Premier acheteur dune maison ' Guide de lacheteur

Lachat dune maison peut être difficile pour un débutant. Après tout, il y a tellement détapes, de tâches et dexigences que vous craignez peut-être de commettre une erreur coûteuse. Mais les accédants à la propriété bénéficient en fait davantages spéciaux créés pour encourager les nouveaux entrants sur le marché immobilier. Pour démystifier le processus afin dobtenir tirer le meilleur parti de votre achat, voici un aperçu de ce dont vous devez tenir compte avant dacheter et de ce que vous pouvez attendre du processus dachat lui-même, ainsi que des conseils pour vous faciliter la vie après lachat de votre première maison.

Le premier Lavantage de lacheteur de maison

Lachat dune maison est toujours considéré comme un aspect clé du rêve américain. En tant que premier acheteur, vous avez accès à des programmes dÉtat, des allégements fiscaux et des prêts garantis par le gouvernement fédéral si vous ne disposez pas de lacompte minimum habituel – idéalement 20% du prix dachat dun prêt conventionnel – ou vous êtes un membre dun certain groupe (voir la légende importante ci-dessous). Et vous pouvez être considéré comme un acheteur pour la première fois même si vous « nêtes pas un novice.

Un acheteur dune première maison, selon le ministère américain du Logement et du Développement urbain ( HUD), est une personne qui remplit lune des conditions suivantes:

• Une personne qui ne possède pas de résidence principale depuis trois ans. Si vous êtes propriétaire une maison mais pas votre conjoint, alors vous pouvez acheter un logement ensemble en tant quaccédants à la propriété.
• Un parent célibataire qui na possédé quune maison avec un ancien conjoint pendant son mariage.
• Une personne au foyer déplacée qui na possédé quavec un conjoint.
• Une personne qui na possédé quune résidence principale non fixée de façon permanente à une fondation permanente conformément à la réglementation applicable.
• Une personne qui na possédé quune propriété qui nétait pas conforme aux codes du bâtiment étatiques, locaux ou modèles – et qui ne peut être mise en conformité pour un prix inférieur au coût de construction dune structure permanente.

6 questions à considérer avant dacheter

La première étape consiste à déterminer quels sont vos objectifs à long terme et comment devenir propriétaire correspond à ces objectifs. Peut-être cherchez-vous simplement à transformer tous ces paiements de loyer «gaspillés» en paiements hypothécaires qui vous donnent quelque chose de tangible: léquité. Ou peut-être que vous voyez laccession à la propriété comme un signe dindépendance et que vous appréciez lidée dêtre votre propre propriétaire. Acheter une maison peut également être un bon investissement. La définition de vos objectifs globaux daccession à la propriété vous orientera dans la bonne direction. Voici six questions à prendre en compte.

1. Comment êtes-vous santé financière?

Avant de cliquer sur des pages dannonces en ligne ou de tomber amoureux de la maison de vos rêves, faites un audit sérieux de vos finances. Vous devez être préparé à la fois pour lachat et les dépenses courantes dune maison. Le résultat de cet audit vous dira si vous « êtes prêt à franchir cette étape importante ou si vous devez en faire plus pour vous préparer. Suivez ces étapes:

Examinez votre Ne pensez même pas à acheter une maison avant davoir un compte dépargne durgence avec trois à six mois de frais de subsistance. Lorsque vous achetez une maison, il y aura des coûts initiaux considérables, y compris lacompte et les frais de clôture. Vous avez besoin dargent mis de côté non seulement pour ces coûts, mais aussi pour votre fonds durgence. Les prêteurs en auront besoin.

Lun des plus grands défis est de conserver votre épargne dans un véhicule accessible et relativement sûr qui offre toujours un rendement afin que vous « suiviez linflation ».

• Si vous avez un à trois ans pour atteindre votre objectif, un certificat de dépôt peut être un bon choix. Cela ne vous rendra pas riche, mais vous ne lêtes pas. vous allez perdre de largent non plus (à moins que vous ne soyez frappé dune pénalité pour encaissement anticipé). La même idée peut être appliquée à lachat dune obligation à court terme ou dun portefeuille à revenu fixe qui vous donnera une certaine croissance, mais vous protégera également des nature tumultueuse des marchés boursiers.
• Si vous disposez de six mois à un an, gardez largent liquide. Un compte dépargne à rendement élevé pourrait être la meilleure option.Assurez-vous quil est assuré par la FDIC (la plupart des banques le sont) afin que, si la banque fait faillite, vous ayez toujours accès à votre argent jusquà 250 000 $.

Vérifiez votre dépenses. Vous devez savoir exactement combien vous dépensez chaque mois et où cela va. Ce calcul vous indiquera combien vous pouvez affecter à un paiement hypothécaire. Assurez-vous de tenir compte de tout: les services publics, la nourriture, lentretien et les paiements de la voiture, la dette étudiante, les vêtements, les activités pour enfants, les divertissements, lépargne-retraite, lépargne régulière et tout autre élément.

Vérifiez votre crédit. Généralement, pour être admissible à un prêt immobilier, vous aurez besoin dun bon crédit, dun historique de paiement de vos factures à temps et dun ratio dendettement maximal de 43%. Prêteurs Ces jours-ci préfèrent généralement limiter les dépenses de logement (capital, intérêts, impôts et assurance habitation) à environ 30% du revenu mensuel brut des emprunteurs, bien que ce chiffre puisse varier considérablement en fonction du marché immobilier local.

2. Quel type de maison correspondra le mieux à vos besoins?

Vous avez plusieurs options lors de lachat dune propriété résidentielle: une maison unifamiliale traditionnelle, un duplex, une maison en rangée, un condo, une coopérative ou un immeuble multifamilial de deux à quatre logements. Chaque option a ses avantages et ses inconvénients, selon votre objectif daccession à la propriété s, vous devez donc décider quel type de propriété vous aidera à atteindre ces objectifs. Vous pouvez économiser sur le prix dachat dans nimporte quelle catégorie en choisissant un fixateur supérieur, mais soyez prévenu: le temps, léquité en sueur et largent nécessaires pour transformer un fixateur en la maison de vos rêves pourraient être beaucoup plus que ce que vous avez négocié pour.

3. Quelles caractéristiques spécifiques voulez-vous que votre maison idéale ait?

Bien quil soit bon de conserver une certaine flexibilité dans cette liste, vous faites peut-être le plus gros achat de votre vie, et vous méritez que cet achat corresponde à vos besoins et à vos désirs aussi étroitement que possible. Votre liste doit inclure des désirs de base, comme la taille et le quartier, jusquaux plus petits détails comme laménagement de la salle de bain et une cuisine équipée dappareils durables.

4. Quel est le montant de lhypothèque vous êtes admissible?

Avant de commencer à magasiner, il « est important davoir une idée du montant que le prêteur vous donnera pour acheter votre première maison. Vous pensez peut-être que vous pouvez vous permettre une maison de 300 000 $, mais les prêteurs peuvent penser que vous » nest valable que pour 200 000 $ en fonction de facteurs tels que le montant de vos autres dettes, votre revenu mensuel et la durée de votre emploi actuel. De plus, de nombreux agents immobiliers ne passeront pas de temps avec des clients qui n’ont pas précisé le montant ils peuvent se permettre de dépenser.

Assurez-vous dêtre préapprouvé pour un prêt avant de placer une offre sur une maison: dans de nombreux cas, les vendeurs ne recevront même pas une offre qui nest pas accompagnée avec une préapprobation hypothécaire. Vous faites cela en demandant un prêt hypothécaire et en remplissant les documents nécessaires. Il est avantageux de rechercher un prêteur et de comparer les taux d’intérêt et les frais à l’aide d’un outil tel qu’un calculateur d’hypothèque ou des recherches Google.

5. Combien de logement pouvez-vous réellement vous permettre?

Parfois, une banque vous accorde un prêt pour plus de maison que vous ne voulez vraiment payer. Ce nest pas parce quune banque vous dit quelle vous prêtera 300 000 $ que vous devriez en fait emprunter autant. Beaucoup pour la première fois les acheteurs font cette erreur et se retrouvent «pauvres» avec peu de ressources après avoir effectué leur paiement hypothécaire mensuel pour couvrir dautres coûts, tels que les vêtements, les services publics, les vacances, les divertissements ou même la nourriture.

Pour décider du montant du prêt à prendre, vous voudrez vous pencher sur le coût total de la maison, pas seulement sur le paiement mensuel. Considérez le montant de la propriété les axes sont dans le quartier que vous avez choisi, combien coûtera lassurance habitation, combien vous prévoyez dépenser pour entretenir ou améliorer la maison et combien seront vos frais de clôture.

6 Qui vous aidera à trouver un logement et vous guidera tout au long de lachat?

Un agent immobilier vous aidera à localiser les maisons qui répondent à vos besoins et se situent dans votre fourchette de prix, puis vous rencontrera pour voir ces maisons. Une fois que vous avez choisi une maison à acheter, ces professionnels peuvent vous aider à négocier tout le processus dachat, y compris faire une offre, obtenir un prêt et remplir la paperasse. Lexpertise dun bon agent immobilier peut vous protéger de tout piège. pourrait rencontrer pendant le processus. La plupart des agents reçoivent une commission, payée sur le produit du vendeur.

Le processus dachat

Maintenant que vous avez décidé de franchir le pas, explorons ce que vous pouvez attendez du processus dachat de maison lui-même. Cela peut être une période chaotique avec des offres et des contre-offres qui volent furieusement, mais si vous êtes prêt à affronter les tracas (et la paperasse), vous pouvez passer à travers le processus avec votre santé mentale intacte. Voici la progression de base à laquelle vous pouvez vous attendre:

Trouver un logement

Assurez-vous de profiter de toutes les options disponibles pour trouver un logement sur le marché, y compris lutilisation de votre agent immobilier, la recherche dannonces en ligne et la conduite dans les quartiers qui vous intéressent à la recherche denseignes à vendre. Mettez également en valeur vos amis, votre famille et vos contacts professionnels. Vous ne savez jamais doù peut provenir une bonne référence ou une piste sur une maison.

Une fois que vous êtes sérieusement à la recherche dune maison, ne vous rendez pas dans une journée portes ouvertes sans avoir un agent (ou du moins étant prêt à rejeter le nom de quelquun avec qui vous êtes censé travailler). Vous pouvez voir comment cela pourrait ne pas fonctionner dans votre meilleur intérêt de commencer à traiter avec lagent dun vendeur avant de contacter lun des vôtres .

Si vous avez un budget limité, recherchez des maisons dont le plein potentiel n’a pas encore été réalisé. Même si vous ne pouvez pas vous permettre de remplacer le papier peint hideux de la salle de bain maintenant, vous voudrez peut-être vivre avec pendant un certain temps en échange de trouver un endroit où vous pouvez vous permettre. Si la maison répond à vos besoins en termes de grandes choses difficiles à changer, comme lemplacement et la taille, ne laissez pas les imperfections physiques vous détourner. Les acheteurs dune première maison devraient rechercher une maison à laquelle ils peuvent ajouter de la valeur, car cela garantit une augmentation des capitaux propres pour les aider à gravir les échelons de la propriété.

Considérez vos options de financement et sécurisez le financement

Les acheteurs dune première maison ont une grande variété doptions pour les aider à entrer dans une maison – à la fois celles qui sont disponibles pour tout acheteur, y compris les prêts hypothécaires adossés à la Federal Housing Authority (FHA), et celles qui sadressent particulièrement aux novices. De nombreux programmes daccession à la propriété offrent des acomptes minimaux de 3% à 5% (contre 20% standard), et quelques-uns ne nécessitent aucun acompte. Assurez-vous de regarder ou de prendre en compte:

• HUD « s liste de ressources. Bien que lagence gouvernementale elle-même naccorde pas de subventions directement aux particuliers, elle accorde des fonds destinés aux acheteurs dune première maison à des organisations bénéficiant du statut dexonération fiscale de lIRS. Le site Web HUD contient des détails. La FHA (et son programme de prêt) fait partie de HUD.
• Votre IRA. Chaque acheteur dune première maison peut retirer jusquà 10 000 $ de son IRA traditionnel individuel ou de son Roth IRA sans payer la pénalité de 10% pour retrait anticipé (mais vous paierez toujours des impôts si vous utilisez un IRA traditionnel). Cela signifie quun couple pourrait se retirer un maximum de 20 000 $ (10 000 $ de chaque compte) à utiliser pour lachat dune première maison. Sachez simplement que si vous ne remboursez pas largent dans les 120 jours et que vous avez moins de 59½ ans, il sera soumis à la pénalité de 10%. Vous devrez également des impôts sur le revenu sur le (s) retrait (s).
• Programmes de votre état. De nombreux États, dont lIllinois, lOhio et Washington, offrent une aide financière pour les acomptes et les frais de clôture, ainsi que pour les dépenses de réadaptation ou damélioration dune propriété, pour les acheteurs dune première maison qui remplissent les conditions requises. En général, éligibilité dans ces programmes est basé sur le revenu et, souvent, la taille du prix dachat dune propriété.
• Options amérindiennes. Les acheteurs amérindiens peuvent demander un prêt en vertu de larticle 184. Ce prêt nécessite un 1,5 Frais de garantie initiale de prêt% et un acompte de 2,25% sur les prêts de plus de 50 000 $ (pour les prêts inférieurs à ce montant, cest 1,25%). Les prêts en vertu de larticle 184 ne peuvent être utilisés que pour les maisons unifamiliales (une à quatre unités) et pour les résidences principales.

Ne soyez pas lié par la loyauté à votre institution financière actuelle lors de la recherche dune approbation préalable ou dune recherche de prêt hypothécaire: magasinez, même si vous nêtes admissible quà un seul type de prêt. Les frais peuvent être étonnamment variés. Un prêt FHA, par exemple, peut avoir des frais différents selon que vous demandez le prêt auprès dune banque locale, dune coopérative de crédit, dun banquier hypothécaire, dune grande banque ou dun courtier en hypothèques. Les taux dintérêt hypothécaires, qui ont bien sûr un impact majeur sur le prix total que vous payez pour votre maison, peuvent également varier.

Une fois que vous avez choisi un prêteur et postulé, le prêteur vérifiera toutes les informations financières fournies (vérification des cotes de crédit, vérification des informations sur lemploi, calcul des IDE, etc.). Le prêteur peut préapprouver lemprunteur pour un certain montant. Sachez que même si vous avez été préapprouvé pour un prêt hypothécaire, votre prêt peut échouer à la dernière minute si vous faites quelque chose pour modifier votre pointage de crédit, comme financer lachat dune voiture.

Certaines autorités recommandent également davoir un prêteur suppléant. Ladmissibilité à un prêt nest pas une garantie que votre prêt sera éventuellement financé: les directives de souscription peuvent changer, lanalyse des risques des prêteurs peut changer et les marchés des investisseurs peuvent changer. Les clients peuvent signer les documents de prêt et dentiercement, puis être informés 24 à 48 heures avant la clôture que le prêteur a gelé le financement de son programme de prêt. Le fait davoir un deuxième prêteur qui vous a déjà qualifié pour un prêt hypothécaire vous offre une autre façon de maintenir le processus sur ou près du calendrier.

Faire une offre

Votre agent immobilier vous aidera à décider du montant que vous souhaitez offrir pour la maison, ainsi que des conditions que vous souhaitez demander. Votre agent présentera ensuite loffre à lagent du vendeur. Le vendeur acceptera votre offre ou émettra une contre-offre. Vous pouvez ensuite accepter ou continuer à faire des va-et-vient jusquà ce que vous concluez un accord ou que vous décidiez de lannuler. .

Avant de soumettre votre offre, examinez à nouveau votre budget. Cette fois, tenez compte des frais de clôture estimés (qui peuvent totaliser entre 2% et 5% du prix dachat ), les frais de déplacement, les réparations immédiates et les appareils électroménagers obligatoires dont vous pourriez avoir besoin avant de pouvoir emménager. Pensez-y: il est facile dêtre pris en embuscade par des services publics plus élevés ou inattendus et dautres coûts si vous déménagez dune location à une maison plus grande . Vous pouvez demander des factures dénergie des 12 derniers mois, par exemple, pour avoir une idée des coûts mensuels moyens.

Si vous parvenez à un accord , vous effectuerez un dépôt de bonne foi et le processus passera ensuite en séquestre. Lengagement est une courte période (souvent environ 30 jours) pendant laquelle le vendeur retire la maison du marché avec lattente contractuelle que vous lachetiez. —À condition que vous ne trouviez pas de problème sérieux avec celui-ci lorsque vous linspectez.

Faites inspecter la maison

Même si la maison que vous envisagez dacheter semble irréprochable, rien ne remplace le fait de faire inspecter la propriété par un professionnel qualifié pour vérifier la qualité, la sécurité et l’état général de votre nouvelle maison potentielle. Vous ne voulez pas être coincé dans un gouffre financier ou w avec le mal de tête deffectuer de nombreuses réparations inattendues. Si linspection de la maison révèle des défauts graves que le vendeur na pas révélés, vous pourrez généralement annuler votre offre et récupérer votre acompte. Vous pouvez également négocier pour que le vendeur effectue les réparations ou remette le prix de vente.

Fermer ou continuer

Si vous « êtes en mesure de conclure un accord avec le vendeur, ou mieux encore, si l’inspection n’a révélé aucun problèmes importants, vous devriez être prêt à fermer. La clôture consiste essentiellement à signer une tonne de paperasse en très peu de temps, tout en priant pour que rien ne tombe à la dernière minute.

Les choses que vous devrez régler et payer au cours des dernières étapes de votre achat peuvent inclure une évaluation de la maison (les sociétés de prêt hypothécaire en ont besoin pour protéger leur intérêt dans la maison), une recherche de titre pour vous assurer que personne dautre que le le vendeur a une réclamation sur la propriété, en obtenant une assurance hypothécaire privée ou un prêt de ferroutage si votre mise de fonds est inférieure à 20%, et remplir les papiers hypothécaires. Les autres frais de clôture peuvent inclure les frais de montage de prêt, lassurance titre, les sondages, les taxes et les frais de dossier de crédit.

Félicitations, nouveau propriétaire! Maintenant quoi?

Vous avez signé les papiers, payé les déménageurs, et le nouveau logement commence à vous sentir comme à la maison. Fini la partie, nest-ce pas? Pas tout à fait. Les frais daccession à la propriété vont au-delà des acomptes et des mensualités hypothécaires. Passez en revue quelques derniers conseils pour rendre la vie de nouveau propriétaire plus amusante et plus sûre.

Continuez à épargner

Laccession à la propriété entraîne dimportantes dépenses imprévues, comme le remplacement le toit ou lachat dun nouveau chauffe-eau. Créez un fonds durgence pour votre maison afin de ne pas être pris au dépourvu lorsque ces coûts surviennent inévitablement.

Effectuer un entretien régulier

Avec la grande somme dargent que vous mettez dans votre maison, vous voudrez vous assurer den prendre bien soin. Un entretien régulier peut réduire vos coûts de réparation en permettant de résoudre les problèmes lorsquils sont petits et gérables.

Ignorer le marché du logement

Cela na pas dimportance ce que vaut votre maison à un moment donné, sauf au moment où vous la vendez. Être en mesure de choisir quand vous vendez votre maison, plutôt que dêtre obligé de la vendre en raison dun déménagement demploi ou de difficultés financières, sera le plus grand déterminant pour savoir si vous verra un solide profit de votre investissement.

Ne comptez pas sur la vente de votre maison pour financer votre retraite

Même si vous possédez une maison, vous devriez faire de votre mieux pour sauver le Bien que cela puisse sembler difficile à croire pour quiconque a observé les fortunes que certaines personnes ont faites pendant la bulle immobilière, vous ne ferez pas nécessairement une mise à mort lorsque vous vendez votre maison. Si vous voulez considérer votre maison comme une source de richesse à la retraite, une fois que vous avez remboursé votre prêt hypothécaire, considérez largent que vous dépensiez en mensualités comme une source de financement pour vos frais de subsistance et médicaux à la retraite. les retraités veulent souvent rester sur place (malgré tous les articles que vous voyez sur la réduction des effectifs ou la retraite dans des pays exotiques).

The Bottom Line

Cet aperçu devrait vous aider vous mettre sur la voie de combler les lacunes dans vos connaissances en matière dachat dune maison. Noubliez pas que plus vous vous renseignerez sur le processus à lavance, moins il sera stressant et plus vous aurez de chances dobtenir la maison que vous souhaitez un prix que vous pouvez vous permettre. Lorsque cela sera fait, vous aurez la confiance qui découle de la réussite de la négociation d’une étape majeure de votre vie.