Le guide du débutant pour acheter une île privée
Les agents immobiliers sont parfois obligés de faire un effort supplémentaire pour vendre une propriété. Pour la plupart, cela signifie une visite après le travail ou une sortie en voiture de la ville. Pour Edward de Mallet Morgan, cela signifiait se déshabiller et nager avec les requins.
De Mallet Morgan vend des îles privées des Caraïbes à Knight Frank. Lorsque certains clients doutaient que les requins nourrices indigènes étaient bénins, il était obligé de leur prouver le contraire.
Bienvenue dans «le monde raréfié des trophées», dit-il.
Il existe dinnombrables îles privées à vendre dans le monde, des affleurements de trois acres de la mer Égée aux avant-postes écologiques éloignés des Bahamas et aux complexes de luxe aux Seychelles. Elles sont chères, les coûts de construction peuvent être astronomiques et il y a de nombreux pièges. Le FT sest entretenu avec un certain nombre de personnes ayant une expérience des îles privées et de les vendre vivant sur elles pour savoir comment éviter une catastrophe. Voici nos sept conseils pour acheter une île.
Place vous-même
« Lîle est toujours un rêve: ce nest pas quelque chose de facile, ce nest pas quelque chose de banal. C’est quelque chose de spécial », déclare John Bracco, directeur des ventes chez Immobilsarda, une filiale de Christie’s International Real Estate. Bracco, dont les activités sont principalement menées dans les eaux autour de lItalie, dit que les îles offrent une intimité et un lien avec la nature. En Méditerranée, ajoute-t-il, il y a une valeur de rareté: « Ce nest pas comme dans les Caraïbes où vous en avez des centaines. »
Partout où vous achetez, il y a des complications. Au large de lItalie, presque toutes les îles appartiennent à lÉtat et pas à vendre, dit Bracco. Ceux qui le sont ont souvent des réglementations strictes en matière de développement. Néanmoins, dit-il, « il y a encore des gens qui veulent acheter des îles sur lesquelles ils ne peuvent pas construire ».
Achats en une grande partie des Caraïbes est régie par le droit britannique, ce qui rend les transactions relativement simples. Les propriétés franches de beaucoup appartiennent à des sociétés de portefeuille, de sorte que les transactions prennent la forme de ventes dactions, explique de Mallet Morgan.
En Thaïlande et dans dautres régions dAsie, les îles en pleine propriété sont rares, les étrangers sont souvent empêchés de posséder des terres et les acheteurs peuvent avoir des difficultés à en établir la propriété finale, ajoute-t-il. Au Vanuatu, dans le Pacifique Sud, il ny a pas de terres en pleine propriété mais les baux peuvent être prolongés à tout moment moyennant des frais.
Une fois que vous avez acheté votre île, bâtir dessus est le prochain problème, les droits de propriété sur les îles des Caraïbes sétendent jusquà la ligne des hautes eaux et les jetées nécessitent des autorisations spéciales.
Affaires ou plaisir ?
Acheter une île pour un usage privé équivaut à acheter une maison chère, déclare John Christie, qui, en tant que directeur général de lagence des Bahamas HG Christie, « vend des îles toute la journée tous les jours ».
Si vous envisagez de faire de votre île une proposition commerciale, cependant, les choses peuvent devenir plus compliquées. Aux Bahamas, les acheteurs commerciaux ont besoin de lapprobation de lautorité gouvernementale chargée des investissements. Christie estime que 80% des acheteurs aux Bahamas achètent pour une utilisation familiale, ce qui les aide à naviguer plus rapidement dans le processus. Une fois lapprobation accordée, dit-il, certains se tournent vers les projets lucratifs.
De nombreux acheteurs de Christies « veulent être comme Richard Branson », il dit. Lentrepreneur britannique était un pionnier insulaire. En 1978, il a acheté Necker dans les îles Vierges britanniques pour 180 000 $ et la depuis transformé en un hôtel de luxe. Un séjour dune nuit à Necker coûte maintenant 5 000 $. Pour 77 500 $ la nuit, 30 invités peuvent réserver toute lîle.
Little Pipe Cay, une île de 38 acres dans larchipel Exumas des Bahamas, a été achetée après que ses anciens propriétaires « ont pesé le pour et le contre dacheter un superyacht ou une île privée. Ils ont opté pour lîle parce quelle pourrait prendre de la valeur », explique de Mallet Morgan. Acheté et développé par le milliardaire Michael Dingman – lancien président de Shipston Group et directeur de Ford et Time Warner, décédé en 2017 – lîle est actuellement en vente pour 85 millions de dollars avec Knight Frank.
Soyez frappé
Invariablement, les îles sont chères. Mais il est peu probable que cela dissuade de nombreux acheteurs dîles privées . Aux Bahamas, les prix d’achat vont de 700 000 dollars pour «une île de trois acres avec des terres vacantes» à 70 millions de dollars pour «un acre de 100 acres totalement développé ou une parcelle non développée de 700 acres», dit Christie.
Lîle la moins chère que Marcus Gondolo Gordon ait jamais vendue – « absolument minuscule, embourbée dans la planification, une petite bosse parfaite dune île verte »- coût 5 M €. En Grèce et dans ses environs, le coût moyen dune île est de 10 à 20 millions deuros, mais peut atteindre 85 millions deuros, explique Gondolo Gordon, dont la société Incognito Properties vend des îles dans le monde entier.
Au large du Panama, un trio dîles est disponible. Lacheteur ne pourra développer que 30% de ses 1 800 acres et devra le faire de manière éco-responsable. Un prix de 100 millions de dollars peut sembler élevé, mais tout acheteur « nacquiert pas simplement un bien immobilier, mais acquiert également un héritage mondial », selon Hana Ayala, co-vendeur des îles.
Pour la plupart des acheteurs , le prix est dune importance limitée. Peu de gens optent pour une hypothèque. «Je nai jamais vu personne souscrire à un financement», déclare de Mallet Morgan. Parmi les propriétaires des Exumas, il y a des gestionnaires de fonds spéculatifs, des propriétaires de franchises de la NBA et de la NFL et des propriétaires de clubs de football. Johnny Depp, lacteur, et David Copperfield, le magicien, possèdent également ici.
Parmi les autres propriétaires de lîle, on trouve Larry Ellison, co-fondateur dOracle, et lacteur Leonardo DiCaprio. Marlon Brando a acheté un atoll entier en Polynésie française dans les années 1960. Autrefois lieu de divertissement des chefs tahitiens, les îles sont désormais occupées par « The Brando Resort ».
Soyez prêt à pousser le bateau
Acquérir une île vous donne la chance de » créez votre propre royaume à quelques minutes du continent, ou à des kilomètres au large », déclare Joe Sortwell, un courtier chez LandVest qui travaille dans le nord-est des États-Unis.
Mais construire ces royaumes peut être un casse-tête. Lexpédition de matériaux depuis le continent peut augmenter considérablement les coûts de construction, et garantir lautosuffisance et la durabilité des îles est un défi de taille.
Vous pouvez avoir votre île au milieu de nulle part, puis un superyacht de 150 m arrive et sarrête
« Construction les coûts vont absolument par le toit parce que tout doit être embarqué ou transporté par avion », déclare Gondolo Gordon.« Ce qui pourrait être de 3 000 $ par mètre carré sur le continent, cest le double de celui sur une île », dit-il.
Mark est propriétaire de Lataro, une île de 719 acres au large de Vanuatu, et a passé une décennie à construire sur laffleurement de la jungle. Il estime que 60 conteneurs de matériaux avaient été expédiés ailleurs dans la région, la plupart sur une barge construite sur mesure pour cette tâche. Lîle est actuellement en vente pour 9,95 millions de dollars via Incognito Property.
« La réalité est que vous pouvez acheter des îles pour 5 à 15 millions de dollars sans aucune structure. Le prix dachat réel doit alors prendre en compte le temps et les coûts de développement », explique de Mallet Morgan.
Pensez à la logistique
Lors du démarrage de la construction sur Lataro, Mark a acheté des tronçonneuses à la palette. : « Ils ne savaient pas comment utiliser un tournevis. »
« Vous devez être 100% autonome: des eaux usées organiques, des panneaux solaires, un puits, un satellite pour Internet. Et sur une île deau salée, vous avez un puits avec dessalement », explique Bracco.
Un isolement splendide a le prix de la commodité. « Si vous êtes dans la plus sombre Polynésie française et que quelquun se fait mordre par un requin, vous devez prendre en compte: » À quelle distance suis-je de la civilisation? » de Mallet Morgan.
Mais il y a un côté positif, dit Mark – me parlant de son yacht au large des côtes de la Nouvelle-Zélande. « Nous avons également constaté que cétait un paradis fiscal – cest vraiment un bonus. Ce que nous dépensons pour le faire fonctionner, nous économisons des impôts. Cest gratuit. »
Pensez à vos voisins
» Jai vu tellement dexpatriés entrer et échouer de façon spectaculaire en traitant les habitants comme des idiots, car ils ont des normes et des valeurs différentes », déclare Mark, qui employait des locaux et respectait leur approche.
, néanmoins, quelques hoquet. « Il y a eu des guerres inter-villages quand nous sommes arrivés là-bas, et ils sentre-tuaient. Si vous les limogez, ils viendront vraiment essayer de vous tuer », dit-il.
Richard Branson a acheté Necker dans les îles Vierges britanniques pour 180 000 $ et la depuis transformé
La plus grande des demandes des acheteurs est la confidentialité, mais les visites indésirables peuvent être difficiles à éviter. « Vous pouvez avoir votre île au milieu de nulle part, puis un superyacht de 150 mètres arrive et amarre. Sils ont une discothèque, vous entendrez ça, et puis il y a des jet-skis qui hurlent », dit de Mallet Morgan.
Pensez également à qui pourrait emménager bientôt. Au Vanuatu et dans les îles du Pacifique au sens large, dit Mark, les Chinois « semblent acheter tout ce qui a des terres importantes ici. » qui cible les «ceintures» terrestres et les voies ou «routes» de navigation maritime – voit les investissements affluer dans la région.
Surveillez la marée
Suspendre toutes les préoccupations prosaïques est plus existentiel Sur Little Pipe Cay, chaque bâtiment est équipé de volets télécommandés, qui tombent à lunisson en appuyant sur un bouton.Les inondations et les ouragans dans les Caraïbes peuvent être brutaux, et le changement climatique est un problème.
«Pour une île, cest un gros problème», déclare Gondolo Gordon. «Les îles grecques sont assez vallonnées, vous pouvez donc villa au sommet. Mais sur certaines îles maldiviennes, le point le plus élevé est denviron 1,5 m. Si vous êtes dans la ceinture des cyclones, cest un problème. »
Une sélection dîles à vendre
Ram Island, US, 1,495 million de dollars
À proximité de la péninsule de St George dans le Maine. Laéroport régional du comté de Knox est à environ 20 minutes de Wheeler Bay, le continent le plus proche.
Quoi Une île de cinq acres avec 1700 pieds de rivage et une résidence de quatre chambres dans cinq bâtiments.
Pourquoi La maison principale a une bibliothèque octogonale avec des fenêtres pleine longueur, et la vente comprend la plupart des meubles, un canoë, des kayaks et un Boston Whaler 130 Super Sport.
Who LandVest, tél +1 207 236 3543
Isola Delle Femmine, Italie, 2,9 millions deuros
Où En Sicile, à 300 mètres de la ville dont il partage son nom. Laéroport de Palerme Falcone-Borsellino se trouve à 13 minutes de route de la ville.
Quoi Une île de 15 ha habitée uniquement par une tour de guet du XVIe siècle, construite dans le cadre dun système de défense côtière.
Pourquoi La ville possède des plages pour la plongée, la planche à voile et les excursions en bateau. Le long de la côte se trouve une réserve naturelle de 585 ha avec des sentiers et des grottes.
Who Christies International Real Estate, tél +39 0575 788948
Prince Cay, Bahamas, 1,075 million de dollars
Où fait partie des Abacos, une chaîne dîles de 120 miles aux Bahamas. Un petit aéroport sur Spanish Cay est à 3 km.
What Une île des Caraïbes non développée de neuf acres.
Pourquoi Une petite formation de roches barrières crée la lagune de lîle – une rareté sur les Abacos.
Who Christies International Real Estate, tél +1 242 322 1041
Alex Howlett
Télécommande
Sur les falaises rocheuses de lîle grecque de Karpathos dans la mer Égée se trouve le Patio House, construit par les architectes OOAK de Stockholm, écrit Alex Howlett. La structure grise en forme de boîte est perchée sur les falaises, en porte-à-faux sur le bord. Alors que la maison semble étrangère à son environnement accidenté – toutes les lignes épurées et les formes géométriques – en utilisant du béton brut et non poli pour lextérieur, son architecte décrit la maison Patio comme sharmonisant avec son emplacement.
« Il sagissait de combien nous pouvions faire et quel effet nous pourrions avoir », déclare Maria Papafigou, associée chez OOAK architectes.
Il a fallu un certain temps aux propriétaires – une famille de passionnés de planche à voile basée à Paris – pour trouver Une grande partie de lîle est « trop aride, trop sèche, trop venteuse », ont-ils dit. Finalement, ils ont trouvé lendroit parfait avec de superbes vues et protégé des vents forts par la falaise et la végétation environnante. « La plupart des travailleurs venaient de lîle, et nous avons rapidement eu le sentiment quil sagissait dun projet communal », dit le propriétaire.
Il y avait des défis à construire dans un endroit aussi éloigné. Papafigou dit que tout transporter à lîle a causé des problèmes allant des dommages aux retards: «Même larbre dans la cour a dû aller en cure de désintoxication pendant deux mois», dit-elle, faisant référence au temps quil a dû passer dans une pépinière en Crète. Mais, dit Papafigou, cela valait la peine de créer « une vision un peu hors du commun ».
Alex Howlett
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