Quest-ce que la maintenance des zones communes (CAM)?

La négociation dun bail pour votre entreprise peut être un processus difficile et si vous ne lavez pas déjà fait, vous verrez de nombreuses nouvelles conditions potentiellement déroutantes. Un terme qui dérange souvent les locataires est lentretien des espaces communs, les frais que les locataires paient dans les baux commerciaux pour les zones communes à tous les locataires.

Quest-ce que lentretien des aires communes?

Lentretien des espaces communs (CAM) est le coût que votre entreprise paie pour les zones dun immeuble commercial qui sont communes à tous les locataires. Regardez les choses de cette façon: lorsque vous louez un immeuble commercial, vous payez pour deux zones distinctes, la zone utilisable et la zone commune.

Surface utilisable

La surface utilisable est lespace que vous louez, cest-à-dire la superficie en pieds carrés dun immeuble que vous utilisez spécifiquement en tant que locataire. Cette zone peut inclure des toilettes dans lespace, des placards, des salles de repos et une zone de réception, en plus des bureaux individuels ou dautres installations dont votre entreprise a besoin.

Zone commune

Les parties communes du bâtiment se trouvent à lextérieur de votre espace loué, mais sont à votre disposition et à dautres locataires. Ces zones comprennent les toilettes communes, les halls dentrée, les allées, les parkings et laménagement paysager. Lespace commun dun bâtiment à plusieurs étages peut comprendre des ascenseurs, des salles électriques et des couloirs publics.

Parfois, le terme «surface de bâtiment louable» ou «surface de bâtiment brute» est utilisé pour inclure lespace loué plus les espaces communs.

Comment fonctionne la maintenance des espaces communs?

Les frais CAM font partie des conditions dun contrat de bail immobilier commercial, il est donc important de comprendre comment ils fonctionnent.

Frais typiques dans une zone commune

Les frais CAM que vous payez sont pour lentretien de ces espaces communs, y compris la maintenance, les réparations et les coûts dexploitation tels que déneigement et aménagement paysager. Les autres zones communes couvertes par les frais de CAM comprennent le toit, les éléments structurels, les allées et les toilettes communes.

Autres coûts inclus dans les frais CAM

Recherchez les autres coûts CAM dans votre contrat de location. Tous ces frais doivent être payés par le propriétaire / gestionnaire immobilier ou le locataire.

• Systèmes de sécurité ou salaires du personnel de sécurité
• Permis , taxes, assurance ou frais juridiques
• Publicité, enseignes ou autres frais dexploitation
• Services publics, loyer ou frais dentretien dun espace de bureau de location séparé

Les coûts CAM sont généralement indiqués au mètre carré (au prorata), sous forme de fraction:

Surface de plancher louable

Une partie ou la totalité de la surface de plancher louée ou louable dans le bâtiment, le centre commercial linéaire ou le centre commercial

Entretien des espaces communs dans votre contrat de location

Un bail commercial laccord comprendra également severa l sections faisant référence aux espaces communs et aux frais de CAM.

• Une liste et une description de toutes les zones communes
• Une déclaration selon laquelle les zones CAM sont sous le contrôle exclusif de la direction
• Une déclaration selon laquelle le propriétaire maintiendra tous les espaces communs en bon état et en bon état et dune manière compatible avec les bâtiments comparables dans les environs
• Une déclaration du propriétaire selon laquelle il a un accès illimité aux espaces communs
• Règles dutilisation des espaces communs
• Une allocation pour abattement de loyer (réduction ou arrêt) si vous ne pouvez pas utiliser les locaux ou les espaces communs en raison de dommages corporels

Options de paiement CAM dans les baux commerciaux

Les baux commerciaux incluent dautres conditions déroutantes qui spécifient qui paie quels coûts – le locataire ou le propriétaire. Vous pouvez voir lune de ces conditions, répertoriée comme le fait que le propriétaire paie tous les frais au locataire pour payer tous les frais.

• Bail brut (ou service complet): le locataire le paiement mensuel comprend tout, y compris tous les coûts dexploitation, les taxes et les coûts de CAM.
• Bail modifié (ou brut): les dépenses sont réparties entre le locataire et le propriétaire (différentes pour chaque bail).
• Bail net: Le locataire paie une part des charges dexploitation en plus du loyer stipulé.
• Bail triple net (parfois appelé net-net-net ou NNN): Le locataire prend en charge lensemble des charges dexploitation, taxes et assurances. Le propriétaire est responsable du bâtiment, du toit et parfois du parking.

Négociation des coûts CAM

Certaines questions à prendre en compte lorsque vous négociez les coûts CAM dans un bail commercial incluent les frais supplémentaires, la portée et amortissement

Frais supplémentaires

Certains propriétaires facturent des frais administratifs en pourcentage des frais de CAM. Ce coût concerne les services de comptabilité, le traitement des paiements, etc. Certains peuvent également ajouter des frais de gestion de tiers, mais ce sont fondamentalement la même chose. Vous ne devriez pas avoir à payer pour les deux.

Clarification des coûts

Les frais CAM incluent-ils la «maintenance» et le «remplacement», et ces coûts sont-ils définis? Certains propriétaires incluent des remplacements dans le CAM, car ils sont moins coûteux que la maintenance continue, tandis que les locataires soutiendraient que les remplacements sont un coût supplémentaire.

Amortissement du système

Remplacements des principaux systèmes, comme un système de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC), par exemple, sont des coûts que le propriétaire peut amortir, et la mise à jour de ces systèmes améliore la vendabilité dune propriété. Il est donc logique que le propriétaire, et non les locataires, paie pour cela.