¿Qué es el mantenimiento de áreas comunes (CAM)?

Negociar un contrato de arrendamiento para su empresa puede ser un proceso difícil y, si no lo ha hecho antes, verá muchos términos nuevos y potencialmente confusos. Un término que a menudo desconcierta a los arrendatarios es el mantenimiento de áreas comunes, las tarifas que los inquilinos pagan en los arrendamientos comerciales por áreas que son comunes a todos los inquilinos.

¿Qué es el mantenimiento de áreas comunes?

El mantenimiento de áreas comunes (CAM) es el costo que paga su empresa por las áreas en un edificio comercial que son comunes a todos los inquilinos. Mírelo de esta manera: cuando alquila un edificio comercial, está pagando por dos áreas separadas, el área utilizable y el área común.

Área utilizable

El área utilizable es el espacio que alquila, es decir, los pies cuadrados de un edificio que utiliza específicamente como inquilino. Esta área puede incluir baños dentro del espacio, armarios, salas de descanso y un área de recepción, además de oficinas individuales u otras instalaciones que su negocio necesite.

Área común

Las áreas comunes del edificio están fuera del espacio alquilado, pero están disponibles para usted y otros inquilinos. Estas áreas incluyen baños, vestíbulos, pasillos, estacionamientos y jardines comunes. El área común en un edificio de varios pisos puede incluir ascensores, salas de electricidad y pasillos públicos.

A veces, el término «área de construcción rentable» o «área bruta de construcción» se utiliza para incluir el espacio arrendado más las áreas comunes.

¿Cómo funciona el mantenimiento de áreas comunes?

Las tarifas de CAM forman parte de los términos de un contrato de arrendamiento de bienes raíces comerciales, por lo que es importante comprender cómo funcionan.

Tarifas típicas en un área común

La tarifa CAM que paga es por el mantenimiento de estas áreas comunes, incluido el mantenimiento, las reparaciones y los costos operativos como remoción de nieve y paisajismo. Otras áreas comunes cubiertas por las tarifas de CAM incluyen el techo, los elementos estructurales, los pasillos y los baños comunes.

Otros costos incluidos en las tarifas de CAM

Busque otros costos de CAM en su contrato de arrendamiento. Todos estos costos deben ser pagados por el propietario / administrador de la propiedad o el inquilino.

• Sistemas de seguridad o salarios del personal de seguridad
• Permisos , impuestos, seguros o cualquier costo legal
• Publicidad, letreros u otros gastos operativos
• Servicios públicos, alquiler o costos de mantener un espacio de oficina de arrendamiento separado

Los costos de CAM generalmente se cotizan en pies cuadrados (prorrateados), mostrados como una fracción:

Área de piso alquilable

Parte o toda el área de piso alquilada o alquilada en el edificio, centro comercial o centro comercial

Mantenimiento de áreas comunes en su contrato de arrendamiento

Un arrendamiento comercial el acuerdo también incluirá severa l Secciones que se refieren a áreas comunes y tarifas CAM.

• Una lista y descripción de todas las áreas comunes
• Una declaración de que las áreas CAM están bajo el control exclusivo de la administración
• Una declaración de que el arrendador mantendrá todas las áreas comunes en buenas condiciones y reparaciones y de una manera consistente con edificios comparables en el área circundante
• Una declaración del arrendador de que tiene acceso ilimitado a las áreas comunes
• Reglas para el uso de áreas comunes
• Un subsidio para reducción de alquiler (reducción o interrupción) si no puede usar las instalaciones o áreas comunes como resultado de daños causados por víctimas

Opciones de pago de CAM en arrendamientos comerciales

Los arrendamientos comerciales incluyen otros términos confusos que especifican quién paga qué costos: el inquilino o el propietario. Es posible que vea uno de estos términos, que indica que el propietario paga todos los costos y el inquilino paga todos los costos.

• Arrendamiento bruto (o de servicio completo): el inquilino el pago mensual incluye todo, incluidos todos los costos operativos, impuestos y costos de CAM.
• Contrato de arrendamiento modificado (o bruto): los gastos se dividen entre el inquilino y el arrendador (diferentes para cada contrato de arrendamiento).
• Arrendamiento neto: el inquilino paga una parte de los gastos operativos además del alquiler estipulado.
• Arrendamiento neto triple (a veces llamado net-net-net o NNN): el inquilino paga todos los gastos operativos, impuestos y seguros. El arrendador es responsable del edificio, el techo y, a veces, el estacionamiento.

Negociación de costos de CAM

Algunas cuestiones a considerar al negociar costos de CAM en un contrato de arrendamiento comercial incluyen tarifas adicionales, alcance y depreciación

Tarifas adicionales

Algunos propietarios cobran una tarifa administrativa como un porcentaje de los costos de CAM. Este costo es por servicios de contabilidad, procesamiento de pagos, etc. Algunos también pueden agregar tarifas de administración de terceros, pero son básicamente lo mismo. No debería tener que pagar por ambos.

Aclaración de costos

¿La tarifa de CAM incluye «mantenimiento» y «reemplazo», y estos costos están definidos? Algunos propietarios incluyen reemplazos en CAM porque son menos costosos que el mantenimiento continuo, mientras que los inquilinos argumentan que los reemplazos son un costo adicional.

Depreciación del sistema

Reemplazos de los principales sistemas, como un sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC), por ejemplo, son costos que el propietario puede depreciar, y la actualización de estos sistemas mejora la capacidad de venta de una propiedad. Por lo tanto, tiene sentido que el propietario, no los inquilinos, deba pagar por esto.