Pinta-alan suhde

teollisuusalueet

Suurena määrittäjänä lattiapinta-alan suhde on todennäköisesti vähemmän hyödyllinen teollisuusalueilla kuin missään muussa käyttöalueessa. Vaikka nykyaikaisilla kasveilla on monia yhteisiä piirteitä, nämä ominaisuudet eivät välttämättä ole yhtenäisiä vyöhykkeellä. Tämä johtuu siitä, että teollisuusalueet luokitellaan pääasiassa valmistusprosessien ”haitta” -ominaisuuksien perusteella.

Havainnollistamaan: ”kevyt” teollisuusalue vaatii ei-häiritsevää teollisuutta ja runsaasti etäisyyttä laitosten ja lisävarusteiden välillä toisaalta ympäröivillä asuinalueilla. Sillä on myös toivottavasti pieni rakenteellinen tiheys tai prosenttiosuus rakenteiden kattamasta maasta. Nämä ominaisuudet voidaan saavuttaa muilla irtotarkastuksilla – pääasiassa telakat ja prosenttiosuus erän kattavuudesta. Koska useimmat nykyään rakennetut kasvit ovat korkeintaan yhden kerroksen korkeita, enimmäiskorkeusrajoitukset eivät rajoita laitosten suunnittelua samalla tavalla kuin toimistorakennusten suunnittelua. Näin ollen ei ole juurikaan kannustinta mennä korkeammalle kuin mitä asetus sallii.

Työllisyyden tiheyden (hehtaaria hehtaaria kohti) hallitsemiseksi teollisuusalueilla lattiapinta-ala on melko tehoton laite. Toisin kuin toimistorakennukset ja myymälät, henkilöiden suhde pinta-alayksikköön on vyöhykkeen sisällä hyvin vaihteleva. Esimerkiksi Chicagon uudelleensijoittamistutkimusten aikana havaittiin, että tehtaalla, jonka pinta-ala on 10000 neliöjalkaa ja joka sijaitsee paljon 200000 neliöjalkaa, voi olla työssä vain kolme tai jopa 600 työntekijää.

Niin kutsuttujen raskas teollisuudenalojen työntekijöiden lattiapinta-alojen erot voivat olla huomattavia. Esimerkiksi alumiinilevytehtaalla voi olla yli 2000 neliömetriä lattiapinta-alaa työntekijää kohti, kun taas lentokonevalmistamolla voi olla alle 300 neliömetriä lattiapinta-alaa työntekijää kohti. (Katso Space for Industry, Dorothy A. Muncy; Urban Land Institute, 1737 K Street, NW, Washington 6, DC; 1954.)

Kun suositellaan teollisuusalueen sijaintia, syntyvän liikenteen määrä ja laji ovat melkein yhtä tärkeitä kuin haitalliset ominaisuudet. Tässä lattiapinta-ala on käytännössä hyödytön säätimena ruuhkien estämisessä. Jack C.Smithin julkaisussa ”Progress in Performance Standards for Zoning” (Planning 1954, American Society of Planning Officials), irtotavaran valvontaa ja muita menetelmiä harkittiin Chicagon kaavoitusta edeltävissä tutkimuksissa ja hylättiin seuraavista syistä:

(1) yksinkertainen rajoitus joko työllisyyden kokonaismäärälle tai bruttopinta-alalle on turha, koska kymmenen pientä laitosta käyttävää laitosta voivat tuottaa yhtä paljon liikennettä kuin voiko yksi suuri tehdas käyttää koko korttelia; (2) Irtotavaran valvonta, vaikka työntekijöiden keskittymistä rajoitetaan epäsuorasti rajoittamalla rakennusten suurinta osaa, eivät rajoita tehokkaasti työntekijöiden keskittymistä sallittuun pinta-alaan. Jotkin teollisuustyypit työllistävät tyypillisesti jopa 175 työntekijää eekkeriä myös suhteellisen vähäisissä uusissa rakennuksissa. Kun tällaisia pitoisuuksia esiintyy alueilla, joilla katu- ja kauttakulkukapasiteetti on suhteellisen pieni, seurauksena on väistämättä vakavia ongelmia. Ironista kyllä, niin suuria tiheyksiä esiintyy yleensä teollisuudessa, jotka ovat muuten hyviä naapureita asuinalueille.

Mr. Smith jatkaa, että ainoa tehokas valvonta näyttää olevan suora työllisyyden rajoituksen (hehtaarin työntekijämäärän) rajoittaminen, koska tällainen valvonta levittää tehokkaasti liikenteen tuottamisen painopistettä. ”Tällaisen asetuksen arvojen tarkoituksena on pääasiassa estää suurtiheyksisiä teollisuudenaloja sijoittumasta ongelma-alueille ja toimia tehokkaana oikeudellisena mittapuuna tapauksissa, joissa liiallinen laajentuminen on johtanut vakaviin liikenneongelmiin.”

Ilmeisesti ainoa lattiapinta-alan tarkoitus teollisuusalueilla on täydentää muun tyyppisiä irtotavaran säätöjä. Jopa tässä suhteessa sen hyödyllisyys vaikuttaa rajalliselta. Koska tehtaan johtajat eivät yleensä halua enemmän kuin yhden kerroksen rakennuksia, kaupallisilla alueilla niin houkuttelevan joustavuuden edut eivät liity. Jos yhteensopivuuden vuoksi ympäröiviin käyttötarkoituksiin katsottiin toivottavaksi vakiosuhteen määrittäminen bruttopinta-alan ja bruttopinta-alan välillä, lattiapinta-alan suhteen säätö voi olla hyödyllinen tämän tuloksen saavuttamiseksi – varsinkin jos on lisärakennuksia.

Lisäksi monissa teollisissa toiminnoissa tyypillisillä ”raskailla teollisuusalueilla” ei ole sellaisenaan lattiapinta-alaa. Esimerkiksi viljahissit, öljynjalostamot ja painovoiman virtausprosessit. Lattiapinta-ala on merkityksetön tyyppi irtotavaran valvonnasta tällaisissa toiminnoissa.

Kuitenkin teollisuusalueilla, jotka ovat lähellä keskustan liikealuetta, lattiapinta-alan säätimillä voi olla samat sovellukset ja edut kuin oikea keskustan osa.Ehdotettu Philadelphian kaavoitusasetuksen kattava tarkistus perustaisi uuden rajoitetun teollisuusalueen, joka sijoittaa parvi-teollisuuslaitokset keskeisiin paikkoihin. Ehdotetun asetuksen yhteenvedon mukaan tämä piiri, toisin kuin muut rajoitetut teollisuusalueet, ”sallii kaikenlaisen kaupallisen käytön ja on siten erityisen sopiva keskustakaupungille”. Bulk on samanlainen kuin keskeisissä paikoissa kaupallisiin ja kerrostaloihin sallittu, ja sitä ohjaa lattiapinta-ala.

Asuinalueet

Pidä mielessä irtotavaran hallinnan tarkoitukset lisäetuja, onko lattiasuhde tarjota asuinalueilla? Pienen tiheyden ja suuren tiheyden käyttötarkoituksia tarkastellaan erikseen.

Yhden ja kahden perheen alueilla käyttö lattiapinta-alan suhteesta näyttää olevan melko rajallinen. Menemättä pihan vaatimusten vakiintuneisiin perusteluihin voimme nähdä, että korkeimpien korkeusrajojen ohella ne perustavat äänenvoimakkuuden säädön. Jos näihin mittoihin lisätään suurin mahdollinen erän peitto, saamme tuloksen, jolla on sama vaikutus kuin lattiapinta-alalla, koska yhdistettynä ne muodostavat vakion suhteen rakennusten tilavuuden ja maa-alan välillä. (Katso kaavio.) Lisäksi ne varmistavat rakennusten vähimmäiseron, mikä ei välttämättä johdu pelkästään lattiapinta-alan suhteen säätämisestä.

Useimmissa tapauksissa suljetut kadun ulkopuoliset pysäköintitilat on vapautettu ” bruttopinta-ala. ” (Katso määritelmät, sivut 3–7.) Tämä määritelmä kattaa kuitenkin myös muut lisärakennukset. Näin ollen käyttämällä lattiapinta-alan laitetta suurin osa kaikista pää- ja lisärakennuksista (lukuun ottamatta autotalleja ja autokatoksia) on säännelty.

Yhteenvetona voidaan todeta, että lattiapinta-alan suhteen vaikutus pienitiheyksisillä asuinalueilla on lähinnä irtotavaran valvonnan parantaminen. Tässä suhteessa sen käyttö on samanlainen kuin teollisuusalueilla.

Toisaalta lähestyessämme tiheitä asuinalueita lähestymme tilannetta, joka vallitsee tiheillä kaupallisilla alueilla, missä maa on kallista, rakennusten korkeudella on suhteellisen merkityksetöntä ja missä korkeutta voidaan joka tapauksessa nostaa, jos tilaa saadaan maanpinnan ja alakerroksen tasolla.

Asuinalueilla ero kuitenkin käyttöaste tuo muita tekijöitä eteen. Asuntokäytössä sekä kerrostaloilla että ryhmäkodeilla on oltava pääsy valoon, aurinkoon ja ilmaan, ne on erotettava muista käyttötarkoituksista, jotta melu ei häiritse tarpeettomasti, ja niillä on oltava vähimmäismäärä käyttökelpoista ulkotilaa. Lyhyesti sanottuna heillä on oltava mukavuudet, jotka sopivat moderniin kaupunkiasumiseen. Mutta lattiapinta-ala ei takaa näitä välttämättömyyksiä, joten niiden varmistamiseksi käytetään muita säätimiä.

Yleisimpiä näistä ovat piha-alueet, joiden seurauksena irtotavarana on vain rajoitettu vaihtelu. rakennussuunnittelussa. Lisäksi voidaan osoittaa, että elleivät pihoille asetetut vähimmäismäärät ole riittävän leveät tai syvät, ne eivät todellakaan tarjoa yllä mainittuja mukavuuksia.

Niiden saavuttamiseksi ja samalla säilyttää joustavuus Lattiapinta-alalle on ominaista myös muita laitteita.4 Niitä käytetään yhdessä toistensa kanssa, teorian mukaan nettovaikutus saavuttaa vähimmäisvaatimukset. Niitä kuvataan tässä vain lyhyesti, koska asetusten muodossa asetukset ovat joskus melko monimutkaisia. Kaikki ovat peräisin Isossa-Britanniassa kehitetyistä ideoista, ja ne on kuvattu asumis- ja paikallishallinnon ministeriön (tai sen edeltäjän, kaupunki- ja kaavoitusministeriön) useissa julkaisuissa.

Valokulman este. Valon tukkeutumisen tarkoituksena on varmistaa valon ja ilman pääsy kaduille ja rakennusten etuikkunoihin. Tällaiset säännökset luovat kuvitteellisen tason, joka nousee vinosti kadun keskiviivan kulmasta ja nojaa rakennusta vasten, jota ei saa leikata tähän tasoon. Tämä laite näkyy ehdotuksissa New Yorkin kaupungiksi ja Columbian alueeksi, Denverin kaavoitusasetukseksi ja muiksi. Sivun 25 kaavio on otettu Harrison, Ballard & Allen -raportista.

Valoyhteyksien alue. Tämä on esteetön alue lakisääteisen ikkunan ulkopuolella, kaaren sisällä, joka ulottuu 70 astetta rakennuksen seinämään nähden kohtisuoran viivan kummallakin puolella ikkunan keskilinjalla. Säde on yleensä vähintään 15 jalkaa asuinalueilla, vaikka se voi olla joissakin jopa 60 jalkaa. Määritetty osa tämän kiilan tilasta on vapaa rakennuksista ja muista esteistä. Yksityiskohdat vaihtelevat useiden asetusten välillä, joissa tätä laitetta käytetään.

Käytettävä avoin tila.Monirakennukset voivat saada riittävästi valoa juuri kuvatuilla kahdella laitteella, ja niiltä puuttuu silti ulkoasu. Tämän tyyppisten ulkotilojen on oltava käyttökelpoisia, ja niiden on oltava matkustajien helposti saavutettavissa, riittävän kokoisia ja jakautuneita (toisin sanoen suhteessa sitä käyttävien ihmisten lukumäärään ja tyyppeihin) ja sopivia tarkoituksiin, joihin ne on tarkoitettu. Nämä tarkoitukset on kuvattu Harrison, Ballard & Allen -raportissa välilyönteinä ”vauvan leikkikehän tai vaunun asettamiseksi nukkuvalle lapselle; tilaa tuolien asettamiseksi kuumana yönä; tilaa vanhuksille ja toipilaille raikkaan ilman, auringonpaisteen ja viileiden tuulien saamiseksi; tilaa vaatteiden ripustamiseen, muutaman kukan nostamiseen; voidaan nähdä, että käyttökelpoinen avoin tila on yksinkertaisesti takapihan tai etupuolen jatke perheille, jotka asuvat kaikissa tiheysluokissa; ei varmasti kohtuuton osa kaupunkien elintasoa. ”

Samassa raportissa määritellään” käytettävissä oleva avoin tila ”siten, että se kattaa vain sen osan asuinalueiden maa-alueesta:

1. joka on tarkoitettu ulkoilutiloihin, viheralueisiin ja kotitalouksien (kuten vaatteiden kuivaus) palvelutiloihin, joita normaalisti harjoitetaan ulkona, ja
2. Joka on sopivan alueen vähimmäismittojen mukainen … ja
3. jota ei ole omistettu yksityisille teille, jotka ovat avoimia ajoneuvoliikenteelle, lisävarusteille kadun ulkopuolella oleville pysäköintipaikoille tai lisävarusteille kadun ulkopuolella oleville lastauspaikoille ja
4. joissa maassa ei ole rakenteita, paitsi sallittuja, … ja
5. joka ei ole esteetön takapihan sallitun tason ja taivaan välillä, paitsi että korkeintaan kaksikymmentäviisi prosenttia (25%) vyöhykealueiden kokonaismäärästä ”käytettävissä olevasta avoimesta tilasta” saa olla katettu ja tällöin enintään fift y prosenttia (50%) katetun osan kehästä on suljettava, ja
6. joka on korkeamman luokan ollessa rakenteellisesti turvallinen ja riittävän pintainen ja suojattu ja
7. mikä on käytettävissä ja ainakin kaikkien asuntojen käyttäjien käytettävissä, joiden käyttöön tilaa tarvitaan.

Vaikka käyttökelpoinen avoin tila määritellään osaksi maa-aluetta, kattotilat ja parvekkeet voivat olla korvata, jos ne täyttävät asetusten vaatimukset koosta, esteettömyydestä, esteettömyydestä ja turvallisuudesta.

Olemme toistaiseksi keskustelleet lattiapinta-alan suhteesta rakennuksen irtotavarana. Toisinaan sitä on käytetty myös tiheyden säätönä. Kun otetaan huomioon perheiden määrä hehtaaria kohden ja huoneistojen keskikoko neliöjalkoina, voidaan johtaa pinta-ala-suhde. Yritettäessä hallita tiheyttä kaavoitusasetuksella pyritään kuitenkin lopulliseen suhteeseen ihmisten ja maan välillä. Perhekohtaisten vähimmäiserien pinta-alat saavuttavat tämän suhteen suoraan välittämättä tietoja lattiapinta-alasta.

Vaikka keskimääräiset lattiapinta-alat tunnettaisiin erityyppisille asunnoille, lattiapinta-ala on epäluotettava tiheyden hallinta. Naapuruston suunnittelussa tuodaan esiin:

… lattiapinta-alat eivät kuvaa väestötiheyttä, koska lattiapinta-ala henkilöä kohden vaihtelee (yleensä kasvaa tulojen kasvaessa) . Väestökuormituksen mittaamiseksi on käytettävä ylimääräistä kerrospinta-alaindeksiä henkilöä kohti. Tämä tekee mahdolliseksi verrata tiheyttä lattiapinta-alojen suhteiden mukaan väestötiheyteen.

Tämän saman asian tekee Jack C. hieman eri tavalla. Smith kommentoidessaan Chicagon kaavoitusasetusta:

Pelkkä FAR on erittäin tehoton tiheyden hallinta. Kun etsitään haluttua väestötiheyden mallia, FAR yksin voi tuottaa ansaitun loppun vain, jos kaikki asuinyksiköt on rakennettu keskikokoisiksi. Poikkeamat asuntojen keskimääräisestä koosta ja keskimääräisestä henkilöiden lukumäärästä asunto-yksikköä kohti mitätöivät tiheystavoitteiden toteutumisen. Tästä syystä käytimme Chicagon asetuksessa FAR: n täydentämiseksi suoraa tiheysvalvontaa, erän pinta-alaa asunto-yksikköä kohti.

Mr. Smith huomauttaa myös, että lattiapinta-alan suhde on hyödytön muuntamisen sääntelyssä olemassa olevien rakenteiden sisällä, ja että eräala asuntokohtaisesti oli menetelmä, johon Chicagon asetuksessa sovittiin liiallisten muuntojen hallitsemiseksi.5

Päätelmät

Lattiapinta-ala on tarkennus perinteisiin irtotavaran säätimiin. Se ilmaisee yhdellä mitalla useiden sijasta rakennuksen tilavuuden ja maa-alueen välisen matemaattisen suhteen. Se ei kuitenkaan millään tavoin hallitse kyseisen tilavuuden sijoittamista maahan. Siksi, jos sijoittelu on säädeltävä tekijä, tarvitaan lisälaitteita.

Lattiapinta-ala ei ole kovettuva.Se saa arvon kaavoituslaitteena, kun sille annettu numeroarvo auttaa saavuttamaan kaavoitusasetuksen tavoitteet ja antaa samalla rakennusten suunnittelijoille enemmän liikkumavaraa. Siksi matala lattiapinta-ala ei ole välttämättä hyvä eikä korkea välttämättä huono. Se riippuu vyöhykkeestä.

Siltä osin kuin bruttopinta-ala mittaa julkisten katujen ja julkisten palveluiden kuormitusta sekä kuljetus- ja pysäköintitilojen kysyntää, lattiapinta-ala on keino säätää tuotantoa liikenteen ja kysynnän arvioimiseksi ja tulevaisuuden tarpeiden ennustamiseksi. Siltä osin kuin bruttopinta-ala ei mittaa väestötiheyttä, lattiapinta-alan suhde on puutteellinen tiheyden kontrollina ja ennakoivana laitteena.

Alkuperäisen idean muutokset ovat lisänneet sen monipuolisuutta. Vaikuttaa todennäköiseltä, että jatkojalostukset lisäävät sen hyödyllisyyttä. Kun muutoksia tehdään, toimitussäännökset muuttuvat kuitenkin monimutkaisemmiksi. Esimerkiksi palkkiot ovat kohtuuttoman monimutkaisia pienessä kaupungissa, eikä niitä pitäisi kopioida sokeasti. Myös lattiapinta-alan edut näyttävät tapahtuvan pääasiassa suurilla irtotavaravyöhykkeillä, joissa rakennuksen korkeus ei ole erityisen tärkeä tekijä. Siksi lattiapinta-ala ei ole sekoittamaton siunaus.

Huomautuksia

1. Naapuruston suunnittelu (American Public Health Association, Committee on the Hygiene of Housiene, julkaissut Public Administration Service, 1313 East 60th Street, Chicago 37) huomauttaa, että matemaattinen suhde rakennuksen kattavuuteen ja korkeuteen ilmaistaan seuraavalla kaava:

2. Kaupallisilla alueilla lattiapinta-alaa voidaan nostaa, jos sisätiloissa on pysäköintialue. Esimerkiksi C-4-alueella FAR 3,5 on raja kerrostaloille, joissa ei ole suljettua pysäköintialuetta maanpinnan yläpuolella. suljetulle pysäköinnille annetaan ylimääräinen FAR 1.0, jolloin FAR on yhteensä 4,5. Muu käyttö on sallittua FAR 7.0: lla ja 2,0: lla suljetussa pysäköinnissä, mikä on yhteensä FAR 9.0.

3. On joitain todisteita siitä, että lattiapinnan siirtäminen alemmista kerroksiin on kannattavaa. New Yorkin kaupungin toimistorakennusten tutkimukset osoittavat, että neliöjalkaisten vuokrien hinnat nousevat keskimäärin noin prosentti tarinaa kohden, käyttäen perustana kolmannen, neljännen tai viidennen kerroksen. Pohja ja toinen tarina ovat ”veronmaksajia” ja ovat luotettavia tulotasoja. Puhuessaan näistä, herra Ford (julkaisussa Building Bulk, Height and Form kommentoi: ”Joka tapauksessa on ilmeisintä, että valo ja näkymät antavat merkittävän palkkion ja että kaikki mikä tuo enemmän ylävaloa ja avoimuutta alas alempiin kerroksiin kasvaa vastaavasti niiden vuokra-arvoa. Toisin sanoen on käytännössä mahdollista tehdä huomattava uhri rakentamalla irtotavaraa alempiin kerroksiin edellyttäen, että riittävä osa niistä lisätään torniin. ”

4 ”Valon tukkeutumiskulmaa” ja ”valon pääsyaluetta” käytetään myös asumattomilla alueilla.

5. Asetuksessa sanotaan: ”Mitään olemassa olevaa asuinrakennusta ei saa muuttaa sellaiseksi, että se olisi ristiriidassa tai ristiriidassa sen alueen erän alueen asuntoyksikköä koskevien vaatimusten kanssa, jossa tällainen asunto sijaitsee. ”