Ensikertalaisen ostajan opas ' Opas

Kodin ostaminen voi olla haastavaa ensikertalaiselle. Loppujen lopuksi vaiheita, tehtäviä ja vaatimuksia on niin paljon, ja saatat olla huolissasi kalliiden virheiden tekemisestä. Mutta ensimmäistä kertaa kotiin ostajat nauttivat todella erityisistä eduista, jotka on luotu kannustamaan uusia tulokkaita kiinteistömarkkinoille. Demystifioida prosessi niin saat eniten irti ostoksestasi, tässä on yhteenveto siitä, mitä sinun on otettava huomioon ennen ostamista ja mitä voit odottaa itse ostoprosessista, sekä vinkkejä elämän helpottamiseksi ensimmäisen kodin ostamisen jälkeen.

Ensimmäinen- Time Homebuyer Advantage

Kodin ostamista pidetään edelleen amerikkalaisen unelman avaintekijänä. Ensimmäisenä ostajana sinulla on pääsy valtion ohjelmiin, verohelpotuksiin ja liittovaltion takaamiin lainoihin, jos sinulla ei ole tavanomaista vähimmäismaksua – mieluiten 20% tavanomaisen lainan ostohinnasta – tai olet tietyn ryhmän jäsen (katso Tärkeää huomioteksti alla). Ja saatat olla ensimmäinen ostaja, vaikka et olisikaan aloittelija.

Yhdysvaltain asunto- ja kaupunkikehitysministeriön mukaan ensimmäistä kertaa ostava koti-ostaja ( HUD), on henkilö, joka täyttää minkä tahansa seuraavista ehdoista:

• henkilö, jolla ei ole omistusta pääasunnossa kolme vuotta. Jos olet omistanut koti, mutta puolisollasi ei ole, niin voit ostaa paikan yhdessä ensimmäisinä kotiostajina.
• Yksinhuoltaja, joka on omistanut kodin entisen puolisonsa kanssa vain naimisissa.
• Siirtymään joutunut kodinhoitaja, joka on omistanut vain puolison kanssa.
• Henkilö, jolla on vain pääasiallinen asuinpaikka, jota ei ole pysyvästi kiinnitetty pysyvään säätiöön sovellettavien säännösten mukaisesti.
• Henkilö joka on omistanut vain kiinteistön, joka ei ollut valtion, paikallisten tai mallirakenteiden mukainen – ja jota ei voida saattaa vaatimusten mukaiseksi alle pysyvän rakenteen rakentamisen kustannukset.

6 harkittavaa kysymystä ennen ostamista

Ensimmäinen askel on määrittää, mitkä ovat pitkän aikavälin tavoitteesi ja kuinka kodin omistus sopii näihin tavoitteisiin. Ehkä haluat yksinkertaisesti muuttaa kaikki nämä ”hukkaan menevät” vuokramaksut asuntolainamaksuiksi, jotka antavat sinulle jotain konkreettista: pääomaa. Tai ehkä pidät kodin omistusta itsenäisyyden merkkinä ja nautit ajatuksesta olla oma vuokranantajasi. voi myös olla hyvä sijoitus. Suurikokoisten asunnonomistustavoitteidesi kaventaminen vie sinut oikeaan suuntaan. Tässä on kuusi kysymystä, jotka on otettava huomioon.

1. Kuinka taloudellinen terveys?

Ennen kuin napsautat verkkosivujen sivuja tai rakastut unelmakotiisi, tarkista vakavasti taloutesi. Sinun on oltava valmis sekä kodin ostamiseen että juokseviin kuluihin. Tämän tarkastuksen tulos kertoo sinulle, oletko valmis ottamaan tämän suuren askeleen vai onko sinun tehtävä enemmän valmistautuaksesi. Seuraa näitä vaiheita:

Katso Älä edes harkitse kodin ostamista, ennen kuin sinulla on 3–6 kuukauden elinkustannukset sisältävä hätä säästötili. Kun ostat kodin, siitä aiheutuu huomattavia ennakkomaksuja, mukaan lukien käsiraha ja sulkemiskustannukset. Tarvitset rahaa, joka on varattu paitsi näihin kuluihin myös hätärahastoon. Lainanantajat vaativat sitä.

Yksi suurimmista haasteista on säästöjen pitäminen helppopääsyisessä, suhteellisen turvallisessa ajoneuvossa, joka tarjoaa silti tuottoa, jotta pysyt inflaation tasalla.

• Jos sinulla on yksi tai kolme vuotta tavoitteen saavuttamiseen, talletustodistus voi olla hyvä valinta. Se ei tee sinua rikkaaksi, mutta et ole Menetät rahaa myöskään (ellet saa rangaistusta ennenaikaisesta rahan nostamisesta). Samaa ajatusta voidaan soveltaa lyhytaikaisen joukkovelkakirjalainan tai korkosalkun ostamiseen, mikä antaa sinulle jonkin verran kasvua, mutta myös suojaa sinua osakemarkkinoiden myrskyisä luonne.
• Jos sinulla on kuusi kuukautta vuoteen, pidä rahat likvideinä. Korkean tuoton säästötili voi olla paras vaihtoehto.Varmista, että se on FDIC-vakuutettu (useimmat pankit ovat), jotta jos pankki menee alle, sinulla on silti pääsy rahoihisi jopa 250 000 dollariin.

Tarkista menoja. Sinun on tiedettävä tarkalleen, kuinka paljon kulutat joka kuukausi – ja mihin se menee. Tämä laskelma kertoo, kuinka paljon voit kohdistaa asuntolainan maksuun. Varmista, että otat huomioon kaiken – apuohjelmat, ruoan, auton ylläpidon ja maksut, opiskelijavelat, vaatteet, lasten aktiviteetit, viihteen, eläkesäästöt, säännölliset säästöt ja kaikki muut erät.

Tarkista luottosi. Yleensä asuntolainan saamiseksi tarvitset hyvää luottoa, historiasi laskun maksamisesta ajallaan ja enimmäisvelan suhde tuloihin (DTI) 43%. näinä päivinä yleensä halutaan rajoittaa asumiskustannukset (pääoma, korot, verot ja asunnonomistajat) noin 30 prosenttiin lainanottajien kuukausittaisista bruttotuloista, vaikka tämä luku voi vaihdella suuresti paikallisista kiinteistömarkkinoista riippuen. div>

2. Minkä tyyppinen koti sopii parhaiten tarpeisiisi?

Sinulla on useita vaihtoehtoja ostettaessa asuinrakennusta: perinteinen omakotitalo, duplex, rivitalo, huoneisto, osuuskunta tai monen perheen rakennus, jossa on kaksi tai neljä yksikköä.Kullakin vaihtoehdolla on hyvät ja huonot puolensa asunnon omistajuustavoitteen mukaan s, joten sinun on päätettävä, minkä tyyppinen kiinteistö auttaa sinua saavuttamaan nämä tavoitteet. Voit säästää minkä tahansa luokan ostohinnassa valitsemalla kiinteän päällisen, mutta varoitathan: Aika, hikipääoma ja rahat, jotka tarvitaan kiinteän päällisen muuttamiseksi unelmakotisi, voivat olla paljon enemmän kuin tarjoit varten.

3. Mitkä erityispiirteet haluat ihanteellisesta kodistasi olevan?

Vaikka tässä luettelossa on hyvä säilyttää jonkin verran joustavuutta, teet ehkä elämäsi suurimman ostoksen, ja ansaitset, että tämä ostos sopii niin tarpeisiisi kuin toiveisiisi mahdollisimman tarkasti. Luettelossasi tulisi olla perushalut, kuten koko ja naapuruus, aina pienempiin yksityiskohtiin, kuten kylpyhuoneen asetteluun ja kestävillä laitteilla varustettuun keittiöön.

4. Kuinka paljon asuntolainaa oletko oikeutettu?

Ennen ostosten aloittamista on tärkeää saada käsitys siitä, kuinka paljon lainanantaja antaa sinulle ensimmäisen kodin ostamisen. Saatat ajatella, että sinulla on varaa 300 000 dollarin kotiisi, mutta luotonantajat saattavat ajatella sinua ” vain 200 000 dollaria hyväksi perustuen tekijöihin, kuten kuinka paljon muuta velkaa sinulla on, kuukausitulosi ja kuinka kauan olet ollut nykyisessä työpaikassasi. Lisäksi monet kiinteistönvälittäjät eivät viettää aikaa asiakkaiden kanssa, jotka eivät ole selvittäneet kuinka paljon heillä on varaa viettää rahaa.

Varmista, että olet saanut luvan ennakkohyväksynnän, ennen kuin teet tarjouksen kotiin: Myyjät eivät useinkaan edes tarjoa tarjousta, jota ei ole mukana. asuntolainan ennakkohyväksynnällä. Teet tämän hakemalla asuntolainaa ja täyttämällä tarvittavat paperityöt. On hyödyllistä tehdä ostoksia lainanantajalta ja verrata korkoja ja palkkioita käyttämällä työkalua, kuten asuntolainalaskuria tai Google-hakuja.

5. Kuinka paljon taloa sinulla on varaa?

Joskus pankki antaa sinulle lainaa useammalle asunnolle kuin haluat todella maksaa. Pelkästään siksi, että pankki sanoo lainanneen sinulle 300 000 dollaria, ei tarkoita, että sinun pitäisi todella lainata niin paljon. Monet ensimmäistä kertaa asunnon ostajat tekevät tämän virheen ja päätyvät ”köyhiksi”, kun heillä on vähän jäljellä, kun he suorittavat kuukausittaisen asuntolainan kattamaan muut kustannukset, kuten vaatteet, yleishyödylliset palvelut, lomat, viihde tai jopa ruoka.

Päättäessäsi kuinka suuri laina todella otetaan, haluat tarkastella talon kokonaiskustannuksia, ei vain kuukausimaksua. Mieti, kuinka korkea kiinteistö t akselit ovat valitsemallasi alueella, kuinka paljon asunnonomistaja maksaa, kuinka paljon odotat menoja talon ylläpitoon tai parantamiseen ja kuinka paljon sulkemiskustannuksesi ovat.

6 Kuka auttaa sinua löytämään kodin ja opastaa ostoksen läpi?

Kiinteistönvälittäjä auttaa sinua etsimään tarpeitasi vastaavia ja hintaluokassasi olevia koteja, ja tapaamaan sinut sitten katsomaan kyseisiä koteja. Kun olet valinnut ostettavan kodin, nämä ammattilaiset voivat auttaa sinua neuvottelemaan koko ostoprosessista, mukaan lukien tarjouksen tekeminen, lainan saaminen ja paperityön täyttäminen. Hyvä kiinteistönvälittäjän asiantuntemus voi suojata sinua kaikista karhuista saattaa kohdata prosessin aikana. Suurin osa edustajista saa palkkion, joka maksetaan myyjän tuotosta.

Ostoprosessi

Nyt kun olet päättänyt syöksyä, tutkitaan mitä voit odottaa itse ostoprosessista. Tämä voi olla kaoottista aikaa, kun tarjoukset ja vastatarjoukset lentävät raivokkaasti, mutta jos olet valmis hässäkkään (ja paperityöhön), voit selviytyä prosessista terveellä mielelläsi. Tässä on odotettavissa oleva peruskehitys:

Löydä koti

Varmista, että hyödynnät kaikkia saatavilla olevia vaihtoehtoja kotien etsimiseen markkinoilta, mukaan lukien kiinteistönvälittäjän käyttäminen, ilmoitusten etsiminen verkossa ja ajaminen sinua kiinnostavien kaupunginosien ympärillä myytävien kylttien etsinnässä. Laita tunnelma myös ystävien, perheen ja liikekontaktien kanssa. Et voi koskaan tietää, mistä koti voi olla hyvä viite tai johto.

Kun olet vakavasti ostamassa kotia, älä kävele avointen ovien luona agentti (tai ainakin olet valmis heittämään jonkun, jonka kanssa olet olet tekemisissä), nimen. Voit nähdä, kuinka se ei ehkä toimi sinun etusi mukaisessa tilanteessa, kun aloitat yhteydenoton myyjän edustajan kanssa ennen kuin otat yhteyttä omaan omistajaasi. .

Jos sinulla on budjetti, etsi taloja, joiden potentiaalia ei ole vielä hyödynnetty. Vaikka sinulla ei ole varaa korvata kylpyhuoneen kamalaa taustakuvaa nyt saatat olla halukas elämään sen kanssa jonkin aikaa vastineeksi pääsystäsi paikkaan, jolla sinulla on varaa. Jos koti täyttää tarpeesi suurten, vaikeasti muutettavien asioiden, kuten sijainnin ja koon, suhteen, älä anna fyysisten epätäydellisyyksien kääntää sinut pois. Ensimmäistä kertaa kotiin ostajien tulee etsiä taloa, johon he voivat lisätä arvoa, kuten tämä varmistaa oman pääoman kohoamisen auttaakseen heitä nousemaan kiinteistöjen tikkaille.

Harkitse rahoitusvaihtoehtojasi ja turvattua rahoitustasi

Ensimmäistä kertaa kotiin ostajilla on laaja valikoima vaihtoehtoja auttaakseen heitä pääsemään koteihin – sekä ostajien, mukaan lukien liittovaltion asuntoviraston (FHA) tukemat asuntolainat, että erityisesti aloittelijoille suunnatut vaihtoehdot. Monet ensiasunto-ohjelmat tarjoavat vähintään 3% käsirahoja 5%: iin (verrattuna tavalliseen 20%: iin), ja harvat eivät vaadi käsirahaa lainkaan. Muista tutkia tai harkita:

• HUD resurssiluettelo. Vaikka valtion virasto itse ei myönnä avustuksia suoraan yksityishenkilöille, se myöntää ensimmäistä kertaa ostaville asiakkaille varatut varat organisaatioille, joilla on verohelpotus. HUD-verkkosivustolla on yksityiskohtia. FHA (ja sen lainaohjelma) on osa HUD: tä.
• IRA. Jokainen ensimmäistä kertaa ostava koti ostaja voi nostaa jopa 10000 dollaria perinteisestä IRA: sta tai Roth IRA: sta maksamatta 10% sakkoa ennenaikaisesta peruuttamisesta (mutta maksat edelleen veroja, jos käytät perinteistä IRA: ta). enintään 20 000 dollaria (10 000 dollaria kustakin tilistä) ensimmäisen kotiostoksen tekemiseen. Tiedä vain, että jos et maksa rahaa takaisin 120 päivän kuluessa – ja olet alle 59½ -, siihen kohdistuu 10 prosentin sakko. Tulet myös veloittaa tuloveroja nostoista.
• Valtiosi ohjelmat. Monet osavaltiot, mukaan lukien Illinois, Ohio ja Washington, tarjoavat taloudellista apua käsiraha- ja sulkemiskuluihin sekä kiinteistön kuntoutus- tai parantamiskustannuksiin ensimmäistä kertaa asukkaille, jotka täyttävät vaatimukset. näissä ohjelmissa perustuu tuloihin ja usein kiinteistön ostohinnan kokoon.
• Alkuperäisamerikkalaiset vaihtoehdot. Amerikan alkuperäiskansojen ostajat voivat hakea § 184 -lainaa. Tämä laina vaatii 1,5 % lainan ennakkomaksupalkkio ja 2,25% käsiraha yli 50000 dollarin lainoista (alle tämän määrän lainoissa se on 1,25%). Lainan 184 lainaa voidaan käyttää vain omakotitaloihin (yhdestä neljään yksikköä) ja ensisijaisiin asuntoihin.

Älä sido uskollisuutta nykyiselle rahoituslaitoksellesi, kun haet ennakkolupaa tai etsit asuntolainaa: Tee ostoksia, vaikka saisit vain yhden tyyppistä lainaa. Palkkiot voivat olla yllättävän erilaisia. Esimerkiksi FHA-lainalla voi olla erilaisia maksuja riippuen siitä, haetko lainaa paikallisen pankin, luottoyhdistys, asuntolainan pankkiiri, suuri pankki tai asuntolainan välittäjä. Asuntolainan korot, joilla on tietysti suuri vaikutus kodin kokonaishintaan, voivat myös vaihdella.

Kun olet asettunut luotonantajalle ja hakenut, lainanantaja tarkistaa kaikki toimitetut taloudelliset tiedot (luottotulosten tarkistaminen, työllisyystietojen tarkistaminen, DTI-arvojen laskeminen jne.). Luotonantaja voi ennakolta todistaa lainanottajan tietylle määrälle. lainasi voi kaatua viime hetkellä, jos teet jotain luottopisteesi muuttamiseksi, esimerkiksi rahoitat auton oston.

Jotkut viranomaiset suosittelevat myös varaluotonantajan käyttämistä. Lainan saaminen ei ole takuu siitä, että lainasi lopulta rahoitetaan: Vakuutusohjeet voivat muuttua, luotonantajien riskianalyysi voi muuttua ja sijoittajamarkkinat voivat muuttua. Asiakkaat voivat allekirjoittaa laina- ja talletusasiakirjat ja ilmoittaa sitten 24–48 tuntia ennen sulkemista, että luotonantaja on jäädyttänyt lainaohjelmansa rahoituksen. Jos sinulla on toinen luotonantaja, joka on jo antanut sinulle asuntolainan, saat vaihtoehtoisen tavan pitää prosessi aikataulussa tai lähellä aikataulua.

Tee tarjous

Kiinteistönvälittäjäsi auttaa sinua päättämään, kuinka paljon rahaa haluat tarjota talolle, sekä mahdolliset ehdot, joita haluat pyytää. Edustajasi esittelee tarjouksen myyjän edustajalle; myyjä joko hyväksyy tarjouksesi tai antaa vastatarjouksen. Voit sitten hyväksyä tai jatkaa edestakaisin, kunnes joko saavut sopimukseen tai päätät soittaa siihen lopettaa .

Ennen kuin lähetät tarjouksesi, tarkista budjettisi uudelleen. Ota tällä kertaa huomioon arvioidut sulkemiskustannukset (jotka voivat olla 2–5% ostohinnasta) ), työmatkakustannukset ja mahdolliset välittömät korjaukset ja pakolliset laitteet, ennen kuin voit siirtyä sisään. Ajattele eteenpäin: Korkeammat tai odottamattomat yleishyödylliset kulut ja muut kustannukset ovat helposti haavoittuvia, jos muutat vuokrasta suurempaan kotiin . Voit pyytää viimeisten 12 kuukauden energialaskuja esimerkiksi saadaksesi kuvan kuukausittaisista keskimääräisistä kustannuksista.

Jos saavut sopimukseen , teet hyvässä uskossa tehdyn talletuksen ja prosessi siirtyy sitten escrow-tilille. Tilitalletus on lyhyt ajanjakso (usein noin 30 päivää), jonka aikana myyjä ottaa talon pois markkinoilta sopimuksen mukaisella odotuksella, että ostat sen. —Entä jos et löydä mitään vakavia ongelmia tarkastellessasi sitä.

Tarkasta koti

Vaikka koti, jonka aiot ostaa näyttää olevan virheetön, ei voida korvata sitä, että koulutettu ammattilainen tekee kodin tarkastuksen omaisuudelle potentiaalisen uuden kodin laadun, turvallisuuden ja yleisen kunnon suhteen. Et halua juuttua rahakuoppaan tai w Päänsärky, kun suoritetaan paljon odottamattomia korjauksia. Jos kodintarkastuksessa paljastuu vakavia vikoja, joita myyjä ei paljastanut, pystyt yleensä peruuttamaan tarjouksesi ja palauttamaan talletuksesi. Vaihtoehtoisesti voit neuvotella myyjän tekemään korjauksen tai alentamaan myyntihinnan.

Sulje tai siirry eteenpäin

Jos pystyt sopimaan myyjän kanssa tai vielä parempaa, jos tarkastuksessa ei paljastunut mitään merkittävien ongelmien vuoksi, sinun pitäisi olla valmis sulkemaan. Sulkeminen tarkoittaa periaatteessa paljon paperityötä allekirjoittamista hyvin lyhyessä ajassa, samalla kun rukoilet, ettei mikään putoa viime hetkellä.

Asioita, joita käsittelet ja joista maksat ostoksesi loppuvaiheessa, voivat olla esimerkiksi kodin arviointi (kiinnitysyhtiöt vaativat tätä suojaamaan kiinnostuksensa taloa kohtaan), tekemällä otsikkohaku varmistaakseen, ettei kukaan muu kuin myyjällä on vaate kiinteistöön, yksityisen asuntolainavakuutuksen tai säästölainan saaminen, jos käsiraha on alle 20% ja kiinnitysasiakirjojen viimeistely. Muita sulkemiskustannuksia voivat olla lainan perustamismaksut, omistusoikeusvakuutukset, kyselyt, verot ja luottotiedot.

Onnittelut, uusi asunnonomistaja! Mitä nyt?

Olet allekirjoittanut paperit, maksanut muuttajille, ja uusi paikka alkaa tuntea olonsa kotoisaksi. Peli ohi, eikö? Ei aivan. Asunnon omistajakustannukset ylittävät ennakkomaksut ja kuukausittaiset asuntolainamaksut. Otetaan nyt käy läpi joitain viimeisiä vinkkejä, jotka tekevät elämästä uuden kodinomistajana hauskempaa ja turvallisempaa.

Jatka säästämistä

Kodinomistuksen myötä syntyy suuria odottamattomia kustannuksia, kuten korvaaminen katto tai uuden vedenlämmittimen hankkiminen. Aloita kotiisi hätärahasto, jotta et jää varhaiseksi, kun nämä kustannukset väistämättä syntyvät.

Suorita säännöllinen huolto

Kun käytät paljon rahaa kotiisi, haluat varmasti huolehtia siitä erinomaisesti. Säännöllinen huolto voi vähentää korjauskustannuksia antamalla ongelmien korjaamisen, kun ne ovat pieniä ja hallittavissa.

Ohita asuntomarkkinat

Sillä ei ole väliä mitä kotisi arvo on milloin tahansa lukuun ottamatta hetkeä, jolloin myyt sen. Mahdollisuus valita, milloin myyt kodin sen sijaan, että pakottaisit sen myymään työpaikan muuttamisen tai taloudellisen kärsimyksen takia, on suurin tekijä sille, onko näet vankan voiton sijoituksestasi.

Älä luota kotisi myyntiin eläkkeesi rahoittamiseen.

Vaikka omistatkin kodin, sinun tulisi tehdä kaikkesi säästääksesi Suurin osa eläkesäästötileistäsi joka vuosi. Vaikka saattaa tuntua vaikealta uskoa kenellekään, joka on havainnut joidenkin ihmisten omaisuuden asuntokuplan aikana, et välttämättä tee tappoa, kun myyt talosi. Jos haluat katsoa kotiasi rikkauden lähteeksi eläkkeellä, kun olet maksanut asuntolainasi, pidä kuukausimaksuihin käyttämääsi rahaa lähteenä eläkkeellesi aiheutuviin elämäsi ja sairaanhoitokuluihin. eläkeläiset haluavat usein pysyä paikallaan (huolimatta kaikista artikkeleista, jotka koskevat supistamista tai eläkkeelle siirtymistä eksoottisilla alueilla).

Bottom Line

Tämän yleiskatsauksen pitäisi auttaa vie sinut tielle täyttämään mahdolliset aukot kotiostotiedoissa. Muista, että mitä enemmän opetat itseäsi prosessista etukäteen, sitä vähemmän stressaavaa se on, ja sitä todennäköisemmin saat haluamasi talon hinta, jolla sinulla on varaa. Kun se on valmis, sinulla on luottamus, joka syntyy neuvoteltaessasi merkittävän askeleen elämässäsi.