Le guide complet des prêts hypothécaires aux médecins

À première vue, les prêts hypothécaires aux médecins ont fière allure. Pas dargent. Pas de limites jumbo. Pas dassurance hypothécaire privée (PMI). Enfin, il semble quun produit existe pour vous récompenser pour votre temps de formation à devenir médecin. Après tout, c’est difficile. Au cours des dernières années, vous avez vu beaucoup de vos amis devenir propriétaires.

Alors quils publiaient leur dernière photo dune rénovation amusante et bricolée, vous étiez coincé dans la bibliothèque pour étudier la pathologie. Alors qu’ils organisaient un barbecue estival dans leur propre cour, vous étiez assis à un examen de 8 heures (et vous chronométriez parfaitement vos pauses pour que vous puissiez abattre une barre protéinée).

Mais soyons réalistes. Les prêteurs cherchent à gagner de l’argent, et ils ne peuvent pas simplement vous offrir un tour gratuit. Alors, comment les prêts hypothécaires des médecins se comparent-ils à tout ce qui est disponible? Sont-ils vraiment aussi bons quils en ont lair? Voyons.

À ce stade du processus dachat dune maison, vous avez déjà pris une décision solide sur le montant à dépenser pour votre maison et vous avez vos canards financiers daffilée. La prochaine étape consiste donc à décider comment financer votre maison et si un prêt hypothécaire médical est la meilleure option pour vous.

Avant de vous lancer, si vous préférez écouter un aperçu de la façon dont les hypothèques des médecins fonctionnent, consultez ce podcast de Finance For Physicians:

Pour vous aider à prendre une décision éclairée, nous couvrirons:

• Comment les prêts hypothécaires des médecins Travail
• Alternatives et comment elles se comparent
• Choix du meilleur prêt hypothécaire pour votre situation

Prêts hypothécaires pour médecins

Dabord , parlons de la raison pour laquelle les prêts hypothécaires aux médecins existent même. La raison en est que les médecins sont des clients extrêmement rentables pour les prêteurs. Ils contractent de gros prêts au début de leur carrière et les remboursent presque toujours. Les prêteurs utilisent les prêts hypothécaires des médecins pour retenir les médecins en début de carrière en leur prêtant plus dargent avec moins de stipulations que leurs concurrents. Ils le rendent encore plus attrayant en le commercialisant comme un « programme spécial » uniquement pour les médecins.

Gardez à lesprit, cependant, que leur objectif ultime est de vous mettre dans la porte et de vous vendre dautres produits comme votre Les besoins changent. Un étudiant en médecine qui fait la transition vers la résidence sans antécédents de revenus, sans argent liquide et avec une cargaison de prêts étudiants ne serait normalement jamais admissible à un prêt hypothécaire sil ny avait pas de prêt hypothécaire médical. Cependant, il nexiste pas de repas gratuit. Ces prêts sont attrayants au début, mais finissent souvent par être plus chers que les alternatives. Cest pourquoi il est si important de comparer les prêts hypothécaires des médecins à dautres types de prêts hypothécaires avant de prendre votre décision.

Quest-ce qui est si spécial?

En quoi le prêt hypothécaire dun médecin est-il différent dun prêt hypothécaire classique? Voici quelques-unes de ses caractéristiques communes:

• Un acompte nul (ou très faible) nest requis
• Pas dassurance hypothécaire privée « PMI »
• Pas daugmentation des taux sur les prêts jumbo (généralement s supérieur à 417 K $)
• Prêts basés sur le contrat de travail signé par un médecin
• Moins critique de la dette étudiante

Qui compte comme qualifié Emprunteur?

Un «emprunteur qualifié» est normalement un médecin résident, un collègue ou un médecin traitant avec un contrat de travail signé. Certains prêteurs incluent également des dentistes, des vétérinaires et dautres médecins.

Qui offre des prêts hypothécaires aux médecins?

Il existe une liste croissante de prêteurs proposant des prêts hypothécaires aux médecins, notamment:

• Fifth Third Bank
• Bank of America
• BB & T Bank
• Huntington Bank
• Republic Bank
• Regions Bank
• SunTrust Bank (maintenant Truist)
• Bank of Nashville
• US Bank
• Banque centrale
• Citizens Bank
• Fairway Independent Mortgage
• Prêts médicaux
• BancorpSouth

De plus, veuillez noter que nous navons aucune relation financière avec lun de ces prêteurs – nous voulons simplement vous aider à explorer vos options. Si vous êtes un prêteur et souhaitez être ajouté à notre liste, veuillez nous en informer.

Frais dhypothèque:

Alors maintenant que jai expliqué pourquoi les hypothèques des médecins sont différentes et pourquoi ils plaisent à de nombreux jeunes médecins, il est temps de se pencher sur les dépenses hypothécaires.Beaucoup de gens se concentrent sur les paiements mensuels lorsquils envisagent dacheter une maison, mais il y a plusieurs coûts qui composent vos dépenses hypothécaires totales:

• Intérêts – Le coût des intérêts est basé sur le taux dintérêt, le prêt solde et durée de remboursement du prêt
• Frais de clôture – Une dépense non renouvelable payée à la clôture, incluse dans le solde du prêt ou enveloppée dans le prêt sous la forme dun taux dintérêt plus élevé
• PMI – Les frais mensuels généralement payés jusquà atteindre 20% des capitaux propres

La première chose que vous devez savoir sur les prêts hypothécaires aux médecins est que de nombreux prêteurs sont prêts à réduire leurs frais, surtout quand ils savent que cest compétitif. À de nombreuses occasions, nos clients se voient proposer des rabais une fois que les prêteurs réalisent quils parlent à plusieurs prêteurs. Si vous voulez obtenir la meilleure offre, assurez-vous quil est clair pour le prêteur que vous parlez avec plusieurs concurrents et que ce nest pas une chance pour eux.

Les frais de clôture et les taux dintérêt sont un peu comme un balançoire: réduire les frais de clôture dun prêt hypothécaire augmente le taux dintérêt – Ou si vous voulez le taux le plus bas possible, vous aurez des frais de clôture plus élevés. Vous pouvez voir comment cela fonctionne dans cette ventilation sur le site Web du professeur hypothécaire.

En ce qui concerne le PMI, vous lavez ou vous ne le faites pas. Il coûtera généralement entre 0,3% et 1,5% du montant initial du prêt par an. Un moyen infaillible déviter le PMI est de réduire de 20%. Cependant, certains prêts, comme le prêt hypothécaire médical, vous permettent déviter le PMI même si vous navez pas 20% de fonds propres.

Une autre façon déviter le PMI est dobtenir deux hypothèques – une qui finance 80 % de la transaction et le second qui couvre la dette restante (jusquà 20%). Mais gardez à lesprit que toutes ces tactiques dévitement PMI entraînent des coûts supplémentaires.

Si vous êtes curieux de voir comment toutes ces dépenses sadditionnent dans votre situation, nous avons loutil parfait pour vous . Il vous montrera comment divers scénarios se traduisent en paiements mensuels, et il comprend également des estimations pour toutes les dépenses cachées, comme lentretien de la maison et les services publics. Vous pouvez voir comment tout cela sadditionne sur la durée du prêt.

Cliquez ici pour obtenir la feuille de calcul!

Tarifs et coûts – Un exemple

Supposons que vous êtes un médecin envisageant une maison de 500 000 $. Vous avez un crédit fantastique mais pas despèces pour un acompte. Quelles sont vos options pour les prêts hypothécaires à 0% dacompte sans PMI? Voici les plus populaires avec quelques exemples de taux. Ce ne sont pas des taux réels et ne sont que des exemples:

Quelle option devriez-vous choisir?

Si vous êtes dans larmée et surtout si vous êtes désactivé, le prêt hypothécaire VA peut être une option solide.

Les prêts hypothécaires aux médecins ont le taux d’intérêt le plus élevé, mais ils sont bloqués. L’ARM a un meilleur taux que l’hypothèque médicale de 30 ans, mais le taux devient variable après sept ans. Le 80/20 conventionnel offre le meilleur taux sur lhypothèque principale, mais la deuxième hypothèque a un taux variable.

En supposant que vous nêtes pas dans larmée et que vous ne pouvez pas obtenir de prêt hypothécaire VA, vous devriez baser cette décision quant à la durée de possession de la maison et au montant que vous prévoyez payer sur lhypothèque. Passons en revue les meilleures options en fonction de ces facteurs:

• 0-7 ans – Si vous ne prévoyez pas vivre dans la maison pendant au moins sept ans, le prêt hypothécaire pour médecin 7/1 ARM est souvent votre meilleure option. Mais, vraiment, si vous prévoyez y vivre pendant moins de cinq ans, vous devriez louer.
• Plus de 7 ans (et revenu et économies moyens) – Dans ce cas, le prêt hypothécaire médical avec 30 -un taux fixe dun an est attrayant (ou un taux fixe de 15 ans si vous avez le cash flow) Mais cela devrait être revisité lorsque vous avez 20% de fonds propres, que vous tombez en dessous des limites jumbo ou si les taux baissent en général. Une fois que vous correspondez au profil, vous pouvez souvent refinancer en un nouveau prêt non médical qui est plus compétitif.
• Plus de 7 ans (et capacité à rembourser le HELOC très rapidement) – Le 80/20 conventionnel commence pour paraître beaucoup mieux, surtout si vous pouvez obtenir la ligne de crédit sur valeur domiciliaire assommée dans un an ou deux. Dun autre côté, si vous avez vraiment autant de flux de trésorerie, peut-être devriez-vous plutôt envisager une hypothèque de 15 ans.

Les frais de clôture ont tendance à compliquer rapidement les choses. Pour simplifier les calculs, nous navons inclus aucun coût de clôture. Gardez cela à l’esprit lorsque vous comparez différentes options de prêt hypothécaire. Demandez aux prêteurs de fournir des devis avec des frais de clôture aussi proches que possible de zéro – du moins pour commencer. Il est beaucoup plus facile de comparer des prêts hypothécaires structurés de la même manière du point de vue des coûts.

Devriez-vous verser de largent?

Que faire si vous avez de largent à déposer ou si vous envisagez dattendre davoir espèces? Dans ce cas, vous comparerez lhypothèque du médecin à lhypothèque conventionnelle de 20%. Encore une fois, nous supposerons que les deux sont structurés de manière à inclure les frais de clôture dans le prêt afin de simplifier les calculs.Pour vous donner une comparaison claire, structurons le prêt conventionnel de 20% vers le bas pour avoir exactement les mêmes paiements que le prêt hypothécaire médecin. La seule différence est lacompte et le taux dintérêt.

Option 1 – Prêt conventionnel dacompte de 100 000 $

• Solde de 400 000 $
• 18.1183 ans taux fixe à 3%
• 2 387,08 $ par mois principal et intérêts

Option 2 – 0 $ de prêt hypothécaire pour médecin dacompte

• 500 000 $ solde
• taux fixe sur 30 ans à 4%
• 2 387,08 USD par mois principal et intérêts

En regardant ces chiffres, vous pensez probablement Je prendrais loption 0 $ dacompte. Peut-être que vous n’avez pas autant d’argent disponible ou peut-être pensez-vous qu’il existe des moyens plus intelligents d’utiliser ces 100 000 $. Vous pouvez lutiliser pour rembourser des prêts ou commencer à investir. Et 4% est toujours un très bon taux. Mais comment se compare-t-il vraiment à loption de réduction de 20%?

Le total des frais dintérêt à vie:

• Option 1 – 118 998 $
• Option 2 – 359 348 $

Comme vous pouvez le voir sur les graphiques ci-dessus, mettre 100 000 $ de moins vous fera économiser plus de 240 000 $ en intérêts. De plus (et cest un énorme avantage), vous obtiendrez le remboursement de votre prêt hypothécaire presque 12 ans plus tôt.

De plus, noubliez pas que la valeur nette de votre maison vous offrira une plus grande sécurité et flexibilité, en particulier si quelque chose dinattendu se produit. Avec le prêt hypothécaire médical financé à 100%, vous devriez vous attendre à commencer sous leau. Si quelque chose ne fonctionne pas et que vous êtes obligé de vendre rapidement, vous devez être prêt à écrire un chèque potentiellement important pouvant atteindre 10% du prix dachat juste pour sortir de chez vous.

Dun autre côté, si vous arrivez avec les 100 000 $, vous pourriez financer à 100% en utilisant le prêt hypothécaire du médecin et investir largent. Si vous exécutez ces nombres, le résultat final sera bien meilleur. Mais cela nécessite non seulement un investissement agressif, mais également un plus grand effet de levier sur votre maison, ce qui ajoute encore au risque. Cela exigera également de nombreuses années dinvestissements disciplinés et suppose que vous nen dépensez jamais. Ce n’est certes pas impossible, mais c’est beaucoup plus facile à dire qu’à faire.

En fin de compte, obtenir le prêt hypothécaire conventionnel et le rembourser plus rapidement est une bien meilleure affaire. Si vous n’avez pas l’argent nécessaire pour une mise de fonds, le prêt hypothécaire pour médecin est une alternative solide à considérer. Pourtant, ce nest pas toujours automatiquement la meilleure solution.

Et si vous avez déjà un prêt hypothécaire médical?

Si vous avez déjà un prêt hypothécaire médical mais que vous ny prêtez pas attention, il y a de fortes chances que vous jetiez beaucoup dargent. Vous devriez revoir vos options de refinancement si lune des situations suivantes se produit:

• Baisse des taux dintérêt
• Vous atteignez 20% des capitaux propres
• Vous obtenez sous le limites géantes
• Vos plans changent

Au cours des dernières années, il y a de fortes chances que ces quatre choses se soient produites pour beaucoup dentre vous.

Voici un scénario qui illustre lune des possibilités déconomies dargent les plus courantes pour les emprunteurs hypothécaires médecins:

Dr. Smith a acheté sa maison au moyen dun prêt hypothécaire médical financé à 100% à 4,75% en juillet 2013. Le montant initial du prêt était de 500 000 $ avec des paiements mensuels de capital et dintérêts de 2 608,24 $. Lintérêt à vie pour ce prêt aurait été de 438 965,21 $. Trois ans plus tard, la propriété du Dr Smith sest appréciée à environ 600 000 $ et elle doit 475712 $ sur son hypothèque initiale.

Lorsquelle a acheté la maison, elle navait pas dargent à déposer et très peu options. Le prêt hypothécaire médical était probablement sa meilleure option. Mais maintenant quelle a plus de 20% de capitaux propres et un historique de bénéfices solides, toutes sortes doptions se sont ouvertes. Il y a de fortes chances quelle soit en mesure de se qualifier pour la meilleure offre.

Si elle avait linitiative de refinancer et voulait garder le paiement similaire à celui auquel elle était déjà habituée, elle chercherait à une nouvelle hypothèque fixe de 20 ans à 3%. Le paiement mensuel du principal et des intérêts sur la nouvelle hypothèque de 475 712 $ sélèverait à 2 638,29 $. Plus important encore, elle se débarrasserait de sept ans de sa durée de remboursement avec seulement une augmentation de paiement de 30 $ / mois. Maintenant, c’est un coup de pouce!

Elle pourrait également envisager de refinancer un nouveau prêt hypothécaire médical. Cela aurait été mieux, mais loin dêtre aussi attrayant que lhypothèque conventionnelle. Elle est maintenant dans la position idéale pour les prêts hypothécaires traditionnels et elle devrait en profiter.

Lorsque vous envisagez un refinancement , assurez-vous de consulter quelques prêteurs différents.

Et rappelez-vous, bien que le refinancement dun nouveau prêt médical puisse être une bonne affaire, ce nest pas toujours la meilleure. Faire vos devoirs avant de refinancer votre prêt hypothécaire médical sera payant.Idéalement, vous avez également quelquun, comme un planificateur financier, qui peut vous aider à analyser objectivement vos options.

Quand devriez-vous éviter les prêts hypothécaires aux médecins?

Peut-être que maintenant, vous êtes plus excité que jamais à lidée dacheter une maison, surtout maintenant que vous savez quil existe une option où vous pouvez obtenir une maison avec 0 $ dacompte et sans PMI. Cependant, afin de couvrir toutes mes bases, je tiens à souligner que vous devriez probablement éviter les prêts hypothécaires des médecins si lune ou toutes ces conditions sappliquent:

• La facilité dobtenir un Le prêt hypothécaire médecin vous incite à envisager dacheter trop de maison
• Vous avez (ou aurez) au moins 20% à mettre sur la maison. Dans cette situation, une hypothèque conventionnelle est préférable.
• Vous êtes dans larmée. Dans cette situation, envisagez plutôt un prêt VA
• Vous vous attendez à un afflux important de liquidités peu de temps après lachat et vous utilisez lhypothèque du médecin pour conclure lopération maintenant
• Vous nêtes pas à laise avec la perspective de commencer à 5-10% sous leau sur votre maison (en dautres termes, vous ne voulez pas faire un gros chèque pour en sortir si votre situation change)

Vous pouvez en savoir plus sur ces points dans notre article de blog: « 5 inconvénients du prêt hypothécaire pour médecin que vous navez pas pris en compte. »

Alternatives à considérer avant de signer

À mon avis, cest il est préférable dattendre davoir au moins 20% à payer pour la maison. De cette façon, vous obtiendrez la meilleure offre possible. De plus, vous navez à prendre aucun des risques liés au financement de quoi que ce soit 100 %.

Si vous aimez cette idée, louez pour le moment et commencez à mettre de largent de côté en prévision de lachat de votre première maison. Si vous possédez déjà une maison et prévoyez de la moderniser, la meilleure façon de économisez pour votre avenir pa Le règlement consiste à rembourser plus rapidement votre prêt hypothécaire actuel. Vous pourriez même envisager de refinancer votre prêt hypothécaire actuel à plus court terme pour vous habituer aux paiements mensuels. Vous pouvez également structurer le nouveau prêt de manière à ce quil vous permette de constituer des fonds propres au montant nécessaire pour avoir 20% au moment de la mise à niveau.

Il existe plusieurs autres types de prêts que nous navons pas couverts cela pourrait entrer en jeu. En voici quelques-uns:

1) Le prêt conventionnel avec PMI nécessite généralement au moins 10% dacompte. Si vous avez 10% à déposer, cela peut être une meilleure option que le prêt hypothécaire médical, si vous prévoyez de posséder la maison assez longtemps pour que le PMI sarrête.

2) Le prêt FHA nécessite généralement 3% de réduction et a des tarifs très compétitifs, mais il est également livré avec des frais mensuels permanents similaires à un PMI. Les frais mensuels FHA le rendent beaucoup moins attrayant pour la plupart des emprunteurs.

3) Le prêt jumbo avec PMI nécessite généralement au moins 10% dacompte. Ce type de prêt vaut la peine dêtre comparé à des prêts hypothécaires plus importants pour les médecins. Souvent, cela dépend de la durée pendant laquelle vous prévoyez dêtre propriétaire de la maison. Le Jumbo a peut-être un taux inférieur, mais il est également fourni avec le PMI.

Autres ressources hypothécaires

Il existe de nombreuses ressources en ligne pour vous aider à en savoir plus sur les prêts hypothécaires. Voici quelques exemples:

• The Mortgage Professor: un site avec plusieurs calculateurs de prêts hypothécaires et des feuilles de calcul pour aider à analyser les options hypothécaires.

• White Coat Investor List des prêteurs hypothécaires médicaux aux États-Unis: consultez la liste de Jim de nombreux prêteurs hypothécaires médecins aux États-Unis, organisée par État.

De plus, si vous vous sentez dépassé par toutes ces options , veuillez nous contacter. Nous aidons les clients à naviguer dans ces types de décisions tout le temps. Nous sommes heureux de mettre en place une consultation gratuite pour savoir si nous sommes une bonne personne.