Valores respaldados por hipotecas y obligaciones hipotecarias garantizadas
Los valores respaldados por hipotecas (MBS) son obligaciones de deuda que representan reclamos sobre los flujos de efectivo de los conjuntos de préstamos hipotecarios, más comúnmente sobre propiedades residenciales. Los préstamos hipotecarios se compran a bancos, compañías hipotecarias y otros originadores y luego una entidad gubernamental, cuasi gubernamental o privada los reúne en grupos. Luego, la entidad emite valores que representan reclamos sobre los pagos de capital e intereses realizados por los prestatarios sobre los préstamos en el fondo común, un proceso conocido como titulización.
La mayoría de los valores respaldados por hipotecas son emitidos por la Asociación Nacional de Hipotecas del Gobierno. (Ginnie Mae), una agencia del gobierno de los Estados Unidos, o la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria de Préstamos para la Vivienda Federal (Freddie Mac), empresas patrocinadas por el gobierno de los Estados Unidos. Ginnie Mae, respaldada por la plena fe y el crédito del gobierno de los EE. UU., Garantiza que los inversores reciban pagos a tiempo. Fannie Mae y Freddie Mac también brindan ciertas garantías y, aunque no están respaldados por la plena fe y el crédito del gobierno de EE. UU., Tienen autoridad especial para solicitar préstamos del Tesoro de EE. UU. Algunas instituciones privadas, como casas de bolsa, bancos y constructoras de viviendas, también titulizan hipotecas, y estos valores se conocen como MBS de «marca privada».
Los valores respaldados por hipotecas exhiben una variedad de estructuras. Los tipos más básicos son los certificados de participación traspasada, que dan derecho al titular a una participación prorrateada de todos los pagos de capital e intereses realizados sobre el conjunto de préstamos hipotecarios. Los valores respaldados por hipotecas más complicados, conocidos como obligaciones hipotecarias colateralizadas (CMO) o conductos de inversión hipotecaria inmobiliaria (REMIC), consisten en múltiples clases de valores diseñados para atraer a inversores con diferentes objetivos de inversión y tolerancias de riesgo. En una OCM, los pagos de capital e intereses realizados sobre el conjunto de préstamos hipotecarios se distribuyen entre las diferentes clases de valores, conocidos como «tramos», según una prioridad de pago. Cada tramo puede tener diferentes saldos de principal, tasas de cupón, riesgos de pago anticipado y fechas de vencimiento.
Un riesgo importante con respecto a los valores respaldados por hipotecas residenciales y las obligaciones hipotecarias garantizadas implica pagos anticipados, generalmente porque los propietarios refinancian cuando las tasas de interés otoño. Dichos pagos anticipados tienden a devolver el capital a los inversores precisamente cuando sus opciones para reinvertir esos fondos pueden ser relativamente poco atractivas. Además del riesgo de pago anticipado, los inversores en estos valores también pueden estar expuestos a importantes riesgos de mercado y de liquidez.