Asuntolainavakuudelliset arvopaperit ja vakuudelliset kiinnelainavelvoitteet

Asuntolainalla suojatut arvopaperit (MBS) ovat velkasitoumuksia, jotka edustavat saatavia asuntolainojen, yleensä asuntokiinteistöjen, poolien kassavirtoihin. Asuntolainat ostetaan pankeilta, asuntolainayhtiöiltä ja muilta alullepanijoilta, ja sitten valtiollinen, näennäishallinnollinen tai yksityinen yksikkö kokoaa ne pooleiksi. Tämän jälkeen yhteisö laskee liikkeeseen arvopapereita, jotka edustavat lainanottajien suorittamia saamisia ryhmään kuuluvista lainoista. Tätä prosessia kutsutaan arvopaperistamiseksi.

Suurimman osan asuntolainalla vakuudellisista arvopapereista laskee liikkeeseen valtion kansallinen asuntolainaliitto. (Ginnie Mae), yhdysvaltalainen valtion virasto tai Yhdysvaltain hallituksen tukema liittovaltion kansallinen asuntolainaliitto (Fannie Mae) ja liittovaltion asuntolainan kiinnitysyhtiö (Freddie Mac). Ginnie Mae, jota tukee Yhdysvaltain hallituksen täysi usko ja luottamus, takaa, että sijoittajat saavat oikea-aikaiset maksut. Fannie Mae ja Freddie Mac tarjoavat myös tiettyjä takuita, ja vaikka heillä ei ole Yhdysvaltojen hallituksen täydellistä uskoa ja luottoa, niillä on erityisvaltuudet lainata Yhdysvaltojen valtiovarainministeriöltä. Jotkut yksityiset laitokset, kuten välitysyritykset, pankit ja kotirakentajat, myös arvopaperistavat asuntolainat, ja tällaiset arvopaperit tunnetaan nimellä ”private label” MBS.

Asuntolainan takaamilla arvopapereilla on erilainen rakenne. Perustyypit ovat läpäisevät osallistumistodistukset, jotka antavat haltijalle oikeuden suhteelliseen osuuteen kaikista asuntolainapoolista suoritetuista pääoma- ja korkomaksuista. Monimutkaisemmat asuntolainan takaamat arvopaperit, jotka tunnetaan vakuudellisina asuntolainavelvoitteina (CMO) tai kiinteistöjen kiinnityssijoitussopimuksina (REMIC), koostuvat useista arvopaperiluokista, jotka on suunniteltu houkuttelemaan sijoittajia, joilla on erilaiset sijoitustavoitteet ja riskitoleranssit. Yhteisessä markkinajärjestelyssä asuntolainojen ryhmästä suoritetut pääoma- ja koronmaksut jaetaan eri arvopaperiluokille, jotka tunnetaan ”erinä”, maksuprioriteetin mukaan. Jokaisella erällä voi olla erilaiset pääomat, kuponkikorkot, ennakkomaksuriskit ja erääntymispäivät.

Tärkeä riski asuntolainojen takaamilla arvopapereilla ja vakuudellisilla kiinnitysvelkoilla liittyy ennakkomaksuihin, yleensä siksi, että asunnon omistajat jälleenrahoittavat korkoja pudota. Tällaiset ennakkomaksut palauttavat yleensä pääoman sijoittajille juuri silloin, kun heidän vaihtoehtonsa sijoittaa kyseiset varat voivat olla suhteellisen houkuttelevia. Ennakkomaksuriskin lisäksi näihin arvopapereihin sijoittajat voivat altistua myös merkittäville markkina- ja likviditeettiriskeille.