Comment déjouer lassurance prêt hypothécaire privée

Personne ne veut avoir à payer une assurance hypothécaire privée (PMI) sur une hypothèque. Ce nest pas bon marché et cela ajoute au coût mensuel de lhypothèque. Déterminer si vous pouvez éviter le PMI commence par comprendre pourquoi vous pourriez être coincé avec lui en premier lieu.

Une des mesures de risque que les prêteurs utilisent pour souscrire un prêt hypothécaire est le ratio prêt / valeur (LTV) du prêt hypothécaire. Il sagit dun calcul simple effectué en divisant le montant du prêt par la valeur de la maison. Plus le ratio LTV est élevé, plus le profil de risque de lhypothèque est élevé. La plupart des prêts hypothécaires avec un ratio LTV supérieur à 80% exigent que le PMI soit payé par lemprunteur. Cest parce quun emprunteur qui possède moins de 20% de la valeur de la propriété est considéré comme plus susceptible de faire défaut sur un prêt.

PMI en profondeur

Soit « s Supposons, par exemple, que le prix de la maison que vous achetez est de 300 000 USD et que le montant du prêt est de 270 000 USD (ce qui signifie que vous avez effectué un acompte de 30 000 USD), ce qui donne un ratio LTV de 90%. Le PMI mensuel serait compris entre 117 USD et 150 $, selon le type dhypothèque que vous obtenez (hypothèques à taux ajustable, ou ARM, req uire des paiements PMI plus élevés que les hypothèques à taux fixe.)

Cependant, PMI nest pas nécessairement une exigence permanente. Les prêteurs sont tenus de baisser le PMI lorsque le ratio LTV dun prêt hypothécaire atteint 78% grâce à une combinaison de réduction du capital sur lhypothèque et dappréciation du prix du logement. Si une partie de la réduction du ratio LTV est due à lappréciation du prix du logement, gardez à lesprit que vous devrez payer pour une nouvelle évaluation afin de vérifier le montant de lappréciation.

Une alternative au paiement du PMI est dutiliser une deuxième hypothèque ou quoi.  » est connu comme un prêt de ferroutage. Voici comment cela fonctionne: Vous obtenez une première hypothèque dun montant égal à 80% de la valeur de la maison, évitant ainsi le PMI, puis contractez une deuxième hypothèque dun montant égal au prix de vente de la maison, moins le montant de lacompte et le montant de la première hypothèque.

En utilisant les chiffres de lexemple ci-dessus, si la maison que vous achetez coûte 300 000 $, vous contracteriez une première hypothèque de 240 000 $ , faites un acompte de 30 000 $ et obtenez une deuxième hypothèque de 30 000 $. Cela élimine le besoin de payer PMI car le ratio LTV de la première hypothèque est de 80%. Cependant, vous avez également maintenant une deuxième hypothèque qui portera presque certainement un taux dintérêt plus élevé que votre première hypothèque.

Bien quil existe de nombreux types de deuxième hypothèque disponibles, lintérêt plus élevé le taux est égal pour le cours. Néanmoins, les paiements combinés pour les premier et deuxième prêts hypothécaires sont généralement inférieurs aux paiements de la première hypothèque plus PMI.

Les compromis

Pour résumer , en ce qui concerne le PMI, si vous avez moins de 20% du prix de vente ou de la valeur dune maison à utiliser comme acompte, vous avez deux options de base:

1. Utilisez une première hypothèque «autonome» et payez le PMI jusquà ce que le LTV de lhypothèque atteigne 78%, moment auquel le PMI peut être éliminé.
2. Utilisez une deuxième hypothèque. Cela entraînera très probablement des dépenses hypothécaires initiales plus faibles que le paiement du PMI. Cependant, une deuxième hypothèque porte généralement un taux dintérêt plus élevé que la première hypothèque et ne peut être éliminée quen la remboursant ou en refinançant la première et la deuxième hypothèque en une nouvelle hypothèque autonome. Vraisemblablement, vous feriez cela lorsque la LTV atteint 80% ou moins, donc aucun PMI ne sera nécessaire.

Plusieurs autres facteurs peuvent jouer dans cette décision. Par exemple:

• Comparez les économies dimpôt possibles associées au paiement du PMI par rapport aux économies dimpôt associées au paiement des intérêts sur une deuxième hypothèque. Renseignez-vous auprès de votre comptable sur les règles fiscales de lIRS sur la déduction des intérêts hypothécaires.
• Comparez le coût dune nouvelle évaluation pour éliminer le PMI par rapport aux coûts de refinancement dune première et dune deuxième hypothèque en une seule hypothèque autonome. Notez le risque que les taux dintérêt augmentent entre le moment de la décision hypothécaire initiale et le moment où la première et la deuxième hypothèque seraient refinancées.
• Vérifiez les différents taux de réduction du capital des deux options.
• Notez la valeur temporelle de largent (lidée que largent que vous dépensez maintenant vaut plus que le même montant à lavenir).

Cependant, la variable la plus importante dans la décision est le taux attendu dappréciation du prix du logement. Si vous choisissez une première hypothèque autonome qui vous oblige à payer le PMI – au lieu dobtenir une deuxième hypothèque sans PMI – à quelle vitesse votre maison pourrait-elle prendre de la valeur au point où le LTV est de 78%, et le PMI peut être éliminé ? Cest le facteur décisif primordial et, par conséquent, celui sur lequel nous allons nous concentrer maintenant.

Appréciation: la clé de la prise de décision

Voici « s le facteur de décision le plus important: une fois que le PMI est éliminé de la première hypothèque autonome, le paiement mensuel que vous devrez sera inférieur aux paiements combinés sur les première et deuxième hypothèques. Cela soulève deux questions. Premièrement, combien de temps faudra-t-il avant que le PMI puisse être éliminé? Et deuxièmement, quelles sont les économies associées à chaque option?

Voici deux exemples basés sur différentes estimations du taux dappréciation du prix des logements.

Exemple 1: Un faible taux dappréciation du prix de limmobilier

Les tableaux ci-dessous comparent les mensualités dun prêt hypothécaire autonome à taux fixe de 30 ans avec PMI par rapport à un 30 -une hypothèque de premier rang à taux fixe dun an, combinée à une deuxième hypothèque de 30 ans / échéance dans 15 ans.

Les hypothèques présentent les caractéristiques suivantes:

Dans le tableau ci-dessous, les taux annuels dappréciation du prix des logements sont estimés.

Notez que le paiement PMI de 120 $ est supprimé du paiement mensuel total de la première hypothèque autonome au mois 60 (voir le tableau ci-dessous) lorsque la LTV atteint 78% grâce à une combinaison de réduction du capital et dappréciation du prix du logement.

Le tableau ci-dessous présente les mensualités combinées des première et deuxième hypothèques. Notez que la mensualité est constante. Le taux dintérêt est une moyenne pondérée. Le LTV est uniquement celui de la première hypothèque.

En utilisant la première et la deuxième hypothèque, 85 dollars peuvent être économisés par mois pour les 60 premiers mois. Cela équivaut à une économie totale de 5 100 $. À compter du 61e mois, la première hypothèque autonome bénéficie dun avantage de 35 $ par mois pour les autres durées des hypothèques. Si nous divisons 5 100 $ par 35 $, nous obtenons 145.

En dautres termes, dans ce scénario de lente appréciation du prix des maisons, à partir du 61e mois, il faudrait encore 145 mois avant lavantage de paiement de la première hypothèque autonome sans PMI pourrait récupérer lavantage initial des prêts hypothécaires de premier et de deuxième rang combinés. (Cette période serait allongée si la valeur temporelle de largent était prise en compte.)

Exemple 2: Un taux rapide dappréciation du prix dune maison

Lexemple ci-dessous est basé sur les mêmes hypothèques que ci-dessus. Cependant, les estimations suivantes de lappréciation du prix des maisons sont utilisées.

Dans cet exemple, nous ne montrons quun seul tableau des mensualités pour les deux options (voir tableau ci-dessous). Notez que le PMI est baissé dans ce cas au mois 13 en raison de lappréciation rapide du prix de limmobilier, ce qui abaisse rapidement le LTV à 78%.

Les prêts hypothécaires combinés nont quun avantage de paiement de 85 $ pendant 12 mois. Cela équivaut à une économie totale de 1 020 $. À compter du 13e mois, lhypothèque autonome offre un avantage de paiement de 35 $. Si nous divisons 1 020 $ par 35, nous pouvons déterminer quil faudrait 29 mois pour compenser les économies initiales des premier et deuxième prêts hypothécaires combinés.

En dautres termes, à partir de mois 41, lemprunteur serait financièrement mieux loti en choisissant la première hypothèque autonome avec PMI. (Cette période serait allongée si la valeur temporelle de largent était prise en compte.)

The Bottom Line

Si vous êtes un emprunteur qui a moins de 20% dacompte, la décision dutiliser ou non un premier stand- hypothèque seule et PMI ou opter pour une combinaison dune première et dune deuxième hypothèque dépend en grande partie de la rapidité avec laquelle vous prévoyez que la valeur de votre maison augmentera.

• Si vous choisissez de payer le PMI, il peut être éliminé par une évaluation une fois que le LTV atteint 78%.
• Si vous choisissez dutiliser une combinaison de premier et deuxième prêts hypothécaires, vous aurez probablement un paiement initial des économies. Cependant, la seule façon déliminer la deuxième hypothèque, qui portera probablement un taux dintérêt plus élevé que la première, est de la rembourser ou de refinancer vos premier et deuxième prêts en une nouvelle hypothèque autonome.

Si vous ne pouvez pas trouver une mise de fonds plus élevée ou une maison moins chère, calculez vos options en fonction de votre horizon temporel et de la façon dont vous prévoyez que le marché immobilier se développera. Rien est parfaitement prévisible, bien sûr, mais cela vous donnera les meilleures chances de prendre la décision la plus favorable.