaitól függően.
- Címkeresés – Ezt a keresést egy címadó cég végzi, hogy megállapítsa az ingatlan elleni zálogjog fennállását. Annak biztosítása, hogy az ingatlan világos címmel szálljon át. A keresés költsége általában 200 és 300 dollár között van.
- Címbiztosítás – Ezt a biztosítást olyan zálogjog fedezésére vásárolják, amelyek esetleg nem jöttek létre a címkeresés során. Szüksége lesz hitelezői jogbiztosításra, hogy megvédje a hitelezőt a fel nem fedezett zálogjogoktól. De erősen ajánlott, hogy szerezzen be tulajdonosi jogbiztosítást is, amely megvédi Önt, ha ilyen zálogjogokat fedeznek fel. A tulajdonos jogcímével akkor is refinanszírozhatja otthonát vagy eladhatja az ingatlant, ha előzetes zálogjogra derül fény. A hitelező tulajdoni biztosításának költsége általában több száz dollár, és a lakás értékén alapul. A tulajdonos jogcíme általában 200 dollár körül van.
- Ügyvédi díjak – Sok államban az ingatlan bezárását a tulajdonosok végzik. De másokban általában ügyvédek kezelik őket. A tranzakció bonyolultságától és földrajzi elhelyezkedésétől függően várhatóan 400 és 1000 USD között fizet.
- Otthoni ellenőrzés – Bár a ház piaci értékének megállapítására értékelést végeznek, ez nem foglalkozik az ingatlan hiányosságai, hacsak nem nyilvánvalóak. Otthoni ellenőrzés ajánlott – de nem kötelező – valahányszor házat vásárol. A költségek általában 200 és 400 dollár között lesznek. De lehet jól elköltött pénz, ha olyan költséges problémákat állapít meg, amelyeket az eladó a zárás előtt orvosolhatott.
- Ingatlanátadási és jelzálog-adók – Sok állam az ingatlan értéke alapján adót vet ki. átutalás vagy a jelzálog összege, és néha mindkettő. Ez általában az ingatlan értékének vagy a jelzálog összegének kis százaléka lesz, és államonként, megyénként, sőt néha önkormányzatonként is változik.
Valójában két alternatíva létezik, amelyek vagy csökkenthetik vagy teljesen megszünteti a zárási költségeket:
- Tárgyalás az eladóval a zárási költségeinek megfizetéséről – Ez csak azokon a területeken engedélyezhető, ahol ez általános gyakorlat.
- Tárgyaljon prémium árképzéssel a hitelezője – Itt magasabb kamatlábat fizet a jelzálogáért cserébe, hogy a hitelező kifizesse a zárási költségeket.
Bármelyik jó megoldás lehet, különösen, ha minimumot szab meg 5% -os előleg, és a záróköltségek hozzáadásával jelentősen megnő a készpénzköltség.
Előre fizetett kiadások
Valószínűleg ezek a leginkább zavaró díjak a lakásvásárlók számára, de ezekre teljesen szükség van. A legtöbb jelzálogkölcsön mellett a hitelező letétbe helyezi az ingatlanadókat és a háztulajdonos biztosítását. Ez azt jelenti, hogy ezeket a költségeket az Ön havi befizetése tartalmazza, és a hitelező esedékessé teszi.
Ahhoz, hogy ez megtörténjen, a hitelezőnek előre be kell szednie bizonyos összegeket annak biztosítása érdekében, hogy az összegek rendelkezésre állnak a fizetések teljesítéséhez, amikor azok esedékesek. A letéti számlák úgy vannak létrehozva, hogy a következő esedékességi napon fizessék a költségeket, míg havi befizetésének egy része feltölti a letéti fiókot az azt követő esedékesség napjára.
Attól függően, hogy hol laksz, és milyen gyakorisággal az ingatlanadó-beszedések közül a hitelezőnek két és 12 hónap közötti ingatlanadót kell letétbe helyeznie. Ha a ház adója havonta 250 dollár, és hat hónap letéti kötelezettség szükséges, akkor ez záráskor 1500 dollár előre fizetett kiadást jelent.
Ugyanez vonatkozik a biztosításokra is.
A háztulajdonosok biztosítási kötvényei esetében általában egy évre szóló házbiztosítási kötvényt kell előre fizetnie, plusz két havi prémium díjat a hitelező letéti számlájára. A hitelező szükség esetén egy vagy kéthavi prémiumot letétbe helyezhet a PMI számára is. A Policygenius segítségével megismerheti a legjobb biztosítási díjakat – ezek számos díjat megmutathatnak Önnek, és könnyedén összehasonlíthatja és kiválaszthatja az Önnek legmegfelelőbbet.
Attól függően, hogy hol laksz, előre fizetett kiadások jöhetnek. akár a kölcsön összegének 2% -áig.
Szerencsére az előre fizetett költségeket részben vagy egészben az eladó vagy a hitelezőnek fizetett prémium árazással fizetheti meg. A harmadik lehetőség az, hogy visszautasítja a hitelező letéti elrendezését. Ehhez legalább 20% -os előleget kell befizetnie.
Segédprogram-kiigazítások
A segédprogram-kiigazítások nagyszámú díjat tartalmazhatnak. Szerencsére ritkán jutnak el néhány száz dollárnál többet. Alapvetően az ingatlan eladó által előre fizetett közüzemi költségeket jelentik.
Például, ha az eladó közvetlenül a zárás előtt tölti fel a fűtőolajat, akkor meg kell térítenie az eladónak a fel nem használt olajat. Ez a záróasztalnál fog megtörténni. Hasonló díjak merülhetnek fel, ha az eladó más közüzemi szolgáltatásokat, például vizet, szennyvízcsatornát vagy szemetet elszállított, előre fizetett. Számos háztulajdonos-egyesületi negyedben évente fizetik a tagdíjakat. Ha az eladó befizette a teljes év díját, és március 31-én bezárja a házat – az év három hónapja -, akkor köteles visszatéríteni az eladónak kilenc hónapos díjakat. Lehetséges, hogy a HOA-nak díjat kell fizetnie az indulásért. Nevezhetik transzferdíjnak vagy valami hasonlónak. Alapvetően átalányösszeg az új háztulajdonos részéről, hogy bekerüljön a HOA-ba.
A hitelező által előírt “készpénztartalékok”
Ez sok otthoni vásárlót okoz meglepetésként. Ez nem záró költség, de a hitelezők megkövetelik, hogy annyi készpénz maradjon megtakarításokban, miután az összes zárási költséget kifizették.
Hitelezők készpénztartalékkal kell rendelkeznie, hogy elkerülje a vevő „bezárását”. Nem akarják, hogy korai futamidőre kerüljön. Ez a követelmény biztosítja, hogy a hitelfelvevő az első néhány hónapban teljesíteni tudja a fizetését.
A tipikus készpénztartalék-követelmény két hónap. Ez azt jelenti, hogy elegendő tartalékkal kell rendelkeznie a jelzálogkölcsönök első két hónapjának fedezésére. Tehát, ha a tőke, a kamat, az adók és a biztosítás (PITI) összege havi 1500 dollárra rúg, a tartalékigény 3000 dollár lesz.
Ezeket nem olyan pénzeszközökről kell letétbe helyezni, amelyeket a hitelezőnél kell letétbe helyezni. De a hitelezőnek képesnek kell lennie arra, hogy ellenőrizze, hogy rendelkezésére áll-e likvid forrás. Ezek közé tartozik a takarékpénztár, folyószámla vagy pénzpiaci alap – az ingatlan bezárása után. Általánosságban elmondható, hogy aggódnak a nyugdíjazási eszközök e célra történő felhasználása miatt, mivel ezeket az alapokat nem lehet egyszerűen felszámolni.
Hol kaphat jelzálogfinanszírozást a lakás megvásárlásához?
A Reali Loans egy online jelzálog-hitelező, amely felgyorsítja és leegyszerűsíti a jelzálog igénylési folyamatot. Jelzálogkölcsönöket biztosítanak mind vásárlásokhoz, mind refinanszírozáshoz, és azt állítják, hogy 30 nap alatt vagy annál rövidebb idő alatt bezárhatnak egy hitelt az elejétől a végéig.
A platform 30 és 15 éves fix kamatozású hiteleket is kínál. Finanszírozás mind a tulajdonosok által lakott, mind a befektetési célú ingatlanokhoz rendelkezésre áll.
De a Reali Hitelek egyik legnagyobb előnye, hogy nem számítanak fel kezdeményezési díjat. Ezt a díjat a legtöbb jelzálog-hitelező általában felszámolja, és általában az új hitel összegének 1% -a. Ha nem kell fizetnie a kezdeményezési díjat, akkor sokkal több pénz áll rendelkezésre az előlegéhez. Végül is a 300 000 USD 1% -a 3000 USD, és ez jelentős összeg lehet az előlegénél.
Hiteles
Egy másik remek hely a keresés megkezdéséhez: Hiteles. Mielőtt elkezdené vásárolni egy új otthont, megtudhatja, hogy mekkora összegű jelzálogköltséget engedhet meg magának, és még előre is jóváhagyja ezt az összeget. Az előzetes jóváhagyási levél birtokában megszerezheti az ingatlanügynök és az otthoni vásárlók bizalmát, mivel látni fogják, hogy a vásárlás erejéig kölcsönt kaphat.
A Credible nagyszerű dolog az, hogy Egy gyors előzetes alkalmazással több hitelezőtől kaphat árajánlatot. Ez lehetővé teszi a kamatlábak összehasonlítását, hogy megbizonyosodjon arról, hogy a legjobb kamatlábakat és feltételeket kapja-e jelzálogához. Ha tetszik az egyik ajánlat, folytathatja a szélesebb körű alkalmazást.
A Reali Hitelekhez hasonlóan a Credible sem számít fel díjat a szolgáltatásaiért. Minden fizetendő díjat annak a hitelezőnek kell fizetnie, amelyet a Hiteles által adott ajánlatok alapján választott.
Összegzés
Ha 200 000 dollárért vásárol otthont, és 10% -os előlegre van szüksége, akkor a készpénz teljes összege, amelyet esetleg át kell adnia vagy legalább meg kell mutatnia, ilyennek tűnik :
Amint láthatja, a ház sikeres bezárásához előlegének több mint 1,5-szeresére lehet szüksége.
Ezért fontos, hogy a további készpénzszükségletet beépítse az otthonába. tervek vásárlása.
Több mint egy tucat biztosító szállítójának árajánlatok összehasonlítása
- A jövedelmének hány százaléka adhat meg jelzálogfizetést?
- otthoni megfizethetőség kalkulátor