Täydellinen opas lääkärien asuntolainoista

Pinnaltaan lääkärin kiinnelainat näyttävät hyvältä. Ei rahaa alas. Ei jumborajoja. Ei yksityistä asuntolainavakuutusta (PMI). Lopuksi näyttää siltä, että tuote on olemassa palkitsemaan sinua ajastasi harjoittelusta lääkäriksi. Loppujen lopuksi se on ollut kovaa. Viime vuosina olet katsellut, kuinka monista ystävistäsi tulee talon omistajia.

Kun he lähettivät viimeisimmän valokuvansa hauskasta, itsetehtyyn kodin remontointiin, olit jumissa patologiaa tutkivassa kirjastossa. Vaikka he isännöivät kesägrilliä omalla takapihallaan, istuitte kahdeksan tunnin lautakokeen läpi (ja ajoitat tauot täydellisesti, jotta voisit huivata proteiinipalkin alas).

Mutta olkaamme todellisia. Luotonantajat harjoittavat ansaitsemaansa rahaa, eivätkä he voi vain antaa sinulle ilmaisen kyydin. Joten miten lääkärien asuntolainat yhdistyvät kaikkeen muuhun käytettävissä olevaan? Ovatko ne todella niin hyviä kuin miltä ne kuulostavat? Saamme selville.

Tässä kodinostoprosessin vaiheessa olet jo tehnyt vankan päätöksen siitä, kuinka paljon kulutat kotiisi, ja sinulla on taloudelliset ankkasi peräkkäin. Joten seuraava askel on päättää, kuinka rahoittaa kotisi ja onko lääkäri-asuntolaina sinulle paras vaihtoehto.

Ennen kuin ryhdymme sisään, jos haluat mieluummin kuunnella yleiskatsauksen siitä, miten Lääkäri asuntolainat toimivat, tutustu tähän podcastiin osoitteesta Finance For Physicians:

Autamme sinua tekemään tietoisen päätöksen tekemällä seuraavaa:

• Kuinka lääkärin asuntolainat Työskentely
• Vaihtoehdot ja niiden vertailu
• Päättäminen parhaasta asuntolainasta tilanteeseesi

Lääkärin kiinnelainat

Ensin , puhutaan siitä, miksi lääkärin asuntolainoja on edes olemassa. Syynä on se, että lääkärit ovat erittäin kannattavia asiakkaita lainanantajille. He ottavat suuria lainoja uransa alkuvaiheessa ja maksavat ne melkein aina. Luotonantajat käyttävät lääkärien asuntolainoja lukeakseen uransa alkuvaiheen lääkärit lainaamalla heille enemmän rahaa vähemmällä varauksella kuin kilpailijat. He tekevät siitä vieläkin houkuttelevamman markkinoimalla sitä ”erikoisohjelmana” vain lääkäreille.

Muista kuitenkin, että heidän perimmäisenä tavoitteena on saada sinut oveen ja myydä sinulle muita tuotteita tarvitsee muutosta. Lääketieteen opiskelija, joka siirtyy residenssiin, jolla ei ole ansaintahistoriaa, käteistä ja laivamäärä opintolainoja ei koskaan oikeuttaisi kiinnitykseen, ellei se olisi lääkäreiden asuntolainoja. Ilmaista lounasta ei kuitenkaan ole. Nämä lainat ovat aluksi houkuttelevia, mutta ovat usein kalliimpia kuin vaihtoehdot. Siksi on niin tärkeää verrata lääkärin asuntolainoja muihin kiinnelainoihin ennen päätöksentekoa.

Mikä on niin erikoista?

Joten miten lääkärin asuntolaina eroaa tyypillisestä asuntolainasta? Tässä on joitain sen yleisimpiä piirteitä:

• Vaaditaan nolla (tai erittäin pieni) käsiraha
• Ei yksityistä asuntolainavakuutusta ”PMI”
• Jumbo-lainojen (tyypillisesti lainojen korot eivät nouse) s yli 417 000 dollaria)
• Lainaus lääkärin allekirjoittaman työsopimuksen perusteella
• Vähemmän kriittinen opintolainan velasta

Kuka laskee päteväksi Lainanottaja?

”Pätevä lainanottaja” on yleensä lääkärin asukas, stipendiaatti tai hoitava lääkäri, jolla on allekirjoitettu työsopimus. Joihinkin lainanantajiin kuuluu myös hammaslääkäreitä, eläinlääkäreitä ja muita lääkäreitä.

Kuka tarjoaa lääkäreille asuntolainoja?

Lääkäreille, jotka tarjoavat lääkäreille asuntolainoja, on kasvava luettelo, mukaan lukien:

• viides kolmas pankki
• Bank of America
• BB & T-pankki
• Huntington Bank
• Tasavallan pankki
• Alueiden pankki
• SunTrust Bank (nykyisin Truist)
• Nashvillen pankki
• Yhdysvaltain pankki
• keskuspankki
• Citizens Bank
• väylältä riippumaton asuntolaina
• lääkärilainat
• BancorpSouth

Huomaa myös, että meillä ei ole taloudellisia suhteita mihinkään näistä lainanantajista – haluamme vain auttaa sinua tutkimaan vaihtoehtojasi. Jos olet lainanantaja ja haluat tulla listallemme, ilmoita siitä meille.

Asuntolainakulut:

Joten nyt, kun olen selittänyt, miksi lääkärien kiinnitykset ovat erilaisia ja miksi he vetoavat moniin nuoriin lääkäreihin, on aika tarkastella asuntolainan kuluja.Monet ihmiset keskittyvät kuukausimaksuihin harkitessaan kodin ostamista, mutta asuntolainan kokonaiskustannukset muodostavat useita kustannuksia:

• Korko – koron hinta perustuu korkoon, lainaan saldo ja lainan takaisinmaksuaika
• Sulkukustannukset – kertaluonteiset, taskussa maksettavat kulut, jotka maksetaan sulkemisen yhteydessä, kääritty lainasaldoon tai kääritty lainan korkeamman koron muodossa
• PMI – kuukausimaksu, joka yleensä maksetaan 20 prosentin oman pääoman saavuttamiseen asti

Ensimmäinen asia, joka sinun on tiedettävä lääkärien asuntolainoista, on se, että monet luotonantajat ovat halukkaita alentamaan palkkioita, varsinkin kun he tietävät sen olevan kilpailukykyinen. Usein asiakkaillemme tarjotaan alennuksia, kun luotonantajat ymmärtävät puhuvansa useiden lainanantajien kanssa. Jos haluat saada parhaan tarjouksen, varmista, että luotonantajalle on selvää, että puhut useiden kilpailijoiden kanssa, eikä se ole heille varma laukaus.

Loppukustannukset ja korot ovat tavallaan teeter totter: Asuntolainan sulkemiskustannusten alentaminen nostaa korkoa – tai jos haluat alhaisimman mahdollisen koron, sinulla on korkeammat sulkemismenot. Voit nähdä, miten tämä toimii tässä erittelyssä Mortgage Professor -sivustolta.

PMI: ssä sinulla on joko tai et. Se maksaa tyypillisesti 0,3-1,5% alkuperäisestä lainasummasta vuodessa. Varma tapa välttää PMI on laskea 20%. Jotkin lainat, kuten lääkärin asuntolaina, auttavat kuitenkin välttämään PMI: n, vaikka sinulla ei ole 20 prosentin omaa pääomaa.

Toinen tapa välttää PMI on saada kaksi asuntolainaa – yksi, joka rahoittaa 80 % kaupasta ja toinen, joka kattaa jäljellä olevan velan (enintään 20%). Mutta pidä mielessä, että kaikki nämä PMI-vältystaktiikat aiheuttavat lisäkustannuksia.

Jos haluat tietää, miten kaikki nämä kulut muodostavat tilanteen, meillä on täydellinen työkalu sinulle . Se näyttää, kuinka eri skenaariot muuttuvat kuukausimaksuiksi, ja se sisältää myös arviot kaikista piilotetuista kuluista – kuten kodin ylläpito ja apuohjelmat. Näet, kuinka tämä kaikki lisääntyy lainan koko elinaikanaan.

Napsauta tätä saadaksesi laskentataulukon!

Hinnat ja kustannukset – esimerkki

Oletetaan, että olet lääkäri, joka harkitsee 500 000 dollarin koti. Sinulla on upea luotto, mutta et ole käteistä käsiraha. Mitkä ovat vaihtoehtosi 0 prosentin käsiraha-kiinnityksille ilman PMI: tä? Tässä ovat suosituimmat esimerkkihinnat. Nämä eivät ole todellisia hintoja ja ovat vain esimerkkejä:

minkä vaihtoehdon sinun pitäisi valita?

Jos olet armeijassa ja etenkin jos olet vammainen, VA-asuntolaina voi olla vankka vaihtoehto.

Lääkärien asuntolainoilla on korkein korko, mutta se on lukittu sisään. ARM: lla on parempi korko kuin 30 vuoden lääkärin asuntolainalla, mutta korko muuttuu seitsemän vuoden kuluttua. Tavanomainen 80/20 tarjoaa parhaan koron ensisijaiselle asuntolainalle, mutta toisella asuntolainalla on vaihteleva korko.

Olettaen, että et ole armeijassa etkä voi saada VA-asuntolainaa, sinun tulisi perustaa tämä päätös siitä, kuinka kauan omistat kodin ja kuinka paljon aiot maksaa asuntolainasta. Selvitetään parhaat tekijät näiden tekijöiden perusteella:

• 0-7 vuotta – Jos et ennakoi itsesi asuvan kotona vähintään seitsemän vuotta, lääkärin asuntolaina 7/1 ARM on usein paras vaihtoehto. Mutta oikeastaan, jos aiot asua siinä alle viisi vuotta, sinun tulisi vuokrata.
• 7+ vuotta (ja keskimääräiset tulot ja säästöt) – Tässä tapauksessa lääkärin asuntolaina 30 – vuoden kiinteä korko on houkutteleva (tai kiinteä 15 vuotta, jos sinulla on kassavirta). Mutta tämä tulisi tarkistaa uudelleen, kun sinulla on 20% omaa pääomaa, pudotat jumborajojen alle tai jos hinnat laskevat yleensä. Kun olet sopinut profiiliin, voit usein jälleenrahoittaa uuteen, ei-lääkäreiden lainaan, joka on kilpailukykyisempi.
• Yli 7 vuotta (ja kyky maksaa HELOC nopeasti takaisin) – Perinteinen 80/20 alkaa näyttää paljon paremmalta, varsinkin jos saat oman pääoman luottorajan pudotettua vuoden tai kahden sisällä. Toisaalta, jos sinulla on todella paljon kassavirtaa, sinun kannattaa ehkä etsiä 15 vuoden asuntolainaa.

Loppukustannukset vaikeuttavat asioita nopeasti. Matematiikan yksinkertaistamiseksi emme sisällyttäneet sulkemiskustannuksia. Pidä tämä mielessä, kun vertailet erilaisia kiinnitysvaihtoehtoja. Pyydä lainanantajia tarjoamaan tarjouksia, joiden sulkemiskustannukset ovat mahdollisimman lähellä nollaa – ainakin aloittelijoille. Vastaavasti rakennettujen asuntolainojen vertailu on paljon helpompaa kustannusten näkökulmasta.

Pitäisikö sinun laskea käteistä?

Entä jos sinulla on rahaa käteisenä tai harkitset odottamista, kunnes sinulla on Käteinen raha? Tällöin verrataan lääkärin asuntolainaa tavanomaiseen 20 prosentin unohdettuun kiinnitykseen. Oletamme jälleen kerran, että molemmat on rakennettu sulkemaan sulkemiskustannukset lainaan matematiikan yksinkertaistamiseksi.Annamme sinulle selkeän vertailun rakentamalla 20 prosentin alentunut perinteinen laina siten, että sillä on täsmälleen samat maksut kuin lääkärin asuntolainalla. Ainoa ero on käsiraha ja korko.

Vaihtoehto 1 – 100 000 dollarin käsiraha tavanomainen laina

• 400 000 dollarin saldo
• 18.1183 vuosi kiinteä korko 3%
• 2387,08 dollaria kuukaudessa pääoma ja korko

Vaihtoehto 2 – 0 dollarin käsiraha lääkärin asuntolaina

• 500 000 dollaria saldo
• 30 vuoden kiinteä korko 4%: lla
• 2387,08 dollaria kuukaudessa pääoma ja korko

Näitä lukuja tarkasteltaessa luultavasti ajattelet sinua ottaisi 0 dollarin alas-vaihtoehdon. Ehkä sinulla ei ole niin paljon käteistä käytettävissä tai ehkä luulet älykkäämpiä tapoja käyttää 100 000 dollaria. Voit käyttää sitä lainojen maksamiseen tai sijoittamisen aloittamiseen. Ja 4% on edelleen todella hyvä korko. Mutta miten se todella vertaa 20%: n alennusvaihtoehtoon?

Koko eliniän korko:

• Vaihtoehto 1 – 118 998 dollaria
• Vaihtoehto 2 – 359 348 dollaria

Kuten yllä olevista kaavioista näet, 100 000 dollarin pudottaminen säästää lopulta yli 240 000 dollaria korkoa. Plus (ja tämä on valtava plus), saat asuntolainasi maksettua melkein 12 vuotta aikaisemmin.

Älä myöskään unohda, että oman pääoman koti tarjoaa enemmän turvallisuutta ja joustavuutta, etenkin jos tapahtuu jotain odottamatonta. 100-prosenttisesti rahoitetun lääkärin asuntolainan avulla sinun pitäisi odottaa aloittavansa veden alla. Jos jokin ei onnistu ja sinun on pakko myydä nopeasti, sinun on oltava valmis kirjoittamaan potentiaalisesti suuri sekki, jopa 10% ostohinnasta, vain päästäksesi kodista.

Toisaalta, jos keksit 100 000 dollaria, voit rahoittaa 100% lääkärin asuntolainalla ja sijoittaa käteisen. Jos suoritat nuo numerot, lopputulos näyttää paljon paremmalta. Mutta tämä ei vain vaadi aggressiivisia investointeja, vaan myös suurempaa vipuvaikutusta kodissasi, mikä lisää riskiä. Se vaatii myös monen vuoden kurinalaista sijoittamista ja olettaa, ettet koskaan kuluta mitään siitä. Se ei tietenkään ole mahdotonta, mutta se on paljon helpompaa sanoa kuin tehdä.

Päivän lopussa tavanomaisen asuntolainan hankkiminen ja nopeampi maksaminen on paljon parempi sopimus. Jos sinulla ei ole käteistä käsirahaa varten, lääkärin asuntolaina on hyvä vaihtoehto, joka kannattaa harkita. Silti se ei ole aina automaattisesti paras ratkaisu.

Entä jos sinulla on jo lääkärin kiinnelaina?

Jos sinulla on jo lääkärin asuntolaina, mutta et kiinnitä siihen huomiota, on hyvät mahdollisuudet heittää hyvät rahat. Sinun tulisi tarkistaa jälleenrahoitusvaihtoehtosi, jos jokin seuraavista ilmenee:

• korot laskevat
• saavutat 20% oman pääoman
• pääset alle jumborajat
• Suunnitelmat muuttuvat

Viime vuosina on hyvät mahdollisuudet, että kaikki nämä neljä asiaa ovat tapahtuneet monille teistä.

Tässä on skenaario, joka havainnollistaa yhtä yleisimmistä rahasäästömahdollisuuksista lääkärien asuntolainanottajille:

Dr. Smith osti kotinsa 100-prosenttisesti rahoitetulta lääkäri-asuntolainalta 4,75 prosentilla heinäkuussa 2013. Alkuperäinen lainasumma oli 500 000 dollaria ja kuukausittainen pääoma- ja korkomaksut 2 608,24 dollaria. Tuon lainan korko olisi ollut 438 965,21 dollaria. Nopeasti eteenpäin kolme vuotta tänään, ja tohtori Smithin omaisuus on noussut arvoltaan noin 600 000 dollariin, ja hän on 475 712 dollaria velkaa alkuperäisestä asuntolainastaan. vaihtoehtoja. Lääkärin asuntolaina oli luultavasti hänen paras panoksensa. Mutta nyt kun hänellä on yli 20% oma pääoma ja terve ansaintahistoria, kaikenlaisia vaihtoehtoja on avattu. Kertoimet ovat, että hän voisi saada parhaan tarjouksen.

Jos hänellä olisi aloite jälleenrahoittaa ja halua pitää maksu samanlainen kuin hän oli jo tottunut, hän etsii uuden 20 vuoden kiinteän asuntolainan ollessa 3%. Kuukausittainen pääoma- ja korkomaksu 475712 dollarin uudesta asuntolainasta nousee 2638,29 dollariin. Vielä tärkeämpää on, että hän ajelee takaisin seitsemän vuotta takaisinmaksuaikastaan vain 30 dollaria kuukaudessa. Nyt se on kotikäynti!

Hän voisi myös harkita uudelleenrahoitusta uudeksi lääkärin asuntolainaksi. Se olisi ollut parempi, mutta läheskään yhtä houkutteleva kuin tavanomainen asuntolaina. Hän on nyt perinteisten asuntolainojen hyvällä paikalla, ja hänen tulisi käyttää sitä hyväkseen.

Kun harkitset jälleenrahoitusta , muista tarkistaa muutama erilainen lainanantaja.

Ja muista, että vaikka jälleenrahoitus uudeksi lääkärilainaksi voi olla hyvä juttu, se ei ole aina paras. Kotitehtävien tekeminen ennen lääkärin asuntolainan uudelleenrahoittamista maksaa.Ihannetapauksessa sinulla on myös joku, kuten rahoitussuunnittelija, joka voi auttaa sinua analysoimaan vaihtoehtosi objektiivisesti.

Milloin sinun pitäisi välttää lääkärien asuntolainoja?

Ehkä olet jo nyt innostuneempi kuin koskaan talon ostamisesta, varsinkin kun tiedät vaihtoehdon, josta voit saada kodin 0 dollarin alennuksella ilman PMI: tä. Kaikkien perusteiden kattamiseksi halusin kuitenkin huomauttaa, että sinun pitäisi todennäköisesti pysyä poissa lääkärin asuntolainoista, jos jokin tai kaikki näistä ehdoista täyttyvät:

• lääkärin asuntolaina houkuttelee sinua harkitsemaan liian suuren talon ostamista.
• Sinulla on (tai tulee olemaan) vähintään 20% asuntosi panttaamiseen. Tässä tilanteessa tavanomainen kiinnitys on paras.
• Olet armeijassa. Tässä tilanteessa kannattaa tarkastella VA-lainaa.
• Odotat suurta käteisvirtaa pian oston jälkeen ja käytät lääkärin asuntolainaa saadaksesi kaupan tehtyä nyt
• Et ole mukava mahdollisuus aloittaa 5-10% vedenalaisesta kodistasi (toisin sanoen et halua kirjoittaa suurta sekkiä päästäksesi siitä pois, jos olosuhteet muuttuvat)

Voit lukea lisää näistä kohdista blogiviestistämme: ”5 lääkärin asuntolainan haittaa, joita et ole ottanut huomioon.”

Harkittavia vaihtoehtoja ennen allekirjoittamista

Mielestäni se on parasta odottaa, kunnes sinulla on vähintään 20% kotiin asettamista varten. Näin saat parhaan mahdollisen tarjouksen. Lisäksi sinun ei tarvitse ottaa mitään riskeistä, jotka liittyvät minkään rahoittamiseen 100 %.

Jos pidät siitä ideasta, jatka vuokraamista nyt ja aloita rahan varastamista ensimmäisen kodin ostoa varten. Jos sinulla on jo koti ja aiot päivittää, paras tapa säästää tulevaa alaspäin maksamalla nykyinen asuntolainasi nopeammin. Voit jopa harkita nykyisen asuntolainasi uudelleenrahoittamista lyhyemmäksi ajaksi totuttaaksesi kuukausimaksuihin. Voit myös rakentaa uuden lainan siten, että sen avulla voit kerätä omaa pääomaa tarvittavaan määrään, jotta sinulla olisi 20% päivitykseen mennessä.

On olemassa useita muita lainatyyppejä, joita emme kattaneet se voisi tulla peliin. Tässä on joitain niistä:

1) PMI: n tavanomainen laina vaatii yleensä vähintään 10%: n alennuksen. Jos sinulla on 10%: n pantti, tämä voi olla parempi vaihtoehto kuin lääkärin asuntolaina, jos aiot omistaa kodin tarpeeksi kauan, jotta PMI pysähtyy.

2) FHA-laina edellyttää yleensä 3% alas ja sillä on erittäin kilpailukykyiset hinnat, mutta siihen sisältyy myös kuukausittainen pysyvä maksu, joka on samanlainen kuin PMI. Kuukausittainen FHA-maksu tekee siitä vähemmän houkuttelevan useimmille lainanottajille.

3) Jumbo-laina PMI: n kanssa edellyttää yleensä vähintään 10%: n alennusta. Tämän tyyppisiä lainoja kannattaa verrata suurempiin lääkärien asuntolainoihin. Usein se riippuu siitä, kuinka kauan aiot omistaa kodin. Jumbolla voi olla alhaisempi korko, mutta se tulee myös PMI: n mukana.

Muut asuntolainaresurssit

On monia online-resursseja, jotka auttavat sinua oppimaan lisää kiinnityksistä. Joitakin esimerkkejä ovat:

• Asuntolainaprofessori: Sivusto, jossa on useita asuntolaskimia ja laskentataulukoita, jotka auttavat analysoimaan asuntolainavaihtoehtoja.

• White Coat Investor List lääkäreiden asuntolainanantajista Yhdysvalloissa: Tarkista Jimin luettelo osavaltioiden järjestämistä monista Yhdysvaltain lääkäreiden asuntolainanantajista.

Jos tunnet olevasi hukkua kaikista näistä vaihtoehdoista , ota yhteyttä meihin. Autamme asiakkaita navigoimaan tämän tyyppisissä päätöksissä koko ajan. Olemme iloisia voidessamme järjestää ilmaisen kuulemisen saadaksemme selville sopiiko meihin hyvin.