Yksityisen asuntovakuutuksen ulkoasu

Kukaan ei halua joutua maksamaan yksityistä asuntolainavakuutusta asuntolainasta. Se ei ole halpa, ja se lisää asuntolainan kuukausikustannuksia. Sen selvittäminen, voitko välttää PMI: n, alkaa ymmärtämällä, miksi saatat olla kiinni siitä ensin.

Yksi riskimittareista, joita lainanantajat käyttävät asuntolainan merkitsemiseen, on asuntolainan laina-arvo-suhde (LTV). Tämä on yksinkertainen laskelma, joka tehdään jakamalla lainan määrä kodin arvolla. Mitä korkeampi LTV-suhde, sitä korkeampi asuntolainan riskiprofiili. Useimmat asuntolainat, joiden LTV-suhde on yli 80%, edellyttävät, että luotonsaaja maksaa PMI: n. Tämä johtuu siitä, että lainanottajan, joka omistaa alle 20% kiinteistön arvosta, katsotaan todennäköisemmin maksavan lainan maksamatta.

PMI syvyydessä

Let ”s Oletetaan esimerkiksi, että ostamasi kodin hinta on 300 000 dollaria ja lainan määrä 270 000 dollaria (mikä tarkoittaa, että teit 30000 dollarin käsirahan), jolloin LTV-suhde on 90%. Kuukausittainen PMI-maksu olisi 117 dollaria ja 150 dollaria, riippuen saamastasi asuntolainasta. (Säädettävissä olevat kiinnitykset tai ARM: t, kysy korkeammat PMI-maksut kuin kiinteäkorkoiset asuntolainat.)

PMI ei kuitenkaan välttämättä ole pysyvä vaatimus. Luotonantajien on pudotettava PMI, kun asuntolainan LTV-suhde saavuttaa 78% yhdistämällä asuntolainan pääalennuksen ja asunnon hinnan nousun. Jos osa LTV-suhteen laskusta johtuu asunnon hinnan vahvistumisesta, pidä mielessä, että joudut maksamaan uudesta arvioinnista vahvistuksen määrän vahvistamiseksi.

Vaihtoehto PMI: n maksamiselle on käyttää toista kiinnitystä tai mitä ” s tunnetaan säästölainana. Näin se toimii: Hankit ensimmäisen asuntolainan, jonka määrä on 80% asunnon arvosta, välttäen siten PMI: tä, ja otat sitten toisen asuntolainan, jonka määrä vastaa kodin myyntihintaa, josta on vähennetty asuntolainan määrä. käsiraha ja ensimmäisen asuntolainan määrä.

Yllä olevan esimerkin numeroiden avulla, jos ostamasi koti maksaa 300 000 dollaria, otat ensimmäisen kiinnityksen 240 000 dollaria , tee 30000 dollarin käsiraha ja hanki toinen kiinnitys 30000 dollaria. Tämä poistaa PMI: n maksamisen tarpeen, koska ensimmäisen asuntolainan LTV-suhde on 80%. Sinulla on kuitenkin nyt myös toinen asuntolaina, jolla on melkein varmasti korkeampi korko kuin ensimmäisellä asuntolainallasi.

Vaikka saatavana on useita erilaisia kiinnelainoja, korkeampi korko kurssi on par. Silti ensimmäisen ja toisen asuntolainan yhdistetyt maksut ovat yleensä pienempiä kuin ensimmäisen asuntolainan ja PMI: n maksut.

Kompromissit

Yhteenvetona , jos sinulla on PMI: ssä, jos sinulla on alle 20% kodin myyntihinnasta tai arvosta käsiraha, sinulla on kaksi perusvaihtoehtoa:

1. Käytä ”erillistä” ensimmäistä kiinnitystä ja maksa PMI, kunnes kiinnityksen LTV saavuttaa 78%, jolloin PMI voidaan eliminoida.
2. Käytä toista kiinnitystä. Tämä johtaa todennäköisesti alempiin asuntolainakuluihin kuin PMI: n maksaminen. Toisella asuntolainalla on kuitenkin yleensä korkeampi korko kuin ensimmäisellä asuntolainalla, ja se voidaan eliminoida vain maksamalla se takaisin tai rahoittamalla ensimmäinen ja toinen kiinnitys uudeksi erilliseksi asuntolainaksi. Oletettavasti tekisit tämän, kun LTV saavuttaa 80% tai vähemmän, joten PMI: tä ei tarvita.

Tähän päätökseen voi vaikuttaa useita muita tekijöitä. Esimerkiksi:

• Vertaa PMI: n maksamiseen liittyviä mahdollisia verosäästöjä verosäästöihin, jotka liittyvät toisen asuntolainan korkojen maksamiseen. Kysy kirjanpitäjältäsi IRS: n verosääntöjä asuntolainojen korkojen vähentämisestä.
• Vertaa uuden arvioinnin kustannuksia PMI: n eliminoimiseksi verrattuna ensimmäisen ja toisen asuntolainan jälleenrahoituksen kustannuksiin yhdeksi erilliseksi asuntolainaksi. Huomaa riski, että korot voivat nousta ensimmäisen asuntolainapäätöksen ja ensimmäisen ja toisen asuntolainan jälleenrahoituksen välillä.
• Tarkista kahden vaihtoehdon pääalennuksen erilaiset korot.
• Huomaa rahan aika-arvo (ajatus, että nyt käyttämäsi raha on tulevaisuudessa enemmän kuin sama summa).

Päätöksen tärkein muuttuja on kuitenkin odotettavissa oleva asuntojen hintojen nousu. Jos valitset itsenäisen ensimmäisen asuntolainan, joka vaatii sinua maksamaan PMI – sen sijaan, että saisit toisen asuntolainan ilman PMI: tä – kuinka nopeasti kotisi voi arvostaa arvoa siihen pisteeseen, jossa LTV on 78%, ja PMI voidaan poistaa ? Tämä on tärkein ratkaiseva tekijä ja siksi se, johon keskitymme nyt.

Arvostus: avain päätöksentekoon

Tässä tärkein päätöksentekijä: Kun PMI on poistettu erillisestä asuntolainasta, maksamasi kuukausimaksu on pienempi kuin ensimmäisen ja toisen asuntolainan yhdistetyt maksut. Tämä herättää kaksi kysymystä. Ensinnäkin, kuinka kauan kestää, ennen kuin PMI voidaan poistaa? Ja toiseksi, mitkä ovat kussakin vaihtoehdossa olevat säästöt?

Alla on kaksi esimerkkiä, jotka perustuvat erilaisiin arvioihin asuntojen hintojen vahvistumisasteesta.

Esimerkki 1: Hintahinta kotihintojen arvostuksesta

Seuraavissa taulukoissa verrataan erillisen, 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan kuukausimaksuja PMI: hen verrattuna 30 – vuoden kiinteäkorkoinen kiinnitys yhdistettynä 30 vuoden / erääntyvä 15 vuoden toiseen kiinnitykseen.

Asuntolainoilla on seuraavat ominaisuudet:

Alla olevassa taulukossa arvioidaan asuntojen hintojen vuosikorotukset.

Huomaa, että 120 dollarin PMI-maksu pudotetaan erillisen ensimmäisen asuntolainan kuukausimaksusta kuukaudessa 60 (katso alla oleva taulukko), kun LTV saavuttaa 78% päähinnan alennuksen ja kodin hinnan nousun yhdistelmällä.

Seuraavassa taulukossa esitetään ensimmäisen ja toisen asuntolainan kuukausimaksut yhteensä. Huomaa, että kuukausimaksu on vakio. Korko on painotettu keskiarvo. LTV on vain ensimmäisen kiinnityksen arvo.

Ensimmäisen ja toisen asuntolainan avulla voidaan säästää 85 dollaria kuukaudessa ensimmäisten 60 kuukauden aikana. Tämä vastaa 5 100 dollarin kokonaissäästöjä. Kuukaudesta 61 alkaen itsenäinen ensimmäinen asuntolaina saa edun 35 dollaria kuukaudessa jäljellä oleviin asuntolainoihin. Jos jaamme 5 100 dollaria 35 dollarilla, saadaan 145.

Toisin sanoen tässä hitaassa kodin hinnannousussa, joka alkaa kuukaudesta 61, kestää vielä 145 kuukautta ennen erillisen ensimmäisen asuntolainan maksuetu ilman PMI: tä voisi saada takaisin yhdistetyn ensimmäisen ja toisen kiinnityksen alkuperäisen edun. (Tätä ajanjaksoa pidennetään, jos rahan aika-arvo otetaan huomioon.)

Esimerkki 2: Nopea kotihinnan arvostus

Esimerkki jäljempänä perustuu samoihin kiinnityksiin kuin yllä. Seuraavia asuntojen hintojen arvostusarvioita käytetään kuitenkin.

Tässä esimerkissä näytämme vain yhden taulukon kuukausimaksuista kaksi vaihtoehtoa (katso alla oleva taulukko). Huomaa, että PMI pudotetaan tässä tapauksessa kuukaudessa 13 kotihintojen nopean nousun takia, mikä laskee LTV: n nopeasti 78 prosenttiin.

Yhdistetyillä kiinnityksillä on vain maksuetu 85 dollaria 12 kuukaudeksi. Tämä vastaa 1020 dollarin kokonaissäästöjä. Kuukaudesta 13 alkaen erillisen asuntolainan maksuetu on 35 dollaria. Jos jaamme 1020 dollaria 35: llä, voimme todeta, että ensimmäisen ja toisen asuntolainan alkuperäisten säästöjen muodostaminen kestää 29 kuukautta.

Toisin sanoen alkaen Kuukauden 41 aikana lainanottaja olisi taloudellisesti paremmin valitsemalla itsenäinen ensimmäinen kiinnitys PMI: n kanssa. (Tätä ajanjaksoa pidennetään, jos rahan aika-arvo otetaan huomioon.)

Bottom Line

Jos olet lainanottaja, jolla on alle 20% käsiraha, päätös siitä, käytetäänkö ensimmäistä vakuutta yksin asuntolaina ja PMI tai valita ensimmäisen ja toisen asuntolainan yhdistelmä riippuu suurelta osin siitä, kuinka nopeasti odotat kotisi arvon nousevan.

• Jos päätät maksaa PMI: n, se voidaan eliminoida arvioinnin avulla, kun LTV saavuttaa 78%.
• Jos päätät käyttää ensimmäisen ja toisen asuntolainan yhdistelmää, sinulla on todennäköisesti alkuerä säästöjä. Ainoa tapa poistaa toinen kiinnitys, jolla todennäköisesti on korkeampi korko kuin ensimmäisellä, on maksaa se takaisin tai rahoittaa ensimmäinen ja toinen lainasi uudeksi erilliseksi asuntolainaksi.

Jos et pysty keksimään suurempaa käsirahaa tai halvempaa kotia, laske vaihtoehtosi aikahorisontisi ja kiinteistömarkkinoiden kehityksen perusteella. on tietysti täysin ennustettavissa, mutta se antaa sinulle parhaat mahdollisuudet tehdä suotuisin päätös.