mikä on vähimmäishehtaarin kokoinen verovapautusoikeus kiinteistöveroihin Texasin arkistoissa – t2 Ranches

Kirjoittaja Troy Corman, t2ranches.com

Koska alhainen korkoympäristö on jatkunut suuren taantuman jälkeen, suurin osa reaalivarojen hinnoista on noussut huomattavasti, myös virkistys- ja maatalousmaa. Nyt, enemmän kuin koskaan, on tärkeää käyttää kiinteistöveroja alentavia strategioita korkeamman kiinteistöarvon kompensoimiseksi. Yksi tapa tehdä tämä tyhjällä raakamaalla on saada maa laillisesti avoimeksi tilaksi (1-d-1) tai Ag-käyttöön (1-d), kuten Texasin perustuslain VIII artiklan 1-d jaksossa kuvataan. ja 1-d-1. Tässä artikkelissa keskustelemme siitä, kuinka Ag-käyttö ja avoimen avaruuden maa Coloradon kreivikunnassa voivat olla kelpoisia. Jos haluat tietää, kuinka avoimen tilan maa- ja ag-maamerkinnät toimivat maakunnassasi Teksasissa, tutkimme mielellämme ja annamme vastauksia.

Open Space- ja Ag Use -merkinnät ovat erityisiä arvoja, jotka verotetaan maata sen maatalouden käytöstä tai tuottavuusarvosta. Kummankin alla olevan nimityksen saamiseksi on noudatettava erityisiä vaatimuksia.

Ag Käyttö (1-d)
Maan on oltava luonnollisen henkilön omistuksessa. Kumppanuudet, yritykset tai organisaatiot eivät välttämättä täytä vaatimuksia.
Maan on oltava ollut maatalouskäytössä kolme vuotta ennen Ag-arvon arviointia.
Omistajan on haettava nimeämistä vuosittain ja tehtävä valaehtoinen lausunto maasta. maan käyttö.
Maatalousyrityksen on oltava maanomistajan ensisijainen ammatti ja tulonlähde.

Avoin tila (1-d-1)
Maa voi olla yksityishenkilön omistuksessa. , yhtiö tai kumppanuus.
Maan on oltava tällä hetkellä omistettu pääasiassa maatalouden käyttöön alueella yleisesti hyväksytyn intensiteetin mukaan.
Maan on oltava omistettu käyttötarkoitukseen vähintään viidelle viimeisestä seitsemästä vuotta.
Maatalousyritykset eivät välttämättä ole omistajan päätoimialoja.

Avoin tila on yleisin nimitys. Pidä mielessä, että molemmilla maatalouden arvostuksilla ei ole mitään tekemistä maan markkina-arvon kanssa. Sen sijaan verotettava arvo perustuu maan tuottavuusarvoon. (PTC: n luku 23.52 Pätevän maatalousmaan arviointi). Yksi tapa saada avoimen tilan arviointi ilman, että joudut odottamaan viittä vuotta, on se, että maa omistetaan pääasiassa luonnonvaraisten alueiden hoidolle, kuten määritelty osa-alueen (7) (B) tai (C) osassa, yleisesti hyväksytyn intensiteetin mukaan. alueella riippumatta siitä, miten maata käytettiin edellisenä vuonna. Varoitus on, että tämä on sallittua vain, jos maasi on alueella, jolla on federaalisesti uhanalaisia lajeja, kuten kulta-Cheeked Warbler tai Black-Capped Verio.

Avoimen maan intensiivisyyden normit
Intensiteettistandardit johdetaan siitä, mikä on tyypillistä paikallisella alueella eri maataloustoiminnoille. Saadakseen avoimen avaruuden maalle Coloradon piirikunnassa traktin on oltava vähintään 70-75% maatalouden käyttökelpoinen koko traktaatin saamiseksi, ja sitä on käytettävä sellaisenaan vähintään kuusi kuukautta vuodessa. Käyttötarkoitukset on määritelty seuraaviin luokkiin.

Cropland Operations
Row Crop
Orchard
Hay Crop
Truck Farm
Vineyards
Kasteltu Cropland

Laiduntaminen – Parannettu laidun
Alkuperäinen laidun – Harjamaa
Wasteland

Erikoistoimenpiteet – Meijeri – Syöttö- ja humalatoiminnot – Mehiläinen / Hunajaa
viljelykasvien viljelyä
kukkaviljelyä
kotieläiminä pidettyä kanaa ja joulukuusi
vesiviljelyä
nurmikenttämaata
puuta

Vähimmäispuut hehtaaria kohden – pekaanipähkinä Hedelmätarhat 14 puuta / hehtaari
Persikkahedelmätarhat 40 puuta / hehtaari
Puu 400 puuta / eekkeri
Joulukuustila 700 puuta / hehtaari

Maan vähimmäisvaatimukset maalle
Alkuperäinen laidun 10 Hehtaarin vähimmäispinta-ala – parannettu laidun 10 hehtaarin vähimmäisarvo – heinäntuotanto 10 hehtaarin vähimmäismäärä
hedelmä- ja viinitarhojen 10 hehtaarin vähimmäismäärä
puunviljelylaitosten 10 hehtaarin vähimmäismäärän
ruohonviljelylaitosten 10 hehtaarin vähimmäismäärän
kasteltujen viljelykasvien 10 hehtaarin Minimi
vesiviljely 10 hehtaaria Minimi
Aiemmin vähimmäispinta-ala oli 6 hehtaaria, mikä on isoäiti mutta jos myyt maata tai luovutat maan perillisille, 10 hehtaarin vähimmäismäärä tulee voimaan.

Ilman Ag-käyttöä tai avointa tilaa ei käytettäisi tätä maata normaalisti 1,67 x 150 000 dollaria. (tässä esimerkissä arvioitu arvo), jonka tuloksena kiinteistöverolaskelma on 2 505 dollaria.

Jos tämä sama 15 hehtaaria luokitellaan ”Ag-vapautukseksi” karjan laiduntamisen perusteella (luokkaan Native Pastureland), kerro $ 150,000 x 98 (Colorado County arviointipiirin ag-arvo alkuperäiselle laidunmaalle). Tulos olisi 1 470 dollaria.

Nyt vuotuinen kiinteistövero lasketaan kertomalla 1 470 dollaria x 0,0167 (veroprosentti 1,67 dollaria / 100), jolloin saadaan kiinteistöveron lasku 24,55 dollaria. Se on suuri ero!

Kuinka saada maasi Ag-vapautukseksi Coloradon piirikunnassa
Uusien kiinteistöjen omistajien on haettava Ag-vapautusta ja omistettava kiinteistö 1. tammikuuta verovuosi.Kiinteistöllä on oltava ollut verovapaus edellisen verovuoden aikana ja sen on oltava vähintään 10 hehtaaria. Kun kiinteistö siirtyy uudelle omistajalle, arviointipiirin on lähetettävä heille hakemus jatkaa AG-vapautusta.

Jos kiinteistö on ostettu 1. tammikuuta jälkeen, jolloin edellinen ag-vapautus on voimassa , uusi omistaja säilyttää verovuoden ag-vapautuksen edut.

Nykyiselle maanomistajalle, joka ei ole koskaan saanut ”Ag-vapautusta”, maan on oltava vähintään 10 hehtaarin kokoinen. omistettu tällä hetkellä pääasiassa maatalouden käyttöön läänin yleisesti hyväksyttyjen standardien mukaisesti, ja sen on oltava vakiintunut maatalouden käyttöön viiden edellisen seitsemän vuoden aikana. ag-hakemus on tehtävä piirille pääarvioijälle ennen ag: n myöntämistä tai epäämistä ( PCTS Sec. 23.54. Sovellus)

1D1: n avoimen tilan arviointi (Ag-vapautus) -sovellus on maksettava ennen 1. toukokuuta.

Mehiläishoito on nyt pätevä Ag-poikkeus niin pienille kuin 5 eekkeriä
1. tammikuuta 2012 Texasissa annettu laki voi mehiläishoidon hyväksyä kiinteistöverojen vapauttaminen. Yksityiskohdat löytyvät Teksasin kiinteistöverolain luvusta 23, luku D, Sec. 23.51 (1) ja: (2) ”… käsitteeseen sisältyy myös maan käyttö mehiläisten kasvattamiseen tai pitämiseen pölytykseen ihmisravinnoksi tai muiksi aineellisiksi tuotteiksi, joilla on kaupallista arvoa, edellyttäen, että käytetty maa on vähintään 5 hehtaaria tai yli 20 hehtaaria. Coloradon piirikunnan arviointialue tarjoaa mahdollisuuden pölyttää yksinäisiä pesiviä mehiläisiä (tyypillisesti vapaamuurarimehiläisiä – pölytysmehiläisiä) tai hunajamehiläisiä (ihmisruuan tuottaminen).

Avoimen tilan alla tuottavuuden arviointi, arvot lasketaan muokatulla tulomenetelmällä hehtaariarvon määrittämiseksi.

Teksasissa yhden pesän arvioidaan tuottavan 74 kiloa hunajaa, ja arviolta 60 dollaria kuluja pesää kohti. viiden vuoden keskiarvo 5,08 dollaria puntaa hunajaa kohden, Colorado County laskee mehiläishoidon arvon seuraavasti:

Mehiläishoidon intensiteettistandardit Coloradon osavaltiossa Texasissa

5 hehtaaria – on oltava 6 nokkosihottumaa tai pesälaatikot, joiden koko on 6–10 hehtaaria, on oltava 7 pesää tai pesäkkeitä, joiden koko on 11–12 hehtaaria s – on oltava 8 pesää tai pesälaatikkoa
13 – 14 eekkeriä – on oltava 9 pesää tai pesälaatikkoa | 15 – 16 hehtaaria – on oltava 10 pesää tai pesäkettä | 17 – 18 hehtaaria – on oltava 11 nokkosihottuma tai pesälaatikot
19 – 20 eekkeriä – on oltava 12 pesää tai pesälaatikkoa.

Kuinka saada villieläinten hoitoon käyttö avotilan maatalouden arviointiin kiinteistöverojen alentamiseksi Texasissa

Maaperän on oltava aikaisemmin vähintään yhden vuoden ajan luokiteltu Ag Open Space -käyttöön, jotta se voi saada villieläinten hallinnan käytön. Maata on käytettävä vähintään kolmella seuraavista tavoista ylläpitää alkuperäiskansojen luonnonvaraisten eläinten lisääntymis-, muutto- tai talvipopulaatiota ihmisravinnoksi, mukaan lukien ruoka, lääkkeet tai virkistys:

1. Elinympäristön hallinta
2. Eroosion hallinta
3. Petoeläinten hallinta
4. Lisävedensyötön toimittaminen
5. Lisätarvikkeiden toimittaminen elintarvikkeisiin
6. Suojien tarjoaminen ja
7. väestönlaskentalaskelmien tekeminen väestön määrittämiseksi

Jos uusi omistaja on jakanut maan suuremmasta alueesta, traktorin on oltava vähintään 16 hehtaarin alueelle, jotta villieläintenhoitokäyttö voidaan hyväksyä. Uusi omistaja voi odottaa vuoden ag-vapautuksella ja siirtyä sitten Wildlife Management -käyttöön.

Jos traktilla oli Wildlife Management -käyttöä edellisenä vuonna ja se täyttää Ag-vapautuksen vähimmäispinta-alat 10 hehtaaria, uusi omistaja voi jatkaa Wildlife Management -käytön käyttöä, mutta uusi 1D1 Ag -hakemus on toimitettava yhdessä Wildlife Management Planin kanssa. Luonnonvarojen hoitosuunnitelma voi olla Texas Parks and Wildlife Form 885: ssä tai se voi olla itse kirjoittama suunnitelma, mutta sen on sisällettävä kolme edellä luetellusta seitsemästä villieläinkäytännöstä ja luettelo kohdennetuista villieläinlajeista.

On suositeltavaa antaa kartta siitä, missä kolme käytäntöä maassasi sijaitsevat. Säilytä lisäksi kuitit kuluistasi, jotka johtuvat kolmesta seitsemästä luonnonvaraisten hoitokäytäntöjen aktiivisesta ylläpidosta. Ihannetapauksessa haluat ottaa yhteyttä paikalliseen Texas Parks and Wildlife (TPWD) -biologiin ennen villieläinten hoitosuunnitelman täyttämistä. Biologi voi myös neuvoa sinua siitä, mikä villieläimet suosii omaisuuttasi.

Ag-palautusverot Teksasissa
Huomaa, että jos myyt maata, jolla on joko Ag Use- tai Open Space -merkintä, palauta verot voitaisiin käynnistää. Ag-palautusvero on ylimääräinen vero, joka peritään, kun kiinteistön omistaja muuttaa kiinteistön käytön maataloudesta muuhun käyttöön – lukuun ottamatta talon rakentamista henkilökohtaiseen taloon. Palautusvero palauttaa veron, jonka omistaja olisi maksanut, jos hänen maansa olisi verotettu markkina-arvoon palautuksen kattamina vuosina (yleensä viisi vuotta).

Ag-käytön (1-D) mukaan maan myynti tai maan käytön muutos luo palautusveron, joka ulottuu kolmeen vuoteen ennen vuotta, jona myynti tai muutos maassa käyttö tapahtuu.

Avoimen tilan (1-D-1) alla palautusverot käynnistetään, kun käytön muutos ei ole maatalouden tarkoitus. Verot palautetaan takaisin viiden edellisen vuoden verojen takaisin saamiseksi. olisi maksettu, jos maalla ei olisi ollut avointa tilaa.

Jos sinulla on kysyttävää tämän artikkelin yksityiskohdista tai tarvitset lisätietoja, ota yhteyttä Troy Cormaniin, t2 Ranchesin perustajaan, numeroon 832. -759-1523 tai 214-690-9682.

Maa ja d Karjatiloja myytävänä Colorado County, TX