Ratio de surface de plancher

Zones industrielles

En tant que déterminant global, le rapport de surface de plancher est probablement moins utile dans les zones industrielles que dans tout autre type de zone dutilisation. Bien que les plantes modernes aient de nombreuses caractéristiques en commun, ces caractéristiques ne sont pas nécessairement uniformes dans une zone. En effet, les zones industrielles sont classées principalement sur la base des caractéristiques de «nuisance» des procédés de fabrication.

Pour illustrer: une zone industrielle «légère» nécessite des industries non liées et une grande distance entre les usines et les utilisations accessoires sur dune part et les zones résidentielles environnantes dautre part. Il a également, de manière souhaitable, une faible densité structurelle ou un pourcentage de la superficie totale couverte par des structures. Ces caractéristiques peuvent être obtenues par dautres contrôles en vrac – principalement les chantiers et le pourcentage de la couverture des lots. Comme la plupart des usines construites aujourdhui ne mesurent pas plus dun étage, les limites de hauteur maximales ne restreignent pas la conception des installations de la même manière quelles restreignent la conception des immeubles de bureaux. Par conséquent, il ny a guère dincitation à aller plus haut que ce qui est permis par lordonnance.

En tant que contrôle de la densité demploi (personnes par acre) dans les zones industrielles, le ratio de surface de plancher est un dispositif assez inefficace. Contrairement aux immeubles de bureaux et aux magasins, le ratio de personnes par unité de surface de plancher est très variable à lintérieur dune zone. Il a été découvert au cours des études de rezonage de Chicago, par exemple, quune usine dune superficie de 10000 pieds carrés située sur un terrain de 200000 pieds carrés pouvait employer aussi peu que trois ou pas moins de 600 travailleurs.

Parmi les industries dites lourdes, les différences despace au sol par salarié peuvent être considérables. Par exemple, une usine de feuilles daluminium peut avoir plus de 2 000 pieds carrés de superficie de plancher par employé, tandis quune usine de fabrication daéronefs peut avoir moins de 300 pieds carrés de superficie de plancher par employé. (Voir Space for Industry de Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

En recommandant un emplacement de zone industrielle, la quantité et le type de trafic généré sont presque aussi importantes que les caractéristiques de nuisance. Ici, le rapport de surface au sol est pratiquement inutile comme moyen de contrôle pour éviter la congestion. Selon Jack C. Smith dans un article intitulé « Progress in Performance Standards for Zoning » (Planning 1954, American Society of Planning Officials), les contrôles en masse et dautres méthodes ont été considérés dans les études de pré-zonage de Chicago et rejetés pour ces raisons:

(1) une simple limitation de la taille totale de l’emploi ou de la superficie brute du lot est futile, puisque dix petites usines occupant un pâté de maisons peuvent générer autant de trafic que une grande usine peut-elle occuper tout le bloc; (2) les contrôles de masse, tout en limitant indirectement les concentrations de travailleurs par des limitations sur la masse des bâtiments, ne limitent pas effectivement la concentration de travailleurs dans la surface de plancher autorisée. Certains types dopérations industrielles emploient généralement jusquà 175 travailleurs par acre, même dans de nouveaux bâtiments de volume relativement faible. Lorsque de telles concentrations se produisent dans des zones où les capacités des rues et des transports en commun sont comparativement faibles, de graves problèmes en résultent inévitablement. Ironiquement, ces densités élevées se produisent généralement dans les industries qui sont par ailleurs de bons voisins des zones résidentielles.

M. Smith poursuit en disant que le seul contrôle efficace semble être une limitation directe de la densité de lemploi (le nombre de travailleurs par acre) parce quun tel contrôle étendra effectivement le centre de la génération de trafic. « Les valeurs dune telle réglementation seront principalement de dissuader les industries à haute densité de sinstaller dans des zones à problèmes et de servir de référence juridique efficace dans les cas où la surexpansion a entraîné de graves problèmes de circulation. »

Apparemment, le seul but dun rapport de surface de plancher dans les zones industrielles est de compléter dautres types de contrôles en vrac. Même à cet égard, son utilité semble limitée. Parce que les directeurs dusine dans lensemble ne veulent pas de bâtiments de plus dun étage, les avantages dune flexibilité si attractive dans les zones commerciales ne sont pas pertinents. Si, pour des raisons de compatibilité avec les usages environnants, il était jugé souhaitable détablir un rapport constant entre la surface de plancher brute et la superficie brute du terrain, un contrôle du rapport de surface de plancher pourrait être utile pour atteindre ce résultat – surtout sil y a des bâtiments accessoires.

De plus, de nombreuses opérations industrielles dans les «districts industriels lourds» typiques nont pas de surface de plancher en tant que telle. Par exemple, les silos à grains, les raffineries de pétrole et les procédés à écoulement par gravité. Un rapport de surface de plancher est un type de contrôle en vrac sans signification sur de telles opérations.

Cependant, dans les zones industrielles proches du quartier central des affaires, les contrôles de rapport de surface de plancher peuvent avoir les mêmes applications et avantages que dans le section du centre-ville proprement dite.La révision complète proposée de lordonnance de zonage de Philadelphie établirait un nouveau district industriel limité pour accueillir des établissements industriels de type loft dans des emplacements centraux. Selon le résumé de lordonnance proposée, ce quartier, contrairement à dautres districts industriels limités, «permet une gamme complète dutilisations commerciales, et est donc particulièrement approprié pour le centre-ville». Le volume est similaire à celui autorisé pour les immeubles commerciaux et les immeubles dappartements situés dans des emplacements centraux et est contrôlé par une limite de surface au sol.

Zones résidentielles

En gardant à lesprit les objectifs des contrôles de masse, ce qui avantages supplémentaires a rapport de surface de plancher à offrir dans les zones résidentielles? Pour aborder une réponse à cette question, les utilisations à faible densité et à haute densité seront considérées séparément.

Dans les zones à une et à deux familles, lutilisation du ratio de surface de plancher semble plutôt limité. Sans entrer dans les justifications bien établies des exigences de la cour, nous pouvons voir quavec les limites de hauteur maximale, elles établissent un contrôle du volume. Si à ces dimensions sajoute une couverture de lot maximale, on obtient un résultat qui a le même effet quun ratio de surface de plancher en ce que, lorsquils sont combinés, ils établissent un rapport constant entre le volume des bâtiments et la superficie du terrain. (Voir le diagramme.) De plus, ils assurent une séparation minimale entre les bâtiments, ce qui ne découle pas nécessairement du seul contrôle du ratio de surface de plancher.

Dans la plupart des cas, les parkings fermés hors voirie sont exemptés de  » surface de plancher brute.  » (Voir définitions, pages 3 à 7.) Cependant, dautres bâtiments accessoires sont également couverts par cette définition. Par conséquent, en utilisant le dispositif de rapport de surface de plancher, la majeure partie de tous les bâtiments principaux et accessoires (à lexception des garages et des abris dauto) est réglementée.

En résumé, leffet du rapport de surface de plancher dans les zones résidentielles à faible densité consiste principalement à affiner les contrôles de masse. À cet égard, son utilisation est similaire à celle des zones industrielles.

Quand on arrive dans les zones résidentielles à forte densité, en revanche, on aborde la situation qui prévaut dans les zones commerciales à forte densité, là où le terrain est cher, la hauteur des bâtiments est relativement peu importante et où, dans tous les cas, la hauteur peut être augmentée si de lespace est gagné au rez-de-chaussée et au rez-de-chaussée.

Dans les zones résidentielles, cependant, la différence le type doccupation amène dautres facteurs au premier plan. En tant quhabitations, les immeubles dappartements et les logements collectifs doivent tous deux avoir accès à la lumière, au soleil et à lair, doivent être séparés des autres usages afin que le bruit ne dérange pas indûment et doivent disposer dun minimum despace extérieur utilisable. En bref, ils doivent avoir les commodités qui accompagnent la vie urbaine moderne. Mais ces nécessités ne sont pas garanties par le rapport de surface de plancher, et par conséquent, dautres contrôles sont utilisés afin de les sécuriser.

Les plus courantes sont les dispositions de la cour, qui se traduisent par une enveloppe en vrac qui ne permet quune variation limitée dans la conception de bâtiments. De plus, on peut démontrer quà moins que les minimums fixés pour les chantiers ne soient suffisamment larges ou profonds, ils noffrent en fait pas les équipements mentionnés ci-dessus.

Pour les atteindre, et en même temps pour préserver la flexibilité inhérents à un rapport de surface de plancher, dautres dispositifs ont également été développés.4 Ils sont utilisés conjointement les uns avec les autres, la théorie étant que leffet net atteint les normes minimales. Ils ne sont décrits que brièvement ici, car sous forme dordonnances, les règlements sont parfois assez complexes. Tous découlent didées développées en Grande-Bretagne et sont décrits dans diverses publications du ministère du Logement et des Collectivités locales (ou de son prédécesseur, le ministère de lurbanisme et de laménagement du territoire).

Angle of Light Obstruction. Le but de langle dobstacle léger est dassurer laccès de la lumière et de lair dans les rues et aux fenêtres avant des bâtiments. De telles dispositions créent un plan imaginaire, sélevant en diagonale à partir dun angle à la ligne médiane de la rue et appuyé contre le bâtiment, qui nest pas autorisé à couper dans ce plan. Ce dispositif apparaît dans les propositions pour la ville de New York et le district de Columbia, dans lordonnance de zonage de Denver et dautres. Le diagramme de la page 25 est tiré du rapport Allen de Harrison, Ballard &.

Zone daccès léger. Il sagit dune zone non obstruée à lextérieur dune fenêtre légalement requise, à lintérieur dun arc sétendant à 70 degrés de chaque côté dune ligne perpendiculaire au mur du bâtiment sur la ligne centrale de la fenêtre. Le rayon est généralement dun minimum de 15 pieds dans les zones résidentielles, bien quil puisse être aussi long que 60 pieds dans certaines. Une partie spécifiée de lespace à lintérieur de ce coin reste libre de bâtiments et autres obstacles. Les détails varient selon les diverses ordonnances qui utilisent cet appareil.

Espace ouvert utilisable.Les bâtiments multifamiliaux peuvent recevoir une lumière adéquate au moyen des deux dispositifs que nous venons de décrire et manquent encore despace de vie extérieur. Pour être utilisables, les espaces extérieurs de ce type doivent être facilement accessibles aux occupants, de taille et de répartition adéquates (cest-à-dire en fonction du nombre et du type de personnes qui les utilisent) et adaptés aux fins auxquelles ils sont destinés. Ces buts sont décrits dans le rapport Allen de Harrison, Ballard & Allen comme des espaces « pour mettre en place le parc du bébé ou une voiture pour un enfant endormi; espace pour installer des chaises par une nuit chaude; espace pour les personnes âgées et les convalescents pour avoir lair frais, le soleil et la brise fraîche; espace pour suspendre des vêtements, pour faire pousser quelques fleurs; on peut voir que lespace ouvert utilisable est simplement une extension de la cour arrière ou du perron avant pour les familles qui vivent dans toutes les catégories de densité; certainement pas une partie déraisonnable dun niveau de vie urbain. « 

Le même rapport définit » lespace ouvert utilisable « pour ninclure que cette partie de la surface au sol dun lot de zonage résidentiel:

1. Qui est consacré aux espaces de loisirs extérieurs, à la verdure et aux espaces de service pour les activités ménagères (comme le séchage des vêtements), qui sont normalement effectuées à lextérieur, et
2. Qui est conforme aux dimensions minimales prescrites …, pour le quartier approprié, et
3. Qui nest pas réservé aux voies privées ouvertes au transport de véhicules, aux parkings hors voirie accessoires ou aux postes de chargement hors voirie accessoires , et
4. Dans lequel il ny a pas de structures au sol, sauf dans la mesure autorisée, … et
5. Qui nest pas obstruée entre le niveau autorisé de la cour arrière et le ciel, sauf que pas plus de vingt-cinq pour cent (25%) du total des « espaces ouverts utilisables » fournis sur tout lot de zonage ne peuvent être couverts, et dans ce cas pas plus de cinq y pour cent (50%) du périmètre de la section couverte doit être fermé, et
6. Qui, lorsquil est au-dessus du sol, est structurellement sûr et convenablement revêtu et protégé, et
7. Qui est accessible et disponible au moins pour tous les occupants des logements pour lesquels lespace est requis.

Bien que lespace ouvert utilisable soit défini comme faisant partie dune surface au sol, les combles et les balcons peuvent être remplacés, à condition quils satisfassent aux exigences des ordonnances concernant la taille, labsence dobstacles, laccessibilité et la sécurité.

Jusquà présent, nous avons discuté du rapport de surface de plancher comme un contrôle de lencombrement du bâtiment. Parfois, il a également été utilisé comme contrôle de densité. Compte tenu du nombre de familles par acre et de la taille moyenne des appartements en pieds carrés, un ratio de superficie de plancher peut être calculé. Cependant, en essayant de contrôler la densité par une ordonnance de zonage, la relation ultime recherchée est celle entre les personnes et la terre. Les normes de superficies minimales de terrain par famille permettent datteindre ce rapport directement sans interposer de données sur la superficie de plancher.

Même si les superficies de plancher moyennes pour différents types de logements étaient connues, le rapport de superficie de plancher est un contrôle de densité peu fiable. Planning the Neighborhood souligne:

… les ratios de surface de plancher ne reflètent pas les densités de population, car la surface de plancher par personne varie (augmentant généralement à mesure que le revenu augmente) . Afin de mesurer les charges de population, un indice supplémentaire de surface de plancher par personne doit être utilisé. Cela permet de relier la densité en termes de ratios de surface de plancher à la densité de population.

Ce même point est fait dune manière légèrement différente par Jack C. Smith en commentant lordonnance de zonage de Chicago:

Le FAR seul est un contrôle de densité très inefficace. Lorsquun modèle souhaité de densité de population est recherché, le FAR seul ne peut produire la fin méritée que si toutes les unités dhabitation sont construites à la taille moyenne. Des écarts par rapport à la taille moyenne des logements et au nombre moyen de personnes par logement annuleraient la réalisation des objectifs de densité. Pour cette raison, dans lordonnance de Chicago, nous avons utilisé un contrôle direct de la densité, la superficie du lot par unité dhabitation, pour compléter le FAR.

M. Smith souligne également que le ratio de surface de plancher est inutile pour réguler la conversion au sein des structures existantes, et que la superficie du terrain par unité dhabitation était la méthode adoptée dans lordonnance de Chicago pour contrôler les conversions excessives.5

Conclusions

Le rapport de surface au sol est un raffinement des commandes de volume traditionnelles. Il exprime dans une mesure au lieu de plusieurs la relation mathématique entre le volume de bâtiment et lunité de terrain. Cependant, il ne contrôle en aucun cas le placement de ce volume sur le terrain. Par conséquent, si le placement est un facteur à réglementer, des appareils en vrac supplémentaires sont nécessaires.

Le rapport de surface au sol nest pas une panacée.Il prend de la valeur en tant que dispositif de zonage lorsque la valeur numérique qui lui est attribuée permet datteindre les objectifs de lordonnance de zonage et donne en même temps plus de marge de manœuvre aux concepteurs de bâtiments. Par conséquent, un faible rapport de surface de plancher nest pas nécessairement bon ni nécessairement mauvais. Cela dépend de la zone.

Dans la mesure où la surface de plancher brute est une mesure de la charge sur la voie publique et les services publics et de la demande de transport et despace de stationnement, le rapport de surface de plancher présente un moyen de réguler la production du trafic et de la demande et de la prévision des besoins futurs. Dans la mesure où la surface de plancher brute nest pas une mesure de la densité de population, le ratio de surface de plancher est déficient en tant que contrôle de la densité et en tant que dispositif prédictif.

Les modifications de lidée originale ont augmenté sa polyvalence. Il semble probable que des améliorations supplémentaires étendront son utilité. Cependant, à mesure que des modifications sont introduites, les dispositions de lordonnance deviennent plus complexes. Les primes, par exemple, sont excessivement complexes pour une petite ville et ne doivent pas être copiées aveuglément. En outre, les avantages du rapport de surface de plancher semblent avoir lieu principalement dans les zones à fort encombrement où la hauteur du bâtiment nest pas particulièrement un facteur. Par conséquent, le rapport de surface de plancher nest pas une bénédiction sans mélange.

Remarques

1. Planning the Neighbourhood (American Public Health Association, Committee on the Hygiene of Housing, publié par Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) souligne que la relation mathématique du rapport de la surface de plancher à la couverture et à la hauteur du bâtiment est exprimée par ce qui suit formule:

2. Dans les quartiers commerciaux, le ratio de surface de plancher peut être augmenté si le stationnement intérieur est aménagé. Dans le quartier C-4, par exemple, FAR 3,5 est la limite pour les immeubles dhabitation sans parking clos hors sol; un FAR 1.0 supplémentaire est accordé pour les parkings fermés, soit un FAR total de 4,5. Dautres utilisations sont autorisées FAR 7.0, plus 2.0 pour les parkings fermés, soit un total de FAR 9.0.

3. Il existe des preuves que le transfert de la surface au sol des étages inférieurs aux étages supérieurs est rentable. Des études sur les immeubles de bureaux de la ville de New York montrent que les tarifs de location au pied carré augmentent, en moyenne, denviron 1% par étage, en utilisant le troisième, quatrième ou cinquième étage comme base. Le rez-de-chaussée et le deuxième étage sont des «contribuables» et sont des planchers de revenus fiables. En parlant de cela, M. Ford (dans Building Bulk, Height, and Form commente: « Dans tous les cas, il est plus évident que la lumière et les perspectives commandent une prime marquée, et que tout ce qui apportera plus de lumière supérieure et douverture vers le bas dans les étages inférieurs augmentera en conséquence leur valeur locative. En dautres termes, il est possible de faire un sacrifice considérable dans la construction en vrac dans les étages inférieurs, à condition quune proportion suffisante soit ajoutée à la tour. « 

4 « Langle dobstacle léger » et la « zone daccès léger » sont également utilisés dans les zones de non-résidence.

5. Lordonnance se lit comme suit: « Aucun bâtiment résidentiel existant ne doit être converti de manière à entrer en conflit avec, ou un autre conflit avec les exigences de la superficie du terrain par unité de logement du district dans lequel ce logement est situé. «